COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70E
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 MAI 2010
R.G. N° 08/06110
AFFAIRE :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]
C/
Société SOGEXO
[S] [V]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juillet 2008 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8
N° Section :
N° RG : 06/10452
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- SCP KEIME GUTTIN JARRY
- SCP JUPIN & ALGRIN
- SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]
agissant poursuites et diligences de son syndic le cabinet SIAP COPROPRIETE ayant son siège [Adresse 5]
représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N° du dossier 08000588
APPELANT
****************
Société SOGEXO
inscrite au RCS de PARIS sous le numéro B 642 045 801 ayant son siège [Adresse 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN - N° du dossier 0024838
Rep/assistant : Me Pauline CHAPUT (avocat au barreau de PARIS)
INTIMEE
****************
Monsieur [S], [O], [B] [V]
né le [Date naissance 6] 1968 à [Localité 9] (LIBAN)
[Adresse 3]
représenté par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU - N° du dossier 280609
rep/assistant : Me BRAUN (avocat au barreau de PARIS)
PARTIE INTERVENANTE
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Avril 2010, Madame Bernadette WALLON, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT
La société Sogexo a obtenu de la ville de Suresnes un permis de construire le 7 mars 2005 et un permis de démolir le 3 février 2006, devenus définitifs par l'absence de tout recours ou retrait, pour l'édification d'un ensemble immobilier à usage d'habitation sur un terrain situé [Adresse 2].
Par ordonnance de référé du 6 mars 2006, M.[Y] [P], expert judiciaire, a été désigné avant le début des opérations de démolition et construction.
Le 16 mars 2006, suite à une réunion d'expertise, l'expert a constaté que la limite entre le terrain de la société Sogexo et celui de la propriété voisine du [Adresse 3] était matérialisée par un mur d'environ 7 mètres de haut sur lequel était adossé, du coté de la société Sogexo, un bâtiment destiné à être démoli dans le cadre de l'opération de construction existante ce qui était de nature à entraîner un risque pour la stabilité du mur du fait de sa hauteur importante. Suite au refus par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'arasement partiel du mur, la société Sogexo a saisi le juge des référés pour obtenir l'autorisation judiciaire de procéder à cet arasement puis, sans attendre cette autorisation, a fait réaliser une démolition partielle.
Par ordonnance du 21 juin 2006, le juge des référés lui a enjoint, sous astreinte, de remettre le mur en l'état et de le conforter. Cette décision a été confirmée par la cour d'appel de Versailles le 28 mars 2007 mais le montant de l'astreinte a été augmenté. A trois reprises, M.[V], copropriétaire de la résidence [Adresse 3] qui bénéficie d'un droit de jouissance privatif sur la terrasse-jardin clôturée par le mur litigieux, a saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre d'une demande en liquidation de l'astreinte et a obtenu deux jugements de condamnation de la société Sogexo qui ont été réformés par la cour d'appel de Versailles qui a fait droit à l'exception d'incompétence et a renvoyé les affaires devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, la troisième décision ayant fait droit à l'exception d'incompétence . Par jugement du 12 février 2008, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a sursis à statuer dans l'attente de l'issue du présent litige.
La société Sogexo a fait réaliser un nouvel ouvrage séparatif de 10 mètres de hauteur en juillet 2007.
Pour qu'il soit statué au fond sur la nature juridique du mur litigieux, la société Sogexo a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et a appelé en garantie la SMABTP en sa qualité d'assureur responsabilité civile promoteur.
Par jugement du 3 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- rejeté la demande de révocation des ordonnances de clôture partielle du 16 janvier 2008 et totale du 20 février 2008,
- écarté des débats les conclusions déposées par la SMABTP le 17 janvier 2008 et le 11 mars 2008,
- constaté que la société Sogexo justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle du [Adresse 1],
- dit que le mur séparant la propriété de la société Sogexo de celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture de 2,60m,
- dit que la société Sogexo est propriétaire de ce mur au delà de la hauteur de 2,60m et est donc en droit de l'araser à hauteur de clôture,
- rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- fait masse des dépens, dit qu'ils seront partagés par moitié entre la société Sogexo et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a interjeté appel de cette décision. Par conclusions signifiées le 22 octobre 2008, il a déclaré se désister de son appel.
