France, Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 13 avril 2015, 14/02761

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 52A

4e chambre

RENVOI APRES CASSATION

BAIL RURAL

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 AVRIL 2015

R.G. N° 14/02761

JONCTION AVEC LE

RG N° : 14/4711

AFFAIRE :

Mme [Y] [M] [J] épouse [F]

SCI LES ORMETAUX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Février 2010 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 51-09-000001

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Jean-Baptiste MEYRIER

SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 11 mars 2014 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles 4ème chambre civile le 22 octobre 2012 et APPELANTE du jugement rendu le 16 février 2010 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Germain en Laye

Madame [Y] [M] [J] épouse [F]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] (Suisse)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Baptiste MEYRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1788

*************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIMEE

SCI LES ORMETAUX

Ayant son siège [Adresse 1]

78450 [Localité 6]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Florian DE MASCUREAU de la SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W 06

*************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX

FAITS ET PROCEDURE,

La SCI LES ORMETEAUX est propriétaire d'un ensemble immobilier à destination équestre, situé sur la commune de [Localité 6] (YVELINES), lieudit '[Adresse 3]', composé :

' d'un bâtiment, comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage d'exploitation, cadastré section ZJ n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une surface totale de 28 a 45 ca ;

'd'une parcelle de terre à usage de prairie cadastrée section ZJ n° [Cadastre 3], d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca.

Par deux actes authentiques du 28 février 2003, la SCI LES ORMETEAUX a consenti à Mme [F] :

' un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux au sens de l'article L145-5 du code de commerce, portant sur les bâtiments,

'un bail rural portant sur la parcelle de terre à usage de prairie, sur laquelle a été édifié une carrière, avec son accord.

Sur requête de Mme [F], par jugement du 17 mars 2009, confirmé par cette cour le 25 mai 2010, le tribunal de grande instance de Versailles a annulé le bail dérogatoire du 28 février 2003 portant sur les bâtiments et l'a requalifié en bail rural. Il a précisé que le tribunal paritaire des baux ruraux était seul compétent pour fixer les fermages dus en exécution du bail requalifié.

Mme [F] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de [Localité 4] par requête reçue le 3 juin 2009 aux fins de fixation des fermages et pour qu'il soit procédé aux comptes entre les parties. Cette procédure a été enregistrée sous le n° 51.09.2.

Parallèlement et antérieurement, par requête reçue le 9 avril 2009, la SCI LES ORMETEAUX avait également saisi ce même tribunal aux fins de résiliation du bail rural portant sur les prairies en raison de divers manquements du preneur à ses obligations contractuelles. Cette procédure avait été enregistrée 51.09.1.

Le tribunal paritaire des baux ruraux, par jugement du 16 février 2010, a donc :

- Joint le dossier numéro 51- 09- 2 au dossier numéro 51- 09-1 ;

- Dit n'y avoir lieu à sursis à statuer ;

- Prononcé la résiliation du bail rural portant sur une parcelle à usage de prairie située à [Localité 6] cadastrée section ZJ, numéro [Cadastre 3], lieu dit "[Localité 3]" d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca pour défaut de paiement des fermages et changement de destination du fonds ;

- Ordonné en conséquence l'expulsion de [Y] [J] épouse [F] et de tous occupants de son chef de la parcelle à usage de prairie située à [Localité 6] cadastrée section ZJ , numéro [Cadastre 3], lieu dit "[Localité 3] " d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca au besoin avec le concours de la force publique ;

- Condamné [Y] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES ORMETEAUX :

- la somme de MILLE CINQ CENT QUARANTE HUIT EUROS CINQUANTE CTS (1.548,50 euros) au titre des fermages impayés des années 2006 et 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2008,

- la somme de SEPT CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS (785 euros)

au titre du fermage 2008 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la convocation à l'audience de conciliation soit le 11 mai 2009,

- la somme de SEPT CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS ( 785 euros)

au titre du fermage 2009 impayé avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- Dit qu'à compter de la demande soit le 9 avril 2009 date de réception par le greffe de la requête ; les intérêts échus depuis plus d'un an sur les sommes y figurant de 1.548,50 euros et 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal ;

- Dit qu'à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 pour le fermage 2009 , les intérêts échus depuis plus d'un an sur la somme de 785 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal ;

- Dit que le fermage dû pour le bail dérogatoire requalifié est 45.215 euros annuel ;

- Condamné [Y] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES ORMETEAUX la somme de DEUX CENT CINQUANTE DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS UN centime (252.677, 01 euros) au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- Dit qu'à compter de la demande soit le 5 janvier 2010 les intérêts échus depuis plus d'un an sur la somme de 252.677,01 euros produiront à leur tour intérêts au taux légal ;

- Débouté les parties de leurs autres demandes ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné [Y] [J] épouse [F] aux dépens.

La SCI LES ORMETAUX a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt contradictoire, mixte, du 4 octobre 2010, la cour d'appel de VERSAILLES a, en particulier :

INFIRMÉ le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural portant sur la parcelle à usage de prairie située à [Localité 6] (Yvelines) cadastrée section ZJ no [Cadastre 3], lieudit "[Localité 3]" d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca et ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef, de cette parcelle,

Statuant à nouveau,

DÉBOUTÉ la SCI LES ORMETEAUX de ses demandes de résiliation et d'expulsion relatives à cette parcelle,

Avant faire droit sur le montant du loyer du bail rural distinct portant sur l'ensemble à usage d'habitation et d'exploitation situé à [Localité 6] (Yvelines) cadastré section Z J n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2], lieudit "[Adresse 3]" d'une surface de 28 a 45 ca, sur les demandes au titre des grosses réparations et sur les comptes entre les parties,

DÉSIGNÉ en qualité d'expert M. [P] [L], avec mission, en particulier, de :

- donner un avis sur le montant du bail rural distinct portant sur l'ensemble cadastré section Z J n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] ;

- déterminer les travaux indispensables pour permettre une jouissance paisible des lieux par le preneur ;

- préciser la charge des travaux incombant au bailleur au titre des grosses réparations et celle de ce qui incombe au preneur au titre de l'entretien des bâtiments ;

- indiquer si s'avèrent nécessaires de grosses réparations résultant d'un défaut d'entretien des lieux loués par le preneur ;

- établir un projet de compte entre les parties en y incorporant les sommes qui resteraient impayées au titre de l'autre bail rural, portant sur la prairie.

L'expert a déposé son rapport le 23 mai 2011.

Par arrêt du 3 octobre 2011, cette cour a sursis à statuer dans l'attente de la décision que devait rendre la Cour de cassation sur le pourvoi formé par la SCI LES ORMETEAUX.

Par arrêt du 31 Janvier 2012, la 3ème chambre de la Cour de cassation a rejeté ce pourvoi qui faisait grief à l'arrêt du 4 octobre 2010 de cette cour de débouter la SCI de sa demande de résiliation du bail consenti le 28 février 2003 à Mme [F], en sa qualité d'associée unique de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée JUMPING CLUB DU PARC, portant sur une parcelle à usage de prairie, sise à [Localité 6] (Yvelines) d'une contenance de 10 ha 16 a 15 ca.

