COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
1re chambre 1re section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 MARS 2014
R.G. N° 11/03741
11/05801
AFFAIRE :
[B] [J]
...
C/
[R] [C]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Janvier 2011 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 06/6934
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES
SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT MARS DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [B] [J]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 8] (Espagne)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 11/05801 (Fond)
Représentant : Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 310323
Plaidant par Me Patrick ROULETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 192
Madame [A] [J]
prise tant en son nom personnel qu'es qualité d'administratrice légale de la personne et des biens de son enfant [D] [Y] née le [Date naissance 3] 1998 à [Localité 2] (95)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 11/05801 (Fond)
Représentant : Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 310323
Plaidant par Maitre Patrick ROULETTE, avocat au barreau de SEINE ST DENIS vestiaire 192
Mademoiselle [M] [Y]
née le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 1] ([Localité 1])
[Adresse 2]
[Localité 5]
Autre(s) qualité(s) : Intimée dans 11/05801 (Fond)
Représentant : Me Monique TARDY de l'Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 310323
Plaidant par Maitre Patrick ROULETTE, avocat au barreau de SEINE ST DENIS vestiaire 192
APPELANTS
****************
Madame [R] [S] [K] [C]
née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 6] (SOMME)
[Adresse 1]
Villa Charlotte
[Localité 5]
Représentant : SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD LEXAVOUE PARIS VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1149100
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 11/05801 (Fond)
Plaidant par Me Thierry COLAS de la SCP FARGE COLAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL DOISE, vestiaire : 13
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Février 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie Gabrielle MAGUEUR, président, Madame Dominique LONNE, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Président,
Madame Dominique LONNE, C nseiller,
Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Par acte notarié du 15 décembre 1999, [R] [C], [Q] [T] [J] et [F] [Y] ont acquis en indivision une propriété à usage d'habitation située à [Localité 5] (Val d'Oise) comprenant une villa dénommée « VILLA CHARLOTTE », une maison dite « de gardien » et un pavillon dit « de réception » le tout d'un seul ensemble cadastré section Y, lieudit « [Localité 4] » n° [Cadastre 2] à [Cadastre 2] et section Y, lieudit « [Localité 3] » n°[Cadastre 3], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 1], [Cadastre 2], d'une contenance de 4 ha 80 a et 82 ca.
Les trois habitations ont été réparties d'un commun accord entre les parties au moment de l'acquisition : La Villa Charlotte a été attribuée à [R] [C] ( détentrice des 1470/3700èmes), la maison dite « de gardien » à [Q] [T] [J] (détenteur des 1230/3700èmes) et le pavillon de réception à [H] [Y] (détenteur des 1.000/3700èmes).
M .[Y] est décédé le [Date décès 1] 2005 laissant pour lui succéder ses deux filles mineures.
La propriété avait été acquise dans le but de la diviser mais suite à des difficultés de partage du foncier, par acte du 26 juillet 2006, [R] [C] a assigné en partage de l'indivision [B] [J] et [A] [J] en qualité d'administratrice légale de ses deux filles mineures, [M] et [D] [Y], devant le tribunal de grande instance de Pontoise.
[M] [Y], devenue majeure, est intervenue volontairement à l'instance.
Par ordonnance du 05 mars 2007, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, confiée à M. [L] [P] avec mission de proposer un projet de partage de l'ensemble immobilier respectant les dispositions d'urbanisme applicables, les proportions détenues par chaque indivisaire dans l'indivision ainsi que la répartition en jouissance des immeubles bâtis convenus entre les indivisaires et exécutée depuis l'acquisition de l'immeuble ; indiquer le coût des travaux nécessaires pour permettre une jouissance divise des immeubles.
Le rapport d'expertise a été déposé le 16 novembre 2009, M. [P], géomètre-expert, s'étant adjoint M. [I], en qualité de sapiteur, expert en matière d'évaluations immobilières .