Intervenant volontaire par conclusions signifiées le 1er octobre 2008, M. [S] [V], aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2009 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, demande à la cour de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire,
- débouter la société Sogexo de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Statuant à nouveau,
- infirmer le jugement entrepris,
- constater, dire et juger que la société Sogexo ne pouvait procéder à l'arasement du mur séparant son terrain de celui de la copropriété du [Adresse 8], mur qui appartient à la copropriété du [Adresse 8], subsidiairement qui est intégralement mitoyen, sans autorisation de la copropriété du [Adresse 8],
- condamner la société Sogexo à lui verser la somme de 10 000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Sogexo aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Lefevre Tardy Hongre Boyeldieu, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Sogexo, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 septembre 2009 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, demande à la cour de :
à titre principal,
- dire et juger que M. [V] est irrecevable en son intervention volontaire pour défaut de qualité à agir,
- débouter purement et simplement M. [V] de son intervention volontaire,
- confirmer le jugement du 3 juillet 2008 en ce qu'il a dit que le mur séparant la propriété de la société Sogexo de celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture de 2,60m,
- confirmer le jugement du 3 juillet 2008 en ce qu'il a dit que la société Sogexo est propriétaire de ce mur au-delà de la hauteur de 2,60m et est donc en droit de l'araser à hauteur de clôture,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait déclarer M. [V] recevable en son intervention volontaire,
- dire et juger que M. [V] ne verse aux débats aucun éléments permettant de contredire la décision des premiers juges relative au statut du mur séparatif,
- débouter purement et simplement M. [V] de son intervention volontaire comme étant mal fondée,
- confirmer le jugement du 3 juillet 2008 en ce qu'il a dit que le mur séparant la propriété de la société Sogexo de celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture de 2,60 mètres,
- confirmer le jugement du 3 juillet 2008 en ce qu'il a dit que la société Sogexo est propriétaire de ce mur au delà de la hauteur de 2,60mètres et est donc en droit de l'araser à hauteur de clôture,
En tout état de cause,
- réformer la décision des premiers juges en ce qu'ils ont débouté Sogexo de sa demande d'indemnisation,
- dire et juger que le mur de clôture d'une hauteur de 10 mètres construit par Sogexo sur exécution forcée de M. [V] mais à charge de qui il appartiendra, n'a donc pas vocation à rester en l'état,
- condamner M. [V] à lui rembourser la somme de 176 220€ HT correspondant aux frais dépensés par cette dernière pour la consolidation et la surélévation du mur et ce à titre d'indemnisation compte tenu de son acharnement à l'encontre de Sogexo pour faire reconstruire ce mur sans justification,
- condamner M. [V] qui a sollicité l'exécution forcée de la construction de ce mur à l'encontre de la société Sogexo à assumer tant matériellement que financièrement le coût d'une éventuelle démolition à hauteur de 2,60 mètres afin de respecter la nature de clôture dudit mur et le plan d'occupation des sols de la ville de Suresnes,
- condamner M. [V] à lui régler la somme de 17 000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi depuis deux ans du fait de l'acharnement judiciaire de l'intervenant volontaire,
- condamner M. [V] à lui payer la somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [V] en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Jupin et Algrin, avoués, près la cour d'appel de Versailles, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2009.
MOTIFS
sur le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
Le syndicat des copropriétaires s'est désisté de son appel par conclusions signifiées le 22 octobre 2008 alors que la société Sogexo n'avait pas encore conclu devant la cour et n'avait donc formé ni appel incident ni demande incidente de sorte qu'il n'a pas à être accepté.
