COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 63B
1re chambre 1re section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 JUIN 2015
R.G. N° 13/01823
AFFAIRE :
[X] [S]
C/
[Z], [A] [G]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 11/06709
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES -
Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [X] [S]
née le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 22]
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 11713
ayant pour avocat plaidant Me Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1009
APPELANTE
****************
Monsieur [Z], [A] [G]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 21]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 001011
SCP [T]
titulaire d'un office notarial sis
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, avocat postulant / plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
SCP [F]
titulaire d'un office notarial sis
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, avocat postulant/plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
SCP [N]
titulaire d'un office notarial sis
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentant : Me Barthélemy LACAN, avocat postulant/ plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 mai 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Odile BLUM, Président,
Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,
Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Vu le jugement rendu le 24 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a, dans ses principales dispositions :
- débouté Mme [X] [S] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCP de notaires [T], de la SCP de notaires [F], de la SCP de notaires [N] et de M. [Z] [G],
- ordonné à la SCP de notaires [F] de restituer à Mme [S] la somme de 10.976,50 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamné Mme [S] à payer à chaque SCP notariale la somme de 500 € et à M. [G] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'appel de cette décision relevé le 4 mars 2013 par Mme [X] [S] qui, dans ses dernières conclusions du 6 janvier 2014, demande à la cour de :
- dire et juger Mme [X] [S] bien fondée en ses demandes,
- dire et juger que la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] ont failli à leur devoir de conseil, de mise en garde et de vérification et n'ont pas assuré la validité de l'acte qu'ils ont reçu ni veillé sur leur efficacité ;
- dire et juger que le non respect par la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] de leur devoir de conseil a causé à Mme [X] [S] un préjudice dont elle est fondée solliciter la réparation,
En conséquence,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 24 janvier 2013 en ce qu'il a débouté Mme [S] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N]
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] à verser à Mme [X] [S] une somme de 400.000 € en réparation de son préjudice matériel, augmentée des taux d'intérêt légal,
- condamner in solidum la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] à verser à Mme [X] [S] une somme de 100.000 € en réparation de son préjudice moral,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a estimé que M. [Z] [G] était hors de cause,
- débouter M. [Z] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a acté le principe de la restitution à Mme [S] de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 10.976,50 € par la SCP [F],
- condamner in solidum la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par la SCP BUQUET ROUSSEL de CARFORT, avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2013 par M. [Z] [G] qui demande à la cour de :
- déclarer irrecevable l'appel de Mme [S] en tant que celui-ci est dirigé contre M. [Z] [G] car non motivé,
- l'en débouter,
- confirmer en tout état de cause le jugement en ce qu'il a débouté Mme [X] [S] de ses demandes contre M. [G],
Y ajoutant,
- condamner Mme [X] [S] à payer M. [G] une somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [X] [S] aux dépens d'appel,
Vu les dernières conclusions notifiées le 6 août 2013 par la SCP [T], la SCP [F] et la SCP [N] qui demandent à la cour de :
Confirmant le jugement entrepris,
- Dire Mme [X] [S] radicalement mal fondée en ses prétentions contre la SCP [F] et contre [N] qui n'ont jamais été tenues à son endroit d'aucun devoir de conseil,
- La dire encore mal fondée en sa prétention contre la SCP [T] qui n'a pas manqué à son devoir de conseil envers elle,
- Débouter Mme [S] de toutes ses demandes formées contre les concluants,
Y ajoutant,
- Condamner Mme [X] [S] à payer à chacun des concluants la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure pénale,
- Condamner Mme [X] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel et dire que Me LACAN, avocate, pourra, en application de l'article 699 du code de procédure civile, recevoir sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.