Par jugement rendu le 10 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- débouté [V] [C] de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de l'adoption par la commune de [Localité 5] du PLU;
- ordonné qu'il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [C], M. [B] [J] et Melles [M] et [D] [Y], représentées par leur administratrice légale, Mme [A] [J], portant sur l'ensemble foncier immobilier sis [Adresse 1] (95), d'une surface de 4 ha 80 a 82 ca, cadastré :
section Y lieudit [Localité 4] n° [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 2], 364;
section Y lieudit [Localité 3] n° [Cadastre 3], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 1], [Cadastre 2];
- commis le Président de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation, pour y procéder;
- désigné un magistrat pour surveiller lesdites opérations;
- débouté Mme [C] de sa demande de licitation;
-dit qu'il sera procédé à un partage en nature, conformément à la solution n° 2 décrite dans le rapport de M. [P];
-dit que Mme [C] est tenue à récompenses au profit des co-indivisaires, et devra verser la somme de 172.379 € à M. [J] et celle de 137.511 € aux consorts [Y] ;
-dit que les frais de clôture, de création de portails, de raccordements individuels aux réseaux seront répartis entre les co-indivisaires au prorata de leurs droits tels que fixés dans l'acte de vente initial ;
-donné acte à Mme [C] de ce qu'elle est disposée à financer sa part du coût des travaux de VRD nécessaires à la séparation des lots ;
-débouté les consorts [Y] et M. [J] de leurs autres demandes, notamment de leur demande tendant à la condamnation de Mme [C] à leur verser la somme de 150.000 euros au titre de « récompense du fait de l'occupation passée », et une indemnité fixée à 1,5 % par an de la valeur vénale du bien qu'elle occupe ;
-dit n'y avoir lieu à ordonner une mesure d'expertise;
-condamné les consorts [Y] et M. [J] à payer à Mme [C] une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision;
-ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage qui comprendront les frais d'expertise.
Vu l'appel de ce jugement interjeté le 12 mai 2011 par [Q] [T] [J], [A] [J] prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'administratrice légale de sa fille mineure [D] [Y] et [M] [Y] ;
Vu l'appel interjeté le 22 juillet 2011 par [R] [C] ;
Vu l'ordonnance de jonction des deux instances ;
Par ordonnance d'incident rendue le 25 octobre 2012, le conseiller de la mise en état a ordonné un complément d'expertise, désigné à nouveau M.[L] [P] afin qu'il actualise son rapport déposé le 16 novembre 2009 en tenant compte du nouveau plan d'urbanisme local de [Localité 5], et donner son avis sur la valeur actuelle des lots attribués aux indivisaires.
M. [P] a établi ce rapport le 05 avril 2013.
Vu les dernières conclusions signifiées le 03 février 2014, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens et par lesquelles [Q] [T] [J], [A] [J] prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'administratrice légale de son enfant mineur [D] [Y] et [M] [Y] demandent à la cour de :
- les déclarer bien fondés en leur appel,
- infirmer le jugement entrepris dans ses dispositions « contraires aux présentes »,
- le confirmer pour le surplus ,
- entériner les rapports de première instance de MM [P] et [I],
- juger pour le surplus qu'il n'y a pas lieu à modifier l'évaluation retenue en première instance de fait de la modification du plan local d'urbanisme intervenue en cours de procédure d'appel,
- juger qu'il ne peut être pris en compte un gain éventuel pour effectuer le compte entre les parties,
- en conséquence, dire qu'il sera procédé, aux frais de la partie la plus diligente, aux opérations de partage de l'ensemble immobilier de 4,8 ha situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] (Val d'Oise) et ce, conformément à la solution n°1 telle que décrite dans le rapport de M. [P],
- juger qu'au terme du partage, Mme [C] sera tenue à récompense au profit des autres co-indivisaires et sera condamnée à ce titre à verser la somme de 172 379,00 € pour M. [J] et 137 511,00 € pour les consorts [Y],
- juger qu'en outre les frais de clôture, de création d'un portail ainsi que tous les frais de raccordements individuels aux réseaux, seront répartis entre les co-indivisaires, au prorata de leurs droits tels que fixés dans l'acte de vente initial,
-subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour retiendrait l'incidence de la modification du PLU, fixer les récompenses dues sur les bases suivantes :
SOLUTION N°1 :
Mme [C] :
- au profit des consorts [Y] de : 19. 084 €
M. [J] :
-au profit des consorts [Y] de : 23.896 €
SOLUTION N°2 :
Mme [C] :
- au profit des Consorts [Y] de : 216.524 €
M. [J] :
au profit des Consorts [Y] de : 43.507 €
-en tout état de cause, condamner Mme [C] à leur verser « conjointement et solidairement » la somme de 150.000,00 € au titre de récompense du fait de l'occupation passée ,
-juger en outre que jusqu'à la parfaite réalisation du partage, Mme [C] sera tenue au paiement à leur profit d'une indemnité fixée à 1,5 % par an de la valeur vénale du bien qu'elle occupe,
-condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 15.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions signifiées le 29 janvier 2014, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et par lesquelles [R] [C] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a :
-ordonné qu'il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties et portant sur l'ensemble foncier immobilier sis [Adresse 1] (95), d'une surface de 4ha 80a 82ca, cadastrée :
- Section Y lieudit [Localité 4] n° [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 2], [Cadastre 2], 364.
