COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 4AF
13e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 FEVRIER 2015
R.G. N° 14/04782
AFFAIRE :
SCI IMMOGEX immatriculée au R.C.S. de Pontoise sous le n°510.667.520,
C/
[R] [H] pris en sa qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la Société IMMOGEX,
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 13/00069
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 05.02.15
à :
Me Martine DUPUIS,
Me François PETIT,
Me Anne laure DUMEAU,
TGI PONTOISE,
M.P
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE CINQ FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI IMMOGEX immatriculée au R.C.S. de Pontoise sous le n°510.667.520, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté(e) par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453376
APPELANTE
****************
Maître [R] [H] pris en sa qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la Société IMMOGEX, fonctions auxquelles il a été nommé suivant jugement du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE en date du 17 décembre 2013
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté(e) par Maître François PETIT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 1400883
- Maître [S] [C] es qualités de liquidateur judiciaire de la SCI IMMOGEX
[Adresse 2]
[Localité 2]
- SA BREZILLON agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté(e) par Maître Anne laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 41300 et par Maître E.BOURLION, avocat plaidant au barreau du VAL D'OISE
INTIMES
VISA DU MINISTERE PUBLIC LE : 03 OCTOBRE 2014
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Janvier 2015, Madame Annie VAISSETTE, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente,
Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,
Madame Annie VAISSETTE, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Monsieur Jean-François MONASSIER
La SCI Immogex (la SCI) dont les associés sont Mme [Y] [W] épouse [A] et M. [G] [A], qui en était le gérant, a été mise en redressement judiciaire sur déclaration de la cessation des paiements par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 17 décembre 2013 qui a fixé la date de la cessation des paiements au 9 décembre 2013 et a désigné Me [H] administrateur et Me [C] mandataire judiciaire.
La SCI est propriétaire d'un immeuble situé à Ezanville (95460) comportant 12 logements et un local commercial donnés en location.
A la suite d'infiltrations répétées, le locataire commercial a cessé de payer ses loyers et a obtenu la condamnation de la SCI par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 29 octobre 2013 à exécuter des travaux sur les conduites d'alimentation et d'évacuation des eaux usées, eaux pluviales et eaux vannes prescrits dans l'arrêté de péril du 23 septembre 2011, de procéder à la réfection des structures des planchers et plafonds, d'entreprendre les travaux de remise en état du local nécessités par la vétusté de l'immeuble et à lui payer 37 000 euros à titre de dommages-intérêts , ce qui a conduit la SCI à déclarer la cessation de ses paiements.
Par jugement du 17 juin 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a retenu qu'aucun plan de redressement ne pouvait être envisagé et a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI.
La SCI a relevé appel du jugement le 23 juin 2014 et, par dernières conclusions signifiées le 31 décembre 2014, demande à la cour de :
- infirmer le jugement,
-ouvrir une procédure de redressement judiciaire à son bénéfice,
-renvoyer la cause et les parties devant le tribunal aux fins de désignation des organes de la procédure et d'adoption du plan de redressement judiciaire ,
-dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure.
