COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 28A
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 NOVEMBRE 2009
R.G. N° 08/07349
AFFAIRE :
[Adresse 7]
C/
[V] [Y] [T] veuve [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 07/01869
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP TUSET- CHOUTEAU
SCP GAS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [F]
né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 9] (Togo)
[Adresse 6]
représenté par la SCP TUSET-CHOUTEAU - N° du dossier 20080460
Rep/assistant : Me Elisa GUEILHERS (avocat au barreau de VERSAILLES)
APPELANT
****************
Madame [V] [Y] [T] veuve [G]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 8] (Guyanne Française)
[Adresse 5]
représentée par la SCP GAS - N° du dossier 20080809
Rep/assistant : Me Luc BOURGUIGNAT substitué par Me Edouard BOURGUIGNAT (avocat au barreau de PARIS)
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Octobre 2009 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bernadette WALLON président chargé du rapport en présence de Madame Evelyne LOUYS conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Madame Ingrid ANDRICH, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
M. [Z] [F] et Mme [V] [T] veuve [G] ont, par acte notarié en date du 17 janvier 2002, acquis en indivision un pavillon d'habitation sis [Adresse 4]) moyennant le paiement d'une somme de 83.846,96 euros.
Le 7 octobre 2004, M.[Z] [F] et Mme [V] [T] veuve [G] ont cessé toute cohabitation.
Par acte d'huissier en date du 28 avril 2006, M. [Z] [F] a fait assigner Mme [V] [T] veuve [G] devant le tribunal de grande instance de Créteil notamment afin de voir ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre eux.
Mme [V] [T] veuve [G], ayant invoqué le statut professionnel de M.[Z] [F], avocat inscrit auprès du barreau du Val de Marne, pour solliciter la délocalisation de l'instance sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile, une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Créteil, en date du 14 février 2007, a renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Versailles.
Par un jugement en date du 10 septembre 2008, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [Z] [F] et Mme [V] [T] veuve [G],
- désigné à ces fins M. le Président de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation,
- désigné M. P. [P], juge à la première chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles, pour surveiller les opérations de compte, liquidation et partage et faire rapport sur l'homologation de la liquidation en cas de difficulté,
- dit qu'en cas d'empêchement du notaire et du magistrat ainsi désignés, il pourra être pourvu à leur remplacement sur simple requête,
- préalablement à ces opérations, ordonné qu'il soit procédé à l'audience des criées du tribunal de grande instance de Versailles, sur le cahier des charges dressé par Maître Emmanuel Gueilhers, avocat, et accomplissement par lui de toutes les formalités judiciaires et de publicité, à la vente sur licitation aux enchères publiques en un seul lot des biens et droits immobiliers suivants :
Une propriété bâtie consistant en un pavillon d'habitation sise au [Adresse 10] et cadastré section Y numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 1are 64 ca, sur une mise à prix fixée à la somme de 100.000 euros , avec faculté de baisse de 1/10ème, puis de 1/5ème et enfin de 1/4 de la mise à prix initiale en l'absence d'enchérisseurs,
- condamné Mme [V] [T] veuve [G] à payer à l'indivision une indemnité d'occupation de 584,00 euros par mois ( soit 7.008,00 euros par an) , à compter du 1er janvier 2005 jusqu'à complète libération des lieux,
- dit que la somme de 26.678,58 euros correspondant au montant des travaux réglés à l'entreprise la Mansarde par chèque CIC Vitry en date du 17 janvier 2002, est réputée avoir été financée par chacun des indivisaires pour moitié,
- dit que Mme [V] [T] veuve [G] est créancière envers l'indivision conventionnelle de la somme de 9.060 euros au titre des frais de l'acte notarié du 17 janvier 2002 qu'elle a réglés seule pour le compte de l'indivision et dit que cette somme sera réévaluée en fonction de l'évolution de la valeur de l'immeuble au moment du partage,
- fixé à 5.249 euros le montant de la taxe foncière acquittée pour le compte de l'indivision par M.[Z] [F] au titre des années 2002 à 2007, sauf production d'autres pièces justificatives,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- rejeté le surplus des demandes tant principales que reconventionnelles,
- fait masse des dépens et dit qu'ils seront employés en frais privilégiés de partage et de licitation.
