COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28Z
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
REPUTE
CONTRADICTOIRE
DU 14 OCTOBRE 2010
R.G. N° 09/03425
AFFAIRE :
[A] [C]
...
C/
HLM COOPERATION ET FAMILLE
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Février 2009 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 2
N° Section :
N° RG : 07/13987
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER,
- SCP TUSET- CHOUTEAU
- Me Claire RICARD
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Maître [A] [C]
[Adresse 4]
S.C.P. [V] [F] [K] [J]
société civile professionnelle titulaire d'un office notarial ayant son siège [Adresse 4]
représentées par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N° du dossier 20090457
Rep/assistant : le cabinet RONZEAU et ASSOCIÉS (avocats au barreau du VAL D'OISE)
APPELANTS
****************
HLM COOPERATION ET FAMILLE
société anonyme ayant son siège social [Adresse 6] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP TUSET-CHOUTEAU - N° du dossier 20090207
Rep/assistant : Me Arnaud DUQUESNOY substitué par Me Elise DANGLETERRE (avocat au barreau de PARIS)
Monsieur [N] [I] [D] [X]
né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 17]
[Adresse 8]
représenté par Me Claire RICARD - N° du dossier 290340
Rep/assistant : Me Raphaël MREJEN (avocat au barreau de PARIS)
Monsieur [I] [W] [B] [X]
[Adresse 16]
DEFAILLANT assigné à sa personne sur appel provoqué
INTIMES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Septembre 2010, Madame Bernadette WALLON, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 1958, la société d'HLM Terre et Famille, aux droits de laquelle se trouve actuellement la société d' HLM Coopération et Famille, a consenti à [T] [X] un contrat dit de "location coopérative" portant sur un logement [Adresse 10].
Le 1er octobre 1975, [T] [X], qui avait manifesté le souhait de devenir propriétaire du dit logement, a versé à la société d'HLM Terre et Famille la somme de 29.851,61 francs afin de transformer son contrat de "location coopérative" en contrat d'accession à la propriété , ainsi qu' une somme de 6.464,09 francs correspondant à la libération totale des actions souscrites. Par courrier du 1er octobre 1975, la société d'HLM Terre et Famille lui accusait réception de ces versements et lui indiquait qu'il n'avait plus aucun versement à faire mensuellement à la société.
La régularisation formelle du contrat de "location attribution" est intervenue par un acte sous seing privé du 03 décembre 1975, rétroactif au 1er mars 1958.
Il est acquis aux débats que le transfert de propriété ne s'est pas réalisé par acte authentique.
[T] [X] est décédé le [Date décès 7] 1994, laissant pour lui succéder M. [N] [I] [D] [X], son fils naturel reconnu et M. [R] [B] [X], son fils légitime.
Me [G] a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire de la succession d'[T] [X] par ordonnance de référé du 21 décembre 2000, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 06 juillet 2001 .
Par jugement du 16 décembre 2002, le tribunal de grande instance de Paris a jugé que la succession d'[T] [X] devait être partagée en deux parts égales entre M.[I] [W] [X] et M.[N] [X] et, préalablement aux opérations de partage, a ordonné une expertise confiée à Mme [Y], qui a déposé son rapport le 6 octobre 2004, avec notamment constitution de deux lots.
Par acte du 28 février 2005, Maître [C], chargée de régler la succession d'[T] [X] a dressé un projet d 'acte liquidatif et de partage.
Par jugement devenu définitif en date du 24 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Paris a homologué le rapport d'expertise, le procès-verbal de liquidation partage de la succession de M.[X] dressé le 28 février 2005 par Maître [C], ainsi que le procès-verbal de tirage au sort de même date.
Par cette même décision, M. [N] [X] s'est donc vu attribuer les articles 2, 3, et 4, ainsi que 6 et 7 de la masse active de la succession et autorisé à prendre dans le compte d'administration la somme de 14.953 €.
