| France, Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 09 mai 2016, 13/09174

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MAI 2016

R.G. N° 13/09174

AFFAIRE :

M. [F] [S]

...

C/

[Adresse 1]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendue le 03 octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8ème

N° RG : 11/10535

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Anne-Sophie CHEVILLARD

Me Leonel DE MENOU

SELARL MINAULT PATRICIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [F], [S] [S]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [G], [B] [N] épouse [S]

née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1]) représenté par son syndic la société SAGIL-IDF 'SARL'

N° de Siret : 352 968 143 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège [Adresse 3]

[Adresse 3]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Leonel DE MENOU, avocat postulant et plaidant du barreau de PARIS, N° du dossier 110143 vestiaire : D0278

Société SAGIL IDF 'SARL'

N° Siret : 352 968 1433 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège [Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20140002 vestiaire : 619

plaidant par Maître Christophe EDON de la SELURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0472

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

************

FAITS ET PROCEDURE,

La Résidence [Adresse 1]), initialement organisée sous forme de société civile immobilière dont les parts sociales donnent droit à la jouissance actuelle et vocation à l'attribution ultérieure en toute propriété des lots privatifs, est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet ensemble est divisé en 2.155 lots répartis dans 17 bâtiments.

Par acte notarié du 29 juillet 2005, M. et Mme [S] ont acquis diverses parts sociales leur donnant droit à la jouissance et attribution en toute propriété des lots :

* n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, constitué par une chambre avec entrée, salle d'eau, rangement et droit de jouissance en commun avec les lots n°1205 et 1207 d'un WC situé au même étage, et les 27/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

* n° 156, dépendant du bâtiment 1 (A), escalier 3, au 1er étage, constitué par une chambre n°12 du plan avec droit de jouissance en commun avec les lots n°153 et 154 de la salle d'eau et du WC situés au même étage, et les 19/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et les 8/1000èmes des parties communes particulières du bâtiment 1 (A).

Le 29 mai 2008, ils ont acquis dans les mêmes conditions le lot n° 450, constitué par une chambre située dans le bâtiment 2 (B) au 1er étage et les 22/100 000èmes des parties communes générales.

Par acte notarié du 13 septembre 2010, M. et Mme [S] ont exercé leur droit de retrait et reçu en pleine propriété les lots précités.

Les bâtiments A, B et G comportent respectivement 224 lots numérotés 1 à 224, 227 lots numérotés 301 à 385, 387 à 528 et 47 lots numérotés de 1202, 1205 à 1245, 1248 à 1251.

Par acte du 17 août 2011, M. et Mme [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de leur immeuble ainsi que la société SAGIL-IDF, syndic, aux fins de voir notamment annuler les résolutions n°19, 27, 4, 4-1, 6 et 6-1 de l'assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble du 23 mai 2011, mettre en cause la responsabilité du syndicat au titre de l'entretien des salles d'eau et WC communs, voir déclarer illicite la répartition des charges de nettoyage, électricité, entretien et petites réparations, contester les charges d'escalier qui leur sont imputées et mettre en cause la responsabilité du syndic.

Par jugement contradictoire du 3 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

- DIT ET JUGÉ que :

* les dépenses d'entretien et de réfection des WC et salles d'eau, constituant des parties communes à usage privatif, doivent être réparties conformément au critère énoncé à l'article 17 du règlement de copropriété, soit réparties « à parts égales entre les lots en bénéficiant »,

* les travaux de peinture des SAS d'entrée menant aux chambres et de réfection des sols de ces SAS d'entrée doivent être mis en 'uvre par le syndicat des copropriétaires, s'agissant des parties communes de l'immeuble,

- CONDAMNÉ en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires à :

* mettre en 'uvre les travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes, à usage privatif de certains lots,

* réaliser après exécution de travaux de réfection des sanitaires communs les travaux de peinture des sas d'entrée des chambres et des sols de ces SAS d'entrée,

- DIT que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d'eau communs, situés :

* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1208, 1205 et 1207,

* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154 et 156,

- DIT EN REVANCHE que M. et Mme [S] n'ont pas vocation à participer aux charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d'eau communs situés au 1er étage, escalier 1, du bâtiment 2 (B), le lot 450 dont ils sont propriétaires dans ce bâtiment ne leur conférant aucun droit de jouissance à des sanitaires communs,

- ANNULÉ la résolution n°19 de l'assemblée générale de la résidence [Adresse 1] du 23 mai 2011,

- DÉCLARÉ M. et Mme [S] recevables en leur demande en annulation de la résolution n° 27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

- ANNULÉ la résolution n°27 de l'assemblée générale de la résidence [Adresse 1] du 23 mai 2011,

- DÉBOUTÉ les époux [S] de leur demande visant à voir :

* annuler les résolutions n°4, 4-1, 6 et 6-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

* déclarer irrégulières les répartitions de charges,

* rectifier leur compte individuel et

* visant au remboursement des charges à hauteur des sommes de 1.409,59 euros et 9.144, 68 euros,

- REJETÉ les demandes de dommages et intérêts des époux [S] tant à l'égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] que de la société SAGIL,

- ORDONNÉ l'exécution provisoire,

- CONDAMNÉ in solidum M. et Mme [S] à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

* 4.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

* 2.000 euros à la société SAGIL-IDF,

- DÉBOUTÉ les parties de toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- CONDAMNÉ les époux [S] aux dépens avec distraction.

M. et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision le 13 décembre 2013 à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société SAGIL.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1er février 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, M. et Mme [S] demandent à la cour, au visa des articles 8, 9, 10, 10-1, 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 10, 11, 13, 31 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, 10 du décret du 14 mars 2005, 1382 du code civil, de :

RÉFORMER le jugement entrepris :

- en ce qu'il les a déboutés :

* de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n°4 et 4-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

* de leurs demandes visant à voir déclarer irrégulières les répartitions de charges et de voir rectifier leur compte individuel,

* de leurs demandes de dommages intérêts,

- en ce qu'il a dit que :

* les charges inhérentes aux travaux de réfection des sanitaires devaient être réparties à parts égales entre les copropriétaires des seuls lots concernés,

* le lot n° 450 n'avait pas la jouissance de sanitaires communs,

- qui les a condamnés à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau :

ANNULER les résolutions n°4 et 4-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011, en indiquant les clés de répartition illégales et les charges indues,

ORDONNER au syndic de rectifier leur compte individuel et de leur restituer la somme de 20.742,43 euros à parfaire ou à diminuer, au titre des charges payées et non dues sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

DIRE que toutes les charges inhérentes aux travaux de réfection :

* des WC et salles d'eau, parties communes, à usage privatif des chambres, y compris les peintures et accessoires devront être réparties entre tous les lots des bâtiments concernés selon leurs tantièmes et non seulement entre ceux qui en ont la jouissance par parts égales,

* des SAS d'entrée des chambres devront être réparties entre tous les lots des bâtiments concernés selon leurs tantièmes,

CONDAMNER in solidum le syndic et le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4.800 euros arrêtée au 25 décembre 2015, en réparation de leur perte de loyers. Cette somme sera augmentée de 400 euros/mois à compter du 25 décembre 2015, jusqu'à réalisation des travaux de la douche commune mitoyenne au lot n°156 et jusqu'à ce qu'ils aient reloué leur lot n°156, dans la limite de trois mois après la fin des travaux à l'intérieur de leur lot,

- DIRE ET JUGER que le lot n°450 bénéficie d'un droit de jouissance en commun avec les lots n°448, 449 et 451 de la salle d'eau et du WC situé au même étage à droite,

CONFIRMER l'annulation des résolutions n°19 et 27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

DIRE ET JUGER que, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront exonérés de la dépense de la copropriété pour tous les frais afférents au présent litige (honoraires d'avocats, huissiers '),

CONDAMNER :

* le syndicat des copropriétaires à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.000 €,

* le syndic à leur verser, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.000 €,

CONDAMNER in solidum le syndic et le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 9.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 janvier 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1]) demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 14 à 29 du règlement de copropriété, de :

DÉBOUTER M. et Mme [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

RÉFORMER le jugement en ce qu'il :

