COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70B
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 NOVEMBRE 2010
R.G. N° 09/04281
AFFAIRE :
S.A.S. LES PETITS CHAPERONS ROUGES
C/
S.A.S. LES PETITS CHAPERONS ROUGES 'LCPR LEVALLOIS '
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Février 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 07/11456
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- SCP DEBRAY- CHEMIN
- SCP FIEVET- LAFON
SCP LISSARRAGUE- DUPUIS-BOCCON- GIBOD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. LES PETITS CHAPERONS ROUGES
inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 442 425 328 ,
ayant son siège [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN - N° du dossier 09000420
Rep/assistant : Me Henry RANCHON du cabinet WRAGGE (avocat au barreau de PARIS)
APPELANTE (RG 09/4281)
****************
S.A.S. LES PETITS CHAPERONS ROUGES LEVALLOIS
inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 492 659 207, dont le siège est [Adresse 10],
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN - N° du dossier 09000420
INTERVENANTE VOLONTAIRE
S.D.C. [Adresse 10] ayant son siège [Adresse 10],
représenté par son syndic la société CAZALIERES SAS
ayant son siège [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP FIEVET-LAFON - N° du dossier 290739
Rep/assistant : Me Michel GRAVE (avocat au barreau de PARIS)
S.C.I. MARIUS AUFAN-DANTON
société civile immobilière ayant son siège au [Adresse 10] immatriculée au RCS de [Localité 7], sous le numéro 422.634.766 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Appelante (RG 08/4364)
représentée par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS - BOCCON-GIBOD - N° du dossier 0946542
rep/assistant : Me GLASER (avocat au barreau de PARIS)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2010 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique LONNE conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Au cours de l'année 1989, la SCI [Adresse 9] a fait édifier un ensemble immobilier comprenant 3 niveaux de sous sol, un rez de jardin, un rez de chaussée et 6 étages, sur un terrain sis [Adresse 10] (92), cadastré section V n°[Cadastre 1].
L'immeuble a été divisé en deux volumes, l'un composé d'appartements à usage d'habitation vendus en l'état futur d'achèvement (lot de volume 1 soumis au statut de la copropriété) et l'autre constitué de locaux à usage de bureaux (lot de volume 2), suivant un état descriptif de division en volumes établi par acte authentique du 11 juillet 1989.
Le 21 mai 1999, les locaux du lot de volume n°2 ont été vendus à la SCI Marius Aufan- Danton qui les a donnés à bail à la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois ayant son siège social [Adresse 3]), par acte sous seing privé du 06 octobre 2006.
Ayant reçu pouvoir à cette fin de la SCI Marius Aufan-Danton, la SAS Les Petits Chaperons Rouges (ayant son siège social [Adresse 5]) a déposé le 22 septembre 2006 une demande de permis de construire afin de changer la destination des locaux en rez de jardin et en rez de chaussée et d'y implanter deux crèches. Dans le dossier de permis de construire, a été prévu un passage à usage de sortie de secours, destiné à permettre l'accès aux pompiers et débouchant sur le n°[Adresse 10].
Les travaux, autorisés par le bailleur, ont obtenu un arrêté de permis de construire le 09 mars 2007 et la sortie supplémentaire sur la [Adresse 10] a été réalisée sous la forme d'une passerelle.
Par exploit du 21 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], propriétaire du lot de volume n°1, a fait assigner la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SCI Marius Aufan-Danton devant le tribunal de grande instance de Nanterre.
Il soutenait que les travaux réalisés par la SAS les Petits Chaperons Rouges, à savoir l'installation d'une passerelle permettant l'accès depuis la [Adresse 10] ainsi que la création d'une ouverture dans un muret séparatif d'avec la voie publique avec installation d'un portail, ont été réalisés sur des parties qui sont sa propriété ( à savoir sur la fraction 1H du lot de volume n°1 de l'état descriptif de division en volumes, et notamment sur une parcelle d'environ 20 m2 à usage de jardinet).
Il sollicitait donc la remise en état sous astreinte du muret et du jardinet dépendant de la fraction 1H de l'état descriptif de division.
Par jugement du 19 février 2009, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] irrecevable à demander la condamnation de la SCI Marius Aufan Danton à remettre en état le jardinet dépendant de la fraction 1H de l'état descriptif de division,
- déclaré la SAS les Petits Chaperons Rouges irrecevable à réclamer un droit de passage sur la fraction 1H de l'état descriptif de division,
- condamné la SAS les Petits Chaperons Rouges à procéder aux travaux de remise en état de la fraction 1 H du lot de volume 1 en supprimant l'ensemble des constructions et ouvrages qu'elle y a fait ériger,
- dit qu'à défaut d'exécution de ces travaux par la SAS les Petits Chaperons Rouges dans le délai de 6 mois suivant la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] sera autorisé à procéder à la remise en état de la fraction 1 H, aux frais de la SAS les Petits Chaperons Rouges,
- condamné la SCI Marius Aufan Danton à verser à la SAS les Petits Chaperons Rouges la somme totale de 1.927.605 € à titre de dommages-intérêts en cas de fermeture de la crèche,
- condamné in solidum la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SCI Marius Aufan- Danton à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Marius Aufan-Danton à garantir la SAS les Petits Chaperons Rouges du montant de ces condamnations, y compris celle prononcée au titre des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision sauf en ce qui concerne les dommages-intérêts alloués à la SAS les Petits Chaperons Rouges,
- rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,
- condamné in solidum la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SCI Marius Aufan- Danton au paiement des dépens ne comprenant pas l'ensemble des frais d'huissier engagés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10].