La cour constate le désistement de l'appelant.
Sur la qualité pour agir de M.[V]
En application de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.
Cet article ne permet pas à l'intervenant en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction. Le litige n'est pas nouveau lorsque la demande procède directement de la demande originaire et tend aux mêmes fins.
En l'espèce, l'intervention en cause d'appel de M.[V] tend aux mêmes fins puisque celui-ci reprend à son compte la position défendue par le syndicat des copropriétaires en première instance à savoir qu'à tout le moins le mur est mitoyen sur toute sa hauteur. M.[V] ne soumet donc pas à la cour un litige nouveau.
Selon l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice , tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot , à charge d'en informer le syndic.
En vertu de ce texte tout copropriétaire peut agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble dès l'instant où le fait générateur du dommage collectif lui cause simultanément un préjudice particulier, indépendant du premier, dans la propriété ou la jouissance de son lot.
Il est constant que M.[V] , en sa qualité de copropriétaire du lot n°101 bénéficie d'un droit de jouissance privative de la terrasse-jardin donnant sur le mur séparant la copropriété du terrain acquis par la Sogexo en vue de l'édification d'un ensemble immobilier . Lorsqu'il a acheté ce lot, la partie jardin était close par un mur de grande hauteur qui préservait ce jardin des regards extérieurs. L'arasement dudit mur par la Sogexo à une hauteur de 2,60 mètres est de nature à lui causer un préjudice personnel puisque la protection assurée par ce mur se trouve très réduite et que des fenêtres du bâtiment à usage d'habitation construit par la Sogexo donnent sur son jardin.
M.[V], qui se prévaut d'un droit propre distinct de celui du syndicat des copropriétaires et qui exerce son action individuelle par la voie d'une intervention à une instance déjà en cours, est donc recevable à défendre ses intérêts dans l'instance initiée par la Sogexo dès lors qu'il invoque une atteinte à la jouissance de son lot et notamment à l'usage privatif du jardin, partie commune.
La fin de non recevoir soulevée par la Sogexo sera donc rejetée.
sur la propriété du mur litigieux
Selon l'acte authentique de vente par les époux [Z] aux époux [C] reçu le 17 novembre 1903 par maître [D] notaire à Suresnes, la propriété est close de murs de tous côtés notamment du côté [J]-Mme [X]. Il est précisé sous le titre 'mitoyenneté' que 'la venderesse déclare que les murs entourant la propriété vendue sont mitoyens jusqu'a hauteur de clôture. Tout excédent de hauteur des constructions édifiées par Madame [X] et M.[J] appartient à ces derniers avec lesquels tous droits de surcharge ont été réglés.' Ces stipulations ont été reprises dans l'acte de vente du 22 février 2006 par M.[E] [C] à la société Sogexo.
L'acte authentique de vente par les consorts [J] à [T] [A], aux droits de laquelle est venue [U] [G]-[K] dont les héritiers ont vendu la parcelle de terrain à la société Coprim, constructeur de l'ensemble immobilier [Adresse 3], reçu le 6 août 1927 par maître [R], notaire à Puteaux, mentionne sous le titre 'mitoyenneté' que ' les vendeurs déclarent ...que du côté de M.[C] le mur est mitoyen comme sol et construction'.
Il ressort ainsi de ces deux actes que les parcelles appartenant respectivement à M.[C] et aux consorts [J] étaient séparées par un mur mitoyen jusqu'à hauteur de clôture et que des exhaussements ont été effectués par chaque propriétaire selon les nécessités des différentes constructions édifiées au cours des années, à des dates qu'il n'est pas possible de déterminer.
Il est certain que le bâtiment construit sur le terrain vendu par M.[C] avait une hauteur bien supérieure à celle du bâtiment construit sur le terrain appartenant à [T] [A] puis aux consorts [K].
