COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 74D
1re chambre 1re section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 05 MAI 2014
R.G. N° 10/03549
AFFAIRE :
S.C.I. DINO
C/
Société civile PLB CONSTRUCTION
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2010 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES
N° chambre : 1
N° Section :
N° RG : 08/2481
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES -
Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE CINQ MAI DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. DINO
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 2]
inscrite au RCS de Pontoise sous le numéro 477 819 528
prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 300290
Plaidant par Me Christian MAGER MAURY, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 31
APPELANTE
****************
Société civile PLB CONSTRUCTION
ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
inscrite au RCS de Versailles sous le numéro D 489 237 107
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 2010407
Plaidant par Maitre Justin BOUCHER, avocat au barreau de ROUEN,
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2014, Madame Dominique LONNE,Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Président,
Madame Dominique LONNE, Conseiller,
Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
Les éléments constants du litige sont les suivants :
-par un acte du 8 janvier 1941, M. [G] [S] a acquis de M. [P] [E] une maison sise à [Adresse 3], comprenant un corps principal de bâtiment, une cour et au fond 'une grande remise avec grenier au dessus donnant sur la [Adresse 4]', étant précisé qu'il y a un dénivelé important entre la [Adresse 3] et la [Adresse 4] ( 7,23 mètres entre le niveau de la cour au pied du bâtiment et le fil d'eau de la [Adresse 4], selon l'expert judiciaire);
-par un acte du 13 octobre 1953, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 3] le 10 novembre 1963 volume 1211 numéro 57, les époux [G] [S] ont vendu aux époux [F]-[A] la partie de cour avec la remise dans le fond de leur propriété, et ont constitué la servitude de passage suivante :
' pour accéder à la partie vendue il est constitué sur la cour pendant du surplus de l'immeuble réservé par Monsieur et Madame [S] une servitude de passage en tout temps et de toutes manières et notamment avec tous véhicules automobiles ou non.
Cette servitude s'exercera par la porte cochère existant actuellement sur la [Adresse 3], dont une clef devra être remise à l'acquéreur.
En outre, il est bien précisé que ce droit de passage n'implique en aucune façon le droit d'encombrer la partie de cour sur laquelle il s'exerce et que toutes détériorations qui pourraient être commises aux immeubles sur lesquels s'exercera le droit de passage seront à la charge de celui qui les aura commises.
En outre, M.[F], acquéreur ou ses ayants-cause auront le droit de faire passer sur la partie réservée par les vendeurs tous branchements d'eau, de gaz ou d'électricité pour l'usage de la partie vendue, tous travaux et détériorations devant être à la charge de l'acquéreur'.
-par la suite, la partie de la propriété conservée par les époux [G] [S]-[Y] [Z], nouvellement cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] lieudit '[Adresse 3], a été vendue le 23 janvier 1979 aux époux [U], qui l'ont eux-mêmes vendue à M. [R] [M] le 28 mars 2000.
-par acte du 15 octobre 2004, M. [R] [M] l'a revendue à la SCI DINO, cet acte rappelant la servitude de passage constituée dans l'acte de vente du 13 octobre 1953 sur la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1] au profit de la partie de l'immeuble aujourd'hui cadastrée section AE numéro [Cadastre 1],
-par acte du 12 avril 2008, la société civile PLB Construction (qui a pour auteur les époux [F]) a acquis la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] '[Adresse 3]' pour une contenance de 3ares 20 centiares, décrite dans cet acte comme ' une grange à usage de garage en mauvais état, sise à [Localité 3] (Eure et Loir), [Adresse 4], avec terrain'.
-elle a procédé à la réhabilitation totale de la grange ou remise, selon permis de construire du 07 juin 2007, par la construction d'appartements sur plusieurs niveaux et des places de parking en surface prévus sur la partie de son immeuble bénéficiant de la servitude de passage, objet du litige.