La SAS Les Petits Chaperons Rouges et la SCI Marius Aufan-Danton ont interjeté appel de ce jugement par déclarations des 15 et 19 mai 2009.
La SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois, signataire du bail conlu avec la SCI Marius Aufan-Danton et gestionnaire de la créche, est intervenue volontairement à l'instance d'appel.
Vu les dernières conclusions du 23 septembre 2010 de la SAS Les Petits Chaperons Rouges et la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens, et par lesquelles elles demandent à la cour de :
* recevoir la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois en son intervention volontaire compte tenu de sa qualité de gestionnaire de la crèche et de signataire du bail commercial conclu avec la SCI Marius Aufan- Danton,
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
déclaré le syndicat des copropriétaires recevable dans ses demandes à l'encontre de la SAS les Petits Chaperons Rouges, et irrecevable dans sa demande de remise en état à l'encontre de la SCI Marius Aufan- Danton,
rejeté la demande reconventionnelle de servitude de passage de la SCI Marius Aufan- Danton à laquelle s'est jointe la SAS les Petits Chaperons Rouges,
condamné la SAS les Petits Chaperons Rouges à procéder aux travaux de remise en état de la fraction 1H en supprimant l'ensemble des constructions et ouvrages qu'elle y a fait ériger,
condamné solidairement la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SCI Marius Aufan- Danton à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000€ à titre de dommages-intérêts,
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné la SCI Marius Aufan- Danton à verser à la SAS les Petits Chaperons Rouges la somme totale de 1.927.605€ à titre de dommages-intérêts en cas de fermeture de la crèche, sous réserve d'une actualisation du préjudice subi par la SAS les Petits Chaperons Rouges,
condamné la SCI Marius Aufan-Danton à garantir la SAS les Petits Chaperons Rouges du montant des condamnations,
* infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l'identité du bénéficiaire desdites condamnations, à savoir la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois en lieu et place de la SAS les Petits Chaperons Rouges,
Statuant à nouveau,
Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
* constater :
que le syndicat des copropriétaires n'a jamais accédé à la parcelle de terrain à partir de son lot de volume,
que le propriétaire du lot de volume n°l a renoncé explicitement à son droit de propriété sur la parcelle à usage de jardinet, pour s'en être interdit l'accès,
que le syndicat des copropriétaires contrevient au principe de l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui,
que le syndicat ne bénéficie d'aucun intérêt légitime au soutien de ses prétentions,
* en conséquence, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes à l'encontre de la SAS les Petits Chaperons Rouges,
à titre subsidiaire et reconventionnel, sur la demande de droit de passage
* constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un droit de propriété primant celui de la SCI Marius Aufan-Danton,
subsidiairement,
- constater l'insuffisance des accès à la voie publique depuis les locaux appartenant à la SCI Marius Aufan-Danton et pris à bail par la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois,
- accorder à la SCI Marius Aufan-Danton et à la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois un droit de passage en application des dispositions prévues par les articles 682 et suivants du code civil et ce pendant toute la durée de l'exploitation des locaux par la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois,
- constater l'absence de préjudice causé au syndicat des copropriétaires du fait de ce droit de passage,
- fixer le montant de l'indemnité due en contrepartie par la SCI Marius Aufan-Danton à une somme symbolique,
à titre plus subsidiaire encore, constater l'opposabilité au syndicat des copropriétaires du bail conclu entre la SCI Marius Aufan-Danton et la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois,
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner la SCI Marius Aufan-Danton à garantir la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et en cela confirmer le jugement entrepris mais l'infirmer en ce qui concerne l'identité de la société bénéficiaire, à savoir la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois en lieu et place de la SAS les Petits Chaperons Rouges,
- constater l'existence du préjudice subi par la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois en cas de suppression de l'accès vers la [Adresse 10],
en conséquence,
- condamner la SCI Marius Aufan-Danton à verser à la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois la somme de 1.500.587,46 € TTC en remboursement de l'intégralité des frais payés dans le cadre des travaux de mise aux normes réalisés par la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois,
- condamner la SCI Marius Aufan-Danton à indemniser la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois de la perte de marge brute engendrée du fait de la fermeture de son établissement pour un montant total de 2.398.305 €,
- condamner la SCI Marius Aufan-Danton à indemniser la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois du coût des licenciements de son personnel qui s'élève à la somme totale de 28.245€,
en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois la somme de 15.000€ pour procédure abusive, la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Debray-Chemin..
