COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30B
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 MARS 2016
R.G. N° 15/00490
AFFAIRE :
SAS SOCIETE OPTICAL CENTER
C/
SCI DES LOTS 47 ET 62 [Adresse 5] Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Octobre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 08
N° Section :
N° RG : 13/02949
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA
Me Bertrand ROL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX MARS DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS SOCIETE OPTICAL CENTER
N° SIRET : 382 37 2 9 93
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 017532 - Représentant : Me Michèle BRAULT de l'AARPI R2CS, Avocats, Plaidant , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1170
APPELANTE
****************
SCI DES LOTS 47 ET 62 [Adresse 5]
N° SIRET : 324 240 639
[Adresse 1]
[Adresse 4]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20150081
Représentant : Me Vincent DRAGO de la SCP D.D.A Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0043 -
INTIMEE
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS :
Par acte sous seing privé du 27 septembre 2002, la SCI des lots 47 et 62 [Adresse 5] (ci après la 'SCI') a donné à bail commercial à la société Optical center des locaux situés au rez-de chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] pour une période de 9 années à compter du 1er novembre 2002 et pour une activité de vente d'optique-lunetterie.
Alors que la société Optical center avait cessé son activité, elle a passé le 30 juin 2010 une promesse de vente de son droit au bail avec la société Minimarché Levallois (magasin Franprix) assortie de conditions suspensives de l'obtention de l'autorisation d'urbanisme ainsi que de l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble pour la réalisation des travaux dans le local et nécessaires à l'exploitation d'un commerce à prédominance alimentaire. La société Minimarché Levallois a confié en juillet 2010 à la société GINGER CEBTP un audit sur les travaux nécessaires à l'aménagement du local et qui a conclu à la corrosion de poutrelles métalliques et à l'insuffisance de la portance au regard des normes en vigueur, puis le 4 octobre 2010 l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté les demandes relatives à l'installation du magasin de la société Minimarché Levallois.
Suite à un commandement de payer que la SCI a fait délivrer le 2 février 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné le 24 mars 2011 une expertise sur les capacités de portance de l'immeuble puis a constaté par ordonnance du 2 août 2011 la résiliation du bail fixée au 2 mars 2011. Après que la société Optical center a restitué les locaux le 28 octobre 2011, la SCI l'a fait assigner le 11 mars 2013 devant le tribunal de grande instance de Nanterre en paiement des arriérés de loyers et de charges, d'une indemnité d'occupation et pour la remise en état des lieux.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 7 octobre 2014 qui a :
- débouté la société Optical center de l'exception d'inexécution par elle soulevée et de ses demandes d'indemnisation de préjudice matériel et commercial,
- condamné la société Optical center à verser à la SCI des lots 47 et 62 [Adresse 5] :
- 39 142,86 euros au titre des loyers et charges dus au 2 mars 2011 et de l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au 28 octobre 2011, date de son départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2011 sur la somme de 10 953,21 euros et du 11 mars 2013 sur le surplus, les intérêts échus pour une année produisant eux-mêmes intérêts en application de l'article 1154 du code de procédure civile,
- 13 646,66 euros TTC au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2013,
- 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que des sommes dues par la société Optical center sera déduit le montant du dépôt de garantie s'élevant à 17 129,58 euros.
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement dans toutes ses dispositions.
- condamné la société Optical center aux dépens.
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Vu l'appel interjeté le 15 janvier 201 par la société Optical center ;
Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 16 janvier 2015 par la société Optical center aux fins de voir :
- dire et juger recevable l'appel formé par la société Optical center devant la Cour de Versailles,
- infirmer le jugement rendu le 7 octobre 2014 par le Tribunal de grande instance de Nanterre,
statuant nouveau :
- constater la dangerosité des planchers des locaux loués et en conséquence, l'impossibilité d'exploiter lesdits locaux,
- constater que la SCI des lots 47 ET 62 n'a pas rempli son obligation de délivrance,
- débouter la SCI des lots 47 ET 62 de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à verser :
- 306 413 euros en réparation du préjudice matériel,
- 50 000 euros en réparation du préjudice commercial subi,
- 17 129,58 euros représentant le dépôt de garantie,
- 6 000 euros la société Optical center en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens.
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Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 12 mars 2015 par la SCI de lots 47 et 62 [Adresse 5] aux fins de voir :
- prendre acte de ce que la concluante s'en rapporte à justice quant à la recevabilité de l'appel de la société Optical center devant la cour de céans,
- dire et juger la société Optical center irrecevable et subsidiairement mal fondée en son appel et l'en débouter,
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a dit que des sommes dues par la société Optical center sera déduit le montant du dépôt de garantie s'élevant à 17 129,58 euros,
- condamner la société Optical center à verser à la SCI des lots 47 et 62 du 60, rue Victor Hugo la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Optical center aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par l'AARPI JRF Avocats, représentée par Maître Jullien, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 septembre 2015 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 1er décembre 2015 ;
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
1. Sur l'irrecevabilité de l'appel
Considérant que pour conclure à l'irrecevabilité de l'appel, la SCI se prévaut de l'appel du jugement que la société Optical center a interjeté le 17 octobre 2014 devant la cour d'appel de Paris, sans cependant revendiquer le bénéfice de cet appel, tout en concluant que cette dernière est territorialement incompétente pour connaître de l'affaire, et sans non plus invoquer celles des formes ou des délais d'appel qui n'auraient pas été respectés en suite de l'appel interjeté par la société Optical center devant la cour d'appel de Versailles, en sorte que le moyen ne peut être pertinemment discuté et sera purement et simplement écarté.