* a dit et jugé qu'il devait mettre en 'uvre les travaux de peinture des SAS d'entrée menant aux chambres et de réfection des sols de ces SAS d'entrée, s'agissant de parties communes,

* l'a condamné à :

- mettre en 'uvre les travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes à usage privatifs de certains lots,

* réaliser après exécution de travaux de réfection des sanitaires communs les travaux de peinture des SAS d'entrée des chambres et des sols de ces SAS d'entrée,

* a dit que les époux [S] n'ont pas vocation à participer aux charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d'eau communs situés au 1er étage, escalier 1, du Bâtiment 2 (B), le lot n°450 dont ils sont propriétaires dans ce bâtiment ne leur conférant aucun droit de jouissance à des sanitaires communs,

* a annulé les résolutions n°19 et 27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTER M. et Mme [S] de leurs demandes en annulation des résolutions n°19 et 27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011,

CONSTATER en tout état de cause que la demande d'annulation de la résolution n°27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011 est devenue sans objet, compte tenu des votes exprimés par les copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 31 mai 2012, au point n°17 de l'ordre du jour correspondant à la demande additive formulée à nouveau dans les mêmes termes, par les époux [S], cette assemblée n'ayant pas fait l'objet de recours,

DÉBOUTER les époux [S] de leurs demandes de mise en 'uvre des travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes à usage privatifs de certains lots, et après réalisation de ces travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes à usage privatifs de certains lots, de mise en 'uvre des travaux de peinture des sas d'entrée des chambres et des sols de ces SAS d'entrée,

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour confirmerait sa condamnation à réaliser tout ou partie des travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes à usage privatifs de certains lots, et après réalisation de ces travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes à usage privatifs de certains lots, à réaliser tout ou partie des travaux de peinture des SAS d'entrée des chambres et des sols de ces SAS d'entrée,

DIRE ET JUGER que :

* les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des salles de bains et/ou WC communs, situés au 2ème étage, escalier 1, du bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales, entre les copropriétaires des lots n°1205, 1206, 1207 et 1208 (ce dernier appartenant aux époux [S]),

* les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des salles de bains et/ou WC communs, situés au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales, entre les copropriétaires des lots n°153, 154 et 156 (ce dernier appartenant aux époux [S]) et 157,

* les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des salles de bains et/ou WC communs, situés au 1er étage, escalier 1, du bâtiment 2 (B) seront réparties à parts égales, entre les copropriétaires des lots n°448, 449, 450 (ce dernier appartenant aux époux [S]), et 451,

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

DÉBOUTER M. et Mme [S] de leur demande de rectification de compte de copropriétaire et de la restitution de la somme de 20.217,01 euros, sous astreinte financière, ainsi que de leur demande au titre de la perte de loyers,

CONDAMNER M. et Mme [S] à lui payer une indemnité de 5.000 euros, et ce pour contribution aux frais irrépétibles exposés en cause d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER M. et Mme [S] aux entiers dépens de l'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 janvier 2016, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens soulevés, la société SAGIL-IDF demande à la cour de :

INFIRMER le jugement en ce qu'il a annulé les résolutions n°19 et 27 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] du 23 mai 2011,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [S] à son encontre et condamné ces derniers à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur les demandes et les moyens qui seront présentés par le syndicat des copropriétaires,

DÉBOUTER M. et Mme [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

REJETER toute prétention contraire,

Ajoutant au jugement,

CONDAMNER les époux [S] à lui payer une indemnité de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement les époux [S] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 février 2016.

'''''

MOTIVATION

Sur les limites et la portée de l'appel

* Les résolutions 6 et 6-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011

M. et Mme [S] ne critiquent pas le jugement en ce qu'il rejette leur demande en annulation des résolutions 6 et 6-1.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de ce chef du dispositif.

Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.

* Le droit de jouissance attaché au lot 450

Tant M. et Mme [S] que le syndicat des copropriétaires critiquent le jugement en ce qu'il retient que les appelants ne disposent pas d'un droit de jouissance exclusive des sanitaires, parties communes spéciales, réservé aux lots n°450, appartenant à M. et Mme [S], 448, 449, 451 situé dans le bâtiment B.

Il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef.

Sur l'appel principal de M. et Mme [S]

L'annulation des résolutions n°4 et 4-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011

Les résolutions 4 et 4-1 litigieuses concernent l'approbation des comptes des exercices couvrant respectivement les périodes du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010.

M. et Mme [S] soutiennent que ces résolutions doivent être annulées en raison du défaut de conformité des états financiers au règlement de copropriété. De manière générale, ils prétendent que les catégories de charges et les modes de répartition appliquées par le syndic ne respectent pas le règlement de copropriété.

* L'absence de communication de l'ensemble des pièces comptables

Selon eux, démonstration de ces irrégularités est faite en ce que, en premier lieu, le syndicat des copropriétaires a refusé de communiquer des pièces comptables et le conseiller de la mise en état a refusé de contraindre le syndicat des copropriétaires à fournir les relevés d'eau froide et d'eau chaude alors que tous les locaux commerciaux et professionnels n'étaient pas tous équipés de compteur d'eau et que, par conséquent, le calcul des charges et la répartition conformément aux clés prévues par le règlement de copropriété ne pouvaient avoir lieu.

Ces griefs seront examinés à l'occasion de l'examen des différentes rubriques subséquentes.

* L'annexe 3

M. et Mme [S] prétendent que l'annexe 3 n'a pas été présentée avec les clés de répartitions prévues par le règlement de copropriété pour la validité de la résolution approuvant les comptes ; ils prétendent que leur contestation est fondée et justifiée par les états financiers des exercices 2009 et 2010 qui ne sont pas conformes au règlement de copropriété.

Mais, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les états financiers des exercices 2009 et 2010 ainsi que l'annexe 3 de ces états retracent la liste des dépenses effectuées par le syndicat des copropriétaires, dépenses qui sont bien ventilées de manière analytique par catégorie de charges et qui permettent de distinguer les charges selon leur nature, à savoir les charges communes générales et les charges communes spéciales. Ces informations respectent ainsi les exigences légales et il appartenait à M. et Mme [S], s'ils s'estimaient insuffisamment informés par les pièces jointes aux convocations de demander de plus amples explications au cours des assemblées générales litigieuses ou de consulter les comptes et pièces justificatives conformément aux dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le moyen n'est donc pas fondé.

* Les clés de répartition illégales au regard des dispositions du règlement de copropriété

M. et Mme [S] affirment que les articles 4, 10 et 12 du règlement de copropriété précisent que les halls d'entrée et paliers d'une cage d'escalier sont des parties communes générales dont la jouissance n'est pas réservée aux seuls lots habitation de cette cage d'escalier mais profitent à tous les lots d'un même bâtiment qui ont le droit de circuler et d'accéder à toutes les cages d'escalier d'un même bâtiment ; dès lors, selon eux, les charges d'usage définies à l'article 16 (nettoyage, électricité et gardiennage) doivent être réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment en proportion des tantièmes attachés à chaque lot dudit bâtiment en application de l'article 17, alinéa 1, du règlement de copropriété.

Selon eux, les charges d'électricité, de nettoyage, d'entretien et petites réparations visées par la clé CHARGES HABITATION BÂTIMENT A, B, ... G de l'annexe 3 sont réparties uniquement entre les lots Habitation d'un bâtiment à l'exclusion des lots 'COMMERCE' en contravention avec les termes du règlement et en particulier ses articles 16 et 18.

Cependant, contrairement à ce que les appelants soutiennent, l'article 4 du règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage ou l'utilité d'un copropriétaire déterminé. Selon cet article, elles peuvent être 'communes généralement à tous les copropriétaires ou être communes spécialement à certains copropriétaires'. Suit l'énumération, non limitative, des 'parties communes générales' qui comprennent effectivement 'les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers'. En revanche, l'article 4 n'énumère pas les 'parties communes spéciales' pas plus qu'il ne les définit clairement. L'article 4, in fine, précise toutefois (souligné par la cour) que 'L'énonciation ci-dessus étant indicative, purement énonciative et non limitative, mais est exclusive de tout ce qui est affecté à un bâtiment ou groupe de bâtiments en particulier, ou à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l'intérieur des parties privatives, ainsi que les installations particulières, et constituant des parties communes spéciales ou des parties privatives'.