Vu les dernières conclusions de la SCI Marius Aufan-Danton en date du 07 octobre 2010 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et parlesquelles elle demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI Marius Aufan-Danton, sur le fondement de l'article 555 du code civil,
* l'infirmer en ce qu'il a débouté la SCI Marius Aufan-Danton de sa demande de servitude de passage sur le lot n°1 dont est propriétaire le syndicat des copropriétaires,
* constater le caractère irrecevable des demandes indemnitaires formées par la SAS les Petits Chaperons Rouges à l'encontre de la SCI Marius Aufan-Danton,
* en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Marius Aufan-Danton à payer à la SAS les Petits Chaperons Rouges la somme de 1.927.605 euros à titre de dommages-intérêts en cas de fermeture de la crèche,
* l'infirmer en ce qu'il a condamné la SCI Marius Aufan-Danton à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000€ à titre de dommages-intérêts,
statuant à nouveau, à titre principal,
* dire que la SCI Marius Aufan-Danton est recevable et bien fondée à solliciter le bénéfice des dispositions de l'article 682 du code civil,
* dire que le lot n° 2 de division dont est propriétaire la SCI Marius Aufan-Danton, bénéficiera d'une servitude de passage grevant le lot n° 1 de division dont est propriétaire le syndicat des copropriétaires,
* dire que ce droit de passage sera consenti sur la fraction H du lot de division n°2, correspondant au jardinet donnant sur la [Adresse 10],
* dire que la SCI Marius Aufan-Danton sera redevable envers le syndicat des copropriétaires d'une indemnité proportionnelle au dommage causé par la servitude, dont elle fixera le montant ou dont elle confiera l'évaluation à tout expert qui lui plaira,
* donner acte à la société Marius Aufan- Danton. qu'elle s'engage à garantir au syndicat des copropriétaires un libre accès aux installations créées sur la fraction H de son lot n°1,
à titre subsidiaire,
* déclarer irrecevable la demande indemnitaire formée par la SAS les Petits Chaperons Rouges à l'encontre de la société Marius Aufan-Danton au titre du coût des travaux engagés et de sa prétendue perte de gains,
* débouter la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois de sa demande indemnitaire formée à rencontre de la société Marius Aufan-Danton au titre des travaux de construction réalisés,
* surseoir à statuer sur le préjudice subi par la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois au titre de sa perte de gains et de ses frais de licenciement, ou renvoyer la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois à saisir le premier juge le jour où son préjudice sera certain et donc indemnisable,
* en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Marius Aufan-Danton la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Lissarague Dupuis Boccon Gibod.
Vu les dernières conclusions en date du 04 octobre 2010 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens et par lesquelles il demande à la cour de :
* dire irrecevable l'intervention volontaire de la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois,
* confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
* débouter la SCI Marius Aufan-Danton, la SAS les Petits Chaperons Rouges et la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois de toutes leur demandes,
* condamner solidairement la SAS les Petits Chaperons Rouges, la SCI Marius Aufan- Danton et la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] :
la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts de droit au taux légal à compter du jugement intervenir,
la somme 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, recouvrés par la SCP Fievet Lafon en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2010.
MOTIFS DE LA DECISION
Le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois en vertu des articles 554 et 555 du code de procédure civile, dès lors qu'elle tend à des demandes de condamnation qui n'ont pas été soumises aux premiers juges. Il conclut en outre que la voie de fait à l'origine du litige émane des agissements de la SAS Les Petits Chaperons Rouges, titulaire du permis de construire et de l'autorisation d'ouverture, et que cette société ne saurait se voir substituer la SAS les Petits Chaperons Rouges Levallois, simple gestionnaire de la crèche, ce qui équivaut à un changement de débiteur.
L'article 554 du code de procédure civile édicte que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance.
Si la SAS Les Petits Chaperons Rouges a déposé la demande de permis de construire, et est bénéficiaire de ce permis, c'est la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois (ayant son siège social [Adresse 10]) qui est titulaire du bail commercial consenti par la SCI Marius Aufan-Danton pour l'exploitation de la crèche et qui s'est vue autorisée par la bailleresse à procéder à l'ouverture d'une sortie supplémentaire sur la [Adresse 10].La société intervenante justifie de son intérêt.
Il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois, la recevabilité de l'intervention volontaire n'étant pas subordonnée à l'évolution du litige .