La SCI soutient en substance :
-qu'elle a acquis le bien immobilier en 2009 au prix de 510 000 euros grâce à un prêt que lui a accordé le Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (le CIFRAA),
-qu'un dégât des eaux est survenu en 2011 donnant lieu à un arrêté de péril du 23 septembre 2011 qui a été levé le 7 juillet 2012 après des travaux de rénovation d'un montant de 103 166, 96 euros , permettant la réintégration des locataires,
-qu'à la suite d'infiltrations dans le local commercial, elle a rencontré des difficultés avec le locataire et qu'un pourvoi est pendant contre l'arrêt précité du 29 octobre 2013,
-que le remboursement des comptes courants d'associés n'étant pas exigé, la somme de 139 647 euros ne rentre pas dans le passif exigible qui se limite à la somme de 509 679 euros environ, puisque la dette envers la SFDE pour un impayé de factures d'eau pourrait diminuer, les associés de la SCI ayant été assignés en paiement pour les mêmes causes , que le locataire titulaire d'un bail d'habitation ayant assigné la SCI en paiement de dommages-intérêts n'a encore obtenu aucune condamnation et que le locataire commercial n'a pas déclaré sa créance, ni obtenu un relevé de forclusion,
-que le passif est en réalité constitué du solde du prêt immobilier qui pourra être réglé par la vente aux enchères d'un bien propre de M. [A] sur lequel l'établissement de crédit a initié une procédure de saisie immobilière,
-que la capacité d'autofinancement de la SCI calculée par l'administrateur judiciaire est de 70 000 euros par an, ce qui permet d'apurer le passif dans le cadre d'un plan de continuation,
-que les produits d'exploitation 2013 étaient en nette augmentation par rapport à ceux de l'exercice précédent et que la trésorerie était positive de 20 532, 81 euros au 30 septembre 2014,
-que le montant des travaux à effectuer sur l'immeuble reste à établir mais est inférieur à celui évalué 'à la louche' par l'expert désigné par le juge-commissaire , la SCI produisant des devis pour un total très inférieur,
-qu'une fois les travaux réalisés, les locataires seront contraints de payer la totalité des loyers,
-qu'un nouvel associé doit rentrer dans le capital et apporter en numéraire la somme de 95 000 euros ,
- que la SCI bénéficie d'une garantie des loyers impayés et intente une action pour recouvrer 53 457 euros,
-que le redressement est donc manifestement possible par l'adoption d'un plan sur 10 ans.
Me [H], ès qualités, a conclu le 3 octobre 2014 au rejet de l'appel et en demandant la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'administrateur judiciaire observe que la SCI ne critique pas de manière pertinente le rapport d'expertise ayant évalué les travaux nécessités par l'état de l'immeuble et que les devis qu'elle produit n'intéressent pas la totalité des travaux à effectuer. Il ajoute que l'apport de 95 000 euros escompté d'un nouvel associé n'est pas justifié et en tous cas limité à 35 000 euros au vu du procès-verbal du 4 septembre 2014, somme insuffisante pour faire face aux travaux. Me [H] ajoute que le principal créancier a refusé un plan sur 9 ans et a sollicité la reprise de la vente aux enchères des biens immobiliers. Il conclut enfin que les résultats réalisés au cours de la période d'observation, les budgets prévisionnels établis et le montant du passif démontrent que la poursuite de l'activité n'est pas possible faute de perspective de redressement.
Par conclusions signifiées le 2 janvier 2015, Me [C], ès qualités, demande la confirmation du jugement et la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il fait valoir que le passif déclaré s'élève à 612 029, 96 euros , que la procédure d'adjudication en cours sur un bien propre de M. [A] ne permettra pas l'apurement de l'entière créance du CIFRAA, que l'instance relative au relevé de forclusion sollicité par le locataire du local commercial est pendante devant cette cour et qu'une nouvelle créance de 45 500 euros pourrait donc encore alourdir le passif , que plusieurs locataires n'ont pu justifier d'une assurance en cours de validité alors que les constatations de l'expert désigné par le juge-commissaire montrent la dangerosité des lieux, que le taux de perception effective des loyers oscille de 69 à 78 %, l'essentiel des revenus locatifs provenant des versements de la Caisse d'allocations familiales, que le prévisionnel dont se prévaut la SCI n'est pas réaliste, que l'importance des travaux à réaliser dans l'immeuble n'est pas contestable et l'arrivée d'un nouvel associé apporteur de fonds hypothétique.
Le ministère public auquel le dossier a été transmis en a donné visa le 21 octobre 2014 et a alors soulevé l'irrecevabilité de l'appel faute de justification de l'acquittement du droit prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts .
Le paiement de ce droit dès le 30 juin 2014 a été justifié ultérieurement par l'appelant.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION
Le paiement du droit prévu par l'article précité du code général des impôts ayant été justifié par la SCI, son appel est recevable.
Contrairement à ce qui est soutenu par la SCI, les mandataires judiciaires intimés n'ont pas inclus au sein du passif les soldes des comptes courants d'associés en partie incorporés au capital social par augmentation de ce dernier à concurrence de 100 000 euros selon résolution d'assemblée générale du 4 septembre 2014. Aucune déduction ne doit donc être opérée de ce chef.
