COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51G
1ère chambre 2ème section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2009
R.G. N° 08/09149
AFFAIRE :
[K] [L]
...
C/
[J] [Y]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 23 Octobre 2008 par le Tribunal d'Instance de VANVES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 08000599
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP JUPIN & ALGRIN,
Me Farid SEBA,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE NEUF,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [K] [L]
née le [Date naissance 5] 1950 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par la SCP JUPIN & ALGRIN - N° du dossier 0025019
assistée de Me Nathalie ROBINAT (avocat au barreau de BOBIGNY)
Monsieur [I] [R]
né le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 13] (59)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par la SCP JUPIN & ALGRIN - N° du dossier 0025019
assisté de Me Nathalie ROBINAT (avocat au barreau de BOBIGNY)
APPELANTS
****************
Madame [J] [Y]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 11] (ALGERIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 8]
[Localité 14]
représentée par Me Farid SEBA - N° du dossier 0012407
assistée de Me Carine TARLET (avocat au barreau de VERSAILLES)
Monsieur [Z] [Y]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 12] (ALGERIE)
de nationalité Algérienne
[Adresse 8]
[Localité 14]
représenté par Me Farid SEBA - N° du dossier 0012407
assisté de Me Carine TARLET (avocat au barreau de VERSAILLES)
(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/427 du 04/02/2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
INTIMES
***************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2009 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller,
Mme Claire MORICE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
FAITS ET PROCÉDURE,
Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 1998, Mme [L] et Mr [R] ont donné à bail à Mr [Y] un appartement de deux pièces sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 457,34 € charges comprises;
Suite à la tempête de décembre 1999, le logement a subi de graves détériorations ( rangées de tuiles arrachées sur la toiture, infiltrations d'eau, débris).
Des enquêtes d'insalubrité ont été faites, notamment les 2 mai et 28 septembre 2007, confirmant la persistance de désordres et Mr [Y] a engagé une action en justice à l'encontre de ses bailleurs en leur reprochant de ne pas avoir procédé aux travaux de remise en état;
Par jugement du 3 juin 2008, le Tribunal d'instance de Vanves a ordonné le relogement provisoire de Mr [Y] et sa famille dans le local de Pierre et Vacances pour la période du 6 juillet au 13 juillet 2008 ainsi que leur réintégration dans le logement à [Localité 14] à compter du 14 août 2008.
Puis, par jugement contradictoire en date du 23 octobre 2008, le tribunal d'instance de VANVES a:
*Constaté le désistement des parties relatives à l'accomplissement de la remise en état du local, à la reprise de possession des lieux par les locataires ainsi qu'aux demandes consécutives concernant la suspension des loyers et la séquestration sur un compte ouvert des dits loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations;
*Condamné solidairement, et après compensation judiciaire entre les loyers et charges versés, révisés et échus et impayés arrêtés et dus au 30 septembre 2008, Mr [R] et Mme [L] à verser à Mr et Mme [Y] la somme de 4.516,03€;
*Condamné solidairement Mr [R] et Mme [L] à verser à Mr [Y] la somme de 1 200 € à titre de dommages et intérêts;
*Déclaré Mr et Mme [Y] à jour du versement des loyers et charges au 30 septembre 2008;
*Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
*Condamné Mr [R] et Mme [L] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle.
Sur appel de cette décision et aux termes de leurs écritures signifiées le 29 septembre 2009, auxquelles il est expressément fait référence pour le détail de leur argumentation, Mr [R] et Mme [L] demandent à la cour de:
*Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 octobre 2008 par le Tribunal d'instance de Vanves,
Statuant à nouveau
*Condamner solidairement les époux [Y] à régler à Mme [L] et Mr [R] la somme de 7.345,65€ correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier 2007 au 31 janvier 2009 inclus,
*Condamner solidairement les époux [Y] à régler à Mme [L] et Mr [R] la somme de 1.656,15 € au titre de l'indemnité de préavis de 3 mois,
*Condamner solidairement les époux [Y] à régler à Mme [L] et Mr [R] la somme de 5.181,84 € au titre de dommages et intérêts,
*Débouter les consorts [Y] de leur demande de réduction de loyers,
*Débouter les consorts [Y] du surplus de leurs demandes,
*Ordonner le cas échéant la compensation entre les loyers dus par les époux [Y] et les éventuels dommages et intérêts qui pourraient être alloués par la cour,
*Condamner Mr et Mme [Y] à verser aux consorts [L]-[R] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
*Les condamner aux entiers dépens d'appel.