Les sociétés appelantes soulèvent l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, en concluant :
- que l'assiette de l'immeuble comprend une parcelle à usage de jardinet qui donne sur la [Adresse 10], parcelle à usage de jardinet qui est située devant le lot de volume n°2 et dont le syndicat des copropriétaires revendique la propriété,
- que le lot de volume n°1, propriété du syndicat des copropriétaires, ne dispose d'aucun accès à cette parcelle à usage de jardinet,
- que l'accès s'est toujours fait depuis les baies vitrées du lot de volume n°2, appartenant à la SCI Marius Aufan-Danton,
- que cette parcelle est, depuis le lot de volume n°1, séparée par un mur porteur qui ne dispose d'aucune ouverture permettant au syndicat des copropriétaires, propriétaire du lot de volume n°1, d'accéder au jardinet,
- qu'en outre, elle ne dispose d'aucun accès à la voie publique ; qu'en effet, un muret sépare la parcelle à usage de jardinet de la [Adresse 10], et jusqu'aux travaux réalisés par la société les Petits Chaperons Rouges Levallois, qui ont créé une ouverture dans le muret donnant sur la [Adresse 10] et l'ajout d'une porte métallique, ce muret ne disposait d'aucune ouverture,
- que le syndicat n'a jamais eu la jouissance de la parcelle litigieuse depuis la construction de l'immeuble intervenue en 1989,
- qu'est irrecevable la prétention du plaideur visant à remettre en cause une situation qu'il a lui-même provoquée,
- qu'en premier lieu, le syndicat des copropriétaires forme des demandes radicalement contraires puisqu'en demandant de refermer l'ouverture pratiquée dans le muret donnant sur la [Adresse 10] et la remise en état de la parcelle à usage de jardinet, il s'interdit la jouissance de la parcelle,
- qu'en second lieu, il ne se prévaut d'aucun intérêt légitime né et actuel au soutien de ses prétentions, au regard de l'article 31 du code de procédure civile, dans la mesure où du fait de la remise en état demandée, il ne bénéficiera plus d'aucun accès possible depuis son propre lot.
Mais une telle argumentation ne peut pas être valablement opposée au syndicat des copropriétaires si ce dernier établit la preuve de son droit de propriété.
Or, l'état descriptif de division du 11 juillet 1989, reçu par acte authentique de Me [E], notaire à [Localité 8], indique que le lot n°1 consiste en un volume de forme irrégulière composé de différentes fractions allant de A à J, dont "une fraction H d'une base de 105 mètres carrés comprise entre la cote 33,00 du niveau général de la France au niveau bas d'une part et la cote 36,43 du niveau général de la France d'autre part, telle que cette fraction figure sous teinte rose au plan 6 ci-annexé".
Sur ce plan du rez de chaussée, la fraction 1H, qui comprend le jardinet sur lequel la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois a construit l'issue de secours, est attribué au lot de volume n°1, la seule fraction que le lot de volume n°2 se voit attribuer à ce niveau est une fraction 2D (632 m2), qui n'est pas concernée par le présent litige.
Le tribunal a relevé à juste titre que sur les plans annexés à l'état descriptif de division en volumes, les fractions comprises dans le lot de volume 1 sont précédées du chiffre 1 tandis que celles composant le volume 2 sont précédées du chiffre 2.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux constats d'huissier des 16 et 18 avril 2007 qui constatent que la SAS Les Petits Chaperons Rouges et le SAS Les Petits Chaperons Rouges Levallois ont ouvert la façade de leur lot de volume n°2 donnant sur le jardinet correspondant à la fraction H du lot de volume n°1 appartenant au syndicat des copropriétaires, ont démoli une partie du muret appartenant à ce dernier et séparant sa propriété de la [Adresse 10], installé une porte métallique à double vantaux, et mise en place derrière cette porte et jusqu'à la façade de l'immeuble une passerelle recouverte de lames de bois avec un garde-corps et une main courante.
Il résulte de l'état de division en volumes et des plans annexés que la propriété de la parcelle 1H sur laquelle la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois a fait construire les ouvrages contestés est comprise dans le lot de volume n°1 et non dans le lot de volume n°2, comme l'a retenu le tribunal., en sorte que l'atteinte au droit de propriété du syndicat est établie.
Le syndicat des copropriétaires verse en outre aux débats une étude de M.[T], géomètre-expert, qui a établi un plan du rez-de-chaussée dont il résulte que la surface du lot de volume 1H de 105 m2 correspond à une assiette incluant le hall d'accès (côté [Adresse 10]), l'ascenseur, les escaliers et le jardin litigieux et que la passerelle traverse ce lot de volume.
Les sociétés Les Petits Chaperons Rouges et Les Petits Chaperons Rouges Levallois soutiennent que l'immeuble construit par le propriétaire unique originaire, la SCI [Adresse 9], a été édifié conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire ; que selon ces plans, l'immeuble a été édifié de telle manière que le propriétaire du lot de volume n°1 ne puisse disposer d'aucun accès à la parcelle à usage de jardinet, qu'il résulte de cette configuration des lieux un acte positif de renonciation et la volonté de l'auteur du syndicat des copropriétaires d'abandonner son éventuel droit de propriété sur la parcelle litigieuse.
Mais il convient de rappeler que le syndicat et la SCI Marius Aufan-Danton ont le même auteur, la SCI Le Danton.