Par arrêt contradictoire rendu le 22 octobre 2012, la cour d'appel de VERSAILLES a :

RÉFORMÉ le jugement en ce qu'il condamne Mme [J] épouse [F] :

* à payer à la SCI LES ORMETEAUX la somme de 252.677,01 € au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation,

* aux dépens,

CONFIRMÉ pour le surplus,

Statuant à nouveau,

CONDAMNÉ la SCI LES ORMETEAUX à payer à Mme [F] la somme de 133.637,58 €, à fin 2010, après compensation,

DIT que les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNÉ la SCI LES ORMETEAUX aux dépens de première instance et d'appel.

La SCI LES ORMETEAUX a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 11 mars 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

CASSÉ ET ANNULÉ l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 22 octobre 2012, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI LES ORMETEAUX à payer à Mme [F] la somme de 133.637,58 € après compensation,

RENVOYÉ sur ce point la cause et les parties devant la cour d'appel de VERSAILLES autrement composée ;

CONDAMNÉ Mme [F] aux dépens,

REJETÉ les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

La cour d'appel de VERSAILLES a été saisie par Mme [F] par déclaration le 9 avril 2014, l'affaire a été enregistrée sous le n° RG 14/2761.

La SCI LES ORMETEAUX a également saisie la cour d'appel de VERSAILLES sur renvoi le 20 juin 2014, l'affaire a été enregistrée sous le numéro RG14/04711.

Par conclusions écrites du 29 décembre 2014, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, la SCI LES ORMETEAUX demande à cette cour de :

A titre principal,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [F] au paiement de la somme de 252.677,01 € au titre des fermages dus relatifs au bail rural portant sur la bâtiment,

CONDAMNER Mme [F] au paiement de la somme complémentaire de 431.636,45 € TTC au titre des fermages dus relatifs au bail rural portant sur la bâtiment,

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le montant du fermage pour la partie habitation est fixé à la somme de 1.958 € HT hors application de l'indice de référence des loyers, pour les années 2003 à 2009,

DIRE ET JUGER que le montant du fermage pour la partie habitation est fixé à la somme de 3.724,53 €HT hors application de l'indice de référence des loyers, pour les années 2010 et suivantes,

Avant dire droit, sur le montant du fermage du bâtiment et sur les comptes entre les parties de ce chef :

DÉSIGNER tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :

*se rendre sur les lieux loués, les visiter et entendre les parties en leurs explications ;

*déterminer la valeur locative du bail rural du 28 février 2003 portant sur le bâtiment, uniquement en ce qui concerne la partie exploitation, à la date de conclusion du bail ;

*dire que l'expert judiciaire ne pourra appliquer le droit commun du fermage et l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 ;

*déterminer le montant annuel des charges d'eau, d'électricité et des taxes dues par le preneur, du haras loué ;

*déterminer le montant total desdites charges de 2003 à 2014 ;

FIXER le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à telle somme qu'il plaira à la cour ;

En tout état de cause :

DÉBOUTER Mme [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 6.169,17 € au titre des fermages dus relatifs au bail rural portant les prairies,

LA CONDAMNER à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens, y compris les dépens de l'expertise.

Par conclusions du 23 janvier 2015, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, Mme [J] épouse [F] demande à la cour, au visa des articles L. 311, L. 411 et suivants du code rural, des arrêtés préfectoraux B-02-000027 (pour les fermages) et 92-0004 (pour la partie habitation), des articles 2, 1108, 1144, 1289, 1290 et 1378 du code civil, de :

DÉBOUTER la SCI Les Ormeteaux de toutes ses demandes,

RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu'il la condamne à payer à la SCI LES ORMETEAUX la somme de 252.677, 01 euros au titre des fermages dus pour le bail dérogatoire requalifié en bail rural pour la période courant du deuxième trimestre 2005 à l'année 2009 incluse, avec intérêts au taux légal et capitalisation, et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens,

DIRE que le jugement du Tribunal de grande instance de Versailles en date du 17 mars 2009 confirmé par l'arrêt de la Cour d'appel de Versailles en date du 25 mai 2010 a établi de manière définitive que Mme [F] exerce une activité d'éleveur d'équidés dans l'immeuble loué suivant acte de bail dit dérogatoire du bâtiment d'exploitation en date du 28 février 2003 annulé et requalifié en bail rural ;

- Dire que la fixation des fermages pour les activités d'élevage dans le département des Yvelines pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2003 est régie par les dispositions de l'arrêté B-02-000027 du Préfet des Yvelines, article 3-A « Baux ruraux de 9 ans » §l « Cultures générales-Terres labourables et herbagères » alinéa (b) « Terres avec bâtiment d'exploitation » ; dire que le montant maximum du fermage annuel du bâtiment pour la partie exploitation était de 186,50 euros pour la première année du bail ;

FIXER en application de ce texte le fermage annuel de la partie exploitation du bâtiment à ce montant maximum ; dire que la somme totale actualisée des fermages telle que calculée sur cette base par Monsieur [L] dans son rapport page 22 s'élève à 1.588 euros pour le total de la période 2003 - 2010 ; entériner le rapport sur ce point,

A titre très subsidiaire,

Si par impossible la Cour estimait que le barème « élevage » n'est pas applicable dans le cas d'espèce,

FIXER le fermage annuel pour la partie exploitation du bâtiment à 5 euros par m² de boxe soit 449 m2 x 5 = 2.245 euros/an,

Dire que ces fermages sont payables le 31 décembre de chaque année ;

FIXER en application des dispositions de l'arrêté 92-004 du 27 décembre 1991 le loyer de la partie habitation de bâtiment à 1.958 euros pour la première année du bail (2003) soit la somme totale actualisée selon l'indice annuel de 20.469,60 euros pour période 2003 - 2011,

- Dire que du fait de l'état d'insalubrité du logement constaté par l'autorité préfectorale, Madame [F] n'est plus tenue au paiement du loyer de son logement depuis le 1er janvier 2012, et ce, jusqu'à ce que la bailleresse ait procédé aux travaux de grosses réparations qui lui incombent ;

PRENDRE ACTE de ce que la SCI LES ORMETEAUX lui a payé la somme de 124.486,02 euros le 19 décembre 2012,

DIRE que la SCI LES ORMETEAUX est tenue au paiement des sommes suivantes au titre des comptes de fermages, loyers et charges au 31 décembre 2013 :

- trop perçu tel que calculé par M. [L] à la date du 31 décembre 2010 en page 22 de son rapport soit 133.637,58 euros,

- plus : fermages des terres 2006 et 2007 payés par elle, mais non comptabilisés par Monsieur [L] : 1.548,50 euros ;

- plus : somme de 6.868,30 euros payée par elle, mais non comptabilisée dans le rapport d'expertise ;

- plus : remplacement d'un disjoncteur : 1.964,93 euros ;

- plus : fermages des terres 2011 et 2012 payés deux fois : 1.710,18 euros ;

- moins : paiement de 124.486,02 euros reçu de la SCI LES ORMETEAUX le 19 décembre 2012 selon décompte de Maître [H] ;

soit un total de 21.243,47 euros ;

CONDAMNER en conséquence la SCI LES ORMETEAUX à lui payer les sommes de :

* 21.243, 47 euros au titre du solde résultant des comptes entre les parties,

* 181.714,50 euros au titre des grosses réparations à sa charge,

* 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI LES ORMETEAUX au règlement des frais, y compris ceux de l'expert M. [L], ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.