Il n'est pas contesté que dans les termes du partage, le projet d'état liquidatif du 28 février 2005 incluait dans la masse active en son article 2 :
"29 240 actions de la société TERRE ET FAMILLE,... donnant vocation aux lots ci-après' dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15], cadastré Q numéros [Cadastre 3]... et [Cadastre 2]...
* le lot 436, au 4ème étage, un appartement de trois pièces type 3, portant le numéro 12 et les 531/1.000 èmes des parties communes générales,
*le lot 412, au sous-sol, une cave portant le numéro 12 et les 19/100.000 èmes des parties communes générales..."
Il est acquis aux débats que les 29.240 actions de la société Terre et Famille correspondaient en réalité aux lots 433 (appartement) et 401 (cave) et non aux lots 436 et 412.
La société d'HLM Cooperation et Famille, venant aux droits de la société d'HLM Terre et Famille a contesté le droit de propriété d' [T] [X] et de ses ayants droit sur les lots 433 et 401.
M. [N] [X] s'est ainsi vu interdire l'accès au lot 433 par la société d'HLM Coopération et Famille.
Par actes des 13 et 16 juillet 2007, publié au bureau des hypothèques de [Localité 18], M.[N] [X] a assigné la SA d'HLM Cooopération et Famille et M. [I] [W] [B] [X] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir reconnaître sa propriété sur les lots litigieux 433 et 401 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 13].
Il a également mis en cause la responsabilité de Maître [A] [C] et a sollicité la condamnation in solidum de Maître [C] et de la SCP [V],[F], [K], [J] et [C] à lui payer la somme de 400.000 € en réparation de son préjudice ainsi que celle de 30.000 € en réparation du préjudice lié spécifiquement à l'obligation d'engager une procédure pour faire reconnaître ses droits et à lui rembourser les honoraires perçus à concurrence de 26.942,74 €.
Par jugement réputé contradictoire du 20 février 2009, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- donné acte à la SA d'HLM Coopération et Famille de ce que les biens objets du litige sont les lots n°433 et n°401 dépendants de l'immeuble sis [Adresse 13],
- dit qu'au vu du projet d'état liquidatif de partage du 28 février 2005 homologué par jugement définitif du 24 janvier 2006, M. [N] [X], né le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant [Adresse 9], est propriétaire des lots ci-après précisés dépendants de l'immeuble sis [Adresse 13] cadastré section Q n°[Cadastre 3] pour une contenance de 80a 76ca et [Cadastre 2] pour une contenance de 11a et 84ca :
'dans le bâtiment F, le lot n°433 au 3ème étage, un appartement de trois pièces type 3 portant le numéro 9 au plan annexé au règlement de copropriété et les 531/100.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier,
'le lot n°401: au sous sol une cave portant le n°1 au plan annexé au règlement de copropriété et les 14/100.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier,
- dit que le présent jugement vaut annulation des 29 240 actions de la société Terre et Famille, aux droits de laquelle se trouve la SA d' HLM Coopération et Famille, et transfert authentique au profit de M. [N] [I] [D] [X], de la propriété des lots ci-après précisés dépendants de l'immeuble sis [Adresse 13], cadastré section Q n°[Cadastre 3] pour une contenance de 80a 76 ca et [Cadastre 1] pour une contenance de 11a et 84ca :
'dans le bâtiment F, le lot n°433 au 3ème étage, un appartement de trois pièces type 3 portant le numéro 9 au plan annexé au règlement de copropriété et les 531/100.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier,
'le lot n°401: au sous sol une cave portant le n°1 au plan annexé au règlement de copropriété et les 14/100.000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier,
- désigné le président de la chambre des notaires des Hauts de Seine avec faculté de délégation avec pour mission de lever l'état des inscriptions grevant l'immeuble, procéder à leur purge, ouvrir si nécessaire un ordre et généralement faire le nécessaire pour parvenir à la mainlevée définitive des inscriptions de toute nature,
- ordonné la publication du présent jugement au bureau des hypothèques des Hauts de Seine aux frais de M. [N] [X],
- dit que Me [A] [C] et SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, seront tenus in solidum de rectifier l'acte de partage dressé le 28 février 2005 et homologué par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 24 janvier 2006 pour tenir compte de l'erreur commise sur les lots concernés par l'attribution, et que les frais de rectification seront à leur charge,
- condamné M. [N] [X] à payer à la SA d'HLM Coopération et Famille la somme de 39.217,63€ correspondant à ses débours avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2008,
- condamné in solidum Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, à payer à M. [N] [X] la somme de 40 000€ à titre de dommages-intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- déclaré le jugement opposable à M. [I] [W] [B] [T] [X],
- condamné in solidum la SA d'HLM Coopération et Famille, [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, à payer à M.[N] [X] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SA d'HLM Coopération et Famille, [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la SA d'HLM Coopération et Famille, [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, aux dépens exposés par M. [N] [X],
- dit que la SA d'HLM Coopération et Famille, Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et [C], notaires associés, conserveront leurs propres dépens,
- prononcé l'exécution provisoire.