2. Sur le manquement à l'obligation de délivrance
Considérant que pour conclure au manquement de la SCI aux obligations qu'elle tenait des articles 1719 et 1720 du code civil de délivrer le local en état de servir son usage commercial et de réaliser les grosses réparations relevant de l'article 606 du même code, et réclamer ainsi la condamnation de la SCI à l'indemniser de ses préjudices en application de l'article 1721 du même code et prétendre être libérée de son obligation au paiement des loyers et des charges, la société Optical center prétend que les locaux qui lui ont été donnés à bail étaient d'une part, impropres à leur destination pour ne pas répondre à la norme française NF 06-001 qui fixe à 500 kg/m², la valeur de résistance aux charges des bâtiments destinés aux boutiques, et d'autre part, que leur exploitation présentait une mise en danger du personnel et des clients ;
Qu'à cette fin, elle se prévaut de l'audit commandé par la société Minimarché Levallois, du rapport d'expertise ordonné par le juge des référés ainsi que du rapport du bureau d'étude SED mandaté par le syndicat des copropriétaires qui ont tous relevé la fragilité de la structure métallique d'après les sondages des poutrelles métalliques ainsi qu'un état de corrosion avancé, ou très avancé, et préjudiciable à la résistance des planchers ; que la société GINGER CEBTP a retenu que le plancher n'était pas exploitable en l'état des charges admissibles, que l'expert judiciaire a estimé que les zones 4, 5 et 6 du plancher étaient particulièrement à risque, que ces spécialistes ont tous préconisé la réalisation de travaux de confortement ou de remplacement de ces éléments ; que finalement, la copropriété a décidé de la prise en charge du plus gros des travaux de renforcement pour atteindre les 250 kg/m², la SCI et acceptant pour sa part de prendre à sa charge la part des consolidations pour élever la capacité portante à 500 kg/m² ;
Mais considérant que la portée de ces constatations doit en premier lieu être écartées, soit en ce qu'elle se réfèrent à des zones de plancher étrangères à celui du local (zones 4, 5 et 6), soit qu'elles se réfèrent à une norme de charges d'exploitation des bâtiments qui n'est d'application impérative que pour les constructions nouvelles ou pour les opérations de réhabilitation, soit encore en ce qu'elles ont été retenues dans la perspective des augmentations de charge prévues pour l'exploitation du magasin Franprix ou d'après le projet de réhabilitation de l'immeuble que la copropriété avait la liberté de décider, et non pour l'activité de magasin de vente d'optique-lunetterie ;
Que la portée de ces constatations doit en second lieu être tempérée par les autres constatations des experts, la société GINGER CEBTP retenant que selon les parties du sous-sol louées en rez-de-chaussée, le plancher haut de la zone 1 est apte à reprendre une charge d'exploitation de 200 kg/m², celui de la zone 2, apte à prendre une charge d'exploitation de 1200 kg/m² et qu'une très faible portion de la zone 3 est apte à reprendre une charge d'exploitation de 100 kg/m² ; que l'expertise de Monsieur [H] relève qu'une partie des planchers a été renforcée, et préconise le renforcement d'une partie seulement des planchers pour élever la portance de la charge d'exploitation de 200 kg/m² à 250 kg/m² ou 500 kg/m² ; que les études du bureau d'études SED pour la copropriété confirment que pour la partie du plancher afférente aux locaux loués par la SCI, la charge d'exploitation existante admissible est de 250 kg/m² et ne préconisent pas de renforcement.
Considérant en troisième lieu, qu'il ne s'évince pas de ces rapports, la preuve que la structure du plancher du local faisait courir un risque pour les personnes dans le cadre de la poursuite de l'activité de vente d'optique-lunetterie de la société Optical center, et que par ailleurs, il ne s'évince d'aucune autre pièce la preuve des manquements de la SCI à son 'obligation de délivrance en sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Optical center de ce chef.
3. Sur les demandes en restitution du dépôt de garantie et au titre des travaux de remise en état
Considérant que pour prétendre être dispensée de l'indemnisation de la remise en état des cloisons du local qu'elle avait enlevées, la société Optical center soutient que la SCI n'apporte pas la preuve qu'elle a elle-même procédé à cette remise en état et qu'elle ne peut par conséquent pas revendiquer de son locataire sortant, l'indemnité susceptible de lui être substituée ;
Mais considérant que l'indemnité de 13 646,66 euros représente par équivalent, une obligation de la société Optical center qui trouve sa cause dans le contrat de bail convenu à l'entrée avec la SCI, en sorte qu'en application de l'article 1134 du code civil, elle était tenue d'exécuter cette remise en état en nature et à défaut, sous forme d'indemnité, de sorte que le jugement doit être confirmé ;
Considérant enfin, que c'est par erreur que le jugement a ordonné deux fois la restitution du dépôt de garantie et qu'il convient de rectifier ci-dessous en déclarant que le calcul des loyers et charges restant dus de 39 142,86 euros comprend cette restitution.
4. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que la société Optical center succombe au principal de son appel, en sorte qu'en équité, il convient de la condamner à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a par erreur ordonné deux fois la restitution du dépôt de garantie, et statuant à nouveau de ce chef :
Dit que le total des loyers et charges de 39 142,86 euros auquel est condamné la société Optical center comprend la restitution du dépôt de garantie ;
Y ajoutant,
Condamne la société Optical center à payer à la SCI des lots 47 et 62 [Adresse 5] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société Optical center aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