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MOTIVATION

Sur la jonction prononcée d'office

En raison de leur connexité et en application des dispositions de l'article 367 du code de procédure civile, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de juger ensemble les procédures enregistrées sous les n° RG 14/2761 et RG 14/4711.

Ces deux procédures seront donc jointes et jugées sous le n° RG 14/2761.

Sur la portée de la cassation

Il est patent que l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 22 octobre 2012 a été cassé, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI LES ORMETEAUX à payer à Mme [F] la somme de 133.637,58 € après compensation.

Comme le relève fort justement la SCI LES ORMETEAUX, il ressort tant de l'arrêt litigieux (cour d'appel de VERSAILLES du 22 octobre 2012) que de celui rendu par la Cour de cassation le 11 mars 2014, qu'il a été jugé qu'aucun arrêté préfectoral n'était applicable à la situation d'espèce.

C'est précisément la raison pour laquelle l'arrêt de cassation est intervenu puisque, après avoir relevé que la cour d'appel de VERSAILLES retenait 'qu'à défaut de toute autre référence et d'accord de gré à gré sur la base d'un bail rural, le loyer doit être calculé conformément au droit commun du bail rural et que le calcul de l'expert en page 22 du rapport doit être repris', la Cour de cassation a dit 'qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'existence ou non d'un arrêté préfectoral adapté à l'activité pratiquée par Mme [F], et sur les éléments en fonction desquels la valeur locative a été déterminée, la cour d'appel a violé le texte susvisé'.

Le 'calcul de l'expert en page 22' qui aboutissait à la solution retenue par l'arrêt censuré était celui proposé par le conseil de Mme [F] qui a été établi sur le fondement des arrêtés préfectoraux des YVELINES n° 92-004 du 27 décembre 1991 et n° 02-000027 du 7 octobre 2002.

Il doit également être observé que la cassation n'est pas 'disciplinaire', mais pour 'violation de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime'.

Il est donc clair que la cour d'appel de VERSAILLES se voit reprocher d'avoir appliqué par défaut le droit commun du fermage et donc les arrêtés préfectoraux manifestement inapplicables à la situation d'espèce et de ne pas avoir fixé celui-ci selon les autres critères rappelés dans l'attendu de principe de la Cour de cassation soit 'selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin'.

Sur les points déjà jugés de manière irrévocable

Il convient de rappeler que sont aujourd'hui irrévocablement jugés, aux termes des différentes décisions précédemment rendues, les points suivants :

* le bail portant sur le bâtiment, comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage d'exploitation, cadastré section ZJ n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une surface totale de 28 a 45 ca, conclu le 28 février 2003, est annulé et requalifié en bail rural,

* la SCI LES ORMETEAUX est déboutée de ses demandes de résiliation et d'expulsion relatives à cette parcelle cadastrée section ZJ no [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 3]" d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca et d'expulsion de Mme [F] cadastrée section ZJ n° [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 3]" d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca ;

* au titre des grosses réparations, sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX, les interventions suivantes :

- en raison du mauvais état des toitures au niveau des sous-pentes (parties mansardées en niveau 1 du logement) un remaniement total des matériaux avec un important apport de tuiles plates en remplacement des tuiles hors d'usage, avec reprise des matériaux d'isolation hors d'usage dans les parties mansardées de la cuisine et de la salle de bains où deux vélux devront être remplacés,

- remédier au très mauvais état du plafond de la salle à manger.

Sur l'objet du litige

Le litige porte essentiellement sur :

* la fixation de la valeur locative des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003 requalifié de bail à ferme à compter de cette date, soit l'ensemble cadastré section Z J n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2],

* le compte entre les parties qui devra tenir compte et incorporer, éventuellement, les sommes qui resteraient impayées au titre du bail rural portant sur la parcelle cadastrée section ZJ n° [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 3]" d'une surface totale de 10 ha 16 a 15 ca,

* la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX au titre des grosses réparations.

Sur la demande de Mme [F] aux fins de condamnation de la SCI LES ORMETEAUX au titre des grosses réparations

Mme [F] fait valoir, sur le fondement de l'article 1144 du code civil, que faute pour la SCI LES ORMETEAUX d'avoir déféré depuis plusieurs années aux mises en demeure d'effectuer les travaux de grosses réparations, elle devra être condamnée à lui verser la somme de 181.714,50 € ainsi qu'il résulte de la sommation du 21 juillet 2014 produite en cause d'appel.

La SCI LES ORMETEAUX rétorque que cette demande est nouvelle et, partant, en application de l'article 564 du code de procédure civile, irrecevable.

Elle soutient que la cour d'appel, dans son arrêt du 22 octobre 2012, a statué définitivement sur la question des travaux et l'arrêt de la Cour de cassation a cassé cette décision uniquement sur la fixation du fermage du bâtiment en rejetant le pourvoi sur la question des travaux.

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Il résulte des dispositions de l'article 638 du code de procédure civile, qu'après cassation, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation.

L'article 633 du même code précise que devant la cour de renvoi, les parties peuvent former des prétentions nouvelles, qui sont soumises aux règles qui s'appliquent devant la juridiction dont la décision a été cassée

Il est patent qu'en première instance, Mme [F] sollicitait la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX à lui verser la somme de 203.383,26 €, représentant le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices dont souffre le bâtiment d'exploitation (installation électrique, alimentation en eau, toitures, assainissement des eaux usées).

Sa demande n'est donc pas nouvelle en cause d'appel.

Toutefois, force est de constater que le tribunal l'a déboutée de ces demandes et cette cour d'appel, par l'arrêt du 22 octobre 2012, a jugé (souligné par cette cour) que 'les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la la SCI LES ORMETEAUX'.

L'arrêt du 22 octobre 2012 confirmait le jugement pour le surplus donc nécessairement en ses chefs du dispositif qui déboutait Mme [F] des autres demandes au titre des travaux.

Aux termes des motifs de cet arrêt, sont seulement à la charge de la SCI LES ORMETEAUX les grosses réparations, énumérées comme suit :

- remédier au très mauvais état du plafond de la salle à manger.

Comme cela a été exposé précédemment, il est constant que l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 22 octobre 2012 a été cassé, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI LES ORMETEAUX à payer à Mme [F] la somme de 133.637,58 € après compensation.

La disposition de l'arrêt litigieux, qui dit que les grosses réparations telles que constatées par l'expert dans son rapport et détaillées dans les motifs de l'arrêt sont à la charge de la SCI LES ORMETEAUX, est dès lors aujourd'hui irrévocable de sorte que toutes prétentions relatives à des grosses réparations ou autres réparations non énoncées dans les motifs de l'arrêt litigieux se heurteraient à l'autorité de la chose jugée et seraient donc irrecevables.

L'article 1144 du code civil dispose qu'en cas d'inexécution, le créancier peut être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

Mme [F] démontre par les pièces qu'elle verse aux débats, en particulier le procès-verbal de constat de Me [B], huissier de justice, dressé le 14 novembre 2014, que les travaux préconisés par l'expert et retenus par la cour d'appel dans l'arrêt irrévocable susmentionné, n'ont pas été exécutés en sorte qu'elle est légitime, sur le fondement de l'article 1144 du code civil, à solliciter de cette cour la condamnation de la SCI LES ORMETEAUX, débitrice, à faire l'avance des sommes nécessaires à l'exécution desdits travaux.