Mr [R] et Mme [L] font valoir principalement :
-qu'il appartenait aux époux [Y] de faire procéder aux travaux de réfection de l'appartement loué;
-qu'ils n'avaient aucune obligation vis-vis de leurs locataires lesquels auraient dû faire une déclaration de sinistre à leur compagnie d'assurance et être indemnisés,
-qu'en l'espèce, les conditions prévues pour une réduction de loyer ne sont pas réunies, l'article 20-1 sur lequel se fondent les intimés étant inapplicable,
-que s'il existe un trouble de jouissance incontestable des consorts [Y], il y a lieu de constater que les locataires ont expressément concouru à la réalisation de leurs dommages, en ne justifiant pas avoir fait réaliser les travaux de remise en état de l'appartement consécutivement à la tempête de décembre 1999, puis par la suite en refusant obstinément de laisser l'accès à leur appartement pour sa remise en état,
-qu'à six reprises il a été proposé par courrier aux intimés un relogement décent, le temps de la remise en état de l'appartement,
-qu'ils n'ont pas délivré aux consorts [Y] certaines quittances de loyer uniquement parce que ces derniers n'étaient pas à jour de leurs loyers et charges,
-qu'il n'est pas démontré que l'état de santé de Mr [Y] se serait aggravé du fait de l'insalubrité du logement, qu'au surplus il n'est pas vérifié que cette pathologie soit liée à l'état de l'appartement,
-que le prétendu dépôt de garantie d'un montant de 915,65 € allégué par les intimés ne leur a jamais été versé de sorte qu'il conviendra de débouter ces derniers de cette demande injustifiée dans son principe et dans son quantum,
-que les intimés ne donnent aucun fondement juridique à l'appui de leur demande d'exonération du paiement du préavis de 3 mois; qu'en conséquence il conviendra de les condamner à verser la somme de 1.656,15€.
Aux termes de leurs conclusions en date du 25 septembre 2006 Mr et Mme [Y] demandent à la cour de:
*Confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a:
- Constaté que les Consorts [L]-[R], en tant que propriétaires, n'ont pas rempli leur obligation de délivrance d'un logement décent,
-Dit que le trouble de jouissance subi par Mr et Mme [Y] sera équitablement réparé par une diminution du prix du loyer de 50 % sur la période allant du 1er au juillet 2004 au 30 septembre 2008,
-Condamné par conséquent solidairement, et après compensation judiciaire entre les loyers et charges payés, révisés et échus, et impayés arrêtés et dus au 30 septembre 2008, Mme [L] et Mr [R] à verser à Mr [Y] la somme de 4.516.03 €,
-Constaté qu'il n'existe aucun arriéré de loyer,
Y ajoutant:
*Condamner solidairement les consorts [L]-[R] à verser à Mr et Mme [Y] une somme de 552,06 € supplémentaires, correspondant aux loyers des mois d'août et septembre 2008, qui n'ont pas à être pris en compte, puisque Mr et Mme [Y] ont été exemptés du paiement du prix du loyer à partir de l'arrêté d'insalubrité intervenu le 17 juillet 2008,
*Condamné solidairement les consorts [L]-[R] à une réduction de 50% du loyer à compter du 26 décembre 1999, date à laquelle les consorts [L]-[R] ont été enjoints pour la première fois de procéder aux réparations,
*Dispenser Mr et Mme [Y] de paiement de tout loyer après le 31 janvier 2009,
*Condamner solidairement les consorts [L]-[R] à verser à Mr et Mme [Y] une somme de 329, 80 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,
*Condamner solidairement les consorts [L]-[R] à restituer à Mr et Mme [Y] le dépôt de garantie versé au départ, soit 915, 65 €,
*Infirmer la décision quant aux montants des dommages et intérêts alloués et les porter à:
$gt; 2.000 € au titre du préjudice moral subi,
$gt; 7.374,78 € au titre du préjudice lié à la perte allocations logement du fait du refus des propriétaires de fournir quittance ou attestation de loyer (32 mensualités de 230,49 € de janvier 2007 à août 2009),
$gt; 2.000 € au titre du préjudice lié à l'aggravation de l'état de santé de Mr [Y] du fait de l'insalubrité;
*Débouter les consorts [L]-[R] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mr et Mme [Y],
* les condamner solidairement au règlement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les dépens.