Il faut donc en conclure qu'une partie commune générale ne se confond pas avec une partie commune spéciale ou une partie privative.

Compte tenu des termes de l'article 4 et d'autres dispositions du règlement, dont son article 17, il faut entendre par parties communes spéciales, des parties qui sont communes spécialement à certains copropriétaires d'un même bâtiment, en d'autres termes à certains 'lotis', ou des parties qui sont spécialement communes à certains bâtiments, en d'autres termes à tous les 'lotis' de ces bâtiments.

Une telle lecture est en effet confirmée et illustrée par les dispositions de l'article 17 du règlement de copropriété qui énoncent (souligné par la cour) que 'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.

Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles... seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant'.

Une telle distinction opérée par le règlement de copropriété litigieux s'explique par la particularité de cet ensemble immobilier qui comprend 2.155 lots répartis dans 17 bâtiments sur plus de 65.000 m² (6,5 hectares) et, c'est en conformité avec les termes du règlement que le syndicat des copropriétaires a retenu que les halls d'entrée, les paliers d'une cage d'escalier ainsi que les cages d'escaliers d'un des bâtiments constituant cet ensemble ne sont pas des parties communes générales à l'ensemble de cette copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment lorsque l'ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient.

En l'espèce, c'est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n'ont pas accès aux halls d'entrée et aux cages d'escaliers des bâtiments A, B et G. C'est donc dans le respect des termes du règlement qu'il a procédé à la répartition des charges de copropriété relative à l'électricité, le nettoyage, l'entretien, les petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G entre les copropriétaires de lots d'habitation, à l'exclusion des lots 'commerces', selon les clés de répartitions 450, 451 et 456. Les lots commerciaux compris dans ces bâtiments ne tirant aucune 'utilité' de ces services et de ces éléments d'équipement, ce que ne contestent pas M. et Mme [S], il est légitime et régulier au regard des dispositions du règlement de copropriété, qu'ils ne soient pas pris en compte dans la base de répartition des charges d'électricité, de nettoyage, des petites réparations y afférents.

De telles dispositions conventionnelles sont en outre parfaitement conformes avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le moyen n'est donc pas fondé.

* Les clés de répartition CHARGES ESCALIER [Adresse 4] (lot 156) et CHARGES ESCALIER [Adresse 5] (lot 450)

M. et Mme [S] prétendent que les clés de répartition 'CHARGES ESCALIER [Adresse 4]' (lot 156) et 'CHARGES ESCALIER [Adresse 5]' (lot 450) ne respectent pas les dispositions des articles 16 ou 18 du règlement puisque, bien que ces charges ne relèvent pas de l'article 21 du règlement relatif aux charges d'entretien des escaliers, tapis et ascenseurs, par le biais d'une clé 'cage d'escalier dans un même bâtiment', inexistante dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a favorisé de nouveau les commerces qui se trouvent encore une fois excluent de la répartition.

De même, selon M. et Mme [S], le syndicat des copropriétaires fait payer aux chambres des charges de débouchage de vide-ordure alors que ces chambres ne sont pas équipées de vide-ordures.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], les charges 'escalier [Adresse 4]' (Bâtiment A) sont réparties conformément à la clé 22 et ne favorisent ni les 'COMMERCES' ni ne les obligent à régler des charges de débouchage de vide-ordure.

Il résulte des pièces produites que les charges 'escalier [Adresse 4]' concernent les services de maintenance de la colonne montante de gaz et d'entretien de l'interphonie, d'une part, et d'entretien et de petites réparations, telles que, en particulier, l'électricité et la plomberie.

Cette clé de répartition 22 définit des charges spéciales 'bâtiment' et regroupe l'ensemble des lots qui sont desservis par une même cage d'escalier dans le bâtiment A. Ce bâtiment A, dans lequel est situé le lot 156 appartenant à M. et Mme [S], constituant une chambre, est composée de cinq cages d'escaliers. Le lot 156 est accessible par la cage d'escalier située [Adresse 4], laquelle dessert 24 lots, soit 20 appartements et 4 chambres de service. Aucuns commerces n'étant desservis par cette cage d'escalier, c'est régulièrement qu'ils ne sont pas concernés par cette clé de répartition.

Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu'il produit que M. et Mme [S] participent uniquement aux frais générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements propres à la cage d'escalier dont dépend leur lot 156 et non ceux générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements dépendant des quatre autres cages d'escalier du bâtiment A dont ils n'ont pas l'utilité.

De même, il est démontré par les productions que les frais de 'débouchage' ne concernent pas le débouchage d'un vide-ordure, mais d'un 'dégorgement de la colonne montante' de sorte que la facturation de ces frais à M. et Mme [S], en leur qualité de copropriétaires du lot 156, est régulière et fondée.

Le syndicat des copropriétaires établit que le bâtiment B est situé [Adresse 6], comprend cinq cages d'escaliers. Le lot 450, constitué d'une chambre de service, appartenant à M. et Mme [S], se situe au [Adresse 5] dans la 3ème cage d'escalier.

De la même façon que ce qui a été exposé précédemment, le syndicat des copropriétaires démontre que les charges 'escalier [Adresse 5]' (Bâtiment B) sont réparties conformément à la clé 64 et ne favorisent ni les 'COMMERCES' ni ne les obligent à régler des charges indues.

Il résulte en effet des pièces produites que les charges 'escalier [Adresse 5]' concernent des dépenses qui n'entrent pas dans l'énumération de l'article 21 du règlement, ce qui n'est plus contesté par M. et Mme [S], mais correspondent à des frais entraînés par les services collectifs et l'entretien d'équipement communs qui profitent exclusivement aux lots desservis par une même cage d'escalier pour les même rubriques que celles visées précédemment au titre du lot 156. Il est également justifié que la clé de répartition 64 a été établie sur la base des millièmes généraux de tous les lots desservis par cette même cage d'escalier faisant apparaître, pour ceux qui sont accessibles par l'entrée se trouvant [Adresse 5], un total de 2.220, la quote part du lot 450 étant de 22.

Le moyen n'est donc pas fondé.

* Les charges ESCALIER 1 - [Adresse 7] et [Adresse 8]

M. et Mme [S] critiquent encore le syndicat des copropriétaires qui leur a facturé des charges à hauteur de la somme de 1.471,65 € au titre de l'exercice 2009 sur une ligne 'ESCALIERS 1, [Adresse 8]' pour leur lot 1208 et à hauteur de la somme de - 864,68 € au titre de l'exercice 2010 sur une ligne 'négative' 'ESCALIER 1, [Adresse 8]', leur compte individuel ayant ainsi été imputé d'une somme de 606,97€ (1.471,65 € - 864,68 €).

Selon eux, ils ne possèdent pas de lot au [Adresse 8], mais au [Adresse 7] et contestent donc formellement devoir les sommes qui leur ont été réclamées. Ils soutiennent que les 'charges escalier 1" constituent en réalité des charges relatives aux services communs spéciales à chaque bâtiment relevant de l'article 16 du règlement et doivent en conséquence être réparties entre tous les lots du bâtiment G, conformément à l'article 17 , et la répartition en 105 tantièmes représentant les lots 1205 à 1208 indiquée sur ces appels de fonds est illégale.

Cependant, comme indiqué précédemment, l'article 17 du règlement comporte deux alinéas qui stipulent 'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.

Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles... seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant'.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], le règlement de copropriété ne s'oppose pas à ce que les charges spéciales à certains lots d'un même bâtiment soient réparties à part égale entre les seuls propriétaires ou occupants des lots en bénéficiant.

En outre, il résulte des productions que M. et Mme [S] sont propriétaires du lot n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, constitué par une chambre de service, situé au [Adresse 7] et que le libellé 'charges escalier 1, [Adresse 8]' est l'ancien libellé de la clé 44 qui s'appelle depuis l'exercice 2010 'clé escalier 1, [Adresse 7]'. Cette clé de répartition 44 concerne uniquement les quatre lots figurant sous la désignation 'chambre' dépendant de la cage d'escalier 1 située [Adresse 7].

