COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51C
14ème chambre
ARRET N°
contradictoire
DU 10 NOVEMBRE 2010
R.G. N° 10/04416
N° 10/07133
AFFAIRE :
[L] [B] [F] épouse [S]
...
C/
S.N.C. [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2010 par le Tribunal d'Instance de COURBEVOIE
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 11-09-384
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER,
SCP JUPIN & ALGRIN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [L] [B] [F] épouse [S]
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 8] (LIBAN)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N° du dossier 20100683
assistée de Me Vincent CANU (avocat au barreau de Paris)
Monsieur [Y] [S]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 11] (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N° du dossier 20100683
assisté de Me Vincent CANU (avocat au barreau de Paris)
APPELANTS
****************
S.N.C. [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN - N° du dossier 0026679
assistée de Me Isabelle COHADE BARJON (avocat au barreau de Paris)
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2010, Monsieur Jean-François FEDOU, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Jean-François FEDOU, président,
Madame Ingrid ANDRICH, conseiller,
Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre LOMELLINI
FAITS ET PROCEDURE,
Madame [B] [F] épouse [S] et Monsieur [S] sont locataires d'un appartement situé [Adresse 5] selon bail consenti le 18 avril 1996 par la société GAN VIE, pour une durée de six années. Ce bail a été renouvelé par acte du 3 janvier 2002 signé par la SCI VICTOR HUGO, devenue propriétaire, pour une durée de six années à compter du 1er mai 2002.
Après notification par lettre du 23 mai 2005 de la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] de son intention de vendre contenant proposition d'exercer le droit de préemption, les locataires ont été destinataires le 18 octobre 2007 d'un congé pour vendre, émanant de la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] et délivré en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Statuant sur une assignation délivrée à la requête de la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9], le tribunal d'instance de Courbevoie, par jugement du 6 mai 2010, a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur et Madame [S] tendant à l'annulation de l'offre de vente du 23 mai 2005 et du congé du 18 octobre 2007, il a validé le congé, ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef et fixé l'indemnité d'occupation.
Monsieur et Madame [S] ont été autorisés, le 10 septembre 2010 à relever appel à jour fixé par ordonnance du premier président de la cour d'appel arrêtant l'exécution provisoire assortissant le jugement.
Selon assignation délivrée le 15 septembre 2010, Monsieur et Madame [S] exposent que c'est à tort que le tribunal d'instance a déduit de leur demande de proroger le bail dans les conditions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, une renonciation à contester la régularité de l'offre de vente et du congé, alors qu'en l'absence de formalisation par écrit de la reconduction du bail pour une durée de deux années, le consentement des parties pour cette reconduction ne peut être constaté et la renonciation qui leur est opposée n'est ni expresse ni certaine.
Ils soutiennent qu'en application des dispositions de l'article 5 II de la loi précitée, le congé pour vendre ne peut intervenir, sous peine de nullité, qu'après une notification régulière de l'offre de vente répondant aux exigences de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dans les conditions prévues aux accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, imposant l'information personnelle des locataires par l'envoi avec l'offre de vente, des bilans et diagnostics que le bailleur doit réaliser en vertu de l'article 2.2 de ces accords, obligation à laquelle le document intitulé 'livret du locataire' transmis lors d'une réunion d'information générale, ne satisfait pas.
Ils dénoncent l'insuffisance des diagnostics techniques établis à la demande du bailleur, l'absence de leur communication lors de la notification de l'offre de vente du 23 mai 2005, qui est nulle et emporte en conséquence nullité du congé pour vendre.
Ils concluent à titre principal à la reconduction du bail pour une durée de six années aux clauses et conditions initiales à compter du 1er mai 2008 et à titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l'octroi des plus larges délais pour libérer les lieux.
En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] à leur verser 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] relève que Monsieur et Madame [S] n'ont pas répondu à la lettre du 23 mai 2005 notifiant son intention de vendre l'immeuble par lots et leur offrant d'exercer leur doit de préemption et n'ont pas davantage répondu au congé délivré pour la date d'expiration de leur bail, soit le 30 avril 2008, dans le cadre de la vente par lots de plus de dix logements.
Elle fait valoir qu'à l'expiration du bail, par courrier du 30 avril 2008 , ils ont sollicité le bénéfice des dispositions de la loi Aurillac et qu'en application des dispositions conjuguées de l'article 11.1 de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 13 juin 2006, le bail a été automatiquement reconduit pour une durée de deux années à compter de la délivrance du congé et en l'espèce pour s'achever le 17 octobre 2009 à minuit.
