COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 00A
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 NOVEMBRE 2009
R.G. N° 09/02286
AFFAIRE :
[K] [F]
C/
[W] [T]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Février 2009 par le Tribunal d'Instance de VANVES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-08-1165
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP BOMMART MINAULT
SCP GAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [K] [F]
née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 7]
[Adresse 1]
représentée par la SCP BOMMART MINAULT - N° du dossier 00037231
Rep/assistant : Me Laurent CARETTO (avocat au barreau de PARIS)
APPELANTE
****************
Monsieur [W] [T]
né le [Date naissance 5] 1947 à[Localité 8])
Madame [O] [T] née [J]
le 03 Janvier 1949 à [Localité 6]
tous deux [Adresse 3]
représentée par la SCP GAS - N° du dossier 20090529
Rep/assistant : Me Camille DREYFUS-LEMONIER (avocat au barreau de PARIS)
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Octobre 2009 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bernadette WALLON président chargé du rapport en présence de Madame Evelyne LOUYS conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Ingrid ANDRICH, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
M. et Mme [W] [T] ont donné en location à Mme [K] [F] un appartement situé [Adresse 2]) selon bail du 6 juillet 2005 et lui ont fait délivrer un congé pour vendre le 30 janvier 2008 pour le 31 juillet 2008.
Mme [F] a accepté l'offre de vente mais n'a pu obtenir le financement pour acquérir l'appartement.
Par acte d'huissier du 3 décembre 2008, M. et Mme [T] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal le tribunal d'instance de Vanves afin d'obtenir la validation du congé et son expulsion des lieux.
Par un jugement en date du 26 février 2009, le tribunal d'instance de Vanves a rejeté la demande de renvoi formée par Mme [F] sur le fondement de l'article 47 du Code de procédure civile devant une juridiction limitrophe et a renvoyé l'affaire devant le tribunal d'instance de Vanves pour qu'il soit statué au fond à l'audience du 2 avril 2009.
Mme [F] a formé contredit le 12 mars 2009.
La demande présentée au visa de l'article 47 alinéa 2 du code de procédure civile n'étant pas une exception d'incompétence et le jugement du 26 février 2009 ne pouvant qu'être frappé d'appel, contrairement aux mentions portées sur la notification de la décision, la cour d'appel de céans a rendu un arrêt le 28 mai 2009 aux termes duquel elle a estimé qu'elle demeurait saisie et a invité les parties, en application de l'article 91 du même code, à constituer avoué avant le 2 juillet 2009 et à conclure sur le fond avant le 24 septembre 2009.
Mme [K] [F] , aux termes de ses conclusions signifiées le 29 septembre 2009 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- renvoyer l'affaire devant une juridiction dans le ressort de laquelle elle n'exerce pas ses fonctions, ce qui exclut le ressort du tribunal de grande instance de Nanterre, au visa de l'article 47 alinéa 2 du code de procédure civile,
- constater qu'il n'y a pas lieu d'évoquer le fond du litige eu égard au sens et à la portée du texte précité,
A titre subsidiaire, si la cour décidait d'évoquer en application de l'article 89 du code de procédure civile,
- déclarer nul et de nul effet le congé délivré par les époux [T] le 30 janvier 2008 en raison de la fraude qui entache l'acte,
- dire qu'elle peut demeurer dans les lieux en vertu du contrat de location tacitement reconduit,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner les époux [T] au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur attitude abusive et de celle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. et Mme [W] [T], aux termes de leurs écritures signifiées le 17 septembre 2009 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens demandent à la cour de :
- dire que Mme[K] [F] mal fondée en son appel, le rejeter purement et simplement,
- dire que l'article 47 du code de procédure civile ne s'applique pas en l'espèce, - confirmer le jugement du 26 février 2009,
- faire application de l'article 89 du code de procédure civile et évoquer le dossier au fond,
- valider le congé délivré le 30 janvier 2008 et ordonner la libération des lieux par Mme [F] ainsi que la remise des clefs après établissement d'un état des lieux de sortie,
- à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de Mme [K] [F] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l'assistance de la Force Publique,
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais , risques et périls de la défenderesse,
- condamner Mme [K] [F] à payer aux époux [T] une indemnité journalière d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges et taxes applicables, majorée de 50 % jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs et par la reprise des lieux,
- condamner Mme [F] au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard, si après une simple mise en demeure elle maintient toujours son refus de laisser visiter les lieux précédemment loués de 17 heures à 19 heures, d'une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée outre celle de 3.000 euros d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, enfin, aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la sommation et du commandement de payer délivré le 16 mars 2009 d'un montant de 232,66 euros.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la demande de renvoi formée par Mme [F] en application de l'article 47 alinéa 2 du code de procédure civile
Considérant que l'article 47 du code de procédure civile dispose : 'Lorsqu'un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d'une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.