Mme [F] produit un devis établi le 22 mai 2009 par la société DA MOTA, non sérieusement contestée par la SCI LES ORMETEAUX, qui décrit le montant des différents travaux commandés soit :

* des travaux de couverture pour un montant forfaitaire de 15.450 €,

* de fourniture et pose de nouveaux liteaux et de nouvelles tuiles pour un montant forfaitaire de 35.000 €,

* la dépose de deux vélux, fourniture et pose de deux nouveaux Vélux pour un montant forfaitaire de 3.650 €,

* de plâtrerie, soit le rattrapage au plâtre du plafond de la salle à manger et de la cuisine pour un montant forfaitaire de 3.150 €,

Pour un montant total de 57.250 € HT (15.450 € + 35.000 € + 3.650 € + 3.150 €), soit 60.398,75€ TTC.

Cette demande qui concerne des travaux retenus par l'arrêt litigieux de manière irrévocable est donc justifiée et sera accueillie.

En revanche, les demandes de Mme [F] relatives à des travaux de maçonnerie décrits dans ce devis ne pourront être accueillies, à savoir l'ouverture d'une fondation pour recevoir un trou plein de béton armé pour évacuer les eaux usées des écuries, soit une fosse de 200m3 pour un prix forfaitaire de 37.000 €, dès lors que ces travaux n'ont pas été retenus comme étant justifiés par l'arrêt litigieux.

De la même manière, les demandes justifiées par d'autres devis produits par Mme [F] relatifs à des travaux d'assainissement, de fosse septique, d'épandage, de raccordement, de reprise des descendes, de renovation en électricité, de mise aux normes du tableau électrique, de la maison et des box, de pose et fourniture d'un câble de branchement, d'un forage à usage domestique, ne pourront être accueillies.

Il découle de ce qui précède que la demande de Mme [F] est justifiée à hauteur de la somme de 60.398,75 € TTC.

Par conséquent, Mme [F] sera autorisée à faire exécuter les travaux retenus par l'arrêt litigieux incombant à la SCI LES ORMETEAUX et cette dernière sera condamnée à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution en versant à Mme [F] la somme de 60.398,75 €.

Le surplus des demandes de Mme [F] sera déclaré irrecevable.

Sur la demande de ne pas régler les loyers de la partie habitation à compter du 1er janvier 2012

La demande de Mme [F] d'être autorisée à ne pas régler le loyer de la partie habitation des bâtiments loués ou de le fixer à l'euro symbolique jusqu'à ce que la bailleresse procède aux grosses réparations n'est pas justifiée et ne saurait être accueillie dès lors que cette cour autorise le preneur à entreprendre les travaux et condamne le bailleur à faire l'avance des fonds.

Sur la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail en 2003

Les thèses en présence

Mme [F] prétend que, pour fixer le montant des loyers et fermages, il faudra distinguer la valeur du logement de l'exploitant, de celui des chevaux (boxes) et des locaux de stockage de leur nourriture.

S'agissant du logement de l'exploitant, elle soutient que le texte applicable est l'arrêté préfectoral des YVELINES n° 92-004 du 27 décembre 1991 comme l'a relevé M. [L], l'expert commis.

En application des dispositions de cet arrêté, le loyer de la partie habitation du bâtiment devra être fixé à 1.958 € pour la première année.

Elle relève qu'il est faux de soutenir que, s'agissant de l'année 2010, M. [L] propose de faire application de l'arrêté de 2009 puisque, aux termes de son article 8, celui-ci ne concerne que les nouvelles locations et le renouvellement des baux à compter du premier jour du mois qui suivra sa signature.

Selon Mme [F], le montant total du loyer d'habitation actualisé s'élève pour les années 2003 à 2010 à la somme de 17.955 €.

S'agissant du fermage de la partie exploitation du bâtiment, elle soutient que les dispositions applicables pour le bail conclu le 1er janvier 2003 figurent à l'arrêté préfectoral des YVELINES n° 02-000027 du 7 octobre 2002 et en particulier son article 3, chapitre I 'cultures générales', sous la rubrique 'Terres labourables et herbagères', qui précise, d'une part, que la valeur locative des terres sans bâtiment d'exploitation est comprise entre 36,67€ par hectare et 100,83 euros et, d'autre part, que la valeur des terres avec bâtiment d'exploitation pourra donné lieu à un complément de fermage de 4,58 € à 18,34 € par hectare exploité selon la consistance, l'adaptation et l'état des bâtiments.

Selon Mme [F], l'activité exercée sur les biens loués aux termes du bail dérogatoire, requalifié en bail rural, n'est ni une 'activité équestre' ni un 'élevage spécialisé', au sens de l'article L 411-11 du code rural, mais une simple activité d'élevage de chevaux qui était déjà de nature agricole avant la loi de 2005 en sorte que l'arrêté préfectoral des YVELINES du 7 octobre 2002 lui était applicable.

Elle fait valoir que le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES du 17 mars 2009 confirmé par la cour d'appel de VERSAILLES du 25 mai 2010 a établi de manière définitive qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés dans l'immeuble loué suivant acte de bail dérogatoire du 28 février 2003 annulé et requalifié en bail rural.

Elle en conclut que la valeur locative de la partie exploitation du bâtiment devra être fixée à 186,50 € par an pour la première année du bail et la somme totale actualisée des fermages sera fixée à 1.588 € pour le total de la période 2003-2010.

A titre subsidiaire, si la cour estimait que le barème 'élevage' ne s'appliquait pas en l'espèce, elle demande de fixer le fermage annuel pour la partie exploitation du bâtiment à 5 euros par m² de boxe soit 449 m² x 5 = 2.245 € par an.

La SCI LES ORMETEAUX rétorque que l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 est inapplicable en l'espèce, l'activité exercée par Mme [F] n'étant pas une simple activité d'élevage comparable aux autres activités d'élevage, mais bien une activité équestre au sens de l'article L311-1 du code rural.

Elle relève qu'en 2003, l'arrêté de 2002 n'était pas applicable pour fixer le montant du fermage des bâtiments d'élevage d'équidés donnés à bail et qu'en raison de la carence dans la réglementation applicable les principes rappelés par la Cour de cassation trouvaient à s'appliquer pour la fixation des fermages litigieux.

Selon la SCI LES ORMETEAUX, le montant de fermage initialement convenu entre les parties pour le bâtiment, à hauteur de 45.215 € HT (40.715 € pour la partie exploitation et 4.500 € pour la partie habitation) est seul applicable.

Ce montant, qui est le résultat d'un accord de gré à gré, est en outre parfaitement conforme aux dispositions du statut du fermage et aux dispositions de l'article L 411-11 du code rural.

La SCI LES ORMETEAUX souligne que les premiers juges ont ainsi exactement retenu que 'les lieux loués sont assujettis à un loyer actuel requalifié en fermage qui rentre dans les prévisions de l'arrêté (arrêté préfectoral des YVELINES du 23 octobre 2009, désormais applicable dans les YVELINES pour ce type d'activité) de sorte qu'il n'a pas prise à ... modification du montant fixé par le bail initial requalifié qui est donc reconduit à titre de fermage' et, en conséquence, ont fixé le fermage dû pour le bail dérogatoire requalifié à la somme de 45.215 euros annuel.