Dans son compte rendu de réunion du 5 juillet 2006 , l'expert judiciaire M.[P] a indiqué avoir constaté, après écroulement d'une partie du mur côté Sogexo, l'existence d'un ancien mur de clôture apparemment mitoyen sur une hauteur de 2,50 mètres et une surélévation de ce mur de clôture par deux murs d'une part côté copropriété d'autre part côté Sogexo avec une séparation entre ces deux murs par un enduit , le tout sur une hauteur actuelle de 1,10 mètres, la partie en surhaussement de ce mur étant donc composée de deux murs indépendants et non liaisonnés, construits de part et d'autre des propriétés riveraines. Cette constatation confirme que, comme l'indique l'acte authentique du 17 novembre 1903, les propriétaires de la parcelle sur laquelle est édifié l'ensemble immobilier appartenant à la copropriété du [Adresse 3] avaient fait exhausser le mur mitoyen lors de la construction d'un premier bâtiment et que cet exhaussement était privatif. M.[C] et ses ayants-droit ont également fait exhausser le mur mitoyen en construisant un mur jouxtant le mur voisin puis le dépassant puisque le bâtiment construit était d'une hauteur supérieure.
Il apparaît ainsi que si le mur litigieux, dans sa partie à hauteur de clôture était mitoyen, il était privatif dans sa partie supérieure à hauteur de 1,10 m au bénéfice de la copropriété, la société Sogexo étant seule propriétaire du mur jouxtant également construit sur le mur mitoyen de sorte qu'elle ne pouvait procéder à l'arasement qu'à hauteur de 3,60 m afin de préserver le mur privatif de la copropriété.
C'est en vain que M.[V] soutient que le mur litigieux était entièrement privatif et construit uniquement sur la parcelle appartenant à la copropriété alors que les titres depuis 1903 indiquent clairement que ce mur était mitoyen jusqu'à hauteur de clôture et qu'il assurait la séparation entre les fonds.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que le mur litigieux est mitoyen à hauteur de clôture mais infirmé en ce qu'il a considéré qu'au delà de 2m60 il est la propriété exclusive de la société Sogexo. La société Sogexo est seule propriétaire du mur au delà de 3,60 m.
sur la demande en paiement des frais de reconstruction du mur
La société Sogexo a entrepris les travaux de démolition des bâtiments construits sur sa parcelle en avril 2006 ce qui a fragilisé la partie haute du mur litigieux. Le 24 mai 2006 elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés pour obtenir l'autorisation d'entreprendre immédiatement les travaux d'arasement du mur dont la stabilité n'était plus assurée ce que l'expert judiciaire désigné dans le cadre d'un référé préventif avait constaté. Sans attendre la décision judiciaire, elle a procédé à la démolition partielle du mur à hauteur de 3,60m.
M.[S] [V] a alors assigné la société Sogexo et le syndicat des copropriétaires en référé d'heure à heure pour obtenir la condamnation de la société Sogexo à la remise en état du mur mitoyen. Par ordonnance du 21 juin 2006, le juge des référés a fait droit à sa demande en assortissant la condamnation d'une astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois.
La société Sogexo a interjeté appel de cette décision et dans le même temps, le 21 juillet 2006, a assigné le syndicat des copropriétaires au fond pour voir juger que le mur séparant les propriétés des [Adresse 3] est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture légale et privatif en sa faveur au-delà et dire qu'elle avait le droit de l'araser en sa qualité de seule propriétaire de ce mur au delà de la hauteur de 2,60 m.
Par arrêt du 28 mars 2007, la cour d'appel de Versailles a confirmé l'ordonnance de référé du 21 juin 2006 et porté le montant de l'astreinte à 1500 euros par jour de retard.
Dès le 18 septembre 2006, se prévalant de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé frappée d'appel, M.[V] a sollicité du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre la liquidation de l'astreinte . Par jugement du 21 novembre 2006, la société Sogexo a été condamnée à lui payer la somme forfaitaire de 51 000 euros à titre de liquidation d'astreinte.