Appelantes, Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J], aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 juin 2010 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs moyens, demandent à la cour de :
* les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,
* réformer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a considéré que M. [N] [X] était propriétaire des lots 433 et 401 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 13] et en ce qu'il a dit que le jugement valait transfert authentique à son profit,
statuant à nouveau du chef de la responsabilité retenue à l'encontre du notaire,
* dire que Me [A] [C] n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles de nature à engager sa responsabilité envers M. [N] [X],
* prononcer la mise hors de cause tant de Me [A] [C] que la SCP [V] [F] [K] [J],
en tout état de cause,
* dire que la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué par M. [N] [X],
* en conséquence, débouter M. [N] [X] de l'intégralité de ses demandes,
* condamner M. [N] [X] à verser à Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP Jullien Lecharny Rol Fertier, avoués, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions en date du 24 juin 2010 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, M. [N] [X], appelant incident, demande à la cour de :
- constater que l'appel est limité aux seules dispositions financières en ce que le tribunal, dans la mesure où les fautes retenues par le tribunal sont contestées, a alloué à M. [N] [X], "avec beaucoup de modération" (sic), une somme de 40.000€ à titre de dommages-intérêts, et qu'il ne met pas en cause la propriété des lots 433 et 401 dépendants de l'immeuble [Adresse 11],
- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions relatives à la propriété des lots 433 et 401 dépendants de l'immeuble [Adresse 11],
- débouter Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] de toutes leurs demandes,
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a reconnu la responsabilité de Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J],
- décharger, par contre, M. [N] [X] des condamnations à son encontre au profit de la SA HLM Coopération et Famille au titre des charges, des impôts fonciers et des travaux dès lors qu'il est établi que M. [N] [X] n'a pu prendre possession de son bien que le 11 juin 2009 et qu'il n'a pu publier son titre que le 29 septembre 2009,
- dire que M. [N] [X] ne peut être tenu au règlement des charges qu'à compter de la date de l'entrée en jouissance, à savoir le 29 septembre 2009, date de la publication aux hypothèques de la propriété des lots 433 et 401 dépendants de l'immeuble [Adresse 11] au profit de M. [N] [X], ou subsidiairement à compter du 11 juin 2009, date de remise des clés,
- condamner la SA d' HLM Coopération et Famille à rembourser les sommes réglées au titre de l'exécution provisoire par rapport à des charges qui ne peuvent incomber à M. [N] [X] soit la somme de 39.217,63€,
- dire que le défaut de paiement des charges éventuelles est le résultat des fautes commises à la fois par Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et par la turpitude de la SA d'HLM Coopération et Famille, venant aux droits de la société Terre et Famille, qui a tenté, de mauvaise foi, de spolier M. [N] [X] de son droit de propriété et qui n'a pas mis en oeuvre utilement les procédures adéquates pour transformer les titres d' [T] [X] en droit de propriété dans des conditions parfaitement opposables aux tiers,
- constater que, dans tous les cas, si la condamnation de M. [N] [X] est confirmée en cause d'appel, il s'agit d'une dette de succession dont il ne doit supporter que la moitié et que l'autre moitié doit être relevée et garantie par Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et par M. [I] [X],