Le syndicat des copropriétaires démontre que seul l'intitulé de cette clé a été modifié, la base de répartition (donc la liste des lots concernés) étant demeurée identique. Il est établi par les productions que les trois postes inclus dans cette clé de répartition n° 44 (dont la base de répartition se fait sur 105 tantièmes) pour l'exercice 2009 pour un montant total de 5.723,10 € concernent les travaux d'entretien et d'intervention électricité pour un montant de 5.458,57€ et des travaux de même nature pour la plomberie pour un montant de 264,53€.

Le devis et la facture consécutive de la société AACF en date du 22 juin 2009, pour les travaux d'électricité, enseignent que leur objet concernait le remplacement d'une armoire de contrôle d'accès à la suite d'un dégât des eaux. Selon les productions, ces dépenses ont été imputées à la cage d'escalier du [Adresse 7] à hauteur de 20% seulement et à une autre cage d'escalier du bâtiment F à hauteur de 80%.

Le syndicat des copropriétaires justifie que cette armoire de contrôle permettait le fonctionnement de deux systèmes de vidéo-surveillance, dont un concernait la cage d'escalier du [Adresse 7] et trois contrôles d'accès du bâtiment F.

C'est donc légitimement que le syndicat des copropriétaires a pu imputer les dépenses afférentes à ces travaux selon le pourcentage qu'il a retenu soit 80% à la charge des lots concernés dans le bâtiment F et 20% à la charge des lots figurant sous la dénomination 'chambre' dépendant de la cage d'escalier 1 située au [Adresse 7].

Il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé.

* L'illégalité des charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS

M. et Mme [S] prétendent que les charges 'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS' sont réparties en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété.

Selon eux, pour les exercices 2005 à 2010, ces charges ont été réparties selon la clé 460 'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS' alors qu'elles auraient dû être réparties selon la clé 6 'CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES' de façon à ne pas exclure une fois encore les commerces et faire peser de nouveau sur les seuls lots 'habitations' des dépenses qui regroupent le nettoyage des locaux et de maintenance.

Ils ajoutent que cette clé présente en outre le désavantage de faire peser sur les chambres qui ne sont pas équipées de vide-ordures des charges de nettoyage et désinfection de gaine vide-ordures, prévues au contrat entretien 3D alors que l'article 17, alinéa 2, du règlement dispense de charges d'usage, les lots ne pouvant pas jouir de parties communes réservées à d'autres lots. Les commerces, non équipés de vide-ordures, sont exclus du paiement de ces charges. Les chambres devraient également bénéficier du même traitement.

M. et Mme [S] indiquent que l'application en l'espèce de cette clé de répartition est d'autant moins justifiée que cette copropriété se voit appliquer des clés de répartition spécifiques pour les charges vide-ordures (clés 480 à 488) de sorte que les propriétaires des lots 'chambres' ne devraient pas payer les dépenses relatives à l'entretien des vide-ordures.

Cependant, le syndicat des copropriétaires démontre par ses productions que les charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS (clé 460) concernent les charges de nettoyage et de gestion des encombrants suivant un contrat CLEANSYSTEM, des charges d'entretien 3D (désinsectisation et nettoyage, dératisation et, enfin, désinfection et nettoyage des gaines de vide-ordures) suivant un contrat ECOLAB, ainsi que des charges d'entretien et de maintenance du réseau de distribution de télévision et de radiodiffusion suivant un contrat DANELEC SATELLITE. Le contrat 3D établie par ECOLAB est un contrat global de sorte que les lots 'HABITATIONS' qui ne sont pas dotés de vide-ordures, telles que les chambres de services, bénéficient toutefois des prestations de dératisation et de désinsectisation.

Il est également démontré, par les productions et ce n'est pas sérieusement contesté par M. et Mme [S], que les bâtiments 'garages' et les lots 'commerces' ne profitent d'aucunes des prestations regroupées sous la clé 460 de sorte que c'est légitimement qu'ils sont exclus des charges y afférents. Dès lors, contrairement à ce qu'affirment les appelants, les commerces ne sont pas favorisés.

Bénéficiant d'une grande partie des prestations fournies par le contrat ECOLAB, M. et Mme [S] ne peuvent pas être exonérés, sous prétexte qu'ils ne disposent pas de vide-ordures, du paiement de leur quote-part de ce contrat qui est un contrat global.

Le moyen n'est donc pas fondé.

* L'illégalité de la clé de répartition CHARGES COMMERCES

M. et Mme [S] soutiennent que la clé de répartition COMMERCES est illégale dès lors que, grâce à cette clé, les commerces sont une fois encore très avantagés par rapport aux lots HABITATIONS puisque, curieusement, leurs charges d'électricité est dérisoire par rapport aux charges d'électricité imputées aux lots HABITATION.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de cette répartition ni ne fournit des pièces comptables leur permettant de déterminer la consommation électrique par bâtiments.

Toutefois, force est de constater que les allégations de M. et Mme [S] ne sont pas étayées par des éléments probants et contrairement à leurs affirmations le règlement de copropriété litigieux autorise le syndicat des copropriétaires à répartir les charges d'électricité en fonction du critère d'utilité pour le lot considéré ou le bâtiment concerné.

En l'espèce, les productions ne confirment pas les allégations de M. et Mme [S] selon lesquelles les lots commerces n'auraient pas régler des charges d'électricité correspondant à leur consommation.

Le moyen n'est pas fondé.

* Les charges d'eau froide

L'article 27 du règlement stipule que les charges d'eau froide comprennent le prix de l'eau froide consommée par les occupants des lots ou pour les parties communes.

L'article 28 précise que les locaux commerciaux et professionnels seront obligatoirement équipés de compteurs individuels, aux frais de leurs propriétaires, et lesdits propriétaires supporteront la consommation d'eau indiquée par ces compteurs, majorée forfaitairement de 10 % à titre de participation à dépense d'eau nécessitée pour l'entretien des parties communes. La différence entre la consommation générale et la consommation indiquée par les compteurs desdits locaux commerciaux et professionnels majorée de 10 % comme il est dit ci-dessus, sera répartie entre tous les autres lots proportionnellement à leurs droits dans la copropriété.

M. et Mme [S] démontrent par les pièces qu'ils produisent, en particulier les attestations de Mme [O], et les conclusions du conseil syndical du 21 octobre 2014, que 27 locaux commerciaux ne sont pas dotés de compteurs d'eau froide de sorte qu'ils soutiennent avec raison que la répartition des dépenses d'eau froide ne respecte pas les dispositions du règlement susvisées.

En effet, l'application régulière des règles prévues aux articles 27 et 28 précitées suppose que l'ensemble des locaux commerciaux soit équipé de compteurs individuels sous peine de pénaliser les copropriétaires des lots HABITATION et des lots COMMERCE dotés de compteurs d'eau. Puisque tel n'est pas le cas, de façon mécanique, les propriétaires des locaux commerciaux non dotés de compteurs individuels ne se voient facturer aucune consommation d'eau froide, au mépris de la réalité. Leur consommation non mesurée, donc non facturée, est nécessairement répartie, en particulier, sur les autres lotis HABITATION.

Pour autant, il ressort également des productions que le syndicat des copropriétaires facture uniquement les consommations d'eau figurant sur les relevés de la société VEOLIA EAU ILE DE FRANCE. En d'autres termes, le montant global de la dépense d'eau froide est juste, seule la répartition de cette dépense entre les différents lotis ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété. Du reste, le rapport établi par KPMG ne dit pas le contraire.

De même, le syndicat des copropriétaires démontre appliquer la majoration forfaitaire de 10 % de la consommation d'eau froide indiquée par les compteurs individuels des locaux commerciaux et professionnels, à titre de participation à la dépense d'eau nécessitée pour l'entretien des parties communes et des espaces verts.

Enfin, M. et Mme [S] reconnaissent que leurs lots bénéficient de la distribution d'eau froide.

Il découle de ce qui précède que la demande de M. et Mme [S] de se voir dispenser, en raison des circonstances ci-dessus énoncées, de tout paiement de charges d'eau froide ne saurait être accueillie.

