COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 63B
1re chambre 1re section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 FEVRIER 2016
R.G. N° 13/08986
AFFAIRE :
Société RECORD BANK
C/
[Q] [L]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 01
N° Section :
N° RG : 12/08740
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société RECORD BANK
Société anonyme de droit belge inscrite au Registre des Personnes Morales sous le numéro 0403.263.642, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1352577 -
Représentant : Me Norbert COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0985
APPELANTE
****************
Monsieur [Q] [L]
notaire associé,
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 016936
- Représentant : Me Anne LEJEUNE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES,
SCP [L] [P] [R]
titulaire d'un office de notaire
[Adresse 3]
[Localité 3]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 016936
Représentant : Me Anne LEJEUNE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES,
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Décembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Odile BLUM, Président,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Vu le jugement rendu le 22 octobre 2013 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :
- débouté la société Record Bank de ses demandes,
- condamné la société Record Bank à payer à la SCP [L]-[P]-[R] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Record Bank aux dépens ;
Vu l'appel de cette décision relevé le 6 décembre 2013 par la société Record Bank qui, par ses dernières conclusions du 10 novembre 2015, demande à la cour de :
- réformer le jugement,
- dire que Me [L] et la SCP [L]-[P]-[R] ont commis une double faute, au titre de l'ineffectivité de leur acte, et de manquement grave à leur devoir de conseil,
- dire que cette faute est source du préjudice subi par Record Bank,
- condamner solidairement Me [L] et la SCP titulaire de l'office notarial d'[Localité 2], le cas échéant avec leur compagnie d'assurance, à payer à la Record Bank S.A. la somme de 284.357,21 €, outre intérêts au taux contractuel stipulé à l'acte de prêt du 1er août 2008 soit 7,5 %, courant depuis le 15 août 2015,
- dire que la Banque a subi un préjudice spécifique qu'il convient d'indemniser à hauteur de 25.000 €, tant pour son préjudice moral que pour son préjudice financier,
- condamner en conséquence 'conjointement et solidairement' Me [Q] [L] et la SCP [L]-[P]-[R] et s'il y a lieu leur compagnie d'assurances, à indemniser la Record Bank S.A. des chefs de demande énoncés ci-dessus,
- condamner les intimés aux dépens de première instance et d'appel dont distraction ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 11.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions du 27 octobre 2015 de la SCP [L]-[P]-[R] et de Me [Q] [L] qui demandent à la cour de :
- confirmer le jugement,
- débouter la société Record Bank de son appel,
- condamner la société Record Bank à verser à la SCP [L]-[P]-[R] la somme de
3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers d'appel dont distraction ;
SUR CE, LA COUR,
Considérant que M. [N] [C] et Mme [D] [E] qui vivaient alors maritalement, ont réalisé en 2003 une opération immobilière consistant dans l'acquisition d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments, sis [Adresse 2] pour 121.959 €, et l'édification, après démolition des existants, de deux corps de bâtiments selon permis de construire obtenus courant juillet 2003 et octobre 2003 , destinés à la mise en location, par appartement ;
Que ce projet a été financé par un prêt de la Société Générale , garanti par une hypothèque de premier rang ;
Que remboursée le 9 janvier 2007, la Société Générale a donné mainlevée de son inscription hypothécaire ;
Que M.[N] [C] et Mme [D] [E] ont divisé les constructions en huit lots numérotés 1 à 8 et qu'un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été établis le 4 août 2006 ; qu'ils ont vendu 5 de ces lots avant le 31 mai 2007 et fixé leur domicile dans les trois lots restants, portant les n°s 2, 4 et 5 ;
