COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 OCTOBRE 2010
R.G. N° 09/04085
AFFAIRE :
[Z] [U] [K] [O]
C/
[N] [Z] [O]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 5
N° Section :
N° RG : 06/574
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- Me Claire RICARD
- SCP FIEVET-LAFON
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [U] [K] [O]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 10] (92)
[Adresse 8]
représenté par Me Claire RICARD - N° du dossier 290305
Rep/assistant : Me Gauthier MOUGIN-SOULEAU (avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE)
APPELANT
****************
Monsieur [N] [Z] [O]
[Adresse 7]
représenté par la SCP FIEVET-LAFON - N° du dossier 290562
Monsieur [I] [D] [F] [O]
né le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 9] (Italie)
[Adresse 6]
représenté par la SCP FIEVET-LAFON - N° du dossier 290562
rep/assistant : Me ULUDAG Névim (avocat au barreau de PARIS)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2010, Madame Bernadette WALLON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
[E] [P] est décédée le [Date décès 3] 2004 laissant pour lui succéder ses trois enfants, seuls héritiers, issus de son mariage avec [M] [O], prédécédé le [Date décès 4] 1973 :
M. [I] [O]
M. [N] [O]
M. [Z] [O]
Il dépend de la succession, outre divers meubles et effets mobiliers, les lots 21 et 61 dans un immeuble sis [Adresse 8], cadastrés section AO n° [Cadastre 5], pour une contenance de 42 ares 01 centiares.
Sur l'assignation de M. [I] [O], un jugement rendu le 12 janvier 2007 par le tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession d'[E] [P] veuve [O], instauré une expertise immobilière et sursis à statuer sur les demandes d'indemnités d'occupation, d'attribution préférentielle et de licitation du bien indivis dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
L'expert a déposé son rapport le 29 octobre 2007.
Par jugement en date du 21 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- déclaré irrecevable la demande tendant à l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [E] [P] veuve [O],
- fixé à la somme de 260 000 euros la valeur de l'appartement et de la cave correspondant aux lots n° 21 et 61 de l'état descriptif de division d'un immeuble situé [Adresse 8] dans les Hauts de Seine, cadastré section AO n° [Cadastre 5] dans le cadre d'une vente de gré à gré, à la somme de 210 000 euros le montant de sa mise à prix dans le cadre d'une licitation,
- fixé aux sommes mensuelles suivantes l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [O] à l'indivision successorale pour son occupation privative de l'appartement de [Localité 10] :
900 euros pour l'année 2007
875 euros pour l'année 2006
855 euros pour l'année 2005
830 euros pour l'année 2004
- dit qu'à compter du [Date décès 3] 2004 et jusqu'au 31 décembre 2007, M. [Z] [O] est redevable envers l'indivision pour son occupation privative de l'appartement de [Localité 10] de la somme de 35 254 euros,
- dit que M. [Z] [O] devra justifier entre les mains du notaire de l'effectivité du versement d'une indemnité d'occupation à sa mère de février 1999 à son décès, faute de quoi, il devra rapporter à l'actif de la succession de [E] [P] veuve [O] la somme de 46 550 euros correspondant à l'avantage indirect qu'il a retiré de la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier de celle-ci du 2 février 1999 au [Date décès 3] 2004,
- dit qu'il convient de porter au passif de l'indivision et à l'actif de M. [Z] [O] la somme de 1 191 euros au titre des taxes foncières réglées par ce dernier pour les années 2005 à 2007,
- dit que M. [Z] [O] devra justifier auprès du notaire liquidateur du montant exact et du paiement de ses deniers personnels des charges de copropriété non récupérables afférentes à l'immeuble du [Adresse 8], en distinguant les charges antérieures et postérieures au décès de sa mère, ainsi que des frais funéraires liés au décès de sa mère,
- dit qu'il convient de porter au passif de la succession de [E] [P] veuve [O] et à l'actif de M. [Z] [O] la somme de 230 euros correspondant au renouvellement de la concession accordée à la famille [O] au cimetière de [Localité 10],
- ordonné qu'aux requêtes, poursuites et diligences de M. [I] [O] et en présence de M. [Z] [O] et M. [N] [O] ou eux dûment appelés, il sera procédé, à l'audience des criées de ce tribunal sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Me Desclozeaux, avocat au barreau des Hauts de Seine, à la vente par licitation d'un appartement de quatre pièces situé au 3ème étage du bâtiment B et d'une cave située au sous sol du même bâtiment correspondant aux lots n° 21 et 61 de l'état descriptif de division d'un immeuble sis [Adresse 8] dans les Hauts de Seine, cadastré section AO n° [Cadastre 5], sur la mise à prix de 210 000 euros,
- renvoyé les parties devant le notaire liquidateur pour la poursuite des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre elles,
- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'emploi des dépens, y compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage.