En revanche, leur demande tendant à ce qu'il soit procédé à la rectification de leur compte individuel de charges d'eau froide apparaît légitime. Cette demande sera examinée postérieurement dans un paragraphe spécialement dédié aux demandes des appelants tendant à la rectification de leur compte individuel de charges en raison de l'ensemble des irrégularités décelées.

* Les charges d'eau chaude

S'agissant des règles de répartition des charges d'eau chaude, l'article 25 du règlement de copropriété stipule que des compteurs d'eau chaude seront installés dans chaque local et la consommation d'eau chaude sera payée d'après les indications portées sur ces compteurs.

Il est ainsi patent que le règlement de copropriété ne distingue pas, contrairement aux dispositions de l'article 28 relatif aux charges d'eau froide, selon la nature du local, 'habitation', 'commercial' ou 'professionnel'.

M. et Mme [S] démontrent par les pièces qu'ils produisent, en particulier l'attestation de Mme [O] et les conclusions du conseil syndical du 21 octobre 2014 (pièces 111 et 112) que 58 lots ne sont pas équipés de compteurs d'eau chaude de sorte que la répartition des dépenses d'EAU CHAUDE de cette copropriété est nécessairement faussée.

Le syndicat des copropriétaires précise qu'un forfait est appliqué lorsque les compteurs n'ont pu être relevés, mais il ne dit rien sur les hypothèses dénoncées par M. et Mme [S], à savoir des lots qui ne sont pas équipés de compteurs.

De même, il est clair que le règlement de copropriété ne distingue pas, pour la répartition des charges d'eau chaude les bâtiments selon leur destination.

Enfin, comme le relèvent M. et Mme [S], le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement affirmer en page 19 de ses dernières conclusions que 'A défaut de raccordement au réseau d'eau chaude sanitaire collectif, (les) locaux commerciaux produisent leur eau chaude sanitaire de sorte qu'ils n'ont effectivement pas de compteur puisque celui-ci ne leur servirait à rien' alors que les pièces versées aux débats par les appelants démontrent que cette affirmation est erronée. Il en est ainsi en particulier des attestations de Mme [O] (pièce 99) et de Mme [C], ancien syndic, et propriétaire d'un local commercial (pièce 109 et 110).

Il découle de ce qui précède que c'est exactement que M. et Mme [S] sollicitent l'invalidation des comptes eau chaude et eau froide de la copropriété pour les exercices 2009 et 2010 qui ne respectent pas les prescriptions du règlement de copropriété litigieux.

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], les pièces versées aux débats ne sont pas de nature à démontrer que les sommes réclamées à la copropriété par le syndicat des copropriétaires au titre des charges EAU CHAUDE et EAU FROIDE ne correspondent pas aux dépenses effectivement générées par cette copropriété à ce titre et facturées par les prestataires au syndicat. En d'autres termes, s'il est établi que la répartition de cette dépense est irrégulière, il n'en est rien du montant de celle-ci.

De même, il est constant que M. et Mme [S] reconnaissent que leurs lots bénéficient de la distribution d'eau chaude de sorte que leur demande tendant à se voir dispenser, en raison des circonstances ci-dessus énoncées, de tout paiement de charges d'eau chaude ne saurait être accueillie. En outre, il convient d'observer que les appelants ne justifient pas avoir réglé au titre des charges d'eau chaude et eau froide les montants qui figurent sur le tableau qu'ils produisent à cette cour (pièce 85) faute pour eux de verser aux débats les justificatifs de paiement desdites sommes.

Il découle de ce qui précède que la demande de M. et Mme [S] de se voir dispenser, en raison des circonstances ci-dessus énoncées, de tout paiement de charges d'eau chaude ne saurait être accueillie.

En revanche, leur demande tendant à ce qu'il soit procédé à la rectification de leur compte individuel de charges d'eau chaude apparaît légitime. Cette demande sera examinée postérieurement dans un paragraphe spécialement dédié aux demandes des appelants tendant à la rectification de leur compte individuel de charges en raison de l'ensemble des irrégularités décelées.

* Les charges de chauffage

L'article 24 du règlement de copropriété stipule que 'Le prix de revient de la production d'eau chaude sera déterminé par les dépenses effectives. Si ce calcul s'avère impossible, l'eau chaude sera forfaitairement réputée coûter le prix indiqué pour la période correspondante par le journal 'La Chambre Des Propriétaires'. Au cas où cette publication ne continuerait pas à paraître, l'assemblée générale désignerait une autre publication de référence. Le prix total de l'eau chaude calculé sur la base forfaitaire ci-dessus établie, sera déduit des dépenses afférentes à la fois à l'eau chaude et au chauffage central et le solde sera considéré comme dépense de chauffage central.'

L'article 26, paragraphes 1 à 4, de ce règlement précise que 'Les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logements et chambres, et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux.

Ces surfaces, qui seront arrondies à l'unité supérieure ou inférieure la plus proche, seront dès mise en marche du chauffage, arrêtées par le syndic et résumées dans un tableau qui sera tenu à la disposition de la copropriété.

Ce tableau sera révisé, chaque fois qu'il y aura lieu, pour tenir compte des changements éventuellement intervenus en application du paragraphe 'chauffage' de l'article 9-3° ci-dessus.

Les charges de chauffage central seront acquittées par tous les copropriétaires à la seule exception des propriétaires des locaux commerciaux qui auront usés de la faculté qui leur est réservée par le paragraphe 'chauffage' de l'article 9-3° ci-dessus. '

L'article 9-3°, rubrique 'chauffage', précise que le chauffage central mis en oeuvre par la copropriété est obligatoire pour tous les lots sauf pour les lots commerciaux. Ceux-ci se voient accorder la faculté d'utiliser ou non ce moyen de chauffage collectif à charge d'en aviser le syndic et d'en supporter tous les frais afférents au branchement ou au débranchement. Cet article précise que le chauffage mis en oeuvre par la copropriété s'effectue par les planchers, hauts et bas, non par radiateur.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], l'irrégularité de la répartition des charges de copropriété EAU CHAUDE et EAU FROIDE détectée précédemment n'entraîne pas nécessairement l'irrégularité des comptes charges de CHAUFFAGE. En effet, il convient de rappeler qu'aucune irrégularité sur le montant des dépenses de la copropriété afférentes aux charges d'eau n'a été décelée de sorte que la base du calcul des dépenses de chauffage central n'apparaît pas erronée.

Le règlement litigieux ne prévoit pas des règles de répartition identiques s'agissant des comptes 'EAU' et des comptes 'CHAUFFAGE' puisque, s'agissant des règles de répartition des charges de CHAUFFAGE, il précise que ces charges sont calculées en fonction des dépenses effectives, pas en fonction de la consommation, et que ces dépenses seront ensuite réparties entre les 'utilisateurs' du chauffage.

De plus, les critiques relatives à l'absence de mention des dépenses d'eau chaude à l'annexe 3 de l'exercice 2010 ne sont pas justifiées. En effet, il résulte des productions, et cela a été très justement retenu par les premiers juges, qu'à la suite d'un dysfonctionnement informatique, les charges d'eau chaude sanitaire de l'exercice 2010 n'apparaissaient pas dans les comptes de cet exercice. La régularisation est intervenue au cours du 4ème trimestre 2011. Cette régularisation a été approuvée par l'ensemble des copropriétaires de cet ensemble. M. et Mme [S] ne le démentent pas. Cette erreur a donc été réparée.

En outre, contrairement aux allégations de M. et Mme [S], le règlement de copropriété impose de répartir les charges de chauffage entre les utilisateurs de cet équipement selon le critère de la surface habitable pour les logements et les chambres ou de la surface utile pour les commerces. Ce critère autorise le syndicat des copropriétaires à définir différentes clés de répartition permettant de tenir compte de la diversité des situations rencontrées dans ce vaste ensemble immobilier et de les distinguer.