L'article 544 du code civil édicte que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements et elle ne se perd pas par le non usage.
En outre, la renonciation à un droit réel immobilier ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
Au regard du droit de propriété du syndicat des copropriétaires, sont inopérants les moyens ci-dessus exposés et tirés soit de l'absence de préjudice subi par le syndicat du fait de l'existence de la sortie de secours, soit de la configuration des lieux qui ne permettrait pas un accès direct à la parcelle litigieuse depuis le lot de volume n°1 appartenant au syndicat des copropriétaires, soit de l'utilisation du jardinet à seul titre d'espace vert décoratif.
A cet égard, faisant l'exacte analyse des éléments de la cause à nouveau débattus en cause d'appel, les premiers juges ont pertinemment relevé :
- que l'avantage que peut tirer le syndicat de sa parcelle à usage de jardinet qui crée un espace vert non bâti entre une partie de l'immeuble et la rue, n'est pas lié à son accès qui apparaît n'avoir d'intérêt que pour assurer l'entretien de la parcelle,
- qu'en outre, cette absence d'accès, au demeurant contestée par le syndicat des copropriétaires, n'a aucunement créé la situation actuelle, laquelle se caractérise par la présence d'une passerelle entre les locaux du lot de volume 2 et la [Adresse 10] et le remplacement de la baie vitrée donnant sur le jardinet par une porte,
- qu'en tout état de cause, le droit de propriété ne se perd pas du fait d'une impossibilité matérielle d'accès, au demeurant non définitive,
-que conformément à l'article 544 susvisé, le syndicat en sa qualité de propriétaire était libre d'user comme il l'entendait de cet espace,
- que le fait que la société Les Petits Chaperons Rouges ait pu accéder à ce jardinet par sa baie vitrée (non destinée à cet usage selon les plans du permis de construire) et l'entretenir (ce qui est également contesté par le syndicat) ne lui donne aucunement le droit de se l'approprier, étant souligné qu'elle ne justifie, ni au demeurant ne prétend, réunir les conditions lui permettant de revendiquer une prescription acquisitive de nature à primer les titres de propriété du syndicat,
- qu'il résulte de ces éléments que l'éventuelle absence d'accès au jardinet est inopérante à établir une quelconque volonté de renoncement du syndicat des copropriétaires à la parcelle litigieuse.
Il convient d'ajouter :
- qu'il ne résulte pas du dossier que le constructeur de l'immeuble ait organisé une communication par les baies vitrées entre le lot occupé par la crèche et le jardinet litigieux puisque la société les Petits Chaperons Rouges Levallois s'est faite autoriser en 2007 à procéder à une ouverture supplémentaire sur la [Adresse 10],
- que le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs attestations de copropriétaires attestant de l'absence, avant les travaux litigieux, de toute ouverture faisant communiquer les locaux du lot n°2 avec le jardinet donnant sur la [Adresse 10], ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 1992 dans laquelle il est demandé au syndic de procéder au nettoyage du jardinet côté [Adresse 10].
L'intention de nuire en vue de faire cesser l'exploitation de la crèche n'est pas établie.
Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter la remise en état de la parcelle de terrain litigieuse à usage de jardinet, la démolition de la passerelle et la fermeture du muret ouvert sur la [Adresse 10] .
Subsidiairement, la SCI Marius Aufan-Danton, qui a seule qualité pour formuler cette demande en sa qualité de propriétaire des locaux loués, ainsi que l'a retenu le tribunal, revendique un droit de passage, fondé sur l'état d'enclave.
L'article 682 du Code civil donne au propriétaire d'un fonds enclavé, c'est dire n'ayant aucun accès ou un accès insuffisant à la voie publique pour en permettre l'exploitation normale, le droit de réclamer un passage sur les fonds qui le séparent de la voie publique.
Les sociétés appelantes font valoir que l'exploitation des locaux à usage de crèche a été subordonnée par l'autorité administrative à l'existence de l'issue de secours vers la [Adresse 10] dans la mesure où le jardinet central n'a pas d'accès à la voie publique et que les secours doivent pouvoir y accéder rapidement, que la société les Petits Chaperons Rouges Levallois a obtenu du maire de [Localité 6] une autorisation administrative d'exploitation de la crèche le 03 juillet 2007 et que cet arrêté a été obtenu au vu de l'avis de la commission communale de sécurité qui a visité les locaux le 10 mai 2007, avis qui contenait la précision suivante :" l'avis favorable de la commission communale de sécurité n'est valable dans l'état actuel qu'à la condition de la présence de cette passerelle".
Mais les sociétés Les Petits Chaperons Rouges et Les Petits Chaperons Rouges Levallois ne peuvent pas utilement mettre en avant que l'emplacement de l'issue de secours a été déterminé par les exigences administratives en matière de sécurité alors que la commission n'a fait que statuer sur le vu du dossier de permis de construire accordé à la société Les Petits Chaperons Rouges et dans lequel figurait déjà la passerelle implantée sur la propriété du syndicat des copropriétaires et alors qu'une issue de secours étant nécessaire, la commission n'a fait qu'approuver, du strict point de vue de la sécurité, une installation déjà réalisée en violation des droits du syndicat des copropriétaires, propriétaire du lot de volume n°1.