SUR QUOI, LA COUR
Considérant sur la recevabilité de l'appel de Mme [S] contre M. [Z] [G] que le défaut de motivation de l'appel invoqué par l'intimé est une exception de procédure irrecevable devant la cour ;
Considérant qu'à l'appui de son appel, Mme [X] [S] fait valoir que Me [W] [T] ainsi que les notaires successifs des vendeurs, Me [Y] [F] et Me [L] [N], n'ont pas veillé à assurer la validité et à l'efficacité des actes qu'ils ont reçus et ont failli à leur devoir de conseil ;
Considérant que suivant acte dressé le 4 avril 2003 par Me [T], notaire associée à [Localité 10] (92), avec le concours de Me [F], [M] [D] [G], [K] [V], son épouse et la SCI [18], dont les époux [G] étaient les seuls associés, ont promis unilatéralement de vendre à Mme [S] deux terrains contigus situés à [Adresse 17] d'une surface totale de 371 m2 au prix de 219.530 €, la réalisation de la vente, si Mme [S] usait de son droit d'acheter, devant intervenir au plus tard le 1er décembre 2003;
Qu'à la suite du décès d'[M] [D] [G], le 3 novembre 2003 et de la caducité de la première promesse de vente, un document intitulé 'avenant', était signé sous seings privés le 16 juin 2004 par [K] [V] veuve [G] et les ayants droit d'[M] [D] [G], à l'exception de M. [I] [G], majeur protégé, réduisant le prix de vente à 199.500 €, la part du majeur protégé restant toutefois inchangée ; que cet acte n'était pas signé par Mme [S] ; que la date de signature de l'acte authentique était fixée au 15 octobre 2004 ; que toutefois le juge des tutelles ne donnait son autorisation que par ordonnances des 6 et 28 mars 2006 ;
Qu'entre-temps, M. [H] [J], gérant de l'agence [14], intermédiaire immobilier dans la négociation, alertait le nouveau notaire des vendeurs Me [N] par courrier du 9 décembre 2005 sur l'absence d'immatriculation de la SCI [18] au registre du commerce et des sociétés qui avait pour effet de faire de ses associés, [M] [G] et [K] [V], les propriétaires indivis de la parcelle, de créer entre cette parcelle et le fonds plus important dont elle était issue une unité foncière et d'entraîner l'application d'une disposition d'urbanisme imposant, pour tout terrain détaché d'une unité foncière, une surface minimum de 375 m2, soit 4m2 de plus que la surface vendue à Mme [S] ;
Que par un nouvel avenant du 4 juin 2006, également non signé par Mme [S], les consorts [V]-[G], excepté le représentant de M. [I] [G], majeur protégé, donnaient leur accord pour la vente de 4 m2 supplémentaires à cette dernière faisant passer le prix total à 201.652 €, aucune modification n'étant apportée, par ailleurs, sur la date limite de signature de l'acte authentique ;
Que courant 2007, Me [T] adressait successivement à Mme [S] deux compromis de vente signés par les consorts [V]-[G] et par la gérante de tutelle de M. [I] [G] ; que Mme [S] demandait des modifications sur plusieurs points ; que le 30 juillet 2007, Mme [S] était destinataire d'un projet de compromis non signé à propos duquel, par un courrier du 3 août 2007, elle demandait des précisions à Me [T] ;
Qu'aucun progrès n'intervenait dans les négociations entre les parties jusqu'au décès le 20 octobre 2008 d' [K] [V] ; que par courrier du 3 janvier 2009, Me [T] informait sa cliente Mme [S] que Me [N] était contraint de lancer une recherche généalogique et qu'elle ne manquerait pas de la tenir informée ; qu'en janvier 2010, Me [U], avocat saisi des intérêts de Mme [S], entrait en relation avec Mme [T] ; qu'il n'était alors plus question de rédaction d'une promesse de vente mais de l'acte de vente authentique ;
Qu'entre mars et novembre 2010, Me [T] et Me [N] échangeaient plusieurs courriers au sujet des pièces nécessaires à l'acte de vente, Me [T] estimant, contrairement à son confrère, que pour recevoir cet acte elle devait obtenir de celui-ci des pièces complémentaires ;