Qu'entretemps, par acte sous seing privé du 2 juillet 2008, la Record Bank, Société anonyme de droit belge, a offert de prêter à M. [C], seul, pour les besoins de 'sa trésorerie professionnelle ', une somme de 150.000 €, prêt garanti par une hypothèque de premier rang sur les lots 2, 4 et 5 dépendant de la copropriété de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] ; que cette offre annulait et remplaçait celle du 27 juin 2008 ;
Que Me [Q] [L], notaire associé à [Localité 2] au sein de la SCP [L]-[P]-Wyart, a authentifié le contrat de prêt par acte du 1er août 2008, et notamment constaté l'affectation hypothécaire en premier rang, sans concours ni partage, desdits lots n°s 2, 4 et 5 ;
Que les défaillances de M. [C] dans le remboursement de ce dernier prêt ont amené la Record Bank à engager une action en licitation partage des lots n° 2, 4 et 5 ; que parallèlement, Mme Mme [D] [E], séparée de M.[N] [C] depuis 2007, a sollicité la liquidation de l'indivision ayant existé entre eux ;
Que les lots objets de l'hypothèque ont été adjugés à la barre du tribunal de grande instance de Pontoise les 24 mars et 30 juin 2011 pour un prix global de 190.000 €, dont il ne résultait qu'un actif net indivis à partager entre les deux coïndivisaires de 112.767,64 € ;
Que par jugement du 12 janvier 2015 le de tribunal de grande instance de Pontoise a débouté la Record Bank de sa demande tendant à être payée par préférence à tout autre créancier et avant tous créanciers de l'indivision et a homologué l'état liquidatif de division dressé par un notaire le 18 septembre 2012, aux termes duquel il revenait à la Record Bank la somme de 40.325,69 € ;
Que reprochant au notaire d'avoir manqué à s'assurer de l'effectivité de son acte dès lors que l'hypothèque inscrite à son profit ne portait pas sur la totalité du bien mais seulement sur les parts et portions indivises de M.[N] [C] et d'avoir violé son obligation d'alerte et de conseil, la Record Bank a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise, par acte du 10 décembre 2012, Me [L] et la SCP [L]-[P]-[R] aux fins de voir leur responsabilité professionnelle engagée et de l'indemniser de ses divers préjudices ;
Considérant que le tribunal a débouté la Record Bank de ses demandes au motif de l'absence de manquement du notaire à son devoir de conseil du constat de la validité et de l'efficacité de l'acte de l'hypothèque garantissant le prêt objet de l'acte authentique ;
Sur le devoir de conseil du notaire et sur l'efficacité de l'acte
Considérant que la Record Bank fait en premier lieu valoir que l'acte a été privé d'efficacité dès lors que l'hypothèque inscrite à son profit ne porte pas sur la totalité du bien qu'elle escomptait recevoir en garantie hypothécaire, alors que l'intégralité de celui-ci était visée par les documents soumis au prêteur et dénoncés à l'office notarial pour la rédaction de son acte ; que le notaire aurait violé l'obligation d'alerte à laquelle il est soumis parce qu'avant d'instrumenter, il doit procéder à des investigations juridiques et à des recherches qui permettent de vérifier qu'aucun obstacle de droit ne vient entraver les effets de l'hypothèque et que si un tel obstacle se révèle, il doit au titre de son devoir de conseil alerter son client sur la situation ; que l'obligation de conseil qui fait suite aux nécessaires investigations juridiques que le notaire doit opérer pour rendre son acte effectif est distincte de l'obligation générale de conseil qui pèse sur lui ;
Qu'elle ajoute que l'office notarial était son notaire habituel depuis au moins l'année 1985 et que ce dernier connaissait parfaitement les conditions auxquelles elle travaillait en France, exigeant systématiquement et impérativement dans le cadre de toutes ses opérations une garantie hypothécaire de premier rang ; que l'offre de prêt et les pouvoirs font référence aux biens dans leur intégralité et qu'en dépit des instructions d'une extrême clarté données par la banque à l'étude pour ce prêt précis, le notaire ne l'a pas avertie de quelque problème que ce soit ;