Elle indique qu'après avoir rappelé aux locataires par lettre du 7 avril 2009 que le bail venait à expiration le 17 octobre suivant, avoir proposé par lettre du 3 septembre 2009 d'effectuer un état des lieux de sortie contradictoire le 16 octobre 2009, elle a été informée, pour la première fois, par lettre des locataires du 10 septembre 2009, de l'intention de Monsieur et Madame [S] de se maintenir dans les lieux.
Elle oppose aux prétentions de Monsieur et Madame [S] que l'application, à leur demande, des dispositions de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 13 juin 2006, a pour effet d'écarter l'application des accords collectifs qu'ils invoquent, dès lors que la reconduction du bail a donné naissance à un nouveau contrat dont l'échéance est prévue par le texte même de l'article 11.1 de la loi précitée, qui dispose qu'à 'l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit'.
Subsidiairement, la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] soutient que les époux [S] ont eu connaissance dès l'origine de la mise en vente des biens, de l'ensemble des éléments relatifs à cette vente comprenant notamment les bilans et diagnostics techniques visés à l'article 2.2 des accords collectifs puisque, le diagnostic technique réalisé le 29 juin 2004 a été mis à leur disposition dès la première réunion d'information de septembre 2004 ; qu'à l'occasion de cette réunion, ils ont, comme tous les autres locataires reçu un livret d'information qui fait état de ce diagnostic technique, ainsi que des autres diagnostics environnementaux et de la liste des travaux à réaliser sur l'immeuble, ainsi que celle de ceux qui ont été réalisés durant les cinq dernières années.
Elle rappelle que les locataires de cet immeuble ont constitué une association pour les représenter auprès du vendeur pour leur projet d'acquisition, association qui s'est fait assister d'un architecte chargé par contrat du 4 avril 2005 d'une mission diagnostic et qui disposait le 21 mars 2005 du rapport de la société QUALICONSULT au titre duquel l'association posait un certain nombre de questions.
Elle ajoute que les appelants ont d'ores et déjà obtenu le plein des délais auxquels ils pouvaient prétendre par l'effet des dispositions légales, outre ceux que leur résistance abusive a généré depuis le 17 octobre 2009, de telle sorte que leur demande subsidiaire de ce chef ne saurait être accueillie.
Elle conclut à la confirmation de la décision entreprise et à la condamnation de Monsieur et Madame [S] à lui verser la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Considérant qu'il est d'une bonne administration de la justice de joindre les dossiers enregistrés sous les numéros 10/4416 et 10/7133 ;
Considérant que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer ; que pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, la renonciation doit être, certaine, expresse, non équivoque et exprimée en toute connaissance ;
Considérant qu'en l'absence de toute démonstration et notamment, à défaut de justification de ce que les locataires appréhendaient l'intégralité des conséquences juridiques de leur situation locative, le seul fait de solliciter que le bail soit prorogé à compter de la date prévue pour son terme, ne peut, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, caractériser 'l'accord des volontés sur l'expiration de la convention qui régissait les parties et sur son remplacement par une reconduction du contrat en vertu de l'article 11.1' ;
Qu'il n'existe pas d'obstacle à la recevabilité de la demande tendant à voir constater que l'offre de vente et le congé délivré étant nuls, le bail a été purement et simplement renouvelé pour sa durée initialement prévue de six années à compter du 1er mai 2008 ;
Considérant, sur cette demande, que lors de la réception par Monsieur et Madame [S] de l'offre d'exercice du droit de préemption, le 23 mai 2005, les locataires de l'immeuble concernés par la vente par lots de l'immeuble avaient déjà constitué une association destinataire du rapport de diagnostic technique établi le 29 juin 2004 ;
Que la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] soutient que les locataires ont reçu les informations visées à l'accord collectif conclu le 9 juin 1998, puisque le diagnostic réalisé le 29 juin 2004 a été mis à la disposition des locataires dès la réunion d'information de septembre 2004 au cours de laquelle la teneur du diagnostic a été portée à la connaissance de l'ensemble des locataires qui ont, de plus, reçu un livret d'information faisant état des conclusions de ce diagnostic et que la liste des travaux à réaliser et de ceux réalisés depuis cinq années était annexée à l'offre de vente ;
Considérant que l'accord collectif, conclu le 9 juin 1998 entre différentes organisations nationales représentant les bailleurs et les locataires, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, fixe la procédure à mettre en oeuvre par le bailleur qui souhaite donner congé aux locataires en cas de vente de plus de 10 logements dans un même immeuble ;