Que le 15 octobre 2010, Me [N] évoquait auprès de Me [T] la rupture des négociations avec Mme [S] si celle-ci ne régularisait pas la vente au plus tard le 29 octobre 2010 ; que le 26 novembre 2010, lors d'une rencontre entre les parties organisée par Me [N], les ayants droit des époux [V]-[G] exigeaient pour la vente des deux parcelles un prix supérieur à celui initialement envisagé, ce qui entraînait la rupture définitive des négociations ;
Considérant que l'appelante reproche aux notaires intimés de ne pas avoir vérifié dès 2003 que le terrain qu'elle devait acquérir était constructible en demandant un certificat d'urbanisme, précisément le certificat détaillé prévu par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui aurait permis de savoir qu'une surface minimale de 375 m2 était exigée pour construire ;
Que les intimés répliquent que la raison d'être d'une promesse de vente est de fixer la volonté des parties de vendre et d'acquérir, sans attendre les délais nécessairement longs dans lesquels sont réunis tous les éléments nécessaires à l'établissement d'un acte de vente pleinement efficace ; que les parties peuvent accepter de conclure une promesse de vente sans avoir d'assurance sur la constructibilité, dès lors que ceci fait l'objet d'une condition suspensive, ce qui était prévu en l'espèce ;
Que les intimés ajoutent que l'appelante avait elle-même renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prenant ainsi le risque de se voir opposer l'inconstructibilité du terrain ;
Considérant qu'il ne peut être reproché à Me [T] ou Me [F] de ne pas avoir obtenu la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalablement à la conclusion de la promesse de vente dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'obtention des documents nécessaires à l'établissement de l'acte de vente authentique;
Considérant que par courrier du 10 juin 2003, Mme [S] a informé Me [T] qu'ayant obtenu un certificat d'urbanisme positif, elle renonçait à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; que ce certificat d'urbanisme positif n'a pu être obtenu que parce que la circonstance que le terrain vendu était détaché d'une unité foncière, ignorée de Mme [S], n'était pas indiquée dans la demande ; qu'il ne garantissait donc nullement à Mme [S] l'obtention ultérieure d'un permis de construire ;
Que par courrier recommandé du 5 juillet 2003, Mme [S] faisait savoir à Me [T] que son prêt immobilier était accordé et se mettait à sa disposition pour la signature de l'acte de vente authentique ;
Considérant que Me [T], chargée de recevoir l'acte de vente, ne justifie d'aucune démarche pour y parvenir avant le décès de l'un des vendeurs, [M] [D] [G], le 3 novembre 2003 puis, à l'égard des ayants droit de ce dernier, avant l'expiration du délai de réalisation de la vente, le 1er décembre 2003 ; qu'en particulier, elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir l'accord du juge des tutelles pour autoriser Mme [S] à utiliser les fonds placés sur des comptes ouverts au nom de ses enfants mineurs, à titre de remploi ;
Qu'il s'est néanmoins avéré deux ans plus tard que le terrain vendu était inconstructible en raison d'une insuffisance de surface de 4 m2 ;
Que dès lors la non réalisation de la vente loin de préjudicier à Mme [S] lui a épargné, dans l'hypothèse où les vendeurs lui auraient opposé sa renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, l'achat d'un bien immobilier impropre à l'usage auquel elle le destinait, c'est à dire la construction d'une maison d'habitation ;
Considérant que les négociations se sont poursuivies par la suite entre les parties ; que l'accord du juge des tutelles, intervenu en raison de la présence d'un majeur protégé parmi les ayants droit d'[M] [D] [G], n'a été obtenu sur la vente d'un terrain de 375 m2 que par ordonnance du juge des tutelles de Coutances du 25 septembre 2006 ;
Que le 10 juillet 2007, Me [T] a transmis à Mme [S] une promesse synallagmatique de vente préparée par l'agence immobilière [13] et signée le 7 juin 2007 par l'ensemble des vendeurs y compris la gérante de tutelle du majeur protégé ;