Or, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que :

* la résidence est chauffée par huit sous-stations n° 57 à 63 et 68 raccordées à une centrale thermique qui dessert différentes copropriétés,

* le bâtiment H1 est chauffé au moyen de radiateurs indépendant du réseau équipant les autres bâtiments ce qui justifie la clé de répartition '301" chauffage bâtiment H1,

* la clé de répartition '300' concerne le chauffage des appartements hors bâtiment H1, ces appartements sont équipés de panneaux de sol,

* la clé de répartition '302' concerne le magasin de grande surface commerciale sous l'enseigne '[Établissement 1]' qui gère son chauffage en direct et qui est desservi exclusivement par la sous-station référencée sous le n° 63CC située avenue du Général de Gaulle,

* la clé de répartition '305" concerne les locaux commerciaux rattachés au chauffage collectif et qui n'ont pas usé de la faculté de retrait accordée par l'article 9-3° du règlement de copropriété,

* cette clé '305" a été remplacé par les clés '303" et '304" pour prendre en compte les locaux commerciaux qui ont usé au fur et à mesure de la faculté de retrait qui est accordée à leur propriétaire par l'article 9-3° du règlement de copropriété,

* la clé '306 CHAUFFAGE COMMERCE 2012" a été crée en 2012 pour les commerces uniquement pour cet exercice.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats la liste des locaux commerciaux avec indication des surfaces chauffées qui a été présentée en première instance et la liste actualisée en cause d'appel. Contrairement à ce qu'affirment M. et Mme [S], le terme 'surface utile' peut s'entendre comme désignant 'la surface chauffée' de sorte qu'il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires de répartir les charges de chauffage entre les lots commerciaux en fonction de leur surface utile entendue comme correspondant à la surface chauffée.

Le syndicat justifie ainsi que les clés de répartition, appliquée en 2009 et 2010, en fonction des bâtiments concernés se justifient par les différences présentées qui tiennent au type de chauffage utilisé (radiateur ou panneau de sol) et à la nature des lots chauffés (local commercial ou autre).

Il est démontré que, par l'application de ces clés de répartition, M. et Mme [S] ne participent pas aux charges de chauffage générées par les emplacements commerciaux, ni par les lots équipés de radiateurs, ni par les locaux commerciaux, mais uniquement aux charges de chauffage issues de panneaux au sol, en fonction de la surface habitable des trois lots dont ils sont propriétaires, conformément à l'article 26, alinéa 1er, du règlement de copropriété et en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il découle de ce qui précède que leur moyen relatif aux charges de chauffage n'est pas fondé.

* Les charges des chambre de service - électricité, entretien et petites réparations

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], les répartitions des charges d'électricité, d'entretien et petites réparations (intervention de plomberie ou d'électricité) engagées à l'occasion de l'entretien des douches et WC communs dont seuls les propriétaires ou occupants des chambres de services ont la jouissance doivent être réparties conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement et non 17, alinéa 1.

Il est démontré que le syndic a réparti ces charges par application des clés 551 à 590 (charges sanitaires chambres A1 à A5, B1 à B5 Gauche, B1 à B5 Droite, C3 à C 5 Gauche, C3 à C5 Droite, D2 à D5 Gauche, D2 à D5 droite, E1, E2, G 37, G25, H2 1, H2 2 étage, H2 2 rez-de-chaussée, H2 3 étage, H2 3 rdc, H2 4 étage, H2 4 rdc) conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement .

Il est également établi qu'un contrat d'électricité est conclu pour chaque douche et WC commun.

De même, le changement d'un robinet d'arrêt ou le dégorgement d'une douche ne peut être supporté par l'ensemble des propriétaires de chambres de service, mais uniquement par ceux qui ont une jouissance de cette douche et ce WC commun. Nous l'avons vu précédemment, le règlement de copropriété ne s'y oppose pas.

Le syndicat des copropriétaires précise ainsi et en justifie que, par exemple, pour le lot 1208, dépendant du bâtiment G, le syndic applique la clé 921 (immeuble) 582 (sanitaires chambres G37) sur une base 4, puisque seuls quatre lots, à savoir les lots 1205 à 1208, ont la jouissance des douches et WC communs de sorte que les charges d'électricité et d'entretien propre à chaque douche et WC communs sont réparties en parts viriles, conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement de copropriété.

Il découle de ce qui précède que le moyen n'est pas fondé.

* Les charges nettoyage des chambres de service

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], les dépenses consécutives au nettoyage hebdomadaire des douches et WC communs, incluant toutes les chambres (à l'exclusion des lots 1209 à 1214, 216 à 1224 qui correspondent à un établissement hôtelier) selon la clé de répartition 500, n'entrent pas dans le champ de la définition de l'article 18 du règlement (charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment) de sorte que la répartition de l'article 20, sollicitée par les appelants, ne saurait s'appliquer.

Les douches et WC communs constituent des parties communes spéciales aux lots 'chambres de service', dont seuls les propriétaires ou occupants ont la jouissance. Elles ne peuvent donc pas être assimilées à des parties communes générales dont l'ensemble des copropriétaires ou occupants des bâtiments dans lesquelles elles sont situées aurait l'utilité ou l'utilisation. Dès lors, c'est exactement que le syndic, par application de l'article 17, alinéa 2, a réparti les charges afférentes aux dépenses de nettoyage hebdomadaire des douches et WC litigieux aux seuls copropriétaires ou occupants de ces chambres de service dépendant des bâtiments A, B, C, D, E, G, H2 et J.

Le moyen n'est pas fondé.

* Les charges 'Rémunération de tiers intervenant 2009"

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], le syndicat des copropriétaires justifie par ses productions qu'il a été amené à mandater la société QUALICONSULT en 2009 (facture du 26 novembre 2009) pour l'établissement de diagnostics de mise en conformité sur les bâtiments des [Adresse 5] et [Adresse 9] et [Adresse 10] sur les chambres de services, sanitaires et parties communes dont seules ces dernières ont la jouissance.

C'est donc régulièrement et conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, qu'il a imputé sur les comptes charges des propriétaires des lots 'chambres de service' la facture litigieuse.

Le moyen n'est pas fondé.

* Les charges de salaires

L'article 16, alinéa 1er à 3, du règlement de copropriété stipule que 'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment comprennent toutes celles particulières à chaque bâtiment, c'est-à-dire toutes les dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré.

Elles comprennent, notamment, sans que cette énumération soit limitative :

Les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment.'

Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], le règlement de copropriété ne prohibe pas l'engagement de salariés pour fournir des prestations au service de certains bâtiments ou à l'ensemble des bâtiments ni leur rémunération par les copropriétaires ou occupants des lots concernés par ces prestations.

L'article 16 précise seulement que lorsqu'un concierge est installé dans un bâtiment, il y est spécialement et exclusivement affecté. En revanche, lorsque tel n'est pas le cas, le règlement n'interdit pas le recrutement de salarié supplémentaire.

En outre, tant les articles 16 que 17 du règlement, en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, prévoient expressément que les charges de services communs spéciales, tel les charges et salaire d'un personnel affecté à certaines tâches et à certains services bénéficiant, en particulier, à certains lots ou à certains bâtiments, doivent être réparties entre les copropriétaires ou occupants des lots ou bâtiments en bénéficiant.