Le défendeur ou toutes les parties, en cause d'appel peuvent également demander le renvoi devant une juridiction choisie dans les mêmes conditions. Il est alors procédé comme il est dit à l'article 97";
Considérant que Mme [F] expose qu'elle est inscrite en qualité d'avocate au barreau de Paris et qu'en vertu de la multipostulation des avocats parisiens, elle est bien fondée à solliciter le renvoi de l'affaire devant une juridiction située dans un ressort limitrophe des tribunaux de Bobigny, Créteil et Nanterre ;
Considérant que les époux [T] s'opposent à cette demande au motif que Mme [F] n'est pas inscrite au barreau des Hauts de Seine et qu'il s'agit d'une affaire strictement privée ;
Mais considérant que le ressort dans lequel l'avocat exerce ses fonctions est celui du tribunal de grande instance près duquel est constitué le barreau où il est inscrit ; que pour les avocats inscrits au barreau de Paris, ce ressort comprend les ressorts des tribunaux de grande instance de Bobigny, Créteil et Nanterre ;
Considérant que le tribunal d'instance de Vanves étant situé dans le ressort du tribunal de grande instance de Nanterre, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [F] et de désigner le tribunal de grande instance de Pontoise pour connaître de l'affaire ;
Sur le fond
Considérant que l'article 89 du code de procédure civile énonce : 'Lorsque la cour d'appel est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction' ;
Considérant que le tribunal de grande instance de Pontoise se trouvant situé dans le ressort de la cour d'appel de Versailles et compte tenu des circonstances de l'affaire, il convient, faisant application de ce texte, de statuer au fond ;
Considérant que l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :
'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l'offre est valable les deux premiers mois du délai de préavis. .... ;
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout droit d'occupation sur le local ;
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par la locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acception de l'offre est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation' ;
Considérant que le 30 janvier 2008, M. et Mme [T] ont fait déliver un congé pour vendre à Mme [F] pour le 31 juillet 2008 ;
Considérant que la régularité formelle de cet acte n'est pas contestée ;
Considérant que Mme [F] fait valoir que ce congé serait nul parce que entaché de fraude au motif que les propriétaires n'ont jamais voulu vendre leur bien à un quelconque tiers intéressé mais qu'ils ont seulement cherché à le lui vendre, sous la contrainte d'un congé, à un prix excessif et à des fins spéculatives ;
Mais considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que Mme [F] a accepté l'offre d'achat faite par les époux [T] et leur a notifié son intention de recourir à un prêt, le 28 mars 2008, bien que déjà par mail du 16 mars 2008, elle faisait part aux bailleurs de ses craintes de ne pas voir le projet aboutir du fait qu'elle se trouvait contrainte de devoir recourir à un emprunt pour la totalité du prix et des frais de mutation ainsi qu'au regard de son âge ;
Considérant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire de congé et le bailleur n'a pas à justifier de la réalité du motif allégué ;
Considérant que les allégations de fraude soutenues par Mme [F] ne sont manifestement pas pertinentes ; qu'en ce qui concerne le prix excessif du bien, l'appelante ne justifie à aucun moment avoir cherché à le négocier auprès des bailleurs ; que le fait qu'il soit fixé dans le congé ne l'empêchait pas de le discuter amiablement avec les propriétaires ; qu'elle ne produit, par ailleurs, aucun élément permettant de retenir un prix abusif, comme une recherche à partir d'éléments de comparaison pour un bien analogue dans le même périmètre ;
Considérant qu'elle ne peut davantage reprocher aux propriétaires de ne pas avoir recherché des acquéreurs dans la mesure où le congé délivré par le bailleur vaut vente au profit du locataire et qu'elle avait dès le 28 mars 2008 fait connaître sa volonté d'acquérir ;
Considérant que les nombreux mails ou courriers rédigés par Mme [F], en dépit de ses nombreuses occupations, établissent qu'elle n'a pas effectué les démarches utiles pour parvenir à la vente ou qu'elle en a délibérément fait reporter la signature ; qu'ainsi, après avoir sollicité la rédaction d'une promesse de vente ce qui ne s'imposait pas dans ce cadre et avoir refusé toutes les dates de signature de l'acte proposées par le notaire, elle a renoncé en arguant que l'offre de vente incluse dans le congé vaut promesse de vente ;
