COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30B
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2016
R.G. N° 15/00451
AFFAIRE :
SARL PHOENIX
C/
[G] [F]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 Octobre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 08
N° Section :
N° RG : 12/05041
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sandra MARY-RAVAULT
Me Laure JOCHEM-KOLB
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL PHOENIX
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Sandra MARY-RAVAULT de la SELARL DUMET-BOISSIN & ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 760
APPELANTE
****************
Monsieur [G] [F]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Laure JOCHEM-KOLB, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 385
Représentant : Me Jacques MAISONNEUVE, Plaidant, avocat au barreau de BRIVES
INTIME
****************
Madame [V] [P] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Laure JOCHEM-KOLB, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 385
Représentant : Me Jacques MAISONNEUVE, Plaidant, avocat au barreau de BRIVES
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS :
Suivant contrat du 30 juin 1997, Mesdames [O] ont donné à bail commercial à la société Phoenix des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 1], comprenant un local n°1 au rez-de-chaussée d'une surface de 64 m², une cave n°1 située à l'entrée de la descente du parking ainsi que la jouissance d'un espace de stationnement autorisée de 8 heures à 20 heures 30, le tout pour une activité de distribution en gros et au détail de restauration rapide, plats à emporter. A la suite d'un règlement de copropriété adopté après la division de l'immeuble en 2004, et qui a privé la société Phoenix de son accès à la cave devenue lot [Cadastre 1] n°11 dans le règlement de copropriété, un accord amiable est intervenu le 25 janvier 2008 avec Monsieur [F] et son épouse, venant aux droits de Mesdames [O], pour la résiliation du bail sur l'assiette de la cave moyennant une indemnité de 3 900 euros.
Par courrier recommandé du 26 mai 2011, Monsieur [F] a mis en demeure la société Phoenix de libérer la cave de toute occupation, de régler le loyer de mai 2011, et de cesser tout comportement de son fait ou de ses salariés contraire aux dispositions du bail et du règlement de copropriété, puis a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 16 juin 2011 et 11 octobre 2011,et a enfin réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2011 ses demandes de cessation de l'occupation de la cave et réclamé la justification d'une attestation d'assurance du local.
Par acte du 13 avril 2012, Monsieur [F] a fait assigner la société Phoenix devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d'ordonner son expulsion et de fixer une indemnité d'occupation.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 16 octobre 2014 qui a :
- constaté l'intervention volontaire de Madame [P] épouse [F],
- prononcé la résiliation du bail aux torts de la société Phoenix,
- ordonné l'expulsion de la société Phoenix et celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin, avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification du jugement,
- condamné la société Phoenix à payer aux époux [F] une indemnité d'occupation mensuelle de 1 000 euros à compter du jugement,
- condamné la société Phoenix à payer aux époux [F] la somme de 514,31 euros au titre des loyers et charges impayés,
- débouté époux [F] du surplus de leurs demandes,
- débouté la société Phoenix de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Phoenix à payer aux époux [F] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Phoenix aux dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
* *
Vu l'appel interjeté le 15 janvier 2015 par la société Phoenix ;
Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 13 avril 2015 pour la société Phoenix aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1134 et 1719 du code civil :
- infirmer le jugement,
- débouter les époux [F] de leurs demandes,
- condamner solidairement ou in solidum les époux [F] à verser à la société Phoenix la somme de 80 000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamner solidairement ou in solidum les époux [F] à mettre à disposition de la société Phoenix un emplacement de parking dans la résidence, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à venir,
- condamner solidairement ou in solidum les époux [F] à verser à la société Phoenix la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement ou in solidum époux [F] à verser à la société Phoenix la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [F] aux entiers dépens,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir.