- émendant la décision dont appel, constater que le préjudice spécifique de M. [N] [X], qui est dans un lien de causalité directe avec les fautes commises par Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J], s'analyse en une privation de jouissance pour la période du 28 février 2005, date de l'acte de partage, au 11 juin 2009, date de remise des clés, sauf à parfaire et, à ce titre, condamner solidairement, ou l'un à défaut de l'autre, Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] à payer à M. [N] [X] la somme de 70.000€ majorée, le cas échéant, des charges auxquelles M. [N] [X] peut être condamné antérieurement à son entrée en jouissance fixée à la date de la publication de la décision de justice, ou subsidiairement à la date de remise des clés,
- dire que la SA HLM Coopération et Famille ne peut réclamer remboursement des charges de copropriété et de taxes foncières, dès lors que c'est par sa faute que le bien est resté en son nom puisque son notaire, Me [O], n'a pas fait diligence et qu'elle a refusé l'entrée en jouissance à M. [N] [X] en dépit de l'acte de partage du 28 février 2005 et du jugement d'homologation,
- condamner solidairement Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] à payer à M. [N] [X] une somme de 10.000 € pour appel abusif et à une somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SA d'HLM Coopération et Famille à payer à M. [N] [X] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] et toute partie contestante, aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Ricard.
Aux termes de ses dernières conclusions du 09 août 2010, la société HLM Coopération et Famille, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- donner acte aux parties que les biens objets du litige sont les lots n°433 et 401 dépendants de l'immeuble sis [Adresse 13],
- constater qu'elle s'en rapporte à justice quant au bénéficiaire de l'attribution du logement litigieux suite au décès d' [T] [X], et quant au litige opposant M. [N] [X] et à Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J]
- condamner le bénéficiaire du transfert de propriété des droits et biens immobiliers à payer à la SA d' HLM Coopération et Famille la somme de 39.217,63€ et produisant intérêts à compter du 9 septembre 2008, se décomposant comme suit :
' taxes foncières payées au titre des exercices 2000 à 2007: 3 815 €,
' charges de copropriété au titre des exercices 2001 à 2007 : 20 052,21€,
' travaux de remise en état effectués en 2007, comprenant le coût de la conformité électrique : 15.350,42€,
- en tout état de cause, débouter M. [N] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires,
- débouter Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires,
- condamner in solidum Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] d'une part et M. [N] [X] d'autre part à payer à la SA HLM Coopération et Famille la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Me [A] [C] et la SCP [V] [F] [K] [J] d'une part et M. [N] [X] d'autre part aux entiers dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Tuset-Chouteau.
Par exploit du 03 mai 2010, la société Coopération et Famille a assigné en appel provoqué M.[I] [W] [B] [X] avec remise de l'acte à sa personne.
Ce dernier n'a pas constitué avoué.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2010.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement entrepris ne fait pas l'objet de critiques en ce qu'il a reconnu le droit de propriété de M. [N] [I] [D] [X] sur les lots 433 et 401 de l'immeuble sis [Adresse 12], par les motifs suivants dont se prévaut M.[X], lequel conclut que l'acte de location attribution du 03 décembre 1975 a été translatif de propriété :
"Il ressort des dispositions contractuelles que l'attribution de la propriété du logement au profit de l'associé était réalisée dès que celui-ci avait exécuté les obligations mises à sa charge et libéré intégralement les actions souscrites et que l'acte authentique n'avait pour effet que de constater le transfert de propriété et ne constituait aucunement une condition constitutive de l'attribution.
La condition à laquelle était subordonnée l'attribution a été incontestablement remplie par [T] [X] par les versements qu'il a effectués le 1er octobre 1975 et dont il lui a été accusé réception par la SA d'HLM Terre et Famille et celui-ci a donc acquis la propriété de son logement et de la cave à cette date, l'acte authentique constatant le transfert de la propriété n'ayant qu'un effet déclaratif.