- Section Y lieudit [Localité 3] n° [Cadastre 3], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 1], [Cadastre 2].
- commis le président de la Chambre Interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation pour y procéder,
- désigné la vice-présidente de la 2ème chambre du tribunal de grande instance de Pontoise pour surveiller lesdites opérations,
- dit qu'il sera procédé à un partage en nature de l'ensemble foncier, conformément à la solution n°2 décrite dans le rapport d'expertise judiciaire initial de M. [P],
- condamné in solidum M.[J] et les consorts [Y] à lui payer une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'emploi des dépens de première instance en frais privilégiés de partage,
En revanche, elle demande à la cour de l'infirmer du chef de ses autres dispositions et, statuant à nouveau,
-d'évaluer :
*le lot C attribué à M. [J] à la somme nette de 1.530.000 €, déduction faite des travaux d'aménagement,
*le lot B attribué à Mme [C] à la somme nette de 1.000.000 €,
*le lot A attribué aux consorts [Y] à la somme de nette de 237.000 €, déduction faite des travaux d'aménagement d'un accès individuel,
-de juger que [Q] [T] [J] doit payer :
*à Mme [C] une soulte d'un montant de 92.321 €,
*aux consorts [Y] une soulte d'un montant de 510.838 €,
- condamner in solidum M. [J] et les consorts [Y] à lui payer une indemnité complémentaire de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- les débouter de « toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes »,
- ordonner l'emploi des dépens d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire complémentaire, en frais privilégiés de partage.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 février 2014 .
MOTIFS DE LA DECISION
I° ) Dans son rapport déposé le 16 novembre 2009, M. [P] a proposé la division en 3 lots :
*un lot A correspondant au lot sud du pavillon dit de réception des consorts [Y] ;
*un lot B correspondant à la villa Charlotte de Mme [C] conservant son portail actuel et sa voie d'accès actuelle ;
*un lot C correspondant à la maison dite de gardien de M.[J] qui a un accès indépendant (étant précisé que ce lot se situe en partie basse par rapport aux deux autres lots).
Si le lot B (villa Charlotte) attribué à Mme [C] peut conserver son portail actuel sur le [Adresse 1] et sa voie d'accès actuelle, et si le lot C (maison de gardien de M.[J]) a déjà un accès indépendant, en revanche pour rendre l'accès et l'alimentation du lot A (pavillon dit de réception attribué aux consorts [Y]) indépendants des deux autres lots des travaux sont nécessaires et sur ce point, M.[P] a proposé deux solutions :
a) une première solution consiste à rendre le lot A accessible par un portail de 4 mètres de large à créer à côté du portail actuel sur le boulevard Robert de [Localité 5] (portail actuel maintenu qui dessert le lot B'villa Charlotte) puis une nouvelle voie d'accès à créer en bordure sud de la propriété sur environ 80 mètres pour rejoindre la voie d'accès au pavillon.
L'expert judiciaire indique que cette solution n° 1 nécessite l'usage commun d'une dizaine de mètres d'espace commun ouvert, en bordure de la voie publique (il s'agit d'un lot D commun de 307 m2) et qu'une servitude de passage réciproque serait à créer devant les deux portails des lots A et B dans l'espace privatif d'une dizaine de mètres jusqu'au domaine public pour conserver l'accès naturel existant en bordure de la voie communale.