Appelant, M. [Z] [O], aux termes de ses conclusions signifiées le 15 octobre 2009 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- infirmer la décision rendue le 21 novembre 2008 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'elle a estimé le bien litigieux à la somme de 260 000 euros dans le cadre d'une vente amiable et à celle de 210 000 euros le montant de sa mise à prix dans le cadre d'une licitation,
Statuant à nouveau,
- fixer la valeur vénale du bien à la somme de 170 000 euros dans le premier cas et à celle de 136 000 euros la mise à prix en cas de licitation,
- lui donner acte de ce qu'il offre de racheter à ses cohéritiers leurs parts successorales sur ledit immeuble justement évalué à la somme de 170 000 euros,
- condamner solidairement M. [I] [O] et M. [N] [O] à la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [I] [O], aux termes de ses conclusions signifiées le 1er février 2010 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 21 novembre 2008 en tous points sauf en ce qui concerne la valeur vénale du bien et la valeur locative de celui-ci,
- fixer le montant de la mise à prix à la somme de 235 000 euros et la valeur vénale du bien à la somme de 293 750 euros,
- constater que M. [Z] [O] est redevable des sommes suivantes au titre de l'indemnité d'occupation :
2004 : 950 euros par mois
2005 : 980 euros par mois
2006 : 1 000 euros par mois
2007 : 1 031 euros par mois
2008 : 1 100 euros par mois
2009 : 1 200 euros par mois et ce jusqu'à la vente du bien
- condamner M. [Z] [O] à lui rembourser les frais d'expertise s'élevant à la somme de 3 604,26 euros et à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
M. [N] [O], aux termes de ses conclusions signifiées le 1er février 2010 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- dire irrecevable en tout cas mal fondé M. [Z] [O] en son appel,
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,
Y faisant droit,
- réformer le jugement sur la valeur des biens indivis et leur mise à prix ainsi que sur les indemnités d'occupation et statuant à nouveau,
- fixer le montant de la mise à prix à la somme de 235 000 euros et la valeur vénale du bien à la somme de 293 750 euros,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [O] à la somme de :
46 900 euros pour la période du 2 février 1999 au mois d'août 2004 inclus
12 372 euros pour l'année 2007
12 000 euros pour l'année 2006
11 760 euros pour l'année 2005
4 275 euros pour la fraction de l'année 2004
13 200 euros pour l'année 2008
14 400 euros pour l'année 2009
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 1 200 euros jusqu'au départ de M. [Z] [O] des lieux,
- dit que ces sommes sont dues par M. [Z] [O] à l'indivision successorale pour son occupation privative de l'appartement de [Localité 10],
- confirmer pour le surplus le jugement entrepris,
- débouter M. [Z] [O] de sa demande de donner acte,
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2010.
MOTIFS DE L'ARRET
Considérant que l'appel interjeté par M. [Z] [O] porte exclusivement sur la valeur du bien immobilier dépendant de la succession de [E] [P] veuve [O] ainsi que sur les indemnités d'occupation dues à l'indivision successorale du fait de son occupation privative de l'immeuble de [Localité 10] ;
Considérant que M. [Z] [O] estime que le bien a été surévalué par M. [J], l'expert et demande sur la base d'une évaluation faite par une agence immobilière se situant dans une fourchette de 170 420 à 178 050 euros de fixer la valeur dudit appartement à 170 000 euros en proposant de racheter les parts successorales de ses frères alors que Mrs. [I] et [N] [O] font état d'une valeur minorée laquelle serait de 293 750 euros et réévaluent les indemnités d'occupation à 16,50 euros le m2 au lieu des 14,50 euros le m2 retenus par l'expert ;
Mais considérant qu'il résulte des pièces du dossier qu'aucun élément produit ne permet de remettre en cause le travail effectué par M. [J] selon la méthode courante dite par comparaison portant sur des ventes de biens comparables dans le même secteur géographique ; qu'en l'espèce, les éléments de référence étaient d'autant plus sérieux qu'il s'agissait de ventes récentes opérées dans le même immeuble ;
Considérant que l'expert a pris en compte l'état du bien et la différence de surface relevée par M. [Z] [O] n'est pas suffisamment significative (61,84 m2 loi Carrez au lieu de 62,50 m2 retenu) pour modifier la valeur de l'immeuble ;
Considérant que si l'expertise date de 2007, il ne peut être valablement être fait état ni d'un effondrement du prix de l'immobilier comme le prétend l'appelant et à cet égard la seule attestation de l'agence Century est insuffisamment probante ni d'une augmentation constante des prix comme le soutiennent Mrs [I] et [N] [O] lesquels à l'exception d'un document qu'ils prétendent émaner de la chambre des notaires des Hauts de Seine, ce qui ne ressort toutefois pas de la photocopie de mauvaise qualité communiquée, n'étayent leurs affirmations par la production d'aucune pièce actualisée ;
Considérant que s'agissant de la valeur vénale du bien et de sa mise à prix dans le cadre de la licitation, le jugement doit donc être confirmé ;
Considérant qu'il en sera de même du montant des indemnités d'occupation dont est redevable M. [Z] [O] faute d'éléments probants de nature à écarter les justes évaluations de l'expert judiciaire ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris,
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE M. [Z] [O] et M. [I] [O] de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