Il s'ensuit qu'au vu du projet d'état liquidatif de partage du 28 février 2005 homologué par jugement définitif du 24 janvier 2006, M.[N] [I] [D] [X] qui vient aux droits de son père [T] [X], est bien propriétaire du lot n°433 constitué par un appartement sis au 3ème étage et du lot n°401 constitué par une cave, dépendants de l'immeuble sis [Adresse 10]".
Dans ces conditions, M. [N] [X] ne peut pas valablement contester être débiteur des charges de copropriété et taxes foncières afférentes aux biens immobiliers qui lui ont été définitivement attribués en vertu de l'acte de partage, charges et taxes dont le remboursement est demandé par la société d'HLM Coopération et Famille seulement à compter de 2000 et de 2001.
La société d'HLM intimée justifie qu'elle a réglé, au titre de la taxe foncière, pour les exercices de 2000 à 2007 et pour les seuls lots 433 et 401, la somme totale de 3.815 €.
S'agissant du montant des charges de copropriété tel que réclamé par la société d'HLM Coopération et Famille, cette dernière verse aux débats, pour la période de l'année 2001 jusqu'à l'année 2007 incluse, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Il en résulte les éléments suivants :
- au titre de l'exercice 2001, la quote-part des charges communes générales et des charges afférents au bâtiment F ( où se trouve le lot n°433 correspondant à l'appartement) s'élèvent à la somme totale de 2.271,24 € (et non à celle de 4.454,01€ qui figure sur son décompte au titre du "total 2001"),
- pour les exercices 2002 et 2003, tous les décomptes trimestriels de charges produits concernent les lots de copropriété 433 (appartement n°9) et 409 (cave n°9) alors que la cave attribuée à M.[N] [I] [D] [X] correspond au lot de copropriété n°401 (correspondant à la cave n°1), ainsi que le relève ce dernier, en sorte qu'il appartiendra à la société d'HLM de déduire des sommes de 1.692,49 € (total de la quote-part réclamée pour 2002) et de 2.219,04 € (réclamée au titre de l'exercice 2003), l'ensemble des charges afférentes au lot n°409 (cave n°9), M.[X] n'ayant pas à régler des charges relatives à un lot dont il n'est pas copropriétaire,
- s'agissant des exercices 2004 (3.165,17 €) , 2005 (3.556,59 €) , 2006 (2.470 €) et 2007 (2.495,16 €), les charges de copropriété étant à nouveau réclamés pour le lot de cave n°409, il y a lieu de déduire pour ces quatre années la totalité des charges afférentes à cette cave soit : en 2004 : 32,56 €, en 2005 : 32,56 €, en 2005 : 34,67 € et en 2007 : 36,93 €, en sorte que pour ces quatre exercices, il n'est plus dû au titre de la quote-part de charges afférentes à l'appartement (lot 433) que :
11.686,92 € - 136,72 € = 11.550,20 € .
M. [X] ne peut pas valablement s'opposer au remboursement des taxes foncières et charges de copropriété au motif que leur paiement par la société d'HLM Coopération et Famille aurait donné lieu à déductions fiscales en sorte qu'elle bénéficierait d'un enrichissement sans cause, étant rappelé qu'aucun loyer n'a été versé.
La société HLM réclame également à M.[X] une somme de 15.350,42 € TTC sur la base d'un devis de travaux de remise en état du 26 mars 2007 et d'une facture du 26 mai 2007.
Mais si l'obligation au paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière est inhérent à la qualité de propriétaire de M.[X], il n'en est pas de même de travaux de remise en état totale de l'appartement initiée par la société d'HLM, à un moment où il résulte du dossier qu'elle était parfaitement au courant de la revendication de propriété exercée par M. [X].