Par acte d'huissier du 12 août 2008, la SCI DINO a assigné la société PLB CONSTRUCTION, sur le fondement des articles 682 et 685-1 du code civil, afin de faire juger :
- que l'article 685-1 du code civil est applicable en l'espèce, la servitude de passage constituée par l'acte notarié du 13 octobre 1953 ayant eu comme cause déterminante l'état d'enclave de la partie basse du terrain, aujourd'hui propriété de la société PLB CONSTRUCTION, et ayant donc un fondement légal,
- que l'opération de rénovation immobilière engagée par cette dernière, à destination d'habitation, permettant la desserte complète de son fonds, il y a lieu à extinction de la servitude de passage en raison de la cessation de l'état d'enclave.
Par déclaration du 07 mai 2010, la SCI DINO a interjeté appel du jugement du 10 mars 2010 du tribunal de grande instance de Chartres qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à la société PLB CONSTRUCTION la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par arrêt du 08 mars 2012, la cour d'appel de céans a ordonné une expertise, et désigné pour y procéder M. [N] [W] avec mission notamment de :
- dire si la parcelle vendue le 13 octobre 1953 par les époux [G] [S] aux époux [F], désignée dans l'acte comme 'une partie de cour avec remise dans le fond', pouvait être considérée comme enclavée,
- dans l'affirmative, donner son avis sur le point de savoir si, à la suite des travaux de réhabilitation de la grange implantée sur la parcelle cadastrée AE numéro [Cadastre 1] appartenant à la société PLB CONSTRUCTION, cette parcelle peut être considérée comme désenclavée,
- donner son avis sur les éventuels préjudices subis par la SCI DINO, propriétaire du fonds servant, du fait la création d'un immeuble de 8 logements à l'emplacement de l'ancienne grange ( dans l'hypothèse d'une aggravation de la servitude de passage par celui qui en bénéficie),
- réservé les dépens.
M.[W] a déposé son rapport le 31 mai 2013.
Vu les dernières conclusions signifiées le 06 septembre 2013 de la SCI DINO, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et par lesquelles elle demande à la cour de :
- dire que l'état d'enclave dont la société PLB CONSTRUCTION pouvait se prévaloir a cessé,
- en conséquence, dire sans objet la servitude de passage dont la société PLB CONSTRUCTION bénéficiait au profit de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] '[Adresse 3]-[Adresse 4]' à [Localité 3] (Eure et Loir) sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] '[Adresse 3]' appartenant à la SCI DINO,
- ordonner la suppression de cette servitude de passage avec toutes conséquences de droit, par application de l'article 685-1 du code civil applicable en l'espèce, puisque les conditions de l'article 682 du dit code sont remplies,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au cadastre de [Localité 3] par tel notaire qu'il plaira à la cour de nommer,
- condamner la société PLB CONSTRUCTION au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions signifiées le 05 novembre 2013 par la société PLB CONSTRUCTION, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et par lesquelles elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au débouté de la SCI DINO de l'intégralité de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 février 2014 ;
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 682 du code civil édicte que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
L'article 685-1 du dit code prévoit qu'en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682 du code civil ; à défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par décision de justice.
L'article 685-1, qui ne vise que l'extinction de la servitude légale, est néanmoins applicable en cas d'enclave résultant de la division d'un fonds par un acte de partage ou de vente, l'enclave constituant le titre légal de la servitude et la convention fixant l'assiette et les modalités du passage n'ayant pas pour effet de modifier ce fondement légal de la servitude ni de lui conférer un caractère conventionnel.
Or, en l'espèce, il résulte des actes ci-dessus visés que la servitude de passage qui a été constituée aux termes, ci-dessus repris, de l'acte notarié du 13 octobre 1953 l'a été par les époux [S] lorsqu'ils ont divisé leur fonds, en vendant l'actuelle parcelle AE n°[Cadastre 1] aux époux [F]-[A] ( auteur de la société PLB Construction) et en conservant l'actuelle parcelle AE n°[Cadastre 1] (aujourd'hui propriété de la SCI Dino).