A titre subsidiaire, si cette cour n'entendait pas maintenir le fermage initialement conclu entre les parties, elle demande que le fermage proposé par l'expert judiciaire pour la partie habitation soit validé pour les années 2003 jusqu'à 2009 et, à compter de 2009, appliquer les dispositions de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

Dès lors, la SCI LES ORMETEAUX sollicite que le montant du fermage de l'année 2009 soit fixé, conformément au calcul de M. [W], à la somme de 3.723 € sur la base du nouvel arrêté préfectoral.

Elle fait en outre grief à l'expert d'avoir indexé le fermage de la maison d'habitation sur l'indice du coût de la construction alors que l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime relatif à ce fermage précise bien que le loyer sera indexé sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre.

Elle demande donc à la cour de valider les montants qu'elle a demandés pour les années 2003 et 2010 auxquels devront s'appliquer l'indice de référence des loyers conformément à l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

S'agissant de la partie exploitation, la SCI LES ORMETEAUX soutient que les trois propositions de fermage établies par l'expert judiciaire sont juridiquement inapplicables dès lors que :

* la première proposition de fermage a été calculée sur la base de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 pour les années 2003 et 2004 et sur celle de celui du 28 septembre 2009 pour la période allant de 2005 à 2010,

* la deuxième proposition reproduite par l'expert résulte des calculs proposés par Mme [F] sur le fondement de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2002 pour les années 2003 à 2010,

* la troisième proposition est la conséquence des calculs pratiqués par la SCI LES ORMETEAUX sur la base de l'arrêté préfectoral du 28 septembre 2009 pour les années 2003 à 2010.

Ces trois propositions, qui sont fondées sur les arrêtés préfectoraux des YVELINES des 7 octobre 2002 et 28 septembre 2009, ne peuvent être retenues puisque la Cour de cassation et la cour d'appel de VERSAILLES le 22 octobre 2012 ont considéré que ces textes étaient inapplicables à la situation d'espèce.

La SCI LES ORMETEAUX sollicite donc, à titre subsidiaire, la désignation d'un nouvel expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative des bâtiments d'exploitation conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Appréciation

Il est constant que le bail dérogatoire conclu le 28 février 2003 entre la SCI LES ORMETEAUX et Mme [F], ès qualités d'associée unique de la société dénommée entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée JUMPING CLUB DU PARC, qui porte sur le bâtiment, comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage d'exploitation, cadastré section ZJ n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d'une surface totale de 28 a 45 ca, a été annulé et requalifié en bail rural par le tribunal de grande instance de Versailles par jugement du 17 mars 2009, confirmé par cette cour le 25 mai 2010, aujourd'hui irrévocable.

a) Sur la partie logement du bâtiment

Le texte pertinent pour fixer le loyer de cette partie habitation du bâtiment est l'arrêté préfectoral des YVELINES n° 92-004 du 27 décembre 1991.

Du reste, les parties ne le contestent pas sérieusement puisqu'à titre subsidiaire, elles reconnaissent que l'expert judiciaire s'est exactement fondé sur ce texte pour fixer le montant du loyer d'habitation.

S'agissant de la période de 2003 à 2009, les parties s'accordent pour que le montant du fermage pour la partie habitation soit fixé sur la base de la somme de 1.958 € HT annuelle.

S'agissant de l'indexation, contrairement à ce que prétend la SCI LES ORMETEAUX, pour cette période, elle est actualisée annuellement par application de l'indice INSEE du coût de la construction.

En effet, l'article L 411-11 du code rural, dans sa version applicable en la cause, dispose que 'le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques'.

S'agissant du montant du fermage pour la partie habitation à partir de 2009, c'est également à tort que la SCI LES ORMETEAUX soutient qu'en application de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le montant du fermage de l'année 2009 pouvait être révisé à l'initiative du bailleur à compter de l'arrêté du 8 juillet 2009, conformément aux nouvelles règles qu'il édictait, ce texte réglementaire pouvant s'appliquer aux baux en cours en application de l'article L 411-11 précité.

En effet, l'article L 411-11, alinéa 2, dans sa rédaction énoncée par la SCI LES ORMETEAUX n'est en vigueur qu'à compter du 29 juillet 2010 en sorte que ces nouvelles dispositions ne s'appliquaient pas à compter de l'année 2009, mais à compter d'août 2010.

Il découle de ce qui précède que le montant total du fermage pour la partie habitation doit être fixé à la somme de 1.958 € pour l'année 2003, valeur à actualiser chaque année, selon la variation de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, soit le montant total de 17.955 € pour les années 2003 à 2010.

b) Sur la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments

Il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la SCI LES ORMETEAUX, il ne peut être retenu que le loyer, convenu aux termes du contrat conclu en février 2003, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages.

En raison de ce désaccord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux en vigueur en l'espèce.

L'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.

Il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables.

Les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et , d'autre part, les bâtiments à usage d'habitation.

L'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative. Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement.

Il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 28 février 2003 requalifié de bail à ferme à compter de cette date.

Contrairement à ce que soutient Mme [F], le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES du 17 mars 2009 n'a pas jugé, de manière irrévocable, qu'elle exerçait une activité d'éleveur d'équidés à l'exclusion de toute autre activité équestre au sens de la loi du 23 février 2005.

S'agissant de l'activité exercée par Mme [F], il résulte des pièces produites et de la procédure, en particulier les constatations de l'expert, les tarifs et conditions proposés aux cavaliers sur le site internet des Ecuries [F] versés aux débats par la SCI LES ORMETEAUX, que celle-ci ne se borne pas à une activité d'élevage, mais également de dressage et d'entraînements au saut d'obstacles en vue de compétition de sorte que cette activité est également une activité équestre qui entre dans le champ d'application de la loi du 23 février 2005.

Cette loi précise en effet, sous l'article L 311-1 du code rural, que sont réputées agricoles 'les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle'.

En application des textes susmentionnés, la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments :

* les installations spécifiques aux activités équestres, comme les box, les carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public,

* les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières,

* les habitations.

La particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des YVELINES dans la situation des exploitations spécialisées non visées par les arrêtés préfectoraux.

Il est constant que si les parties ne s'opposent pas sérieusement sur la méthode de calcul et le montant du fermage de la partie habitation, en revanche, s'agissant de la partie exploitation des bâtiments, elles ne trouvent pas de terrain d'entente sur la méthode de calcul et le montant de ce fermage.

Dès lors, dans ce cas, lorsque l'activité exercée par un preneur à bail rural n'est pas visée par l'arrêté préfectoral, qui doit fixer des minima et des maxima pour les terres nues et les bâtiments d'exploitation, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin.

1) La situation des biens litigieux

Il ressort des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, notamment les photographies et les plan des lieux, que les éléments loués sont situés sur la commune de [Localité 6], dans le département des YVELINES section ZJ [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L'ensemble est dans le périmètre du site classé dit [Localité 5], à 20 km de PARIS, à quelques kilomètres du Parc Naturel de la [Localité 2].

La parcelle [Cadastre 3] représente un ensemble de prairies naturelles entourant sur trois faces les bâtiments d'exploitation et le logement accessibles par un chemin privé bien empierré ; au Nord, la propriété est bordée par un chemin rural exigu et sans issue autre que piétonne ; à l'Est par la plaine, chemin aboutissant sur un autre chemin rural dont l'accès est barré par une barrière métallique.

A l'Ouest du chemin d'accès, la prairie est en bon état avec des clôtures adaptées à l'activité équestre.