Au surplus, la cour relève que la facture du 26 mai 2007 d'un montant de 12.818,42 € TTC concerne le logement "0010 " [Adresse 10] alors que l'appartement, objet du litige, porte le numéro 9.
Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a alloué à la société d'HLM Coopération et Famille la somme de 15.350,42 €, chef de demande dont elle sera déboutée.
Sur la responsabilité du notaire
Les appelants concluent que Maître [C] n'a commis aucune faute, que la non régularisation de l'acte authentique incombe à Maître [O], notaire saisi par la société d'HLM en décembre 1975 pour régulariser l'acte authentique et qui n'a pas fait le nécessaire, que quel que soit le conseil qu'elle aurait pu donner, M.[X] se serait heurté au refus de la société d'HLM Coopération et Famille de reconnaître son droit de propriété sur les lots litigieux, que pour la période de 2000 à 2007, Maître [C] n'était pas investi de la mission de l'administration de la succession ni dépositaire de fonds permettant l'exécution d'une telle mission, que M.[X] ne justifie pas d'un préjudice indemnisable en lien de causalité avec la faute alléguée.
Il convient de rappeler qu'[T] [X] étant décédé le [Date décès 7] 1994, Maître [C] était en charge de sa succession depuis décembre 1994 et il est reconnu que l'office notarial avait assuré l'administration de cette succession du 20 décembre 1994 au 17 janvier 2000, Maître [G] ayant été désigné le 21 décembre 2000.
Il n'est pas contesté que Maître [C] a établi le 28 février 2005 un projet d'état liquidatif et de partage incluant dans la masse active en article 2 les :
" 29 240 actions de la société Terre et Famille,... donnant vocation aux lots ci-après' dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 14],
* le lot 436, au 4ème étage, un appartement de trois pièces type 3, portant le numéro 12 et les 531/100.000 èmes des parties communes générales,
*le lot 412, au sous-sol, une cave portant le numéro 12 et les 19/100.000 èmes des parties communes générales..."
Il était avéré, au vu des informations cadastrales, que les 29 240 actions de la société HLM Terre et Famille correspondaient en réalité au lot numéro 433 (correspondant à un appartement de trois pièces type 3E, au 3ème étage du bâtiment F, portant le numéro 9 au plan annexé au règlement de copropriété) et au lot numéro 401 (cave portant le numéro 1 au plan annexé au règlement de copropriété et correspondant au 14/100.000 èmes des parties communes générales) et non aux lots n°436 et 412 comme indiqué sur les lots concernés par l'attribution, étant tout de même relevé, s'agissant des erreurs dans les numéros des lots, que dans une lettre du 09 octobre 1975 adressée à [T] [X] et relative à l'attribution de l'appartement, la société Terre et Famille portait en marge de son courrier la référence à un lot n°433.
Le notaire en tant que rédacteur de l'acte est tenu d'un devoir de conseil qui se traduit par une obligation d'information, une obligation de vérification des droits des parties et une obligation d'efficacité. Il doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
En cas de manquement à l'une de ces obligations, il engage sa responsabilité quasi-délictuelle ou délictuelle.
Or, l'acte sous seing privé du 03 décembre 1975, rétroactif au 1er mars 1958, par lequel la société d'HLM Terre et Famille a consenti à [T] [X] un contrat de location attribution portant sur le logement sis [Adresse 10] conférait au preneur le droit à l'attribution ultérieure du logement.
L'article III de cet acte indiquait en préalable : " Le présent contrat confère le droit à la jouissance du logement désigné ci-après et le droit à son attribution ultérieure en toute propriété après libération intégrale des actions souscrites et des sommes découlant de la transformation, ces deux droits étant indissociablement liés. L'attribution du logement sera constaté par acte authentique, et interviendra en contrepartie de l'annulation des actions souscrites".
Le projet d'état liquidatif de partage a été établi par Me [C] le 28 février 2005, et homologué par le tribunal, alors qu'il concernait des actions et non des lots de copropriété, si bien que la conservation des hypothèques ne pouvait procéder à une publication et a d'ailleurs notifié un refus de publication, lié aux discordances dans les actes.
