COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
AP
Code nac : 30Z
12e chambre section 2
ARRET N°
contradictoire
DU 20 OCTOBRE 2015
R.G. N° 15/00545
AFFAIRE :
SCI AVICENNE
C/
SA GROUPE FLO
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 10/5423
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne laure DUMEAU, Me Martine DUPUIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre) du 03 Décembre 2014 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, le 18 Juin 2013.
SCI AVICENNE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41442
Représentée par Me Marc MANCIET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02,
****************
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
SA GROUPE FLO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Martine DUPUIS de la SARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1554504,
Représentée par Me Régis HALLARD, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Catherine CHARPENTIER,
Par acte du 21 octobre 1996, l'Etablissement Public d'Aménagement de la Ville Nouvelle de [Localité 3]a donné à bail commercial à la SA Groupe Flo un local situé à [Localité 5] à [Localité 4].
L'acte indique que le bail est consenti pour une durée de 9 ans « qui commenceront à courir le jour de la prise de possession des locaux ».
L'acte stipule :
« 6.1 Indexation
Le loyer annuel hors taxes sera en suite de plein droit et sans aucune formalité indexé annuellement chaque premier janvier en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction.
6.2 Dispositions communes à l'actualisation et à l'indexation valeurs d'indice retenues.
Pour l'application du présent article, l'indice à prendre en considération sera le dernier publié au 1 er janvier de chaque année. L'indice de référence étant le dernier connu au 1er juillet 1996 :1038 ».
L'article 6.3 énonce que le loyer est payable pour la première fois à la date de mise en exploitation du local.
Le bail a pris effet le 21 mai 1997, jour de la mise en exploitation du local.
Par avenant du 29 janvier 1999, la SCI Avicenne est venue aux droits de l'établissement public.
Par acte du 14 novembre 2005, la SCI Avicenne a fait signifier un congé avec offre de renouvellement à effet au 21 mai 2006.
La société Groupe Flo a accepté le principe du renouvellement mais refusé le montant du loyer demandé.
Par jugement du 8 janvier 2008, confirmé de ces chefs, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise a désigné Monsieur [O] en qualité d'expert et fixé le loyer provisionnel « au montant du loyer en cours ».
Par jugement du 13 mai 2014, assorti de l'exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé au 21 mai 2006 à la somme principale de 100.000 euros et condamné la SCI Avicenne à rembourser les loyers trop perçus.
La SCI a interjeté appel. La procédure est en cours.
Par acte du 7 mai 2010, la SCI Avicenne a fait commandement à la société Groupe Flo de lui payer la somme principale de 67.921,97 euros correspondant à la différence, en 2007, 2008 et 2009, entre le loyer payé par elle et celui résultant de l'indexation.
Par acte du 21 juillet 2010, la société Groupe Flo a fait assigner la SCI Avicenne devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour que celle-ci soit condamnée, en principal, à lui payer la somme de 68.332, 21 euros versée par elle au titre du commandement et celle de 13.672,92 euros trop payée au titre de l'indexation pour la période 2005 et 2006.
Par jugement du 23 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Pontoise a déclaré non écrite la clause d'indexation et nul le commandement de payer signifié le 7 mai 2010.
Il a condamné la SCI Avicenne à payer à la société Groupe Flo les sommes de :
68.331, 22 euros outre intérêts légaux à compter du 4 juin 2010
23.214,63 euros au titre des loyers des 3ème et 4 ème trimestres 2010 et 1er et 2ème trimestre 2011 outre intérêts légaux à compter du 22 juin 2011
6.086,21 euros au titre de l'indexation des loyers 2006 outre intérêts légaux à compter du 21 juillet 2010
3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a jugé que la clause d'indexation était contraire à l'article L 112-1 du code monétaire et financier, et l'a donc déclarée non écrite, au motif qu'elle comportait un indice de référence fixe, celui de l'indice Insee du coût de la construction connu au 12 juillet 1996, comme base de calcul de la variation du loyer, et que la période d'appréciation était supérieure à un an dès après l'indexation survenue le 1er janvier 1999.
Par arrêt du 18 juin 2013, la cour d'appel de Versailles a confirmé ce jugement, condamnant en outre la société Avicenne à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 3 décembre 2014, la cour de cassation a cassé cet arrêt.
Elle a jugé que les clauses d'indexation se référant à un indice fixe ne contrevenaient pas à l'article L 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu'il y avait concordance entre la période de variation de l'indice et celle de variation du loyer.