Cette division a provoqué un état d'enclave de la partie vendue par les époux [S] aux époux [F]-[A], et ce dans la partie basse du terrain. En effet :
- avant réhabilitation, l'immeuble de la société PLB Construction était décrit dans son acte d'acquisition comme une grange à usage de garage en mauvais état, sise à [Localité 3] (Eure et Loir), [Adresse 4], avec terrain' et dans l'acte de vente [S]- [E] du 08 janvier 1941 comme « une grande remise avec grenier au dessus donnant sur la [Adresse 4] » ;
- or l'expert judiciaire, au vu documents fournis par les parties, conclut que l'existence d'un accès direct à l'époque entre le niveau supérieur et le niveau inférieur de la construction n'est pas établie ; ' Ainsi, en l'absence de dispositions particulières et suite à la division de la parcelle initiale, l'usage de remise n'aurait pu être assuré' (page 20 de la note de synthèse de M. [W]) .
Il en résulte que si l'accès à la partie haute de la remise à partir de la [Adresse 4] pouvait ne pas poser de difficultés (un accès carrossable desservant la partie haute directement, ainsi que l'indique l'expert judiciaire) , il n'en était pas de même pour accéder à la partie basse.
En effet, M.[W] précise sur ce point en page 22 de son rapport :
*qu'il existait deux possibilités dont la première consistait à créer des communications entre le niveau haut et le niveau bas (car leur existence n'a pas été démontrée) . Des ouvrages de différents types auraient pu être installés : pose d'échelle, pose d'escaliers, installation d'un monte-charge avec des systèmes de poulies comme cela se pratiquait à l'époque ;
*que l'usage de la partie basse en tant que remise aurait pu être possible permettant un stockage de matériels mais le stockage de charges lourdes ou des véhicules aurait été techniquement impossible, l'issue du passage étant clairement insuffisante à l'exploitation du fond,
*que la seconde possibilité a été précisément la constitution de la servitude de passage, l'expert judiciaire concluant que la parcelle AE n°[Cadastre 1], appartenant à la société PLB Construction, était accessible à tous à pied mais enclavée pour un usage impliquant le stockage de charges lourdes ou l'accès des véhicules à la partie basse.
Il résulte de ces éléments :
- que contrairement à ce que soutient la société PLB Construction, rien n'établit qu'il ait existé 'un accès à pied vers la [Adresse 4] par la partie basse de l'immeuble vers la partie haute à l'aide d'un escalier' ;
- que la division de la propriété unique initiale par les époux [S], à la suite de l'acte de vente du 13 octobre 1953, a créé l'état d'enclave de la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 1] pour son usage de remise, en sorte que la servitude de passage constituée par l'acte du 13 octobre 1953 est une servitude légale.
La société PLB Construction n'est pas fondée à invoquer l'existence d'une servitude conventionnelle au profit de son fonds.
L'article 685-1 du code civil est donc applicable à l'espèce.
Il résulte des éléments du dossier qu'à l'emplacement de l'ancienne remise 'avec grenier au-dessus donnant sur la [Adresse 4]' (telle que décrite dans l'acte d'acquisition par M. [S] en date du 8 janvier 1940) , la société PLB Construction a fait édifier un bâtiment unique comportant huit logements, bâtiment qui bénéficie d'un accès sur la [Adresse 4].
Selon les constatations de l'expert judiciaire, le bâtiment, précédemment grange agricole et réhabilité par la société PLB Construction, se compose de 5 niveaux de plancher (un rez-de-chaussée, quatre étages et des combles partiellement aménagés), soit huit logements; l'ensemble de l'immeuble est desservi par un escalier accessible depuis la [Adresse 4] et qui dessert tous les appartements.
