COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70E
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 07 JANVIER 2010
R.G. N° 08/04295
AFFAIRE :
Société SCI LMG
C/
[C] [I]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2008 par le Tribunal d'Instance de POISSY
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-07-0713
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
- SCP BOMMART MINAULT
Me Jean-Pierre BINOCHE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI LMG
société civile immobilière inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 481 099 505 ayant son siège [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par la SCP BOMMART MINAULT - N° du dossier 00035871
Rep/assistant : Me Denis DE LA SOUDIERE (avocat au barreau de PARIS)
APPELANT
****************
Monsieur [C] [I]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 25] (Martinique)
Madame [S] [I]
née le [Date naissance 5] 1957 à [Localité 26] (79)
tous deux [Adresse 4]
représentée par Me Jean-Pierre BINOCHE - N° du dossier 340/08
Rep/assistant : Me Michèle BENSOUSSAN-TANDETNIK (avocat au barreau de VERSAILLES)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Novembre 2009 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bernadette WALLON président chargé du rapport en présence de Madame Dominique LONNE conseiller.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Dominique LONNE, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Par acte authentique du 10 juin 2005, la SCI LMG a acquis une propriété sise [Adresse 7] cadatrée section B n°[Cadastre 12]-[Cadastre 14]-[Cadastre 1], étant précisé que la parcelle n° [Cadastre 1] provient de la réunion des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 11] et B n° [Cadastre 15].
L'ancienne parcelle B [Cadastre 15] (devenue B n°[Cadastre 1]) jouxte la parcelle des époux [I], qui aux termes d'un acte authentique du 12 septembre 1989, ont acquis une parcelle de terrain à bâtir dépendant d'un lotissement, cadastrée section B n°[Cadastre 23] (parcelle provenant de la division de l'ancienne parcelle section B n°[Cadastre 21]).
A la suite de l'effondrement d'une partie du mur séparant les propriétés, la SCI LMG, souhaitant faire reconstruire ce mur à frais partagés, a fait établir un devis d'un montant de 3.366,69 € TTC, transmis aux époux [I] par courrier du 17 janvier 2007.
Par acte d'huissier du 21 août 2007, la SCI LMG a assigné M.[C] [I] et Madame [I], son épouse, afin de :
- se voir autoriser à faire effectuer les travaux de reprise et de remise en état du mur mitoyen séparant leurs propriétés respectives,
- dire que les époux [I] devront participer pour moitié au coût des travaux de reconstruction et réfection du mur,
- condamner les époux [I] à payer soit directement à l'entreprise de maçonnerie [Y] [T], soit à la SCI LMG la somme de 1.683,34 €, représentant la moitié du devis de l'entreprise [T].
Les époux [I] ont contesté la mitoyenneté du mur.
Par déclaration du 06 juin 2008, la SCI LMG a interjeté appel du jugement du 06 mai 2008 du tribunal d'instance de Poissy qui l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée à payer aux époux [I] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et a débouté les époux [I] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts.
Vu les dernières conclusions de la SCI LMG en date du 07 octobre 2009 par lesquelles, poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, elle demande à la cour de :
- dire que le mur séparant sa propriété de celle des époux [I] est mitoyen,
- l'autoriser à faire effectuer les travaux de reprise et de remise en état de ce mur mitoyen,
- condamner M et Mme [I] à payer la moitié du coût de la reconstruction de la partie du mur effondrée, soit en réglant directement entre les mains de l'entreprise [Y] [T], soit en remboursant à la SCI LMG la somme de 3.366,69 € /2 = 1.683,34 € sauf à parfaire si les travaux définitifs effectués s'avéraient finalement plus onéreux,
- vu l'urgence, dire que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard, courant 15 jours après l'émission des factures par l'entreprise [Y] [T],
- subsidiairement, ordonner une mesure d'instruction, incluant un bornage, sur le caractère mitoyen ou non du mur,
- débouter M et Mme [I] de leur demande en dommages-intérêts et de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner à payer à la SCI LMG la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et trouble de jouissance, la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel,
Vu les dernières conclusions de M [C] [I] et de Mme [S] [I] en date du 17 septembre 2009 par lesquelles ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner la SCI LMG à leur verser la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts, la même somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux entiers dépens.
SUR CE
La SCI LMG se prévaut des termes de son titre de propriété du 10 juin 2005 qui vise un acte de vente du 4 mai 1976 par le Docteur [J], par la SCI de la Grand'Maison et la société civile immobilière et agricole Aviscomontoise à la société Française Générale Immobilière, acte qui stipule au paragraphe ' conditions particulières' :
- le mur séparant la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 19] de celle cadastrée section B n°[Cadastre 15] sera mitoyen,
- le mur se trouvant à l'ouest de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 13] pour 1a 70 ca et séparant ladite parcelle de celle cadastrée section B n°[Cadastre 15] sera également mitoyen,
- par suite ces murs seront entretenus à frais communs.