Du reste, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, le règlement ne prévoit pas de dispositions particulières relativement à la création des postes salariés ni leurs affectations puisque, conformément aux dispositions de l'article 31 du décret du 17 mars 1967, seule l'assemblée générale a qualité pour le faire, le syndic quant à lui engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe ses conditions de travail.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que, pour les charges de salaires du concierge, les règles de répartition suivantes sont appliquées :

* s'agissant du bâtiment A, un concierge, en la personne de Mme [I], avait été affectée à ce bâtiment, disposait d'un logement de fonction et était spécialement et exclusivement affectée à ce bâtiment ; Mme [I] ayant dû quitter ses fonctions en raison d'un problème médical, puis étant décédée, elle a été remplacée par une société prestataire, la société CLEAN SYSTEM ; les charges afférentes aux salaires puis aux dépenses facturées par ce prestataires pour l'entretien des parties communes ont été réparties entre les propriétaires des lots composant le bâtiment A à l'exclusion des commerces qui n'ont pas accès à ces parties communes spéciales ;

* s'agissant du bâtiment B, un concierge était affecté à ce bâtiment, et, à la suite de son départ, les prestations d'entretien des parties communes de ce bâtiment ont été exécutées par la société CLEAN SYSTEM alors que les prestations de surveillance ont été confiées à M. [I], nommé gardien principal en avril 2004, chargé de surveiller non seulement ce bâtiment, mais également les autres bâtiments dont les bâtiments A et G concernés par les prestations de ce gardien principal ; la loge de gardien de ce bâtiment n'a pas été donnée à un concierge spécialement affecté dans ce bâtiment ; les charges sociales et le salaire de M. [I] ont été réparties entre l'ensemble des bâtiments concernés par ses prestations ; les dépenses générées par les prestations d'entretien et surveillance ont été réparties entre les propriétaires des lots concernés par ces prestations ; le syndicat des copropriétaires précise, sans être contredit, que les lots commerce ne sont pas concernés par ces prestations, soit parce qu'ils n'ont pas accès aux parties communes spéciales soit qu'ils ne profitent pas des prestations de M. [I] ;

* s'agissant du bâtiment G, il n'existe pas de logement de fonction dans ce bâtiment, cependant Mme [D], en sa qualité de gardien principal, a exécuté ses tâches pour partie au bénéfice des copropriétaires ou occupants du bâtiment G ce qui justifie amplement la ventilation des charges salariales correspondantes aux lots d'habitation concernés par ces prestations ; le syndicat des copropriétaires précise là encore sans être sérieusement contredit que les lots commerce ne sont pas concernés par ces prestations, soit parce qu'ils n'ont pas accès aux parties communes spéciales soit qu'ils ne profitent pas des prestations de Mme [D].

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 3 mai 2004 à l'occasion duquel les copropriétaires ont été informés sur le dossier relatif aux gardiens de l'ensemble immobilier. L'organigramme du personnel a été présenté et le tout a été annexé au procès-verbal de cette assemblée générale.

Il découle de ce qui précède que les clés de répartition retenues par le syndicat des copropriétaires sont conformes aux dispositions des articles 16 et 17 du règlement.

Le moyen n'est donc pas fondé.

* L'irrégularité des répartitions de charges et la rectification de leur compte individuel

Nous l'avons vu précédemment, M. et Mme [S] sollicitent à bon droit l'invalidation des comptes, mais seulement en ce qui concerne les charges EAU CHAUDE et EAU FROIDE de la copropriété pour les exercices 2009 et 2010.

Toutefois, contrairement à ce qu'ils soutiennent, pour les raisons précédemment évoquées, ils ne peuvent pas échapper au paiement des dépenses d'eau dont ils ont bénéficié.

Il est cependant établi que, pour les exercices 2009 et 2010 dont la cour est saisie, les appelants ont dû verser en trop des sommes au titre des charges d'eau chaude et eau froide, mais ne peuvent le déterminer faute pour eux de disposer de l'ensemble des pièces comptables nécessaires à cette évaluation en particulier les relevés d'eau froide et d'eau chaude de l'ensemble immobilier ainsi que la liste des lots 'COMMERCE' ne disposant pas de compteurs d'eau froide et des lots COMMERCE et HABITATION ne disposant pas de compteurs d'eau chaude durant les périodes litigieuses.

En conséquence, et dans la mesure où il revient à M. et Mme [S] de déterminer le montant des charges qu'ils ont indûment payé en raison de la répartition irrégulière des charges d'eau froide et d'eau chaude des exercices 2009 et 2010, après que le syndicat des copropriétaires leur a fourni les pièces leur permettant d'y procéder, la cour enjoint au syndicat des copropriétaires de leur fournir ces documents sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à l'expiration du délai de DEUX MOIS suivant la signification du présent arrêt jusqu'à la production de ces documents.

Il appartiendra en outre au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte individuel de charges de M. et Mme [S] pour les exercices 2009 et 2010.

Les parties pourront saisir cette cour en cas de difficulté sur simple requête.

La cour réserve en outre sa compétence pour la liquidation de l'astreinte.

* Les dommages intérêts pour perte de loyers

M. et Mme [S] ne précisent pas le fondement de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour des pertes de loyers. Ils se bornent à alléguer que les délais très importants pour l'achèvement des travaux des sanitaires communs sont probablement le résultat d'une vengeance exercée contre eux par le syndicat des copropriétaires pour avoir agi en justice contre lui. Ils affirment également qu'ils subissent une perte de loyer en raison de cette situation.

Toutefois, force est de constater que M. et Mme [S] se bornent à affirmer sans preuve que le syndicat des copropriétaires a commis des actes de malveillance et ne démontrent pas l'existence du préjudice qu'ils invoquent.

En outre, les premiers juges ont retenu que le retard avait pour cause leur propre refus d'accepter de participer au coût des travaux qui, selon eux, ne devait pas être réparti entre les propriétaires des lots jouissant à titre exclusif de ces équipements, mais entre l'ensemble des propriétaires du bâtiment concerné.

Il découle de ce qui précède que la demande de dommages et intérêts sollicitée ne sera pas accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Les sanitaires communs

L'article 14 du règlement stipule que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.

L'article 15 précise que les charges communes générales telles que définies à son article 14, seront réparties au prorata des millièmes généraux.

L'article 16 prévoit, en particulier, que les frais d'entretien des locaux communs à chaque bâtiment constituent des charges spéciales.

L'article 17, nous l'avons vu, distingue les charges communes spéciales à chaque bâtiment (alinéa 1) des charges communes spéciales à certains lots d'un bâtiment. Il en est ainsi des frais d'entretien des WC et cabines de douches dont l'usage est réservé à certains lotis.

L'article 18 du règlement prévoit en particulier que les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment comprennent 'les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements), à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux de tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf pour les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux) aux vide-ordures, à la porte d'entrée, à la descente des caves et garages et aux couloirs des caves et garages.'

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], les parties communes générales définies à l'article 4 du règlement de copropriété et la répartition des charges communes générales mentionnée à l'article 15 sont celles qui concernent tous les bâtiments de la Résidence sans exception.

Or, les WC et salles d'eau dont M. et Mme [S] ont la jouissance en commun avec certains copropriétaires seulement ne font pas l'objet d'un usage collectif, mais d'un usage réservé à certains d'entre les lotis de sorte qu'ils entrent dans la définition donnée par l'article 16 du règlement de copropriété relatif aux charges spéciales à chaque bâtiment.

Comme indiqué précédemment, l'article 17 distingue les charges de services communs, spéciales à chaque bâtiment, de charges spéciales à certains lots. Cette distinction se poursuit s'agissant du mode de répartition des charges. Les charges spéciales à chaque bâtiment étant réparties entre les lotis d'un même bâtiment, dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot, les charges spéciales à certains lots seulement 'telles que celles afférentes par exemple aux WC et cabines de douche, dont l'usage est réservé à certains lots seulement' étant réparties à part égale entre les lots en bénéficiant.

La liste des charges visées à l'article 18 (entretien, réparation et reconstruction des bâtiments) qui concerne les parties communes à tous les lots d'un même bâtiment, ne peut être confondue avec la liste des charges qui concerne les parties communes spéciales à certains lots seulement d'un même bâtiment tel qu'énoncé à l'article 17, alinéa 2, du règlement.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [S], l'examen des devis litigieux relatifs aux travaux à effectuer dans les douches et WC réservés à l'usage de certains lotis, n'accréditent pas leur thèse selon laquelle il s'agirait de travaux de reconstruction du bâtiment.

En effet, l'ouverture des cloques et fissures des murs de douches ne sont pas assimilables à des travaux de reprise d'étanchéité du gros oeuvre, mais à des travaux de préparation du fond à appliquer sur les murs intérieurs afin de garantir un aspect lisse et net de la peinture, non à des travaux de reconstruction du bâtiment.

En outre, les devis précisent bien que cet enduit est destiné à être poncé ce qui accrédite la thèse du syndicat des copropriétaires selon laquelle l'enduit a pour vocation de permettre une application homogène de la peinture. De plus, il ressort de ces devis que les receveurs de douches, les lavabos et le cuvettes de WC ne seront pas remplacés.