* *
Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le DATE pour Monsieur [F] et Madame [P] épouse [F] aux fins de voir, au visa des les articles 1184, 1728, 1729 et 1382 du code civil :
- débouter la société Phoenix de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 16 octobre 2014, à l'exception de la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [F],
- constater que la société Phoenix occupe, sans droit ni titre, la cave n°11 de l'immeuble dans lequel est situé le local commercial donné à bail ;
- constater que la société Phoenix occupe privativement des parties communes de l'immeuble, à savoir la place de parking et l'ancienne cave n°1,
- constater que la société Phoenix reste devoir aux époux [F] une somme de 514,31 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges locatives,
- dire et juger que la société Phoenix n'exécute pas loyalement le contrat de bail,
En conséquence,
- prononcer la résiliation du contrat de bail,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 000 euros,
- ordonner l'expulsion de la société Phoenix ou de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique,
- condamner la société Phoenix à payer à Monsieur [F] la somme de 514,31 euros au titre des loyers et charges impayés,
- condamner la société Phoenix à payer aux époux [F] une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner au paiement de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, en ceux compris les frais engendrés par les différents commandements signifiés à la locataire,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
* *
Vu l'ordonnance de clôture du 1er mars 2016 ;
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
1. Sur l'obligation de délivrance du bailleur
Considérant que pour voir infirmer le jugement, la société Phoenix oppose les manquements des bailleurs à l'obligation qu'ils tenaient de l'article 1719 du code civil et des conditions du bail de lui assurer la jouissance paisible des locaux durant toute son occupation par la privation de la cave et de la place de stationnement pour les scooters de la société nécessaires à la livraison des pizzas ;
Qu'au soutien de ces moyens, la société Phoenix se prévaut des doléances qu'elle avait adressées aux bailleurs en 2002 et en septembre 2011, à leur notaire en 2005 et d'un constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 17 avril 2012 ; qu'elle relève ne pas avoir été appelée à l'acte de cession du local intervenu en 2003 entre Mesdames [O] et les époux [F] et affirme que le règlement de copropriété ne lui est pas opposable ;
Mais considérant qu'il est constant qu'en suite de l'accord amiable du 25 janvier 2008, la société Phoenix a définitivement renoncé au bénéfice de la cave visée au bail commercial initial, moyennant indemnité, il s'en déduit que la société Phoenix est sans droit sur la cave dépendant des parties communes de la copropriété, et ne peut en conséquence, reprocher aux bailleurs d'avoir enlevé un espace d'entreposage de ses matériels utiles à l'exploitation de son activité ;
Et considérant d'autre part, que la constatation qu'un véhicule était stationné le 17 avril 2012 sur l'emplacement réservé à la clientèle de la société Phoenix n'est pas de nature à caractériser le manquement des bailleurs à l'obligation de préserver la jouissance de cet emplacement au preneur, en sorte qu'il convient là encore d'écarter le moyen.
2. Sur la résiliation du bail commercial aux torts du locataire
Considérant qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu aux obligations principales d'une part, d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et d'autre part, de payer le prix du bail aux termes convenus ;
Considérant que pour contester la résiliation du bail à ses torts, la société Phoenix justifie, d'une première part, avoir régulièrement souscrit son assurance multirisques professionnelle depuis octobre 2008, de sorte que ce motif retenu par les premiers juges doit être écarté ;
Considérant en revanche et de deuxième part, que la société Phoenix ne contredit pas la fréquence avec laquelle au cours des années 2008 et 2011 et 2012, les bailleurs ont reçu du syndic de copropriété des courriers relayant les plaintes des copropriétaires concernant l'entreposage par la société Phoenix de matériels et déchets dans la cave des parties communes, entraînant la présence de rats, les nuisances occasionnées par son activité, nuisances sonores ou pollution de graisses, ou encore dues au stationnement pendant plusieurs mois d'un véhicule appartenant au gérant de la société Phoenix ou enfin stationnement de véhicules de la société ou de ses clients sur la voie d'accès de l'immeuble réservée aux pompiers ; que les bailleurs ont dénoncé ces troubles à la société Phoenix par courriers des 31 octobre 2008, 4 janvier 2009 et 15 juillet 2011 puis par mises en demeure des 26 mai et 21 décembre 2011 ; que selon un procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2011, les copropriétaires ont suspendu leur décision d'autorisation du syndic d'assigner les époux [F] à leur engagement de mettre en oeuvre une procédure judiciaire en vue de faire cesser l'occupation de la cave commune par la société Phoenix, occupation au demeurant constatée encore en février 2012 ;
Et considérant de troisième part, que sans justification économique, la société Phoenix a répété les retards dans le versement des loyers, obligeant les bailleurs à renouveler des actes de mise en demeure pour leur recouvrement, en sorte que par ces motifs, il se déduit la preuve des manquements au respect de la destination du local du preneur d'une gravité telle, que les premiers juges ont prononcé à bon droit la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la société Phoenix, mis à sa charge une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois et subséquemment, et rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles ;
Considérant par ailleurs, que la société Phoenix ne conteste pas être débitrice du reliquat de 514,31 euros correspondant à la pénalité appliquée au reliquat des loyers et charges impayés ;
Considérant enfin, que la charge du remboursement du prêt que les époux [F] ont souscrit pour l'acquisition du local n'est pas de nature à justifier par elle seule l'allocation de dommages et intérêts, alors qu'il n'est par ailleurs pas allégué qu'ils ont supporté de pertes significatives dans le versement du loyer et qu'au surplus en suite de la décision, ils n'ont pas acquitté d'indemnité au profit du preneur à bail, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef.
3. Sur l'abus de procédure, les frais irrépétibles et les dépens
Considérant qu'en suite de la confirmation de la décision des premiers juges, la société Phoenix ne peut invoquer une faute du bailleur dans la procédure qu'il a introduite, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêt sur ce fondement ;
Considérant qu'il est équitable de laisser à chacune des parties, la charge de ses propres frais irrépétibles, mais tandis qu'elle succombe en appel, il convient de mettre les dépens à la charge de la société Phoenix.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Laisse à chacune des parties la charge des frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Phoenix aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Alain Palau, Président et Monsieur James Boutemy, greffier faisant fonction, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier F.F. Le Président