Qu'il appartient au bailleur en cas de contestation de produire les éléments lui permettant de justifier qu'il a satisfait à l'obligation qui lui incombe, d'informer les locataires ;
Que les dispositions des accords collectifs imposent au bailleur de procéder, outre à l'information des associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, à une information individuelle des locataires recevant une offre de vente ;
Qu'ainsi après avoir rendu publique son intention de procéder à la vente par lots, le bailleur invite les locataires et leurs associations à une réunion en vue d'examiner, notamment, les modalités de l'information future des locataires ; il confirme ensuite par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente et, après l'expiration d'un délai de trois mois qu'il doit respecter, il envoie l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Que le contenu de l'information est également réglementé puisque des diagnostics doivent être faits, sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente ;
Qu'il s'agit en particulier du clos, du couvert, de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d'incendie ;
Que ces diagnostics et bilans sont mis dès que possible à disposition des locataires et, en tout état de cause, leur sont communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 10 décembre 1975 ;
Considérant qu'en l'espèce, il n'est donné aucun élément par la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] justifiant de la réalité de l'information donnée à chaque locataire sur les modalités de la vente postérieurement à la réunion de l'ensemble des locataires, dont la date n'est pas même précisée ;
Qu'il n'est pas allégué que les modalités d'examen des diagnostics et bilans techniques de l'immeuble aient été examinées par le bailleur et l'association des locataires ;
Que le seul document établi à l'initiative du bailleur, à savoir celui réalisé par la société QUALICONSULT le 29 juin 2004 intitulé ' rapport de diagnostic technique', en ce qui concerne les éléments d'équipement (chauffage, électricité des parties communes, ascenseur et monte charge, éléments de sécurité en matière incendie) se limite au descriptif de l'état apparent ;
Qu'il mentionne que pour l'ensemble de ces équipements, aucun registre, cahier d'entretien, rapport de contrôle périodique éventuel n'est fourni et conclut que les bâtiments inspectés ne présentent pas de pathologies relatives à la structure, au clos et au couvert et qu'il doit être veillé à la corrosion des canalisations situées en toiture ;
Que la remise d'un 'livret du locataire'lors de la réunion d'information de l'ensemble des locataires, dont un exemplaire est versé aux débats par les époux [S], ne permettait pas à la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] de se dispenser de satisfaire à son obligation d'information du locataire en adressant au plus tard avec l'offre de vente, les diagnostics et bilans ;
Que l'offre de vente ne comportant que la liste des travaux réalisés sur les cinq dernières années et ceux qui étaient à réaliser, les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 n'ont pas été respectées ;
Considérant qu'en conséquence, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à Monsieur et Madame [S] doivent être déclarés nuls ;
Que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions et la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de Monsieur et Madame [S] ;
Considérant encore, que la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] ne défend pas à la prétention de Monsieur et Madame [S] concernant la reconduction du bail pour une durée de six années à compter du 1er mai 2008 ;
Considérant que la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] succombant en toutes ses prétentions supportera la charge des entiers dépens exposés et sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [S] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant contradictoirement et en dernier ressort,
Ordonne la jonction des dossiers enregistrés sous les numéros 10/4416 et 10/7133 ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu, entre les parties, le 6 mai 2010 par le tribunal d'instance de Courbevoie ;
Statuant à nouveau,
Déclare nulle l'offre de vente du 23 mai 2005 signifiée par la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] à Monsieur [Y] [S] et Madame [L] [B] [F] épouse [S]
En conséquence, annule le congé pour vendre qui a été signifié à Monsieur [Y] [S] et Madame [L] [B] [F] épouse [S] le 18 octobre 2007 ;
Constate la reconduction à compter du 1er mai 2008 du bail signé entre les parties le 3 janvier 2002 ;
Y ajoutant,
Condamne la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] à verser à Monsieur [Y] [S] et Madame [L] [B] [F] épouse [S] la somme de 3 000 € (trois mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société [Localité 10] [Localité 7] [Localité 9] aux entiers dépens de l'appel, autorisation étant donnée aux avoués en la cause, de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-François FEDOU, président et par Madame LOMELLINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