La SCI LMG conclut que :
- à l'origine la SCI de la Grand'Maison, dont le gérant était M [J], était propriétaire des deux parcelles se trouvant de chaque côté du mur,
- par un acte authentique du 24 mars 1981, la SCI de la Grand'Maison a vendu à M [F] les parcelles section B n°[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 14] et [Cadastre 15],
- comme la SCI de la Grand'Maison restait alors propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 19], il a été indiqué dans l'acte de vente du 24 mars 1981 que le mur séparant la parcelle [Cadastre 15] de la parcelle [Cadastre 19] serait mitoyen,
- par la suite la SCI de la Grand'maison a vendu la parcelle [Cadastre 19] à un promoteur, qui a réuni cette parcelle avec une autre pour n'en former qu'une, la parcelle n°[Cadastre 21], ensuite divisée en plusieur lots , dont le lot n°[Cadastre 23] vendu aux époux [I].
Mais l'acte du 24 mars 1981, par lequel la SCI de la Grand'Maison vend à M [F] les parcelles section B n°[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 14] et [Cadastre 15], ne fait que reprendre les termes sus-visés du paragraphe 'conditions particulières' d'un acte plus ancien, celui du 04 mai 1976.
Aux termes de l' acte authentique du 12 septembre 1989 par lequel les époux [I] ont acquis leur parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 23] (7 a 32 ca), cette parcelle provient de la division de l'ancienne parcelle section B n°[Cadastre 21],d'un seul tenant, d'une contenance de 4ha 32a 97 ca, qui a été divisée en 39 parties dont les parcelles B [Cadastre 22] à B [Cadastre 24].
Il résulte de cet acte que le vendeur, la société Aménagement Stock, l'a acquise le 09 octobre 1987 de la société française générale immobilière SFGI, qui l' a elle-même acquise par un acte du 04 mai 1976 :
* pour partie de la parcelle [Cadastre 21] (ex n°[Cadastre 20] lui-même ex n°[Cadastre 8]- [Cadastre 19] -[Cadastre 16] et [Cadastre 13]) de la SCI de la Grand'maison,
* pour le surplus de la parcelle [Cadastre 21]( ex n°[Cadastre 20] lui-même ex N[Cadastre 2] [Cadastre 9] [Cadastre 10] [Cadastre 17] [Cadastre 18]) de la société civile et agricole Aviscomontoise.
Toutefois, le contenu des différents titres versés aux débats n'est pas déterminant pour établir que la parcelle section B n°[Cadastre 19], visée par l'acte du 04 mai 1976, correspond à la parcelle actuelle section B n°[Cadastre 23] appartenant aux époux [I] et par voie de conséquence pour établir la mitoyenneté du mur séparant les parcelles actuelles section B [Cadastre 1](anciennement n°[Cadastre 11] et [Cadastre 15])appartenant à la SCI LMG et section B n° [Cadastre 23] appartenant aux époux [I].
Le premier juge a pertinemment relevé que la SCI LMG ne rapporte pas la preuve de l'accord d 'autres propriétaires des parcelles B [Cadastre 22] à [Cadastre 24] concernant la mitoyenneté du mur séparatif et le partage des frais de remise en état.
La SCI LMG ne peut pas davantage se prévaloir, pour établir la mitoyenneté du mur litigieux, des termes suivants du courrier de M [I] du 29 avril 2007 : 'Conformément à l'article 656 du code civil français, le mur cité n'étant pas un soutien d'une construction m'appartenant, je revendique l'abandon de la mitoyenneté de ce mur'.
En effet, ce simple courrier de [C] [I] en réponse aux réclamations de la SCI LMG, sans l'accord de son épouse, ne saurait constituer l'exercice sans équivoque de la faculté de renonciation prévue par l'article 656 du code civil, dans la mesure où d 'une part ce même courrier fait également expressément référence à l'article 654 du dit code et au fait que 'les marques d'appartenance du mur sont clairement établies par la présence d''un chaperon du côté de la propriété de la société SCI LMG' et où d'autre part l'étendue de la faculté de renoncer, qui pourrait se limiter à la partie effondrée, n'est pas explicite.
Les époux [I] invoquent à juste titre l'existence de marques signifiantes de non mitoyenneté, en application de l'article 654 du code civil.
En effet, il résulte des photographies régulièrement versées aux débats que du côté du fonds des époux [I] la sommité du mur est droite, tandis qu'elle présente, du seul côté du fonds de la SCI LMG, une couverture en plan incliné.
Cette configuration de la sommité du mur constitue une marque de non mitoyenneté et une présomption que le mur appartient à la SCI LMG.
Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI LMG de ses demandes, sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'expertise.
En l'absence d 'abus caractérisé dans la procédure dont la cour est saisie, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes en dommages-intérêts respectives.
La SCI LMG, partie perdante, doit supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts et fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI LMG aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Binoche, Avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