Que la date de transmission de ce document à Me [T] n'étant pas connue, il ne peut être déterminé si la transmission du notaire à sa cliente a été tardive ;
Que par la suite, Mme [S] a refusé de signer ce document en raison d'un désaccord, dans le cadre de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, sur la date limite de dépôt par elle d'une demande en ce sens ;
Que le 30 juillet 2007, Mme [S] n'a été rendue destinataire que d'un projet de promesse de vente, non revêtu de la signature des vendeurs ;
Qu'ainsi, durant la période 2006-2009, faute d'accord entre les parties sur l'ensemble des conditions contractuelles, aucune faute ne peut être imputée à Me [T] dans l'exercice de son devoir de conseil ou ses diligences, notamment pour ne pas avoir transmis de requête au juge des tutelles au titre du remploi de fonds détenus par les enfants mineurs de Mme [S] ; qu'à plus forte raison, aucune faute ne peut être imputée à un autre notaire ;
Considérant qu'il résulte du courrier de Me [T] daté du 11 mai 2010 que les négociations étaient alors reprises dans la perspective de signer en son étude un acte de vente ; que Me [T] attendait cependant de son confrère Me [N] qu'il lui adresse la déclaration préalable suite à la division du terrain, le procès-verbal de bornage rendu obligatoire par l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme, la copie des titres de propriété après le décès de M. et Mme [G], le diagnostic termite ainsi qu'un certificat d'urbanisme en cours de validité ; que Me [T] adressait à son confrère un rappel le 15 juillet 2010 ainsi que les 11 et 21 octobre 2010 et enfin le 5 novembre 2010 ;
Que dans un courrier du 15 octobre 2010, Me [N], se fondant sur les dispositions de 'l'avenant' de juin 2006 prévoyant que 'l'acquéreur supportera les frais de géomètre pour l'actualisation de ce découpage' indiquait à Me [T] que sa cliente devait supporter l'ensemble des frais de bornage ;
Considérant que si le document signé par les consorts [G] en juin 2006 n'est pas opposable à Mme [S] qui ne l'a pas signé, il reste néanmoins, eu égard par ailleurs au courrier adressé le 5 novembre 2010 par Me [U] à Me [N], qu'un accord n'était pas trouvé sur les conditions de réalisation et de prise en charge du bornage ;
Qu'en conséquence, il ne peut être fait grief tant à Me [N] qu'à Me [T] ne pas avoir procédé à la déclaration préalable et au bornage prévus par les articles L 442-3 et L 111-5-3 du code de l'urbanisme ;
Considérant que Mme [S] ne pouvait ignorer qu'elle ne disposait d'aucun engagement écrit en novembre 2010 de la part des consorts [G] et qu'elle se trouvait ainsi exposée à un refus de ceux-ci de maintenir le prix de vente accepté par eux dans le compromis de vente de juin 2007, plus de trois ans auparavant ; qu'aucun manquement ne saurait non plus être retenu de ce chef à l'encontre de Me [T] au titre de son devoir de conseil ;
Considérant que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] de l'ensemble de ses demandes présentées à l'égard des sociétés civiles professionnelles intimées ;
Considérant que le principe de la restitution par la SCP [F] de l'indemnité d'immobilisation versée à Mme [S] de 10.976,50 € n'est pas plus contesté en appel qu'il ne l'était en première instance ; qu'il convient d'ordonner à la SCP [F] de restituer à Mme [S] ladite somme ;
Considérant qu'il sera constaté qu'aucune demande n'est présentée en appel à l'encontre de M. [Z] [G] ;
Considérant que le jugement sera confirmé quant aux sommes allouées aux SCP de notaires et à M. [Z] [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il n'y a pas lieu d'augmenter cette somme au titre des frais irrépétibles supportés en appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement
DÉCLARE IRRECEVABLE l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [Z] [G],
CONFIRME le jugement,
CONSTATE qu'aucune demande n'était maintenue en appel à l'encontre de M. [Z] [G],
CONDAMNE Mme [X] [S] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Odile BLUM, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