Les travaux litigieux ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 18 du règlement.

L'imputation spéciale de ces charges d'entretien et de réparation a, au demeurant, pour corollaire la spécialisation des votes prévue à l'article 62 du règlement de copropriété et est conforme aux critères d'utilité énoncés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 62 prévoit en effet que lorsqu'aux termes du règlement, les frais qui seraient entraînés par l'exécution de la décision mise au voix n'incombent qu'à certains seulement des copropriétaires, seuls ces copropriétaires prennent part au vote et ce avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux frais.

Le syndicat des copropriétaires rappelle très justement que M. et Mme [S] opèrent une confusion entre la quote-part de parties communes affectés à chaque lot, qui doit être conforme aux critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, et la répartition des charges qui doit respecter les critères de l'article 10 de cette loi.

La demande subsidiaire de M. et Mme [S] tendant à ce que ces travaux soient répartis sur la base des millièmes généraux ne saurait donc être accueillie. La répartition doit de ce fait être opérée conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement à savoir à part égale entre les lots en bénéficiant.

Il en découle que c'est exactement que les premiers juges ont retenu que les travaux litigieux concernant les douches et WC, parties communes spéciales aux chambres de service, notamment les lots appartenant à M. et Mme [S] soit les lots n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, n° 156, dépendant du bâtiment 1 (A), escalier 3, au 1er étage, et n° 450, constitué par une chambre située dans le bâtiment 2 (B) au 1er étage, devaient être répartis entre les seuls copropriétaires ou occupants des chambres de service ayant la jouissance exclusive de ces installations. Les travaux de réfection d'une douche, de peinture et changement d'accessoires ne peuvent donc pas être assimilés à des travaux de reconstruction, même partiels, d'un bâtiment.

Le jugement sera dès lors confirmé sauf à préciser, compte tenu des mentions figurant sur l'état descriptif de division, que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d'eau communs, situés :

* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1205, 1206, 1207 et 1208,

* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154, 156 et 157,

* au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 448, 449, 450 et 451,

le tribunal ayant omis de mentionner les lots 1206, 157 et 450 de la charge finale de ces dépenses litigieuses.

Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires

* La résolution 19

Cette résolution est ainsi libellée : 'Après discussion et échanges de vues, la résolution suivante est soumise au vote de l'assemblée générale : L'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic, la société SAGIL IDF, à convoquer en assemblée générale extraordinaire tous types de groupes de chambres de services qui ont en commun douche et WC afin d'informer les copropriétaires de ces dites chambres de services du rapport QUALICONSULT ainsi que le résultat de l'appel d'offre pour les mises aux normes de ces chambres de service et ceci en vue de réaliser lesdits travaux.

L'ensemble de ces interventions sera réalisé en étroite collaboration avec les services d'hygiène de la ville de [Localité 3]'.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société SAGIL-IDF, c'est exactement que les premiers juges ont retenu que l'assemblée générale avait outrepassé ses pouvoirs puisque l'ensemble des copropriétaires ont décidé de contraindre une minorité d'entre eux à supporter des frais liés à la convocation d'assemblées générales particulières que le règlement de copropriété prévoit pas.

En effet, le règlement de copropriété, en ses articles relatifs à la composition des assemblées générales (articles 45 à 47), ne prévoit pas que l'assemblée générale puisse être composée d'une partie des copropriétaires seulement.

La demande du syndicat des copropriétaires n'est donc pas fondée et ne sera pas accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

* La résolution n° 27

Cette résolution, soumise au vote à l'initiative de M. et Mme [S], concernait des travaux qu'ils souhaitaient être pris en charge par l'ensemble des copropriétaires des bâtiments comportant des lots 'chambres de service', donc dans les termes de l'article 17, alinéa 1, du règlement .

En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires démontre qu'aux termes de résolutions 17-1 à 17-10, l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2012 a rejeté une telle résolution. Cette assemblée générale est aujourd'hui définitive, comme l'atteste le syndicat des copropriétaires par la production de la pièce 41 (attestation de non recours) de sorte que la demande d'annulation de la résolution 27 de l'assemblée générale du 23 mai 2011 devient sans portée.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

* Sur l'injonction à réaliser les travaux

C'est par d'exacts motifs que cette cour adopte que les premiers juges ont condamné le syndicat des copropriétaires à mettre en 'uvre les travaux de réfection des WC et salles d'eau, parties communes, à usage privatif de certains lots, d'une part, et à réaliser après exécution de travaux de réfection des sanitaires communs les travaux de peinture des sas d'entrée des chambres et des sols de ces sas d'entrée, d'autre part.

C'est tout aussi exactement qu'il a dit que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d'eau communs, soient réparties conformément au critère de l'article 17, alinéa 2, du règlement, soit à parts égales entre les lots en bénéficiant. Toutefois, il convient de le réformer en ce qu'il a omis les lots 1206, 157 et 450 de la charge finale de ces dépenses alors que ces lots sont également concernés par ces travaux.

Le jugement sera en conséquence révisé dans les termes énoncés au dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts

M. et Mme [S] ne caractérisent pas la faute commise par le syndicat des copropriétaires en liant avec des préjudices subis par eux. Au demeurant, force est de constater que M. et Mme [S] ne précisent même pas en quoi consisterait le préjudice qu'ils ont subi.

Ils ne caractérisent pas la faute du syndic en lien avec le préjudice allégué. Il sera à cet égard rappelé que le manque à gagner allégué en raison des délais dans l'exécution des travaux des sanitaires dans les chambres de service trouve sa cause dans le comportement de M. et Mme [S] qui ont refusé d'accepter que la répartition du coût des travaux puisse avoir lieu conformément aux règles établies par les règlement de copropriété.

Il découle de ce qui précède que les demandes de dommages et intérêts qui ne sont pas fondées ne sauraient être accueillies.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît équitable en cause d'appel d'allouer les sommes supplémentaires de 2.500 € au syndicat des copropriétaires et 800 € à la société SAGIL-IDF sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [S], qui succombent en la majeure partie de leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Dans les limites de l'appel,

INFIRME le jugement en ce qu'il :

* déboute M. et Mme [S] de leur demande en annulation des résolutions 4 et 4-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011,

* dit que M. et Mme [S] n'ont pas vocation à participer aux charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d'eau communs, situés au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), le lot 450 dont ils sont propriétaires ne leur conférant aucun droit de jouissance à des sanitaires communs,

* annule la résolution 19 de l'assemblée générale de la Résidence [Adresse 1] en date du 23 mai 2011,

* omet de dire que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC et/ou salles d'eau communs, à usage privatif de certains lots, doivent également être supportées par les lots 1206, 157 et 450,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que les comptes charges d'EAU CHAUDE et EAU FROIDE adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions 4 et 4-1 sont irréguliers,

ANNULE en conséquence les comptes charges d' EAU CHAUDE et EAU FROIDE des exercices 2009 et 2010 ainsi votés,

ENJOINT le syndicat des copropriétaires à :

* fournir les pièces permettant à M. et Mme [S] de déterminer le montant des charges indu en raison de la répartition irrégulière des charges d'eau froide et d'eau chaude des exercices 2009 et 2010 sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à l'expiration du délai de DEUX MOIS suivant la signification du présent arrêt jusqu'à la production de ces documents,

* rectifier à la suite le compte individuel de charges de M. et Mme [S] pour les exercices 2009 et 2010,

RÉSERVE sa compétence pour la liquidation de l'astreinte,

DIT qu'en cas de difficultés dans l'exécution de cette injonction les parties pourront saisir cette cour sur simple requête,

DIT n'y avoir lieu à annuler la résolution 19 de l'assemblée générale de la Résidence [Adresse 1] en date du 23 mai 2011,

DIT que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d'eau communs, situés :

* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1205, 1206, 1207 et 1208,

* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154, 156 et 157,

* au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 448, 449, 450 et 451,

CONDAMNE solidairement M. et Mme [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer les sommes de :

* 2.500 € au syndicat des copropriétaires,

* 800 € à la société SAGIL-IDF,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. et Mme [S] aux dépens d'appel,

DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,