Appelant, M. [Z] [F], aux termes de ses dernières écritures signifiées le 16 juin 2009 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 10 septembre 2008 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu'il a :
* ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre M.[Z] [F] et Mme [V] [T] veuve [G],
* désigné à ces fins M. le Président de la chambre interdépartementale des notaires de Versailles avec faculté de délégation,
* désigné M. P . Bagneris, juge à la première chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles, pour surveiller les opérations de compte, liquidation et partage et faire rapport sur l'homologation de la liquidation en cas de difficulté,
* dit qu'en cas d'empêchement du Notaire et du Magistrat ainsi désignés, il pourra être pourvu à leur remplacement sur simple requête,
* préalablement à ces opérations, ordonné qu'il soit procédé à l'audience des criées du tribunal de grande instance de Versailles, sur le cahier des charges dressé par Maître Emmanuel Gueilhers, avocat, et accomplissement par lui de toutes les formalités judiciaires et de publicité, à la vente sur licitation aux enchères publiques en un seul lot des biens et droits immobiliers suivants :
Une propriété bâtie consistant en un pavillon d'habitation sis au [Adresse 10] et cadastré section Y numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 1 are 64 ca, sur une mise à prix fixée à la somme de 100.000,00 euros , avec faculté de baisse de 1/10ème, puis de 1/5ème et enfin de 1/4 de la mise à prix initiale en l'absence d'enchérisseurs,
- fixé à 5.249,00 euros le montant de la taxe foncière acquittée pour le compte de l'in- division par M. [Z] [F] au titre des années 2002 à 2007, sauf production d'autres pièces justificatives,
- dit que Mme [V] [T] veuve [G] est créancière envers l'indivision conventionnelle de la somme de 9.060 euros au titre des frais de l'acte notarié du 17 janvier 2002 qu'elle a réglés seule pour le compte de l'indivision et dit que cette somme sera réévaluée en fonction de l'évolution de la valeur de l'immeuble au moment du partage,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- fait masse des dépens , et dit qu'ils seront employés en frais privilégiés de partage et de licitation,
L'infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau,
- condamner Mme [V] [T] veuve [G] à payer à l'indivision une indemnité d'occupation de 1.300 euros par mois, soit 15.600 euros par an, à compter du 7 octobre 2004 et ce jusqu'à complète libération des lieux,
- dire qu'il est créancier envers l'indivision conventionnelle de la somme de 26.678,58 euros au titre des travaux d'amélioration qu'il a réglé seul à la société la Mansarde pour le compte de l'indivision et dire que cette somme sera réévaluée en fonction de l'évolution de la valeur de l'immeuble au moment du partage,
- condamner Mme [V] [T] veuve [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage et de licitation,
- dire qu'ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l'indivision.
Mme [V] [T] veuve [G], aux termes de ses conclusions signifiées le 5 février 2009 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre elle et M. [Z] [F] et ordonné préalablement la licitation aux enchères publiques du pavillon indivis,
- surseoir au partage de l'indivision conventionnelle entre elle et M. [Z] [F] pour une durée de deux ans à compter de la décision à intervenir,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à l'indivision une indemnité d'occupation,
En conséquence,
- débouter M. [Z] [F] de cette demande,
A titre subsidiaire, si la cour estimait qu'elle est débitrice de cette indemnité,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 584 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2005, en ce qu'il a débouté M. [Z] [F] de sa demande de remboursement des sommes prétendument payées par lui au titre du financement des travaux effectués dans le pavillon indivis,
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 5.249 euros le montant de la taxe foncière acquittée par M. [F] pour le compte de l'indivision,
- débouter M. [Z] [F] de cette demande,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle est créancière envers l'indivision conventionnelle de la somme de 9.060 euros au titre des frais qu'elle a réglés seule et dire que cette somme sera réévaluée en fonction de l'évolution de la valeur de l'immeuble et imputée au débit de l'indivision conventionnelle, en ce qu'il a fait masse des dépens et dit qu'ils seront employés en frais privilégiés de partage et de licitation.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision
Considérant que Mme [V] [G] explique qu'après l'acquisition du bien, il a été procédé à des travaux d'agrandissement de la maison ; qu'en raison des désordres existants, les travaux n'ont pas été réceptionnés ; que le certificat de conformité n'a donc pas pu être obtenu et que cette situation dévalorise l'immeuble au regard d'un acquéreur potentiel ;
Qu'elle se fonde sur les dispositions de l'article 815-2 du code civil pour solliciter qu'il soit sursis au partage pendant une durée de deux ans, ce qui permettrait de procéder à la reprise des désordres et de pouvoir vendre l'immeuble à sa valeur de marché ;
Considérant que selon l'article 815-2 du code civil : 'A la demande d'un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis';
