COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 57A
12e chambre section 2
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 06 SEPTEMBRE 2016
R. G. No 15/ 03049
AFFAIRE :
SAS MARTIN ASSOCIES anciennement dénommée MARTIN TRANSACTIONS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
C/
SAS LEONI CIA CABLE SYSTEMS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu (e) le 07 Avril 2015 par le Tribunal de Commerce de CHARTRES
No Chambre :
No Section :
No RG : 201310192
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne laure DUMEAU
Me Isabelle GUERIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS MARTIN ASSOCIES anciennement dénommée MARTIN TRANSACTIONS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 333 352 417
84 avenue du Maréchal Maunoury
28000 CHARTRES
Représentant : Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628- No du dossier 41515
Représentant : Me Odile FOUGERAY, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016-
APPELANTE
****************
SAS LEONI CIA CABLE SYSTEMS
No SIRET : 330 388 356
1 avenue Louis Pasteur-
ZI de Gellainville
28630 GELLAINVILLE
Représentant : Me Isabelle GUERIN de la SELARL GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000053- No du dossier 206173
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Juin 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de commerce de Chartres du 7 avril 2015 qui a rejeté la demande de la société Martin associés en condamnation de la société Leoni Cia cable systems (‘ société Leoni') à lui payer une commission stipulée dans un mandat d'entremise pour la location de locaux, condamné la société Martin à payer à la société Leoni les sommes 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire et condamné la société Martin aux dépens.
Vu l'appel interjeté le 22 avril 2015 par la société Martin associés ;
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Vu les conclusions remises par le RPVA le 20 avril 2016 pour la société Martin associés en vue de voir :
- déclarer la société Martin recevable et bien fondée dans son appel,
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner la société Leoni à payer à la société Martin la somme principale de 9 859 euros HT majorée de la TVA en vigueur, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter du 26 septembre 2013, et une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Leoni aux dépens de première instance et d'appel ;
* *
Vu les conclusions remises par le RPVA le 1er avril 2016 pour la société Leoni Cia câble systems aux fins de voir :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter la société Martin de toutes ses demandes, fins et conclusions,
à titre principal,
- déclarer nul et de nul effet le mandat de recherche dont se prévaut la société Martin à l'encontre de la société Leoni, pour défaut de qualité de Monsieur Z...à engager la société Leoni et pour défaut d'établissement du mandat préalablement à la visite du 12 juin 2012,
à titre subsidiaire,
- déclarer caduc le mandat de recherche dont se prévaut la société Martin pour non-respect des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972,
très subsidiairement,
- déclarer nul et de nul effet le mandat dont se la société Martin, pour indétermination du prix et de la chose,
très très subsidiairement,
- constater que la société Martin ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle allègue et qu'elle n'a pas produit d'éléments justifiant des commissions versées par la société Locafimo en vertu du mandat de recherches de locataires qui lui a été conféré le 5 juin 2012,
en tout état de cause,
- débouter la société Martin de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Martin à payer à la société Leoni la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,
ajoutant au jugement,
- condamner la société Martin à payer à la société Leoni, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, la somme de 4 000 euros,
- condamner la société Martin aux entiers dépens, qui comprendront les frais de première instance et d'appel.
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Vu l'ordonnance de clôture du 10 mai 2016.
SUR CE,
Considérant qu'en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions remises par les parties dans lesquelles elles ont développé leurs prétentions et leurs moyens ;
Qu'il sera rappelé que, détenant un mandat du 5 juin 2012 de la société Locafimo pour l'offre de location des locaux commerciaux appartenant à la société Tour Eiffel asset management (‘ société Tour Eiffel') situés au ‘ Chartres Business Park'de la zone d'aménagement concertée (‘ ZAC') de Chartres, la société Martin transactions-devenue Martin associés-a fait visiter le 12 juin 2012 à Monsieur Z..., salarié de la société Leoni, des locaux de la ZAC situés 3 et 5 avenue Victor Hugo ; que le même jour, la société Martin a fait signer à Monsieur Z... un mandat non exclusif d'une durée de 15 mois pour la recherche de ‘ location de locaux de 200 à 300 mètres carrés sur Chartres agglomération'moyennant une commission ‘ à charge du locataire de 20 % du loyer hors taxes';
Que par lettre du 26 juin 2012, Monsieur A..., représentant de la société Leoni, a confirmé à la société Martin ‘ à la suite de la visite des locaux du programme Chartes Business Park [son] intérêt'pour les locaux visités en précisant les conditions de prix de location au mètre carré, pour les locaux d'activité et de place de stationnement, la date d'effet et la durée du bail, le montant des charges et taxes foncières, les ‘ honoraires de commercialisation de 15 % du loyer annuel HT et HC à la charge du preneur'; qu'aux termes de sa lettre, le représentant de la société Leoni sollicitait une option pour la recherche de location d'autres locaux sur le site pour 18 à 24 mois, exprimant son projet de transférer l'ensemble de son établissement de Gelainville ‘ représentant 750 m ² de locaux d'activité et 1250 m ² à 2500 m ² d'entrepôts';
Qu'une seconde visite de locaux a eu lieu le 12 septembre 2012 ;
Que par acte du 19 septembre 2013, la société Tour Eiffel a donné à bail commercial à la société Leoni des locaux d'une surface de 539 m ² ainsi que huit places de stationnement situés dans la ZAC de Chartres ;
Que le 29 mai 2013, la société Martin a vainement mis en demeure la société Leoni de lui verser une commission de 11 791, 36 euros TTC représentant la rémunération de 20 % HT du loyer annuel HT dont elle estime avoir été privée à la suite de la transaction passée le 19 septembre 2013 avec la société Tour Eiffel.