Elle a reproché à la cour d'appel de ne pas avoir recherché, comme il lui était demandé, si le mode de calcul choisi par la clause créait une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux variations.
Par déclaration du 19 janvier 2015, la SCI Avicenne a saisi la cour d'appel de Versailles, désignée cour de renvoi.
Dans ses dernières conclusions en date du 22 juillet 2015, la SCI Avicenne sollicite l'infirmation du jugement.
Elle demande que la société Groupe Flo soit condamnée à lui rembourser la somme de 106.977,55 euros, réglée par elle en vertu du jugement, outre intérêts légaux à compter de ces écritures.
Elle demande qu'il lui soit donné acte qu'elle renonce à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses effets à la suite du commandement de payer délivré le 7 mai 2010.
Elle réclame le paiement d'une somme de 12.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société rappelle la procédure.
Elle conteste toute distorsion ab initio.
Elle déclare que l'affirmation selon laquelle une période de 15 mois s'est écoulée lors de la première indexation résulte d'une erreur quant à la date de parution des indices. Elle indique que l'indice connu au 1er janvier 1998 n'est pas celui d'octobre 1997 mais est celui de juillet 1997 et excipe du tableau de parution des indices. Elle en conclut que la première indexation, intervenue le 1er janvier 1997, résulte de la variation entre l'indice de juillet 1996 et celui de juillet 1997 ce qui est conforme à l'article L 112-1 du code monétaire et financier.
Elle conteste toute distorsion au moment du renouvellement.
Elle fait valoir que l'indexation du loyer avec un indice de base ne se conçoit qu'au regard du loyer d'origine. Elle soutient que, dès lors que du fait d'une disposition légale, et non conventionnelle, la date du nouveau bail et le loyer sont modifiés, le régime d'indexation conventionnelle doit également être modifié. Elle conclut que l'indice de base de révision du nouveau bail doit être, comme dans le bail d'origine, celui de l'année N-1. Elle fait valoir que, dès lors, le résultat est identique que l'on indexe en fonction d'un indice de base fixe ou d'un indice de base variable et excipe de son calcul.
Elle réclame le remboursement des sommes versées à la suite du jugement.
Elle soutient que la clause d'indexation s'applique sur le loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux durant l'instance en fixation de loyer. Elle fait valoir que, lorsque le principe du renouvellement est accepté, seul le montant du loyer peut être modifié, les autres clauses et conditions du bail étant inchangées.
Elle renonce à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire. Elle précise, toutefois, que le montant résultant de l'indexation du loyer fait partie de celui-ci, ou de son accessoire, et dément toute mauvaise foi dans la délivrance de l'acte.
Dans ses dernières écritures en date du 17 juin 2015, la société Groupe Flo conclut à la confirmation du jugement.
Elle demande qu'il soit jugé que la clause d'indexation est réputée non écrite.
Elle demande, subsidiairement, qu'il soit jugé qu'elle est inefficace et en tout état de cause inapplicable au loyer provisionnel fixé par le juge des loyers commerciaux le 8 janvier 2008.
Elle demande que le commandement délivré le 7 mai 2010 soit annulé.
Elle réclame la condamnation de la société Avicenne à lui payer les sommes de :
68.331, 22 euros outre intérêts légaux à compter du 4 juin 2010
40.994,60 euros au titre des loyers indexés trop perçus du 1 er juillet 2010 au 31 mars 2012 outre intérêts légaux à compter de l'assignation
6.086,21 euros soit 7.279,91 euros ttc au titre de l'indexation des loyers 2006 outre intérêts légaux à compter de l'assignation
10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle reconnaît avoir perçu la somme de 106.997,55 euros de la société Avicenne et fait état d'un solde dû par celle-ci de 9.609,17 euros outre intérêts.
La société rappelle la procédure.
Elle soutient que la clause litigieuse organise une distorsion effective.
Elle déclare qu'au jour de la première indexation, le 1er janvier 1998, la durée de variation de l'indice s'établit à 15 mois soit la durée séparant la date de publication de l'indice de référence prévu au bail (12 juillet 1996, 1.038) et celle du dernier indice publié au 1er janvier 1998 (22 octobre 1997) alors que la période s'écoulant entre la date d'exigibilité du loyer (21 mai 1997) et sa première indexation excède à peine 7 mois.