A l'Est divers aménagements ont été faits par le preneur, une carrière construite selon les règles de l'art et d'une excellente qualité ; en son extrémité Sud, un forage constitué pour répondre aux exigences des services départementaux d'incendie et à la qualification de l'activité ; une pompe immergée alimente une réserve, le financement étant assuré par le preneur.

En son extrémité Nord, la prairie est en fait un paddock (enclos pour les chevaux).

Au Nord du bâti, le preneur entrepose dans la prairie le fumier des chevaux en l'attente de son épandage dans les champs, faute de disposer d'une fumière.

Il découle en effet des constatations de l'expert, que l'aire bétonnée au Nord Est des box, à une dizaine de mètres de ceux-ci, ne peut être considérée comme une fumière, sa surface ne permettant pas le stockage suffisant du volume de fumier observé dans la prairie.

L'ensemble n'est pas doté de grange ou de bâtiment permettant le stockage de la paille et du foin de sorte que Mme [F] utilise l'aire bétonnée à cette fin car elle permet le stockage à proximité des box et que la dalle cimentée évite le pourrissement des lits inférieurs des pailles et fourrages.

La 'grange', dénommée ainsi dans le bail, ne remplit pas la fonction qu'elle devrait remplir dans un bail rural, à savoir le stockage des récoltes de paille et de foin, mais est divisée en compartiments destinés à loger les chevaux, logements disposés en 'U' autour d'une réserve de stockage de matériel.

Les box

Le nombre total de box à chevaux est de 28 occupés par les chevaux, 3 doubles box occupés par une sellerie, un local de rangement et un logement de palefrenier.

Le nombre total est de 31 box potentiels.

La surface totale des 28 box est égale à 315,80 m².

Ces 28 box sont de bonne qualité. Ils ouvrent sur un trottoir sous auvent par des portes en bois à deux vantaux doublées d'une porte métallique d'un vantail et sont bien aérés.

Ils sont équipés d'abreuvoirs automatiques et de doubles auges maçonnées, sol sur chape de ciment et installation électrique avec un point lumineux par box.

En limite intérieure du bâtiment, ils donnent sur des couloirs disposés en chemin de ronde avec une porte métallique pour la surveillance et le passage d'homme.

Les box transformés, d'une superficie totale de 65,20m², sont constitués comme suit :

* à l'Ouest, la sellerie d'une surface de 19,20m², dans la même disposition que les box avec ouvertures sur couloir de ronde,

* à l'Est, le logement du palefrenier d'une surface de 26,80m², box aménagé avec une partie chambre et cuisine et une partie douche, WC et lave mains cloisonnés, jouxtant ce logement, deux chambres sans confort desservies par un petit couloir,

* à l'Est, le local de rangement du matériel, double box d'une surface de 19,20m².

La surface totale des box et des box convertis à un autre usage que le logement des chevaux est donc de 315,8m² + 65,2 m² = 381 m².

Il résulte de ces constatations que 31 box en dur sont loués, d'une surface de 10 m² en moyenne, bien ventilés et de bonne fonctionnalité, facilement accessibles pour leur entretien et globalement de bonne qualité.

Il ressort des constatations de l'expert toutefois qu'il n'y a pas de fumière et l'espace de sorties équestres est restreint.

La grainerie

Il résulte des constatations de l'expert et des pièces versées aux débats, photographies et plan des lieux, que ce local, d'une surface de 11,90 m², sert au stockage des aliments et petit atelier.

Ce local dispose d'un accès à un grenier où sont stockés les denrées qui sont transférées au rez-de-chaussée par une goulotte avant d'être distribués aux animaux.

Le stockage des matériels : douche à chevaux

Se trouve encore dans la partie Est de la construction, un local, d'une surface de 19,80 m², avec arrivée d'eau et douchette pour les chevaux.

Vers l'intérieur du grand local, sept box pré-fabriqués, d'une surface de 68m², sont installés qui n'ont pas la qualité des boxs fermés.

Figure également le hall d'une surface de 28,47 m².

Les couloirs

A l'intérieur, autour de la réserve centrale avec vue sur les box, se trouve des couloirs distribués de manière périphérique d'une surface de 81,50 m².

La sellerie

Au Sud de la réserve centrale qu'elle jouxte, se trouve un local de rangement sans ouverture sur l'extérieur, deux compartiments avec cloison de parpaings entre les deux qui ouvre sur le couloir par une porte suspendue sur un rail, face Sud d'une superficie de 18,40 m².

Sont également visibles un WC et une chaufferie de 23 m².

La surface totale de ces locaux annexes est donc de 183 m².

Il résulte des constatations de l'expert judiciaire que l'alimentation en électricité des biens à Mme [F] se fait à partir d'une propriété appartenant à M. [O] sans qu'aucun compteur n'ait jamais été installé pour les bâtiments d'exploitation ni pour le logement.

La même remarque est faite pour l'alimentation en eau potable des immeubles loués.

Les eaux usées et les eaux pluviales de l'ensemble sont évacuées par des canalisations en gravitaire vers une parcelle en friche à vingt mètres au Nord Est du bâti.

Est observée que Mme [F] a dû creuser une fosse de 2,50 m de profondeur entre les deux visites de l'expert judiciaire afin de remédier au ruissellement provoqué par un réseau en surcharge.

Selon l'expert, cette situation constitue une anomalie.

2) Les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins

Des pièces produites, en particulier le rapport d'expertise judiciaire de M. [L], de M. [U] et de M. [W], mandatés par la SCI LES ORMETEAUX, il résulte qu'à l'époque de la conclusion du bail litigieux n'existaient pas d'arrêtés préfectoraux fixant les minima et maxima applicables à ce type d'activité dans les départements voisins, à l'exception de la Seine-Maritime qui prévoit (arrêté préfectoral du 23 septembre 2002 relatif aux loyers des bâtiments d'exploitation) que 'pour les bâtiments de ce type exceptionnel, il ne sera pas fait application des prix au m² ci-après (c'est-à-dire ceux fixés dans l'arrêté général) le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré entre les parties'.

Le rapport de M. [Z], mandaté par Mme [F], est inexploitable dès lors qu'il ne fonde pas ses calculs sur les prescriptions de l'arrêt de la Cour de cassation, mais sur l'arrêté du 7 octobre 2002 inapplicable en l'espèce.

3) La méthode retenue

Au vu de l'ensemble des pièces produites et de la procédure, en tenant compte de la situation de l'exploitation prise à bail par Mme [F], des usages professionnels en vigueur, en l'absence de minima et de maxima fixés par des arrêtés préfectoraux dans les départements voisins, la méthode qui apparaît la plus appropriée pour déterminer la valeur locative de la partie exploitation des bâtiments litigieux consiste à procéder à l'estimation de la valeur locative en 2009, en se fondant sur l'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009, et la répercuter sur les exercices antérieurs jusqu'en 2003, date de conclusion du bail litigieux.

L'arrêté préfectoral applicable dans les Yvelines à ce type d'activité en 2009 précise que la valeur locative des boxes des centres équestres et des installations spécifiques à ces centres se situe dans une fourchette qui varie entre un minimum, exprimé en euros/m²/an, HT, de 0,52 à un maximum de 310,32 , exprimé en euros/m²/an, HT.

Les critères à prendre en considération pour les boxes sont la surface, la ventilation, la vétusté, la fonctionnalité, l'orientation, l'accessibilité, l'eau et l'électricité.