Que quand bien même la banque aurait ' dans le passé', consenti des prêts conjoints à M.[N] [C] et à sa compagne, Mme [D] [E], le notaire aurait dû attirer son attention sur l'étendue de la garantie qui ne pouvait porter que sur les parts et portions du seul emprunteur dans le cadre du nouveau prêt et sur la situation du couple ' qui lui était manifestement connue' et qu'elle ignorait elle-même totalement ;
Qu'il appartenait au notaire rédacteur de l'acte de procéder de telle manière que la garantie puisse être prise sur la totalité des biens ; qu'il pouvait solliciter de M.[N] [C] des garanties complémentaires ou obtenir le consentement de Mme [D] [E] pour obtenir sa caution hypothécaire ;
Que la banque soutient en second lieu que le devoir de conseil du notaire a un caractère absolu, qu'il doit se livrer à une appréciation objective de la situation, qu'il doit porter à la connaissance des parties, indépendamment de leur comportement ; que les connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil ; qu'il appartient au notaire sur qui pèsent les obligations professionnelles ci-dessus rappelées, de justifier qu'il a rempli son devoir d'investigation et d'en rapporter la preuve, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que sa pièce n°8 constituée d'une lettre que le notaire lui a adressée le 18 mars 2009, concrétise sa reconnaissance de responsabilité ;
Que la banque affirme qu'elle se croyait titulaire d'une hypothèque de premier rang, portant sur la totalité des lots et que le fait qu'elle porte seulement sur une quote-part de ceux-ci a porté atteinte à son efficacité, en la subordonnant au résultat d'un partage qui n'avait pas encore eu lieu ; qu'elle fait valoir qu'en n'ayant pas été avertie de cette situation, elle a été empêchée de renoncer à consentir le prêt litigieux ;
Considérant que Me [L] et la SCP [L]-[P]-[R] répliquent que le notaire a rempli
son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte sur la seule partie pouvant être concernée par l'hypothèque, à savoir la quote part indivise de M.[N] [C] ; qu'ils rappellent avoir repris mot pour mot la formule que la banque a fait figurer dans son offre de prêt sous seing privé du 2 juillet 2008 et n' avait donné mandat au notaire que pour la part indivise de M. [C] ;
Que Me [L] n'a pas commis de faute et n'a pas manqué à son devoir de conseil ; qu'ils rappellent que la banque avait déjà instruit une demande de prêt deux ans plus tôt au profit du couple [C]-[E] et qu'elle avait donc connaissance de l'indivision existant entre ces derniers ; qu'elle savait donc pertinemment qu'en consentant le prêt à M. [C], exclusivement, seule la quote-part indivise de celui-ci serait hypothèquée ; que la situation d'indivision a, en tout état de cause, été rappelée à l'acte litigieux ;
Qu'ils soulignent que le devoir de conseil du notaire n'a pas un caractère absolu et dépend des circonstances de la cause, notamment de la révélation par le client de son dessein particulier et ne s'étend pas aux données de fait qui sont connues ;
***
Considérant que contrairement à ce que prétend la Record Bank l'acte de prêt authentifié par le notaire n'a nullement été privé d'efficacité ; qu'en effet il n'est pas contesté que l'affectation hypothécaire du prêt mentionnée à l'acte était une hypothèque de premier rang, selon la volonté de la Record Bank ; qu'elle a été régulièrement inscrite en tant que telle et a pu être mise en oeuvre à hauteur de son étendue, laquelle était de droit, limitée aux parts et portions de M.[N] [C] ;
Que la Record Bank ne précise pas quelles investigations le notaire aurait dû mener auxquelles il se serait soustrait ; qu'en effet, aucune des mentions figurant à l'acte n'est erronée ;
Que s'agissant de l'obligation de conseil du notaire, il convient de relever que celui-ci n'avait aucun pouvoir de négociation et a authentifié l'acte de prêt, dans les formes prévues par l'offre formulée par la banque et acceptée par M.[N] [C] ; que cette offre lui a été envoyée aux fins de formalisation de l'acte ; que si, cette circonstance n'a pas pour effet de le libérer de son devoir de conseil, quand bien même son client dispose, comme en l'espèce, de compétences professionnelles en matière de crédit bancaire, il ne peut qu'être constaté, au vu des circonstances de l'espèce , que Me [L] a expressément éclairé la Record Bank et appelé son attention, de manière complète et précise sur la portée et les effets de l'acte auquel il prêtait son concours ;