Par ailleurs, le tribunal a exactement retenu que l'état d'enclave n'est pas constitué en l'espèce dans la mesure où, avant même la réalisation des travaux litigieux,les locaux du rez-de-chaussée du lot de volume n°2 disposaient de deux accès sur la voie publique, l'un donnant sur la [Adresse 10], l'autre sur la [Adresse 10].
La SCI Marius Aufan-Danton soutient que ces deux issues correspondent aux deux entrées réservées au public qui ne seraient pas susceptibles de constituer des issues de secours au regard de la réglementation en vigueur.
Mais ces entrées sont réservées au public par la seule volonté de la société locataire du lot de volume n°2.
Il résulte des plans des lieux versés au dossier que l'accès au lot de volume n°2 peut se faire du côté de la [Adresse 10], la sortie de secours pouvant donc de faire par l'une de ses deux issues, étant relevé que sur l'issue donnant sur la [Adresse 10] est implanté le bureau de la directrice de l'établissement et que ces issues sont de dimensions équivalentes sinon supérieures à celles de la passerelle installée au mépris du droit de propriété du syndicat des copropriétaires.
En outre, ainsi que l'a retenu le tribunal, l'état descriptif de division indique que le lot de volume n° 2 bénéficie de deux servitudes de passage dites issues de secours sur le lot de volume n° 1 permettant une sortie dans l'escalier et dans le hall du lot de volume n°2.
La SCI Marius Aufan-Danton oppose qu' à la lecture de l'état descriptif de division, le rez-de-chaussée et le rez-de-jardin, concernés par la présente instance, ne bénéficient pas de ces servitudes de sorties de secours et que la dite servitude de sortie de secours bénéficie uniquement au troisième sous-sol.
Mais l'état descriptif de division précise que :
1) le lot numéro 1 est grevé d'une servitude d'issue de secours profitant à la fraction A du lot de volume n° 2 , dans lequel est édifié le troisième niveau de sous-sol et permettant l'accès, depuis ce troisième niveau de sous-sol, au rez de chaussée côté [Adresse 10], à travers l'escalier et le hall de l'immeuble (l'emprise de cette servitude est figurée sous teinte rose aux plans 9 à 13 annexés),
2) que le lot numéro 1 est grevé d'une servitude d'issue de secours profitant toujours à la fraction A du lot de volume n° 2 , dans lequel est édifié le troisième niveau de sous-sol et permettant l'accès depuis le troisième niveau de sous-sol édifié dans cette fraction A à la [Adresse 10] à travers l'escalier édifié dans l'immeuble (l'emprise de cette servitude est figurée sous teinte verte aux plans 9 à 13 annexés).
Le courrier en date du 06 juillet 2009 de l'architecte de la société LPCR, interrogé sur une solution architecturale et tehnique permettant à la crèche de fonctionner sans la passerelle indique :"..Il nous faudrait un peu plus de temps, voire quelques mois de réflexion, de recherches et d'études plus poussées en coordination avec notre bureau de contrôle BTP Consultants.Nous devons à chaque idée possible consulter l'administration, les architectes de sécurité et les pompiers pour obtenir un accord de principe avant de procéder à l'élaboration d'un projet définitif. Nous vous serions reconnaissants de nous accorder un délai plus long afin de pouvoir répondre à votre demande", et ce sans exclure l'existence d'une solution respectant le droit de propriété du syndicat des copropriétaires.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que le lot de volume n°2 dispose, sur le voie publique, d'issues suffisantes pour permettre une utilisation normale des locaux.
A titre très subsidiaire, la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois prétend que le bail qu'elle a signé avec la SCI Marius Aufan-Danton le 06 octobre 2006 est opposable au syndicat des copropriétaires. Elle invoque la théorie de l'apparence, selon laquelle le bail est opposable au véritable propriétaire lorsque, sous l'empire d'une erreur commune, le bailleur a créé une apparence de droit ayant égaré le preneur, lui-même de bonne foi, en louant des locaux dont il s'était réservé la jouissance. Elle conclut qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir pris connaissance de l'état descriptif de division et des plans annexés, que l'unique accès à la parcelle litigieuse se fait depuis les locaux donnés à bail, qu'elle a donc pu légitimement croire que la SCI Marius Aufan Danton était propriétaire de la parcelle de terrain litigieuse et qu'aucun élément ne lui a été communiqué lui permettant de penser que le jardinet n'appartenait pas à la bailleresse.
Mais il ressort des énonciation mêmes du bail du 6 octobre 2006 que celui-ci a été consenti pour le lot de volume n° 2, "selon l'état descriptif de division en volumes établi par Me [E] notaire à [Localité 8] le 11 Juillet 1989" , dont on rappellera qu'il ne comprend pas la fraction H du lot de volume n° 1 correspondant au jardin litigieux.