Elle réfute toute erreur dans la date de publication des indices. Elle indique qu'il ressort du tableau produit par l'appelante que le dernier indice publié au 1 er janvier 1998 est bien celui du 2 ème trimestre 1997 (1060) paru le 22 octobre 1997 utilisé ultérieurement par la SCI et non celui du 1 er trimestre.
Elle soutient que, à supposer qu'il faille prendre en compte l'indice du 1er trimestre 1997 lors de la première indexation au 1 er janvier 1998, la durée de variation indiciaire, 12 mois, serait supérieure à celle écoulée entre la prise d'effet du bail et la 1ère indexation, 7 mois.
Elle fait état d'une distorsion arithmétique entre le loyer indexé au 1er janvier 1998 résultant de la comparaison entre l'indice de base et le dernier indice publié soit 87.180,86 euros (85.371,45/ 1.038 x 1.060) et celui résultant de la comparaison entre l'indice de base contractuel  et l'indice du même trimestre de l'année suivante soit 86.111, 66 euros (85.371,45 / 1.038 x 1.047).
Elle soutient que l'application de la clause d'indexation au loyer de renouvellement organise une distorsion.
Elle rappelle que le loyer de renouvellement est un nouveau loyer et observe que le rappel d'indexation réclamé dans le commandement du 7 mai 2010 porte sur une période postérieure à la date de renouvellement du bail. Elle affirme qu'en appliquant à ce nouveau loyer l'indice de base prévu au bail, publié 10 ans avant la prise d'effet de ce nouveau loyer, il existe une distorsion. Elle présente des tableaux. Elle se prévaut d'arrêts ayant sanctionné une telle clause en cas de modification du loyer en cours de bail.
Elle fait valoir que le renouvellement n'emporte pas modification de la clause, celui-ci s'opérant aux clauses et conditions du bail expiré. Elle conteste que l'indice de référence stipulé au bail devienne celui du 2ème trimestre 2005 et non celui prévu au bail. Elle souligne que le bail renouvelé fait toujours référence à l'indice publié en 1996.
Subsidiairement, elle estime que la clause est inefficace au motif qu'il existe une incertitude sur les indices à retenir, la clause prévoyant un indice de référence qui est l'indice Insee du 1er trimestre 1996 alors que l'indice de comparaison est celui publié au 1 er janvier, soit celui du 2ème trimestre. Elle fait également état d'un décalage entre la date de l'indexation, 1 er janvier, et celle de la date anniversaire du bail, 21 mai. Elle affirme que la SCI elle-même se trompe d'indice dans ses conclusions.
Elle soutient que la clause est inapplicable au loyer provisionnel. Elle relève que le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer en cours, sans précision, et en conclut qu'il ne peut être indexé. Elle se prévaut d'un arrêt et observe que, depuis le 2 ème trimestre 2012, la société lui facture le loyer fixé, sans l'indexer.
L'intimée conteste donc, en l'absence de manquement de sa part, le commandement qui, en tout état de cause, comporte en ce qui concerne le loyer provisionnel un rappel d'indexation.
Elle ajoute que la clause résolutoire ne sanctionne pas expressément le rappel d'indexation.
Elle affirme qu'il a été délivré de mauvaise foi afin de faire pression sur elle.
Elle réclame le remboursement des sommes qu'elle a payées indument.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2015.
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A l'audience, les parties ont été invitées à produire une note en délibéré sur le moyen soulevé d'office tiré de la faculté pour la présente juridiction d'apprécier la clause litigieuse au regard du renouvellement du bail alors, d'une part, que le loyer n'a pas été fixé définitivement et, d'autre part, que les parties conservent un droit d'option en application de l'article L 145-57 du code de commerce.
Par note du 28 septembre 2015, la société Groupe Flo fait valoir que le principe du renouvellement du bail est acquis et la force obligatoire de ses clauses, notamment d'indexation, non contestée, que le jugement fixant le nouveau loyer bénéficie de l'exécution provisoire, que le loyer est donc indexable ce dont il résulte que la distorsion est effective et qu'elle a un intérêt né et actuel. Elle souligne que le bail et ses clauses s'imposent tant que le bailleur n'a pas exercé son droit d'option. Elle fait enfin valoir qu'elle demande que la clause soit déclarée non écrite et non annulée. Elle soutient que ce n'est pas par l'effet de la fixation définitive du loyer de renouvellement que la clause encourt cette sanction mais qu'elle est de plein droit inexistante car conduisant à cette distorsion.