De même, l'assignation par la société française de distribution des eaux (SFDE) de M. et Mme [A] sur le fondement de l'article 1857 du code civil n'exclut pas la demande de fixation par cette société de sa créance de 9 327, 62 euros au passif de la SCI qu'elle forme également. Et les associés de la SCI ne justifiant pas avoir acquitté les factures laissées impayées par la société , la créance déclarée par la SFDE doit être maintenue dans le passif de la procédure collective.
La créance déclarée par le CIFRAA ne fait l'objet d'aucune contestation et s'élève à 594 372, 34 euros.
Ainsi, même en ne tenant compte ni de la créance déclarée à titre de dommages-intérêts par Mme [V], locataire, à concurrence de 8 330 euros (pour laquelle une instance serait en cours) , ni de l'éventualité d'un relevé de forclusion en faveur de Mme [P] , locataire du local commercial, le passif à retenir s'élève à la somme de 603 699,96.
Se prévalant d'une capacité d'autofinancement évaluée à 70 000 euros par an dans le rapport de Me [H], la SCI soutient qu'elle est en mesure d'apurer son passif par le biais d'un plan sur 10 ans.
Mais elle omet de prendre en considération les réserves exprimées par les mandataires judiciaires sur l'encaissement effectif des loyers. En effet, les exercices passés montrent que les loyers n'ont été encaissés que pour des pourcentages variant entre 69 et 78 % des montants dus au regard des baux signés, ce qui réduit d'autant la capacité d'autofinancement et rend théorique et en réalité irréaliste le chiffre de 70 000 euros .
D'ailleurs, le prévisionnel pour les années 2014 à 2016 produit par la SCI n'envisage quant à lui, malgré une anticipation optimiste et peu réaliste du chiffre d'affaires qui suppose l'encaissement de tous les loyers, une capacité d'autofinancement limitée à 52 847 euros en 2014 pour parvenir à 55 771 euros en 2015 et 58 347 euros en 2016.
Surtout, il convient de tenir compte de l'état préoccupant de l'immeuble qui persiste malgré la levée le 7 juillet 2012 d'un arrêté de péril pris le 4 septembre 2011. Il résulte tant du procès-verbal de constat établi le 23 avril 2013 sur la demande de Mme [V], titulaire d'un bail d'habitation pour un logement affecté d'infiltrations, d'humidité et d'absence ou insuffisance de ventilation, que du rapport d'expertise de M. [Q], désigné par le juge-commissaire, qui a visité l'ensemble de l'immeuble le 13 juin 2014.
Son rapport daté du 16 juin 2014 montre l'état particulièrement dégradé du local commercial affecté de fuites d'eau et d'infiltrations occasionnant la moisissure complète de la plupart des bastaings, avec effondrement du plafond supportant le plancher du locataire vivant au-dessus du café, l'expert préconisant une refonte urgente du plafond, la cave du local étant quant à elle 'gorgée d'eau' avec des canalisations des eaux usées à changer après d'importantes fuites. S'agissant des studios, certains sont considérés par l'expert comme étant dans un état correct mais au moins 8 d'entre eux sur 11 font l'objet de désordres significatifs essentiellement liés à des infiltrations, la présence d'humidité ou une insuffisance d'isolation. L'expert relève que la présence de convecteurs électriques dans les salles d'eau représente un danger permanent, aucune norme n'étant respectée
S'agissant des parties communes, notamment la cage d'escalier, diverses non-conformités sont relevées par l'expert, ainsi que des traces d'humidité flagrantes et M. [Q] conclut que la remise aux normes s'y impose de manière urgente.
Les désordres et non-conformités relevés et décrits par l'expert ne sont pas contestés par la SCI qui se borne à remettre en cause les remèdes qu'il a préconisés et l'évaluation qu'il a opérée des travaux à entreprendre à hauteur de la somme de 255 000 euros. Les quatre devis que la SCI verse au dossier et dont les montants s'échelonnent entre 19 360 à 23 877 euros ne sont pas sérieux et les travaux partiels et parfois 'cosmétiques' qu'ils prévoient ne sont pas de nature à remédier à la gravité des désordres et non-conformités affectant l'immeuble.