Le tribunal a rejeté ce moyen tendant à l'opposabilité du bail au syndicat des copropriétaires pour les motifs suivants que la cour fait siens :
- l'opposabilité qui s'entend de l'aptitude d'un acte à faire sentir ses effets à l'égard de tiers, n'a pas pour conséquence de soumettre ces derniers aux obligations nées de cet acte,
- or, en application des dispositions de l'article 1165 du Code Civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties,
- si elles créent une situation juridique dont ces derniers ne peuvent méconnaître l'existence, elles ne peuvent mettre à leur charge aucune obligation concernant l'exécution du contrat et les prestations promises,
- par ailleurs, la théorie de l'apparence ne protège le tiers qui a contracté avec le propriétaire apparent qu'à condition qu'il soit de bonne foi et que l'erreur qu'il a commise en traitant avec ce propriétaire apparent relève de l'erreur commune et invincible,
- en l'espèce, il résulte de l'état de division et des plans annexés que la propriété de la parcelle 1H sur laquelle la société Les Petits Chaperons Rouges a fait construire ses ouvrages, est comprise dans le lot de volume 1 et non dans le lot de volume n°2,
- il appartenait à la société Les Petits Chaperons Rouges de demander ces documents à son bailleur,
- à l'égard du syndicat des copropriétaires, la société Les Petits Chaperons Rouges qui ne peut prétendre avoir été victime d'une erreur invincible, n'est pas fondée à invoquer la théorie de l'apparence.
Aucun élément ne permet de prétendre que par l'effet d'une erreur commune la SCI Marius Aufan-Danton avait l'apparence du propriétaire de la fraction H du lot de volume n°1, l'affirmation selon laquelle l'unique accès à la parcelle litigieuse se fait depuis les locaux données à bail n'étant au demeurant pas étayée.
Au surplus, alors que dès le 10 avril 2007, le syndicat des copropriétaires a saisi tant le juge des référés que le tribunal administratif de demandes tendant à l'interdiction d'entreprendre tous travaux sur son lot de volume n°1 et qu'il a fait sommation le 13 avril 2007 à la société Les Petits Chaperons Rouges et à la SCI Marius Aufan-Danton de cesser les travaux de démolition des murs et de la grille de la clôture de la parcelle lui appartenant, les constats d'huissier des 16 et 18 avril 2007 démontrent que les travaux contestés ont été réalisés à ces dates par la société LPCR locataire, et ce en dépit d'un courrier de sa propre bailleresse du 17 avril 2007 lui interdisant de procéder à tous travaux jusqu'au règlement du différent.
En conséquence, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, il y a lieu de confirmer ce jugement en ce qu'il a :
* condamné la SAS les Petits Chaperons Rouges à procéder aux travaux de remise en état de la fraction 1 H du lot de volume 1 en supprimant l'ensemble des constructions et ouvrages qu'elle y a fait ériger,
* dit qu'à défaut d'exécution de ces travaux par la SAS les Petits Chaperons Rouges dans le délai de 6 mois suivant la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] sera autorisé à procéder à la remise en état de la fraction 1 H, aux frais de la SAS les Petits Chaperons Rouges.
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne demande pas que cette condamnation soit également prononcée à l'encontre de la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois, intervenue volontairement à l'instance.
La société Les Petits Chaperons Rouges Levallois conclut quant à elle que la demande de remise en état des lieux est également recevable à l'encontre de SCI Marius Aufan-Danton.
Mais sur ce point, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la remise en état, demande la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, jugement qui l'a déclaré irrecevable à demander la condamnation de la société Marius Aufan-Danton à remettre le jardinet en l'état sur le fondement de l'article 555 du Code civil et qui ne fait l'objet, du chef de cette disposition, d'aucune critique de la part du syndicat des copropriétaires.
Par de justes motifs, les premiers juges ont condamné in solidum la société les Petits Chaperons Rouges et de la SCI Marius Aufan-Danton à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € à titre de dommages-intérêts.
Sur les demandes formées par les sociétés les Petits Chaperons Rouges et les Petits Chaperons Rouges Levallois à l'encontre de la SCI Marius Aufan Danton, bailleresse
Les sociétés appelantes indiquent que la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois intervient aux lieu et place de la société Les Petits Chaperons Rouges pour chacune des demandes, en sorte que le moyen soulevé par la SCI selon lequel la société Les Petits Chaperons Rouges, qui n'est pas sa co-contractante, n'a pas qualité ni intérêt à agir à son encontre est inopérant.