Maître [C] n'a pris la précaution ni de vérifier ce qu'il était advenu des droits d'[T] [X] par rapport à l'existence de ces actions et à leur libération, ni d'attirer l'attention des héritiers sur le fait que le transfert de propriété n'avait pas été réalisé par acte authentique, afin de les mettre en mesure de faire des démarches et d'apporter des éléments justificatifs auprès de la société d'HLM afin de régulariser cet acte authentique, et ce dès avant l'établissement le 28 février 2005 du projet d'état liquidatif de partage et avant l'attribution des lots entre les héritiers.
En outre, en cas de transfert de propriété portant sur des lots en copropriété, la loi prévoit la délivrance par le syndic au notaire d'un état daté portant sur les sommes pouvant être dues au titre des charges de copropriété des lots considérés.
En conséquence, les manquements de Me [C] sont à l'origine d'une part du retard subi par M. [N] [X] qui n'a pu récupérer les clés du bien immobilier litigieux que selon un procès-verbal de remise des clés en date du 11 juin 2009 et se prévaloir d'une publication aux hypothèques que le 29 septembre 2009, et d'autre part du fait que les charges de copropriété et les taxes foncières, désormais à la charge du seul attributaire définitif en vertu de l'acte de partage, n'ont pas été prises en compte dans le cadre du passif successoral, ainsi que l'ont à juste titre retenu les premiers juges.
Faisant l'exacte appréciation des éléments de la cause à nouveau débattus en cause d'appel, le tribunal a fait une juste appréciation du préjudice subi par M.[X] en fixant sa réparation à la somme de 40.000 €, toutes causes de préjudice confondues.
L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol ou, à tout le moins, de légèreté blâmable ; que, tel n'étant pas le cas en l'espèce, la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par M.[N] [X] ne peut pas être accueillie.
Le présent arrêt étant infirmatif en ce qui concerne le montant des charges de copropriété et des travaux de remise en état, tel que réclamé par la société d'HLM Coopération et Famille, il constitue le titre ouvrant droit à la restitution de sommes versées en exécution du jugement, les sommes devant être restituées portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [X] à payer à la société d'HLM Coopération et Famille la somme principale de 20.052,21 € au titre des charges de copropriété pour les exercices 2001 à 2007 et la somme de 15.350,42 € au titre des travaux de remise en état,
STATUANT À NOUVEAU sur ces points réformés,
Au titre des charges de copropriété, CONDAMNE M.[N] [X] à rembourser à la société d'HLM Coopération et Famille :
* au titre de l'exercice 2001, la somme principale de 2.271,24 €,
* au titre des exercices 2004 à 2007 inclus, la somme principale de 11.550,20 €, correspondant à la quote-part des charges pour le seul lot n°433 (appartement),
DIT qu'au titre des charges de copropriété, pour les exercices 2002 et 2003, M [N] .[X] ne sera redevable que de la différence entre d'une part la somme totale de 3.911,53 € , réclamée par la société HLM et d'autre part le montant des charges afférentes au lot n°409 (cave n°9), ces dernières ne pouvant pas être imputées à M.[X],
DÉBOUTE la société d'HLM Coopération et Famille de sa demande en paiement de la somme de 15.350,42 € au titre de travaux de remise en état,
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE M.[N] [X] de sa demande en dommages-intérêts pour appel abusif,
CONDAMNE in solidum Me [A] [C] et la SCP titulaire d'un office notarial [S] [V]- [M] [F]-[E] [K]-[Z] [J]-[A] [C] à payer à M.[N] [X] la somme de 4.000 € (quatre mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de M.[N] [X] en restitution de sommes versées en vertu de l'exécution du jugement entrepris,
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
CONDAMNE in solidum Me [A] [C] et la SCP titulaire d'un office notarial [V] [F] [K] [J] [C] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Ricard et la scp Tuset-Chouteau, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