Il précise que si cet usage commun provoquait des difficultés de voisinage, une voie de 3,50 mètres sur 15 mètres le long du lot D pourrait être cédée au lot A, ajoutant que resteraient à définir les autorisations municipales de clôture et de portail à obtenir sur un espace ouvert depuis plus de 30 ans en bordure du domaine public.
Il évalue le coût de l'aménagement à 11.000 euros TTC pour la voirie et 14.000 euros TTC pour les divers réseaux, soit au total 25.000 euros.
b) une seconde solution, réclamée par Mme [C], en vue d'isoler complètement les trois lots les uns des autres et d'éviter tout contact entre les attributaires des lots A et B sur le lot commun D, est proposée par M.[P] : elle consiste à accéder au lot A par le chemin de terre existant déjà entre les lots B et C et pour ce faire à créer un nouveau chemin d'abord sur 45 mètres de long puis sur 70m en forte déclivité pour accéder jusqu'au chemin de la Cavée Saint Côme.
Il évalue le coût de cette solution n°2 à 70.000 euros TTC pour la voirie et 14.000 euros TTC pour les réseaux.
Il résulte des constatations et conclusions de l'expert judiciaire que la solution n°1 consiste à créer une voie d'accès sur 80 mètres environ, sans abattage de gros arbres dans une zone boisée, cette nouvelle voie permettant à partir du boulevard Robert de [Localité 5] de rejoindre la voie d'accès au lot A, le tout en zone plane, alors que la solution n°2 implique que les piétons et les véhicules rejoignent, à partir du lot A, la voie publique (jusqu'à la Cavée de Saint'Côme) par un itinéraire plus long et surtout en passant par une zone très pentue, dont l'expert judiciaire souligne les difficultés d'accès en particulier en hiver ( 310 mètres de chemin de terre dont 70 mètres en forte déclivité), lesquelles seraient de nature à déprécier la valeur du lot A.
En outre, l'expert judiciaire souligne que la solution n°2, plus onéreuse et moins commode, entraînera pour le lot B la nuisance de la circulation automobile du lot A sur 180 ° dans un rayon de 20 à 50 mètres autour de la maison.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il sera procédé à un partage en nature, conformément à la solution n° 2 décrite dans le rapport de M. [P] et de dire qu'il sera procédé au partage de l'indivision existant entre les parties conformément à la solution n° 1 décrite dans le rapport de M. [P].
II°) Dans son premier rapport déposé le 16 novembre 2009, M.[P], géomètre expert foncier, a fait intervenir en qualité de sapiteur M.[I], expert judiciaire en estimations immobilières, lequel a proposé les évaluations suivantes des trois lots :
*lot A (pavillon dit de réception des consorts [Y]) 357.000 euros
*lot B (villa Charlotte de Mme [C]) 1.000.000 euros
*lot C (maison dite de gardien occupée par M.[J]) 405.000 euros.
Compte tenu de la répartition des parts dans l'indivision, M.[P] a proposé que la soulte à verser par Mme [C] soit de 172.379 euros pour M.[J] et de 137.511 euros pour les consorts [Y].
Mme [C] a obtenu du conseiller de la mise en état une nouvelle désignation de M. [P] aux motifs qu'il y avait eu modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5] et que cette modification entraînait une redéfinition de la parcelle « villa Charlotte » ayant pour effet de rendre constructible une partie du lot de M.[J]. Elle produisait à l'appui des attestations de M.[Z], maire-adjoint de [Localité 5] des 13 mars 2010, 23 février 2012 et 26 mars 2012 .
M.[P], à nouveau désigné pour actualiser son précédent rapport, a indiqué qu'un nouveau plan local d'urbanisme, approuvé le 21 décembre 2011, modifiait le potentiel à bâtir du lot C (maison dite de gardien occupé par M.[J]) qui était précédemment classé en zone naturelle non constructible et qu'environ 12.000 m2 se trouvent désormais classés en zone urbaine (Udb), l'expert judiciaire précisant que la valeur vénale des lots A (consorts [Y]) et B (Mme [C]) n'est pas modifiée par le nouveau règlement d'urbanisme, en l'absence de nouveau droit à bâtir accordé dans la zone Ngd .