Mais considérant que les travaux d'agrandissement ont été achevés en 2002 ; que M. [F] et Mme [V] [G] ont cessé toute cohabitation en octobre 2004 ; qu'il n'est justifié d'aucune démarche tendant à obtenir la régularisation administrative dont fait état Mme [G] et ce même postérieurement à l'acte introductif d'instance en date du 28 avril 2006 ;
Considérant que Mme [G] ne produit aucune pièce de nature à établir sa volonté de régulariser la situation qu'elle dénonce pas plus qu'elle ne démontre véritablement une atteinte à la valeur de l'immeuble de sorte qu'il convient de rejeter sa demande et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ouvert les opérations de compte liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties et ordonné préalablement, la licitation du pavillon situé au [Adresse 11] sur la mise à prix de 100 000 euros avec les possibilités de baisse de mise à prix comme le prévoit le jugement entrepris qui doit être confirmé de ce chef ;
Sur l'indemnité d'occupation
Considérant que M. [F] demande à la cour de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 7 octobre 2004 par Mme [G] à la somme mensuelle de 1 300 euros ce qui correspond aux estimations faites par des professionnels en novembre 2008 faisant état d'une valeur vénale se situant entre 320 000 et 330 000 euros et d'un loyer mensuel oscillant entre 1 300 et 1 350 euros charges comprises ;
Considérant que Mme [G] conclut au débouté de cette demande au motif que si elle occupe bien le pavillon, elle n'en a pas exclu M. [F] alors que l'immeuble se prête à une occupation en commun et que ce dernier a conservé les clefs et y a laissé des affaires personnelles ;
Que subsidiairement, elle estime que le premier juge en fixant l'indemnité d'occupation dont elle est redevable à la somme de 584 euros a fait une juste appréciation ; qu'en effet, il doit être retenu une valeur vénale de 200 000 euros compte tenu de l'absence de certificat de conformité et un revenu prévisible de 3,5 % par an ;
Considérant que Mme [G] qui ne conteste pas occuper privativement l'immeuble, est bien débitrice d'une indemnité d'occupation ;
Que le montant qu'elle propose est manifestement minoré au regard de la consistance des lieux : pavillon composé au rez de chaussée, d'un double séjour, cuisine aménagée ouverte, une chambre et deux chambres, salle de bains à l'étage, cave et garage, sur une parcelle de 164 m2 environ et de sa valeur vénale même en l'absence de certificat de conformité ; qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [G] à 1 000 euros par mois et ce, à compter du 7 octobre 2004, date du départ des lieux de M. [F] attesté par le témoignage de M. [D] ainsi que par une copie de son contrat de location en date du 30 octobre 2004 avec prise d'effet le 1er novembre 2004 ;
Sur les dépenses d'amélioration
Considérant que M. [F] qui soutient avoir financé le coût des travaux à hauteur de 26 678,58 euros sur un total de 32 469,48 euros, verse aux débats un chèque de banque du CIC, le tableau d'amortissement d'un prêt de ce montant ainsi qu'un document sans intitulé qui fait apparaître le déblocage de deux prêts dont celui de 26 678,58 euros sur un compte de M. [F] et enfin le même montant en débit, le 17 janvier 2002 au profit de la Mansarde, l'entreprise ayant effectué les travaux ;
Mais considérant que s'il résulte de l'acte d'acquisition du pavillon par les consorts [F]-[G] que le prix a bien été financé au moyen de deux prêts dont celui de 26 678,58 euros, il n'est nullement démontré que M. [F] aurait assuré seul avec des deniers personnels les remboursements d'emprunts de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande ;
Considérant que le jugement qui a dit que les travaux ont été payés par moitié par chacun des indivisaires doit être confirmé, ce qui rend sans objet l'examen du calcul fait par M. [F] au titre de sa récompense ;
Sur le paiement des taxes foncières
Considérant que M. [F] expose qu'il a supporté seul le paiement de l'intégralité des sommes dues par l'indivision au titre de la taxe foncière de 2002 jusqu'au 15 octobre 2007 et demande que soit fixé à 5 249 euros le montant total qu'il a acquitté à ce titre, durant cette période pour le compte de l'indivision ;
Considérant que Mme [G] s'oppose à la demande au motif qu'en 2002, chaque indivisaire a acquitté sa quote-part de la taxe foncière et que pour les autres années, les justificatifs produits par M. [F] ne permettent pas d'identifier le bien ;
Mais considérant que Mme [G] ne justifie d'aucun paiement pas plus au titre de l'année 2002 que pour toutes les autres années ; que par ailleurs, contrairement à ses affirmations, les pièces produites par M. [F] concernent bien le pavillon puisque les avis d'imposition mentionnent le nom de M. [F] et de Mme [T] veuve de M. [G] en leur qualité de propriétaires indivis ;
Considérant que le jugement sera donc également confirmé sur ce point ;
Considérant que M. [F] n'élève aucune contestation en ce qui concerne les frais d'acquisition réglés par Mme [G] lors de l'achat du pavillon commun à hauteur de 9 060 euros et sollicite, comme Mme [G] la confirmation du jugement ;
MOTIFS DE L'ARRET
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l'indemnité d'occupation,
L'INFIRME de ce chef,
STATUANT À NOUVEAU,
FIXE l'indemnité d'occupation dont est redevable Mme [G] au profit de l'indivision à la somme de 1 000 euros par mois (soit 12 000 euros par an) à compter du 7 octobre 2004 jusqu'à la libération des lieux,
DÉBOUTE les parties de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