Le bail du 06 octobre 2006, d'une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2006, stipule qu'il est conclu sous la réserve de l'obtention par le preneur du permis de construire autorisant la réalisation des travaux nécessaires au changement de destination des lieux loués et que doivent être réalisés un certain nombre de travaux visés au dossier de demande de permis, annexé au bail. Dans le cadre de cette exécution du bail, la société Les Petits Chaperons Rouges a déposé une demande de permis de construire prévoyant la construction " d'un accès de secours piéton... à partir de la [Adresse 10] pour accéder au jardin central desservant les deux structures". En outre, le pouvoir donné par la SCI Marius Aufan-Danton le 22 septembre 2006 en vue du dépôt du dossier du permis de construire incluait 'la création d'un cheminement entre la [Adresse 10] et la cour - accès pompiers'.
Il convient de rappeler que la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois s'est vue autorisée par la SCI Marius Aufan-Danton, son bailleur, à " procéder à l'ouverture d'une sortie supplémentaire sur la [Adresse 10] au n°46 conformément au permis de construire enregistré sous le n°PC92044060674", ainsi qu'il résulte des termes d'un courrier du 1er mars 2007 de la SCI Marius Aufan-Danton, et ce alors que la société bailleresse ne pouvait ignorer qu'elle n'était pas propriétaire de la parcelle traversée par la sortie de sécurité.
Il n'est pas invoqué par la SCI Marius Aufan- Danton ni établi par elle qu'à la signature du bail, la copie de l'état descriptif de division ait été remis à la société locataire, étant relevé que le bail vise comme pièces figurant en annexe notamment "les plans des locaux loués" sans que la cour soit mise en mesure de vérifier exactement quels plans ont été annexés au bail commercial, le bail étant produit par les parties sans ses annexes.
Si en vertu de l'effet relatif des contrats, le contenu du bail du 06 octobre 2006 ne peut être ni opposé ni imposé au syndicat des copropriétaires, en revanche dans les rapports entre bailleur et locataire commerciaux, la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois est fondée à demander la garantie de son bailleur qui doit la garantir du trouble de droit qu'elle subit du fait de la revendication du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, cette garantie, si elle concerne les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires et essentiellement le montant des travaux de remise en état de la fraction 1H du lot de volume n°1 , ne saurait s'étendre en l'état ni au coût global de l'ensemble des travaux réalisés pour l'aménagement de la crèche, ni à la perte de la marge escomptée pendant la durée du bail commercial, ni au coût des licenciements, chefs de préjudice qui ne pourront naître que de la fermeture de la crèche, événement dont la survenance ne s'impose pas en l'état de façon certaine.
La SCI Marius Aufan-Danton conclut à juste titre qu' elle conçoit qu'en cas de fermeture de la crèche elle devra réparation à la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois des préjudices subis mais que la cour n'est pas en mesure de déterminer l'étendue exacte ni le quantum de ces préjudices dans la mesure où la date de fermeture demeure hypothétique et où, même si le bail commercial était résilié en cas de fermeture de la crèche, il n'est pas exclu que cette activité puisse être exercée dans de nouveaux locaux ni que le personnel actuel puisse être réemployé.
Il y a lieu de condamner la SCI Marius Aufan-Danton à garantir la société Les Petits Chaperons Rouges et la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois de toutes les condamnations prononcées à leur encontre au profit du syndicat des copropriétaires mais de dire irrecevables comme prématurés ces autres chefs de demandes formulées par la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois.
La demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les sociétés les Petits Chaperons Rouges et Les Petits Chaperons Rouges Levallois à l'encontre du syndicat des copropriétaires n'est pas fondée.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
REÇOIT l'intervention volontaire de la société les Petits Chaperons Rouges Levallois,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF celle condamnant la SCI Marius Aufan-Danton à verser à la SAS les Petits Chaperons Rouges la somme totale de 1.927.605 € à titre de dommages-intérêts en cas de fermeture de la crèche,
STATUANT sur ce point réformé,
DIT irrecevables comme prématurées les demandes formées par la société les Petits Chaperons Rouges Levallois à l'encontre de la SCI Marius Aufan- Danton du chef de l'ensemble des travaux engagés pour l'aménagement de la crèche, de la perte de marge et du coût des licenciements,
Y AJOUTANT,
DEBOUTE la SCI Marius Aufan-Danton et la société Les Petits Chaperons Rouges Levallois de leur demande de droit de passage,
DÉBOUTE les sociétés les Petits Chaperons Rouges et Les Petits Chaperons Rouges Levallois de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
CONDAMNE in solidum les sociétés les Petits Chaperons Rouges, Les Petits Chaperons Rouges Levallois et la SCI Marius Aufan-Danton à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] la somme complémentaire de 7.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
DÉBOUTE les sociétés les Petits Chaperons Rouges, Les Petits Chaperons Rouges Levallois et la SCI Marius Aufan-Danton de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum les sociétés les Petits Chaperons Rouges, Les Petits Chaperons Rouges Levallois et la SCI Marius Aufan-Danton aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par la SCP Fievet-Lafon, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
DIT que dans leurs rapports entre elles, la SCI Marius Aufan-Danton garantira les sociétés les Petits Chaperons Rouges et Les Petits Chaperons Rouges Levallois de leur condamnation aux dépens d'appel et aux frais hors dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