Ces critères ont été pris en compte par l'expert judiciaire qui a évalué les box de la manière suivante et qui est validée par cette cour puisque cette évaluation est appropriée :

- pour les box en dur représentant une superficie de 381m², 25 € le m² soit la somme de 9.525€ ;

- pour les box démontables représentant une superficie de 68m², 10 € le m² soit la somme de 680 €,

- pour les locaux annexes à l'activité (sellerie, couloirs, locaux de stockage ou de rangement, poste de douche et de pansage), la somme globale de 197 €.

Ceci donne une valeur locative de la partie exploitation des bâtiments totale égale à 10.402 € pour l'année 2009 (9.525 € + 680 € + 197 €).

Pour les années antérieures (de 2003 à 2010), le calcul est effectué en partant du calcul du loyer retenu en 2009, affecté de la variation annuelle de l'indice des fermages sur la période considérée conformément au tableau annexé au rapport d'expertise judiciaire par M. [L] ce qui donne :

2003 : 9.598 € (soit 9.468 € + 1,38%)

2004 : 9.468 € (soit 9.271 € + 2,13%)

2005 : 9.271 € (soit 9.016 € + 2,83%)

2006 : 9.016 € (soit 9.170 € - 1,68%)

2007 : 9.170 € (soit 10.044 € - 8,70%)

2008 : 10.044€ (soit 10.402€ - 3,44%)

2009 : 10.402 €

2010 : 10.232€ (- 1,63% par rapport à 2009).

Il découle de ce qui précède que le loyer de la partie exploitation des bâtiments pour la période allant de 2003 à 2010 s'élève à la somme totale de 77.201 euros.

Mme [F] demande à la cour à dire que les fermages sont payables le 31 décembre de chaque année.

La SCI LES ORMETEAUX ne conclut pas sur ce point.

La demande de Mme [F] sera accueillie.

Sur les comptes entre les parties

Les comptes au 31 décembre 2010

a) Les sommes versées par Mme [F]

Contrairement à ce que soutient nouvellement la SCI LES ORMETEAUX, il est établi par les pièces versées aux débats, en particulier le décompte établi par la société bailleresse elle-même le 24 octobre 2006, ses aveux dans ses conclusions d'intimée après expertise en vue de l'audience du 20 juin 2011, ses déclarations devant l'expert judiciaire M. [L], que le montant des sommes réglées par Mme [F] s'élève à 157.124,84 €.

b) Les sommes dues par Mme [F]

* les fermages au titre du bail des pâtures non acquittés au 31 décembre 2010

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire, que le montant des fermages échus et non acquittés par Mme [F] à la date du 31 décembre 2010 au titre du bail rural portant sur les prairies s'élève à :

- années 2006 et 2007 : 1.548,50 €,

- année 2008 : 785 €

- année 2009 : 812 €

- année 2010 : 798,76 €

soit le TOTAL de : 3.944,26 €.

Cependant, comme l'observe très justement Mme [F], les fermages des années 2006 et 2007, soit la somme totale de 1.548,50 € pour ces deux échéances, ont été réglés par compensation, ce que la cour d'appel de VERSAILLES a déjà jugé de manière irrévocable dans son arrêt du 4 octobre 2010, confirmé par la Cour de cassation dans son arrêt du 31 janvier 2012.

Il découle de ce qui précède que le montant des fermages échus et non acquittés par Mme [F] à la date du 31 décembre 2010 au titre du bail rural portant sur les prairies s'élève à la somme de 3.944,26 € - 1.548,50 € = 2.395,76 €.

* le loyer de la partie habitation des bâtiments :

Ce montant a été fixé précédemment à la somme de 17.955 € pour la période 2003 - 2010.

* le loyer de la partie exploitation des bâtiments :

Ce loyer s'élève, pour la période allant de 2003 à 2010, à la somme totale de 77.201 euros.

* les frais de notaire à hauteur de 6.868,30 € :

Il n'est pas établi, par les pièces versées aux débats, que la somme de 6.868,30 € doive être restituée à Mme [F].

A ce stade, les comptes s'établissent ainsi : 157.124,84 € - 2.395,76 € - 17.955 € - 77.201€ = 59.573,08 € représentant le solde en faveur de Mme [F] au 31 décembre 2010.

L'actualisation des comptes

a) les sommes versées par la SCI LES ORMETEAUX

Mme [F] demande à cette cour qu'elle prenne acte de ce que la SCI LES ORMETEAUX lui a versé, le 19 décembre 2012, la somme de 124.486,02 €.

La cour prend acte de ce fait.

b) les sommes versées par Mme [F]

* le paiement à deux reprises des fermages 2011 et 2012

Mme [F] justifie par les pièces qu'elle verse aux débats (chèque du 9 octobre 2014 et le décompte produit par le conseil de la SCI LES ORMETEAUX) qu'elle a payé à deux reprises, une première fois par compensation, une seconde par chèque, les fermages des terres et loyers 2011 et 2012 soit la somme de 1.710,18 € calculée par la bailleresse.

Il convient dès lors de créditer le compte de Mme [F] de cette somme, payée deux fois par elle.

* le paiement de rappels de taxe foncière de 2003 à 2010

Mme [F] soutient qu'elle a payé à tort la somme de 1.701,71€ au titre des rappels de taxes foncières de 2003 à 2010 puisque ces sommes ne lui étaient pas imputables et, au surplus, les dettes étaient prescrites.

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande. Elle ne développe aucun argument sur le moyen relatif à la prescription de la dette pour les années 2003 à 2010.

De même, il est constant que la SCI LES ORMETEAUX ne conclut pas sur ce moyen relatif à la prescription de cette dette, observant seulement que Mme [F] en conteste tardivement le bien fondé.

Il convient de rappeler qu'il résulte de la loi et de certains usages locaux, au demeurant rappelé dans le bail rural conclu entre les parties portant sur les prairies, que certains impôts et taxes sont à la charge de l'exploitant et non du bailleur.

Il en est ainsi, en particulier, de la moitié des frais de la chambre d'agriculture, et, selon l'article L 415-3 du code rural et de la pêche maritime, du cinquième du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâtis, le tout majoré des frais de confection des rôles.

La SCI LES ORMETEAUX fait donc valoir à juste titre que Mme [F] doit lui rembourser les sommes qu'elle a versées au titre des frais de confection du rôle, de la part de la chambre d'agriculture, et de la taxe des ordures ménagères.

Il convient de rappeler qu'en principe, la prescription relative au recouvrement de toutes les créances payables à échéance périodique est de cinq ans.

Compte tenu des éléments dont la cour dispose, en l'absence d'éléments fournis par les parties sur les éventuelles mises en demeure et tout autre acte de nature à interrompre ou suspendre la prescription quinquennale, en l'absence d'explication sur le point de départ de ces délais et leur computation, la cour ne pourra pas accueillir la demande de remboursement des taxes réclamées par la SCI LES ORMETEAUX pour les années 2003 à 2010.

Il découle de ce qui précède que la demande de Mme [F] sera accueillie et le montant de 1.701,71€ lui sera crédité.

* le remplacement d'un disjoncteur

Contrairement à ce que soutient Mme [F], elle n'est pas fondée à réclamer à la SCI LES ORMETEAUX le paiement de cette somme injustifiée par les pièces qu'elle verse aux débats.