S'agissant du lot C, M.[P] se fonde sur la réalisation d'un lotissement en cinq terrains à bâtir et un lot bâti. Il évalue le lot bâti existant et les cinq lots à bâtir (220.000 euros chacun) à une valeur totale de 1.415.000 euros, dont il déduit le coût des « travaux du permis d'aménager » (290.000 euros) et propose donc une nouvelle estimation du lot C à 1.125.000 euros.
Mme [C], qui soutient que la modification du PLU a des incidences sur la valeur du lot C et que le lot C peut être divisé en 7 lots constructibles dont un déjà bâti, verse aux débats, outre « un procès-verbal de constat » établi en sa faveur le 22 décembre 2003 par M.[U], maire de [Localité 5], accompagné de MM.[H] [Z] et [O] [W], adjoints au maire, constatant que le portail d'entrée de sa propriété est entravé par un lien métallique, un état d'avancement du PLU de [Localité 5] établi le 16 avril 2011 par M.[H] [Z], maire-adjoint de [Localité 5] qui fait état « d'une redéfinition de la parcelle de la villa Charlotte », un procès-verbal du conseil municipal du 24 octobre 2013 à laquelle elle était présente en tant que membre de ce conseil et qui a approuvé une modification n°1 du PLU, un courrier de M.[H] [Z], adjoint délégué à l'urbanisme, attestant, le 17 septembre 2013, que « la zone udb, située dans les parcelles cadastrées section Y n°[Cadastre 2]-[Cadastre 2]-[Cadastre 2]-[Cadastre 2], [Adresse 2], peut faire l'objet de 7 lots constructibles », un plan de division en 7 lots « établi par l'expert géomètre de [Localité 5] ».
Les intimés concluent que la modification du PLU ne concerne opportunément que la partie basse de la parcelle et n'impacte que le lot de M.[J], que Mme [C], conseiller municipal de la ville de [Localité 5], a transmis à l'expert judiciaire une étude émanant d'un promoteur et illustrant la mise en en 'uvre d'un programme immobilier permettant la construction de six villas sur des lots séparés, que la proposition transmise par Mme [C] n'a aucun caractère certain , que M.[J] n'est qu'un modeste artisan qui ne dispose pas des moyens financiers de mettre en 'uvre une opération de promotion immobilière du niveau de celle étudiée par Mme [C], qu'il souhaite conserver sa maison et son cadre de vie, que le projet développé par Mme [C] le transfère d'une habitation ancienne et de caractère à une villa moderne sur une petite parcelle englobée dans un lotissement, qu'elle ne prend en compte qu'un gain éventuel, que dans l'hypothèse d'une éventuelle cession, la commune pourra exercer un droit de préemption basé sur l'évaluation des domaines. En conséquence, M.[J] demande à la cour de ne pas tenir compte de la modification du PLU dans la fixation de ses droits résultant de la division, compte tenu du caractère non certain du gain pouvant résulter de la mise en 'uvre du projet de construction.
Dans son deuxième rapport du 05 avril 2013, l'expert judiciaire a établi ses conclusions au vu d'un certificat d'urbanisme qu'il a demandé à la mairie de [Localité 5], sa demande visant l'opération suivante : « création d'un lotissement de 5 terrains à bâtir et 1 lot bâti sur le lot C d'un partage familial suite à un jugement du TGI de [Localité 7] ».
Le certificat d'urbanisme, signé par M.[N] [U], maire de [Localité 5], le 27 février 2013, vise toutefois une demande sur le point de savoir « si ce terrain peut être utilisé pour la réalisation d'une opération consistant en la division du lot C pour la création de 7 lots » et indique que le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l'opération envisagée.
L'expert indique dans son rapport :
- que « la demande et la réponse du certificat d'urbanisme communal n°CU 095 352 13 E0006 du 27 février 2013 porte sur un lotissement de cinq lots à bâtir + un lot bâti en zone Ugd + un lot de bois-taillis en zone Ngb non constructible, soit en effet sept lots ».
-qu'il a rencontré M.[Z], responsable du service urbanisme de la commune de [Localité 5] « afin d'étudier avec lui un projet de découpage du lot C, qui concilie optimisation de la valeur financière du terrain et adaptation au site en proposant une division en lots constructibles raisonnable ».