Qu'à la date du 25 juin 2008, Mme [F] n'avait fourni aucun renseignement sur les démarches entreprises en vue de trouver un financement et ne justifie toujours d'ailleurs pas d'un refus de prêt de la part d'un ou de plusieurs organismes bancaires, ni même de la constitution de dossier de prêt sachant que le courrier qu'elle communique, daté du 17 juillet 2008 émanant de crédit agricole faisant état d'une demande en date du 1er juillet 2008, (l'offre ayant été acceptée le 28 mars) à laquelle il ne peut être donné suite, sans se référer à un dossier et sans fournir aucun motif, ne saurait consister en un refus véritable d'octroi d'un prêt ;
Considérant que le 30 juillet 2008, Mme [F] a fait savoir aux époux [T] ainsi qu'au notaire qu'elle avait reçu un refus de prêt ;
Considérant qu'il s'infère de l'ensemble de ces éléments, que la vente n'a pu intervenir du fait de Mme [F] et que le congé litigieux délivré par les époux [T] à Mme [F] le 31 janvier 2008 pour le 31 juillet 2008, ne revêt aucun caractère fautif ou frauduleux ;
Considérant qu'il doit donc être validé ;
Considérant que Mme [F] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2008 ; qu'elle ne peut prétendre à aucune reconduction tacite du contrat de location ; qu'ainsi, à défaut de départ volontaire, il y a lieu d'ordonner son expulsion ;
Considérant qu'il doit être mis à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges et taxes applicables majorées de 50 % jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs et le reprise des lieux ;
Considérant que M. et Mme [T] se plaignent de ce que Mme [F] refuse de laisser l'accès à l'appartement pour des visites ; qu'ils versent aux débats des mails rédigés au mois d'août, soit à une époque où Mme [F] était en vacances ; que postérieurement, c'est l'état des lieux de sortie que cette dernière repousse régulièrement ;
Considérant dès lors qu'il convient de rappeler à Mme [F] qu'elle devra laisser visiter le logement précédemment loué de 17 à 19 heures pendant les jours de semaines y compris le samedi, sans assortir cette injonction d'une astreinte ;
Considérant que les époux [T] sollicitent le paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; qu'ils argumentent que Mme [F] a utilisé son statut d'auxiliaire de justice à des fins toutes personnelles ainsi que sa connaissance des procédures pour se maintenir dans les lieux et les décourager ;
Considérant que le comportement de Mme [F] qui a accepté l'offre d'achat tout en sachant qu'elle n'obtiendrait pas un prêt de la totalité du prix d'acquisition et des frais de mutation puis qui s'est abstenue par la suite d'entreprendre des démarches sérieuses auprès des établissements bancaires pour parvenir à la vente et tout fait pour reporter la signature de l'acte, ce qui est nature à mettre en cause sa réelle volonté d'acquérir, est manifestement fautif et a causé un préjudice certain aux époux [T] qui sera réparé par l'allocation d'une juste somme indemnitaire de 2 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement entrepris,
STATUANT À NOUVEAU,
DÉSIGNE le tribunal de grande instance de Pontoise compétent pour connaître de l'action initiée par M. et Mme [T],
EVOQUE le dossier au fond en application de l'article 89 du code de procédure civile.,
VALIDE le congé délivré le 30 janvier 2008 pour le 31 juillet 2008 à Mme [K] [F] et ordonne la libération des lieux par cette dernière et la remise des clefs après établissement d'un état des lieux de sortie,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [F] et celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique, après délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991,
ORDONNE l'enlèvement et le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls de Mme [F],
CONDAMNE Mme [K] [F] à payer à M.et Mme [T] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges et taxes applicables majorée de 50 % jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clefs et la reprise des lieux,
DIT que Mme [F] devra laisser visiter les lieux précédemment loués de 17 à 19 heures, les jours de semaine y compris le samedi,
DIT n'y avoir lieu de prononcer une astreinte,
CONDAMNE Mme [K] [F] à verser aux époux [T] une somme de
2 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la scp D & B Gas, avoués, conformément à l'article 699 dudit code.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