En outre, l'immeuble n'est pas équipé d'un ascenseur.
Il résulte des constatations de l'expert judiciaire et des photos versées aux débats que la [Adresse 4] est une impasse, circulable en voiture, qu'elle est carrossable jusqu'à la fin de la propriété de la société PLB Construction en sa partie haute, que les véhicules ont accès à l'immeuble par cette rue et peuvent stationner sur la partie non bâtie de cette propriété donnant sur la [Adresse 4], où se situent trois places de parkings et où des véhicules stationnent, ainsi que le démontrent les photos versées aux débats par la SCI Dino, en ses pièces 14 et 17.
La société PLB Construction a prévu trois places de parking devant les appartements du niveau le plus bas de l'immeuble, sur la cour basse.
Mais la SCI Dino verse aux débats un extrait du plan d'occupation des sols de la ville de [Localité 3], alors applicable concernant cette réhabilitation d'une grange en zone UA (tel que visé au permis de construire délivré le 07 juin 2007), et qui dispose qu'aucune place de stationnement n'est requise pour les locaux à usage de logement pour les réhabilitations de bâtiment (pièce 19 de la SCI Dino).
Il convient de rappeler que l'acte de constitution de la servitude du 13 octobre 1953 prévoyait que ' M.[F], acquéreur ou ses ayants-cause auront le droit de faire passer sur la partie réservée par les vendeurs tous branchements d'eau, de gaz ou d'électricité pour l'usage de la partie vendue, tous travaux et détériorations devant être à la charge de l'acquéreur'.
Il résulte d'un courrier du 28 mars 2008 de la société DINO, produit par elle, qu'elle n'a pas remis en cause le passage de branchements d'eau, de gaz ou d'électricité.
En outre, s'agissant du réseau d'évacuation des eaux usées, rien n'établit qu'il existait une impossibilité technique à le raccorder au réseau public en passant par la [Adresse 4].
S'agissant de l'aménagement de l'accessibilité aux personnes handicapées, invoqué par l'intimée, l'appelante fait pertinemment valoir qu'elle pouvait être respectée dans la partie haute non bâtie donnant sur la [Adresse 4] puisqu'en tout état de cause l'immeuble n'est pas équipé d'un ascenseur, en sorte que l'accès depuis la cour, qui permet un accès donnant sur la [Adresse 3] en traversant le fonds de la SCI Dino, ne présente aucun intérêt à ce titre.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la société PLB Construction ne peut pas valablement soutenir que l'état d'enclave persiste indépendamment des aménagements privés qui ont pu être réalisés.
Il y a lieu de considérer que les travaux de réhabilitation réalisés par la société LCB Construction ont permis le désenclavement de la partie basse de l'immeuble rendant inutile la servitude de passage puisque la desserte complète et normale du fonds de la société PLB Construction et de l'immeuble réhabilité en habitation avec entrée principale sur la [Adresse 4] est assurée par la [Adresse 4] au sens de l'article 682 du code civil et ne nécessite pas le maintien de la servitude ; que cette entrée avec accès à la voie publique rend inutile un second accès par la [Adresse 3], ainsi que le soutient la SCI DINO.
Il y a donc lieu d'infirmer de ce chef le jugement entrepris et de constater l'extinction de la servitude, objet du litige.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit que l'état d'enclave de la parcelle cadastrée AE numéro [Cadastre 1] sise '[Adresse 3]- [Adresse 4]' à [Localité 3] (Eure et Loir), appartenant à la société PLB CONSTRUCTION a cessé,
En conséquence, déclare éteinte la servitude de passage dont bénéficie la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] '[Adresse 3]-[Adresse 4]' à [Localité 3] (Eure et Loir) sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1] '[Adresse 3]' appartenant à la SCI DINO,
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 3] ,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel,
Condamne la société PLB CONSTRUCTION aux dépens de première instance, incluant les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, président, et par Madame Sylvie RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