-que «la proposition effectuée par l'expert ne présage pas de future réalisation qu'adaptera dans le futur le propriétaire, M.[J], mais est faite dans un souci de compromis entre les souhaits communaux en matière d'urbanisation et le souci d'optimisation financière de la propriété. ». (pages 2-3).
Mais, ainsi que le fait valoir M.[J], il n'est pas établi qu'un permis d'aménager, exigé avant toute réalisation, ait été demandé ou délivré ni qu'une telle opération immobilière, qui impliquent des études et des frais de viabilisation dont l'estimation oscille entre 290.000 euros TTC et 425.160 euros TTC , soit mise en 'uvre par lui .
Il résulte du dossier que le projet immobilier ayant servi de base à l'expert judiciaire pour effectuer une nouvelle estimation du lot C, s'il correspond à des prévisions provenant du service d'urbanisme de la mairie de [Localité 5], revêt néanmoins un caractère purement hypothétique.
En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [C] de ses demandes et d'évaluer le lot C à la somme de 405.000 euros, initialement déterminée par MM.[P] et [I].
Dès lors, les valeurs vénales respectives retenues seront conformes aux propositions de M.[I], à savoir :
- 332.000 euros pour le lot A (pavillon dit de réception), déduction faite du coût des travaux de voirie et de réseaux (25.000 euros selon la solution n°1),
-1.000.000 euros pour le lot B (villa Charlotte),
- 405.000 euros pour le lot C (maison dite de gardien).
Compte tenu de la valeur totale de l'ensemble immobilier (1.737.000 euros) et de la part de millièmes détenue par chaque indivisaire, le tribunal a à bon droit entériné le montant des soultes proposées par M.[P] dans son premier rapport déposé le 16 novembre 2009, en page 8, et dit que Mme [C] devra verser à M.[J] la somme de 172.379 euros et aux consorts [Y] celle de 137.511 euros.
III°) M.[J] et les consorts [Y] font grief aux premiers juges d'avoir rejeté leurs demandes tendant à voir condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 150.000 euros à titre de récompense du fait de l'occupation passée et d'une indemnité estimée à 1,5% par an de la valeur vénale du bien qu'elle occupe.
Ils fondent ces demandes sur le fait qu'elle aurait bénéficié de droits très supérieurs à ceux résultant de sa quote-part indivise depuis de nombreuses années, du seul fait de l'occupation de la demeure de prestige constituée par la villa Charlotte, dont la valeur locative est sans commune mesure avec les deux autres bâtiments ; que Mme [C] y domicilie des activités commerciales ; que cette activité génère des charges spécifiques payées par les consorts [Y] dans la mesure où il n'existe pas de compteurs séparés. Ils soutiennent qu'il s'agit d'un enrichissement sans cause et que les co-indivisaires doivent recevoir récompense sur le fondement de l'article 809 du code civil.
Par de justes motifs, que la cour adopte, les premiers juges ont rejeté ces demandes, étant seulement ajouté que :
-l'argumentation des appelants sur ce point ne peut pas être accueillie dans la mesure où, dans l'acte du 15 décembre 1999, l'acquisition a été faite par les trois acquéreurs selon des proportions déterminées correspondant aux contributions respectives de chaque indivisaire et selon une répartition en jouissance des différents immeubles conventionnellement déterminée par eux.
- Mme [C] verse aux débats un état de l'ensemble des factures GDF-EDF-taxes foncières qu'elle estime lui être dues par M.[J] et les consorts [Y] pour les années 2005-2006 jusqu'en 2010.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel, en sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [Y] et M.[J] à payer à Mme [C] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR , statuant publiquement et contradictoirement,
Donne acte à Mme [C] de ce qu'elle renonce à sa demande principale initiale consistant à demander la vente par licitation du bien immobilier,
CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
*dit qu'il sera procédé à un partage en nature conformément à la solution n° 2 décrite dans le rapport de M. [P] ;
*condamné les consorts [Y] et M.[J] à payer à Mme [C] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU sur ces seuls points réformés,
Dit qu'il sera procédé à un partage en nature de l'indivision existant entre les parties conformément à la solution n° 1 décrite dans le rapport de M. [P];
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel,
Dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage, y compris les frais de l'expertise complémentaire de M.[P],
Alloue aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Gabrielle MAGUEUR, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