Par note du 29 septembre 2015, la société Avicenne souligne que le renouvellement du bail n'est pas définitif, les parties bénéficiant d'un droit d'option dont l'exercice anéantirait rétroactivement le bail de sorte que la validité de la clause d'indexation n'aurait pas effet. Elle en infère que l'irrégularité prétendue est éventuelle et, donc, que la société Groupe Flo ne justifie pas d'un intérêt né et actuel. Elle en conclut à l'irrecevabilité de sa demande.
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Sur la clause
Considérant qu'aux termes de l'article L 112-1 du code monétaire et financier, « est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice postérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision » ;
Considérant que les clauses d'indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas, en tant que telles, à cette disposition ;
Considérant qu'il est nécessaire d'examiner si, en l'espèce, il y a eu, en application de la clause querellée, une distorsion effective entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions ;
Considérant que la première révision est intervenue le 1 er janvier 1998 ;
Considérant que la société Avicenne a pris en compte l'indice du 2ème trimestre 1997, soit 1.060, et l'a rapportée à celui connu le 12 juillet 1996, 1.038 ;
Mais considérant que le bail n'a pris effet que le 21 mai 1997 ; que le loyer est dû, sous réserve de la franchise, à compter de cette date ;
Considérant qu'ainsi, le loyer a été réévalué sur la base de l'évolution depuis au minimum 12 mois de l'indice alors qu'il n'était dû que depuis 7 mois ; que la période de variation de l'indice a donc été, du fait de la clause, supérieure à la durée s'écoulant entre la fixation du loyer et sa révision ;
Considérant que la clause entraîne en conséquence, compte tenu de la date de prise d'effet du bail, dès la première indexation, une distorsion effective prohibée par l'article précité ;
Considérant qu'en application de cet article, elle est donc réputée non écrite ;
Considérant que le jugement sera, dès lors, confirmé ;
Sur les conséquences
Considérant que le commandement délivré le 7 mai 2010 porte uniquement sur des sommes dues au titre de l'indexation ; que la clause prévoyant celle-ci est réputée non écrite ; que la société Groupe Flo n'a donc pas manqué à ses obligations contractuelles ; que le commandement sera dès lors annulé ;
Considérant que la société Groupe Flo a réglé la somme de 68.332,21 euros correspondant aux sommes réclamées et au coût de l'acte ; qu'elle a droit à la restitution de cette somme majorée des intérêts légaux à compter du 4 juin 2010, date de son opposition ;
Considérant qu'elle s'est acquittée, en outre, de la somme de 40.994,60 euros au titre de cette indexation jusqu'au 1 er trimestre 2012 ; qu'elle a droit à son remboursement ; que le jugement qui a condamné la société Avicenne à payer la somme de 23.214,63 euros outre intérêts légaux à compter du 22 juin 2011 au titre des loyers trop payés arrêtés au 2ème trimestre 2011 sera donc confirmé de ce chef et complété pour le surplus ; que ce surplus portera intérêts à compter du 11 mars 2013, date des conclusions de la société Groupe Flo sollicitant son paiement ;
Considérant qu'elle justifie avoir payé indûment au titre de cette indexation, la somme de 6.086,21 ht euros en 2006 ; qu'il lui sera alloué de ce chef la somme de 7.279,91 euros outre intérêts légaux à compter du 21 juillet 2010, date de l'assignation ;
Considérant que le jugement sera donc confirmé dans son intégralité sauf à ajouter les loyers trop payés des 3 et 4 ème trimestres 2011 et 1 er trimestre 2012 ;
Considérant que la somme de 106.997,55 euros payée par la société Avicenne en exécution du jugement viendra en déduction de ces sommes ;
Considérant qu'il sera alloué à la société intimée la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel ;
PAR CES MOTIFS
Contradictoirement
Confirme le jugement du 23 janvier 2012 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Condamne la SCI Avicenne à payer à la SA Groupe Flo la somme de 17.779,97 euros, correspondant aux loyers trop payés des 3 et 4 ème trimestres 2011 et 1 er trimestre 2012, outre intérêts légaux à compter du 11 mars 2013,
Dit que la somme de 106.997,55 euros payée par la société Avicenne s'imputera sur ces condamnations,
Condamne la société Avicenne à payer à la société Groupe Flo la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société Avicenne aux dépens,
Autorise la SELARL Lexavoue Paris Versailles à recouvrer directement à son encontre ceux des dépens qu'elle a exposés sans avoir reçu provision,
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier f.f., Le Président,