Par acte du 5 janvier 2007, M.[V] a de nouveau fait assigner la société Sogexo devant le juge de l'exécution en liquidation d'astreinte, celle-ci n'ayant toujours pas remis le mur en état. La société Sogexo a été condamnée par jugement du 8 mars 2007 au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte pour la période du 15 septembre 2006 au 30 décembre 2006.
Par acte du 19 mars 2007, M.[V] a sollicité la liquidation de l'astreinte pour la période du 1er janvier au 15 mars 2007. Le juge de l'exécution, par jugement du 19 avril 2007, s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris.
Ayant été condamnée à deux reprises au titre de la liquidation de l'astreinte ordonnée par le juge des référés, avant la décision confirmative de la cour d'appel, la société Sogexo a passé commande des travaux de surélévation et de reprise en sous-oeuvre du mur litigieux le 23 avril 2007acceptant le devis n°2076 du 10 avril 2007 de la société SABP à hauteur de 165 455 euros HT. Les travaux ont été achevés le 11 juillet 2007.
Il apparaît ainsi que M.[V] a initié l'ensemble des procédures à l'encontre de la société Sogexo et a contraint celle-ci à réaliser les travaux de remise en état ordonnés par une décision rendue en référé qui, certes exécutoire, n'avait pas au principal l'autorité de la chose jugée . Il a ainsi agi à ses risques et périls et ne peut valablement soutenir qu'il n'a fait que s'en remettre à la justice pour obtenir le respect de ses droits .
Il ne peut être fait grief à la société Sogexo d'avoir induit en erreur le juge des référés puis les magistrats de la cour d'appel en affirmant le caractère mitoyen du mur alors qu'il ressort des termes de l'arrêt du 28 mars 2007 qu'elle contestait le caractère mitoyen du mur sur toute sa hauteur et soutenait qu'il était privatif à son profit au delà de la hauteur de 2,60 m.
Dès lors qu'il est jugé que le mur litigieux est privatif au delà de 3,60m de sorte que la société Sogexo pouvait procéder à sa démolition dans cette limite, la demande de la société Sogexo en remboursement des frais indûment engagés est bien fondée.
La société Sogexo justifie par la production aux débats du devis du 10 avril 2007, de la commande des travaux du 23 avril 2007, des certificats de paiement de mai, juin, juillet et décembre 2007, avril 2008 signés par le maître d'oeuvre et le maître de l'ouvrage qu'elle a réglé au titre de ces travaux les somme de 165 455 euros et 11 220 euros soit au total 176 220 euros HT.
M.[V] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.
En revanche, il ne peut être fait droit à la demande en paiement du coût de la démolition du mur laquelle, comme l'indique la société Sogexo, n'est qu'éventuelle et non chiffrée.
Sur la demande en dommages-intérêts complémentaires
La société Sogexo ne justifie pas d'un préjudice complémentaire . Sa demande de ce chef sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,
CONSTATE le désistement d'appel du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
DÉCLARE M.[S] [V] recevable en son intervention volontaire devant la cour,
CONFIRME le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a dit que le mur litigieux est mitoyen à hauteur de clôture,
L'INFIRME pour le surplus,
STATUANT À NOUVEAU,
DIT que le mur séparant la propriété de la société Sogexo de celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est mitoyen jusqu'à hauteur de clôture puis privatif au profit de la copropriété jusqu'à 3,60 m,
DIT que la société Sogexo est propriétaire du mur accolé au delà de 3,60 m et peut donc procéder à son arasement à hauteur de 3,60 m,
CONDAMNE M.[S] [V] à payer à la société Sogexo la somme de 176 220 euros HT,
DÉBOUTE la société Sogexo de ses autres demandes,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[V] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Jupin-Algrin, avoués, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