Pour globale qu'elle soit, l'appréciation du coût des travaux de reprise effectuée par l'expert correspond à l'ampleur des interventions à envisager. Leur financement est indispensable pour envisager une poursuite de l'activité locative de la SCI , les défauts d'encaissement des loyers ne pouvant que se poursuivre et s'amplifier si l'état des biens loués ne s'améliore pas sensiblement.
Or, contrairement à ses prétentions, la SCI n'est pas en mesure de financer à la fois les travaux à réaliser de manière urgente et sans possibilité d'étalement, sa poursuite d'activité et l'apurement de son passif même sur 10 ans.
Tout d'abord, il est établi que la procédure d'adjudication en cours sur un bien propre de M. [A] (adjudication pour 245 000 euros avant surenchère en cours) ne permettra pas de désintéresser le CIFRAA en présence de 3 autres créanciers inscrits
Ensuite, la SCI ne peut être suivie lorsqu'elle prétend que les travaux pourront être financés par la seconde augmentation de capital décidée par l'assemblée générale du 4 septembre 2014 grâce à l'arrivée comme associé de M. [D] [W] devant apporter en numéraire 95 000 euros. En effet, ce fait allégué n'est pas confortée par les éléments du dossier, le versement immédiat exposé de la somme de 35 000 euros n'apparaissant pas sur les comptes de la SCI et le solde devant de toute façon être versé en deux annuités les 4 septembre 2015 et 2016, c'est-à-dire beaucoup trop tard pour financer les travaux indispensables. Il faut en outre relever que la signature de M. [D] [W] ne figure pas sur le procès-verbal d'assemblée générale, ni sur aucun autre document, de sorte qu'aucun engagement de sa part n'est justifié au dossier.
Le même jugement doit être porté sur les avances en compte courant émanant des associés de la SCI signées par chacun d'eux selon convention du 29 octobre 2014 faisant état de versements de 65 000 euros pour M. [A] et de 135 000 euros pour Mme [A] qui ne se sont pas concrétisées par le versement des sommes correspondantes sur les comptes de la SCI et ne sont étayées par aucune garantie de versement effectif en cas d'adoption d'un plan.
La SCI, pour faire valoir que les impayés de loyers qu'elle a subis vont faire l'objet d'une prise en charge par la garantie qu'elle a souscrite au près de la société DAS , se borne à produire un projet d'assignation non datée comportant l'indication de plusieurs demandeurs parmi lesquels Me [C] ès qualités et dont le dispositif ne figure pas dans la copie du projet fournie à la cour. Cette procédure non encore engagée et dont le résultat est aléatoire ne peut constituer une perspective sérieuse de rentrée de fonds à court ou moyen terme.
En conséquence, il est amplement établi que la SCI, dont le solde créditeur de compte était de 20 532, 81 euros au 30 septembre 2014, ne peut financer les travaux indispensables et urgents qui conditionnent la poursuite de son exploitation et il faut relever d'ailleurs qu'elle n'a pas exécuté, ni même entrepris les travaux concernant le local commercial à la réalisation desquels elle avait été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 18 avril 2012 confirmé par l'arrêt de cette cour du 29 octobre 2013, exécutoire nonobstant le pourvoi diligenté , ce qui retire encore davantage de sérieux aux prétendues avances annoncées de ses associés pour assurer la prise en charge de travaux à effectuer cette fois sur l'ensemble de l'immeuble pendant l'exécution du plan sollicité.
Le tribunal a donc retenu à bon droit que le redressement de la SCI est manifestement impossible et il convient de confirmer le jugement qui a conséquemment prononcé la liquidation judiciaire .
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Déboute la SCI Immogex de toutes ses demandes,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes formées de ce chef,
Condamne la SCI Immogex aux dépens et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Laure BELAVAL, Présidente et par Monsieur MONASSIER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,La présidente,