Sur les montants réclamés par la SCI LES ORMETEAUX

* les fermages pour la partie habitation et exploitation du bâtiment

Les sommes réclamées par la SCI LES ORMETEAUX au titre des fermages pour la partie habitation et exploitation du bâtiment sont calculées sur le fondement des clauses du bail du 28 février 2003 annulé.

Ces prétentions, qui s'appuient sur un contrat annulé, ne sont donc pas justifiées et ne sauraient être accueillies.

* les fermages pour les prairies

S'agissant des fermages sur les prairies, la SCI LES ORMETEAUX justifie avoir réclamé la somme de 908,17 € au titre du fermage échu au 15 novembre 2014.

Mme [F] ne conclut pas sur ce point et ne justifie pas, par les pièces qu'elle verse aux débats, s'être acquittée de cette dette.

La demande de la SCI LES ORMETEAUX, qui est justifiée, sera dès lors accueillie.

* les taxes et impôts

La SCI LES ORMETEAUX sollicite également le remboursement des taxes et impôts qui restent à la charge du preneur depuis 2003.

Pour les raisons précédemment énoncées, ces demandes ne sauraient être accueillies pour la période 2003 à 2010.

En revanche, s'agissant des années 2011 à 2014, la SCI LES ORMETEAUX justifie par les pièces qu'elle verse aux débats, que Mme [F] devait s'acquitter des sommes suivantes restant à sa charge au titre des :

* taxes foncières sur le bâti (représentant le cinquième du montant global) : 813,40 €

* rôle fiscal (représentant le cinquième du montant global) : 117,80 €

* frais de la chambre d'agriculture (représentant la moitié de ces frais) : 262 €

* la taxe d'ordures ménagères : 1.031 €,

soit le montant total de 2.224,20 €

Elle ne réclame rien au titre de la taxe foncière sur le non bâti en précisant que Mme [F] est exonérée du paiement par application de l'article L 415-3 du code rural et de la pêche maritime.

Mme [F] ne justifie pas s'être acquittée de ces différentes sommes au titre des fermages, des taxes et impôts (soit 2.224,20 € + 908,17 € = 3.132,37 €).

Il découle des développements qui précédent que les demandes de la SCI LES ORMETEAUX seront accueillies partiellement et Mme [F] condamnée en conséquence.

Les comptes après actualisation

En définitive, après actualisation, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :

Au crédit de Mme [F] les sommes de :

1) 59.573,08 € représentant le solde en faveur de Mme [F] au 31 décembre 2010

2) 1.710,18 € représentant les fermages des terres et loyers 2011 et 2012 réglés à tort deux fois,

3) 1.701,71 € au titre des rappels de taxes foncières indûment perçues par la SCI LES ORMETEAUX,

SOUS TOTAL : 62.984,97 euros

A cette somme s'ajoute 60.398,75 € au titre des sommes nécessaires à l'exécution des grosses réparations.

TOTAL au crédit de Mme [F] : 62.984,97€ + 60.398,75€ = 123.383,72€.

Au crédit de la SCI LES ORMETEAUX les sommes de :

1) 908,17 € au titre du fermage des prairies échu au 15 novembre 2014,

2) 813,40 € au titre des taxes foncières sur le bâti pour les années 2011 à 2014,

3) 117,80 € au titre du rôle fiscal pour ces mêmes années,

4) 262 € au titre des frais de la chambre d'agriculture, pour ces mêmes années,

5) 1.031 € au titre de la taxe d'ordures ménagères.

Soit le montant TOTAL au crédit de la SCI LES ORMETEAUX : 3.132,37€.

Il est constant que la SCI LES ORMETEAUX a réglé la somme de 124.486,02 €.

Par conséquent, il découle de ce qui précède que, après compensation entre les dettes et créances respectives, Mme [F] est redevable de la somme de 4.234,67 € à la SCI LES ORMETEAUX qu'elle sera condamnée à lui verser.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les premiers juges ont rejeté les demandes des parties en application l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [F] aux dépens.

Ces dispositions seront infirmées.

Il apparaît équitable d'allouer à Mme [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES ORMETEAUX qui succombe en la majeure partie de ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES du 17 mars 2009,

Vu le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Germain-en- Laye en date du 16 février 2010,

Vu l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES en date du 4 octobre 2010,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 31 Janvier 2012,

Vu l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES en date du 22 octobre 2012,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 11 mars 2014,

Dans les limites de sa saisine,

PRONONCE la jonction des procédures instruites sous les numéros de RG 14/2761 et 14/4711,

INFIRME le jugement,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE Mme [Y] [J] épouse [F] recevable en sa demande de condamnation de la SCI LES ORMETEAUX au titre des grosses réparations retenues par l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 22 octobre 2012,

AUTORISE Mme [Y] [J] épouse [F] à faire exécuter les travaux incombant à la SCI LES ORMETEAUX conformément aux dispositions irrévocables de cet arrêt,

CONDAMNE la SCI LES ORMETEAUX à verser à Mme [Y] [J] épouse [F] la somme de 60.398,75€ au titre des sommes nécessaires à cette exécution,

DÉCLARE Mme [Y] [J] épouse [F] irrecevable pour le surplus de ses demandes au titre des réparations,

FIXE le montant des fermages pour l'année 2003 aux sommes de :

* 1.958 € pour la partie habitation des bâtiments,

* 9.598 € pour la partie exploitation des bâtiments,

DIT que les sommes dues par Mme [Y] [J] épouse [F] pour la période allant de 2003 à 2010 sont les suivantes :

* 17.955 €, représentant le total des loyers afférents à la partie habitation,

* 77.201 euros représentant le montant total des loyers portant sur la partie exploitation des bâtiments,

DIT que ces fermages sont payables le 31 décembre de chaque année,

DIT que la SCI LES ORMETEAUX doit restituer à Mme [Y] [J] épouse [F] les sommes suivantes :

* 1.710,18 € au titre des fermages des terres et loyers pour les exercices 2011 et 2012,

* 1.701,71€ au titre des rappels de taxes foncières de 2003 à 2010,

CONDAMNE Mme [Y] [J] épouse [F] à payer à la SCI LES ORMETEAUX les sommes suivantes :

* 908,17€ au titre du fermage des prairies échu au 15 novembre 2014,

* 813,40 € au titre des taxes foncières sur le bâti pour les années 2011 à 2014,

* 117,80 € au titre du rôle fiscal pour ces mêmes années,

* 262 € au titre des frais de la chambre d'agriculture, pour ces mêmes années,

* 1.031€ au titre de la taxe d'ordures ménagères pour ces mêmes années,

ORDONNE la compensation entre les dettes et créances respectives, étant établi que Mme [Y] [J] épouse [F] a réglé la somme de 157.124,84 € au titre du bail dérogatoire du 28 février 2003 annulé et la SCI LES ORMETEAUX lui a versé la somme de 124.486,02€ le 19 décembre 2012, au titre de l'exécution du jugement,

CONDAMNE Mme [Y] [J] épouse [F] à verser à la SCI LES ORMETEAUX la somme de 4.234,67€,

CONDAMNE la SCI LES ORMETEAUX à verser à Mme [Y] [J] épouse [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la SCI LES ORMETEAUX aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame DORFEANS MARTINEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER,Le PRESIDENT,

| France, Cour d'appel de Versailles, 4e chambre, 13 avril 2015, 14/02761

Synthèse

Références :

Origine de la décision