1. Sur le bien fondé contractuel et délictuel de la demande de rémunération
Considérant que pour voir condamner la société Leoni à lui verser la somme de 11 791, 36 euros TTC, la société Martin conclut, en premier lieu, sur le fondement contractuel, à la validité de son mandat du 12 juin 2012, et en réponse aux conclusions de la société Leoni et contre les motifs des premiers juges, elle soutient, d'une première part, que la preuve de l'existence du mandat dans les conditions des articles 1 et 6 de la loi du 2 juillet 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 est dûment acquise par le mandat écrit et signé de Monsieur Z..., ainsi que par la mention de ce mandat et de son numéro sur le registre chronologique de la société Martin ; qu'elle soutient en revanche, que la preuve de la validité du mandat est librement régie par les articles 1184 et suivants du code civil et peut être déduite de la première visite d'un local le jour de la signature du mandat par Monsieur Z..., du pouvoir interne que la société Leoni a nécessairement donné à Monsieur Z... de souscrire le mandat, de la ratification de ce mandat par la lettre du 26 juin 2012 que Monsieur A...a adressée à la société Martin, et enfin, de la seconde visite de locaux offerte et réalisée par la société Martin à la société Leoni le 12 septembre 2012 ;
Que de deuxième part, elle estime que le prix de la prestation a été régulièrement déterminé entre les parties, alors que le mandat signé au recto par Monsieur Z... stipule l'acceptation du barème indiqué au verso du contrat précisant qu'il représentait ‘ à la charge de l'acquéreur : 20 % du loyer annuel hors taxes avec un minimum de 760 € hors taxes', le premier de ces montants étant fonction de la surface effectivement louée et du prix du loyer négocié ;
Que de troisième part, elle soutient que l'objet du mandat était suffisamment déterminé au sens de l'article 1108 du code civil, alors qu'il mentionnait une superficie de locaux à louer ainsi qu'une localisation, que cette superficie était contractuellement susceptible d'évoluer ainsi que Monsieur A...l'a précisé dans sa lettre du 26 juin 2012, que le bail finalement convenu est intervenu dans les mêmes conditions de superficie et géographiques stipulées au mandat et tandis qu'enfin, par nature, un mandat pour la recherche de location de locaux suppose nécessairement une négociation ultérieure dans la rencontre de l'offre et de la demande de location, le fait que le bail a été convenu pour d'autres locaux que ceux que la société Martin a fait visiter est par conséquent indifférent ;
Que de quatrième part, elle conclut qu'aucune disposition de la loi du 2 juillet 1970 ou de son décret d'application du 20 juillet 1972 n'interdit à l'agent immobilier de faire souscrire un droit à commission à chacune des parties intéressée à la même opération ;
Que de cinquième part, elle prétend que la caducité du mandat à la date à laquelle la location a été consentie est sans effet sur le bénéfice de la rémunération ou la réparation du préjudice résultant de sa privation ;
Que de sixième part, elle se prévaut de différents courriels et des informations qu'elle a échangés entre le 13 juillet 2012 et le 8 avril 2013 avec la société Leoni d'une part, et avec la société Tour Eiffel d'autre part, et d'après lesquels elle prétend établir la preuve des diligences qu'elle a accomplies pour la recherche de locaux stipulée au mandat pour la recherche conforme à ceux dont la location a été convenue entre la société Leoni et la société Tour Eiffel ;
Mais considérant qu'il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, et dont l'application est d'ordre public, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ;
Qu'en fait, il est constant que le mandat du 12 juin 2012 n'est pas signé par une personne habilitée par la société Leoni à le souscrire, et tandis que dans sa lettre du 26 juin 2012, le représentant légal de la société Leoni n'a pas convenu, à l'exception de l'offre pour les locaux visités le 12 juin précédent, des conditions de rémunération du mandataire pour la recherche d'autres locaux, il en résulte que, sans qu'il soit nécessaire de discuter le surplus des moyens opposés par la société Martin, aucun accord ne peut être établi sur les conditions de rémunération du mandat de recherche ;
Considérant que pour réclamer en second lieu l'équivalent de sa commission sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la société Martin invoque les mêmes moyens que ceux rapportés ci-dessus ;
Mais considérant qu'il est constant que la société Martin n'a pas informé la société Leoni du mandat qu'elle avait reçu de la société Locafimo, ou de son mandant, la société Tour Eiffel, d'offrir à la location les locaux de cette dernière situés dans l'ensemble du périmètre des locations recherchées par la société Leoni, et tandis que la société Martin avait reçu de la société Leoni un mandat de recherche sans exclusivité, elle ne peut lui reprocher d'avoir trouvé et convenu d'un bail pour d'autres locaux que ceux qu'elle lui avait fait visiter ;
Que par ces motifs, il convient de confirmer le jugement.
2. Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de procédure
Considérant qu'il ne se déduit pas des motifs adoptés ci-dessus que la société Martin a abusé des voies de procédure qui lui étaient offertes pour le succès de ses prétentions, en sorte qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser des dommages et intérêts à la société Leoni, et de débouter cette dernière de cette fin.
3. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que la société Martin succombe dans son action, en sorte que pour l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il est équitable de confirmer le jugement de ce chef et de la condamner à verser en cause d'appel somme de 3 000 euros ; qu'elle sera enfin condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société Martin associés à verser des dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Déboute la société Leoni Cia câble systems de cette demande ;
Condamne la société Martin associés à verser à la société Leoni Cia câble systems la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Martin associés aux dépens d'appel ;
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