Considérant en effet qu'il est rappelé que par acte authentique du 7 juin 2006, la Record Bank a consenti un prêt de 275.000 euros à M.[N] [C] et à Mme [D] [E] pris en qualité de coemprunteurs solidaires, garanti par une hypothèque de second rang ' derrière un premier rang au profit de la Société Générale ' sur le bien immobilier susvisé, destiné à rembourser les crédits en cours, dont celui consenti par la Société Générale ; que la Record Bank a été remboursée de ce prêt le 28/07/2008 ;
Qu'il s'en déduit que la banque disposait déjà, du fait du prêt octroyé dans un passé très récent, des informations relatives à la situation d'indivision de l'immeuble, sur lequel une hypothèque avait déjà été prise ; qu'elle n'ignorait pas qu'elle ne négociait le prêt litigieux qu'avec un seul des deux coïndivisaires ;
Que nonobstant cette donnée de fait connue de la banque, il résulte de l'acte authentique querellé que le notaire instrumentaire a expressément informé la Banque prêteuse de la situation juridique de l'immeuble en prenant la précaution d'insérer , postérieurement au paragraphe intitulé ' affectation hypothécaire ' mentionnant qu'une hypothèque de premier rang était prise sur les lots n° 2, 4 et 5 de l'immeuble sis [Adresse 2], un paragraphe intitulé 'Effet relatif' selon lequel il était rappelé que les biens avaient été acquis par M.[N] [C] et Mme [D] [E] chacun pour moitié, suivant acte reçu par Me [O], notaire , le 29 janvier 2003 ;
Qu'ainsi l'attention de la banque a été spécialement attirée sur la situation juridique de l'immeuble et la limitation de l'affectation hypothécaire des lots désignés aux parts et portions du seul emprunteur ;
Que la banque, représentée à cet acte par un clerc de l'étude, ne conteste pas sérieusement avoir eu connaissance du projet d'acte en ces termes, par courrier électronique du 30 juillet 2008, avant de donner mandat ;
Que c'est vainement qu'elle sous-entend, sans l'établir, que le notaire aurait disposé, à la date du prêt, d'informations relatives à la séparation de M.[N] [C] et de Mme [D] [E] ; qu'elle se fonde pour ce faire sur un courrier du notaire en date du 18 mars 2009 qui fait seulement état d'une vente d'immeuble en cours par M.[N] [C] , et dans lequel Me [L] invite la banque à se rapprocher de celui-ci pour percevoir des fonds ; qu'il n'y est nullement question de l'état des relations entre les coïndivisaires ; qu'en toute hypothèse, la connaissance par le notaire de la séparation de M.[N] [C] et de Mme [D] [E] n'aurait eu aucune incidence sur la situation d'indivision de l'immeuble et sur l'étendue de l'hypothèque ;
Que contrairement à ce que soutient la Banque, ce courrier ne constitue en rien une reconnaissance du notaire de sa responsabilité ;
Qu'enfin, il n'incombait pas à Me [L] , faute pour la Banque, professionnelle spécialisée en matière de crédit et de sûretés, qui contractait avec un seul des coïndivisaires en toute connaissance de cause , de le lui demander, de solliciter le concours hypothécaire de Mme [D] [E] ou de rechercher d'autres garanties ;
Considérant en conséquence qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire ou à la SCP [L]-[P]-Wyart et que la décision déférée doit être confirmée en toutes ses dispositions ;
Considérant que la Record Bank, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d'appel ; que l'équité commande d'allouer à Me [L] et à la SCP [L]-[P]-Wyart la somme de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la Société Record Bank à payer à Me [L] et à la SCP [L]-[P]-Wyart la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne la Société Record Bank aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Odile BLUM, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