Mr et Mme [Y], intimés, soutiennent en substance :
-qu'il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats, et notamment des lettres de mise en demeure adressées aux consorts [L]-[R], qu'il était indispensable de procéder à des travaux de remise en état du bien loué, que ces travaux leur incombaient en tant que propriétaires et que, s'ils ont été négligents sur ce point, ils ne peuvent leur en faire subir les conséquences,
-que contrairement aux allégations des appelants, ils n'ont jamais refusé de quitter leur appartement pendant la durée des travaux, que la proposition de relogement provisoire au sein de Pierre et Vacances dans le 15 ème arrondissement présentait un inconvénient majeur lié à l'éloignement de l'école des enfants située à [Localité 14],
-que conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et à la jurisprudence ils sont parfaitement bien fondés à demander une réduction de 50 % du prix du loyer,
-qu' à compter du mois de février 2007, les bailleurs ont refusé systématiquement le règlement des loyers, que ce soit par chèque ou par mandat cash, comme le démontrent les nombreux courriers de la Banque Postale versées aux débats, que ces derniers sont dès lors très mal venus de faire valoir un arriéré de loyer,
-que le refus par les bailleurs de leur remettre des quittances de loyer et ce malgré leurs demandes répétées a entraîné des conséquences pécuniaires non négligeables puisque depuis cette date, ils ne perçoivent plus d'allocations pour le logement et demandent en conséquence la condamnation des consorts [L]-[R] à leur payer la somme de 7.374,78 €,
-qu'il ressort des pièces versées aux débats que Mr [Y] souffre de problèmes de santé irréversibles liés à l'insalubrité du logement justifiant par conséquent sa demande de dommages et intérêts à hauteur d'un montant de 2 000 € pour le préjudice subi.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2009
MOTIFS
1 - Sur la demande de Mr et Mme [Y] de voir réduire le montant de leur loyer de 50%compte tenu de l'état des locaux loués
Considérant que Mr et Mme [Y] soutiennent que leurs bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent en méconnaissance de l'article 6 al.1 de la loi du 6 juillet 1989 en ne faisant pas faire les travaux de remise en état indispensables à la toiture et à l'étanchéité des murs;
Considérant que les intimés, contrairement à ce que soutiennent les appelants, justifient avoir procédé aux déclarations des sinistres survenus dans les lieux loués auprès de leur assureur et avoir averti leurs bailleurs;
Que Mr et Mme [Y] n'étaient pas en mesure de réaliser dans l'appartement donné à bail les travaux qui leur incombaient tant que les grosses réparations relatives à la toiture et à l'étanchéité des murs n'étaient pas accomplies par les propriétaires;
Considérant qu'en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 :
' Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ème alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours...
Le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser, et le délai de leur exécution.
Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement, et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux ';
Considérant que par jugement du 3 juin 2008 le tribunal d'instance de Vanves a autorisé le relogement provisoire de Mr [Y] pour une période du 6 juillet au 13 août 2008 et ordonné la suspension du versement des loyers et des charges pendant cette période; que par la suite, le jugement dont appel a constaté le désistement des parties relatives à l'accomplissement des travaux de remise en état du local et à la reprise de possession des lieux par les locataires;
Considérant que les conditions prévues pour une réduction du loyer, comme le demandent les intimés, ne sont en conséquence pas réunies en l'espèce, que le jugement sera donc réformé de ce chef et Mr et Mme [Y] déboutés de leur demande;
2 - Sur l'arriéré des loyers pour la période de janvier 2007 à janvier 2009 inclus
Considérant qu'au vu des pièces versées au débat cet arriéré est établi comme suit :
Année 2007 : janvier à septembre : 545,29 x 9 = 4.907,61 €
octobre à décembre :552,05 x 3 =1.656,15 €
Total : 6.563,76 €
A déduire : - 3.135,87 €
versés par Mr [Y]
Solde restant dû : 3.427,89 €
Année 2008 : Aucun versement n'a été fait et le 17 juillet un arrêté d'insalubrité était prononcé puis levé le 13 janvier 2009.
Le compte est donc le suivant :
De janvier à juin : 552,05 x 6 = 3.312,30 €
Du 1er au 16 juillet.284,91 €
Total : 3.597,21 €
Année 2009 :
Du 14 au 31 janvier 2009 : 320,55 €
Total général :3.427,89 + 3.597,21 + 320,55 = 7.345,65 €,
somme que Mr et Mme [Y] devront verser à Mme [L] et Mr [R]
3 - Sur la restitution du dépôt de garantie
Considérant que les intimés sollicitent le remboursement d'un dépôt de garantie de 915,65€ ;
Mais considérant que dans le contrat de bail du 1er octobre 1998 il est mentionné qu'aucun dépôt de garantie n'a été versé;
Que Mr et Mme [Y] ne rapportant pas la preuve du versement de la somme susvisée seront déboutés de leur demande de restitution;
4 - Sur le préavis
Considérant que les locataires ont donné congé à leurs bailleurs le 31 janvier 2009 et ont quitté les lieux le 28 février sans avoir respecté le délai de préavis de 3 mois;
Que rien ne justifie le non paiement de ce préavis;
Qu'il faut en conséquence condamner Mr et Mme [Y] à verser à Mme [L] et Mr [R] la somme de 1.656,15 € de ce chef (552,05 x 3) ;
5 - Sur les dommages et intérêts demandés par les appelants
Considérant que Mme [L] et Mr [R] demandent le paiement de la somme de 5.181,64 € représentant le montant de travaux de peinture qu'ils ont réglés le 31 décembre 2008;
Mais considérant que cette demande doit être rejetée comme faisant partie d'une rénovation complète de l'appartement litigieux et que rien ne permet de dire que Mr et Mme [Y] soient responsables, ou à l'origine, des désordres dont s'agit.
6 - Sur les dommages et intérêts demandés par Mr et Mme [Y]
Considérant que le tribunal a alloué 1.200 € de dommages et intérêts aux intimés en réparation de leur préjudice moral en retenant que les bailleurs ont exécuté leur obligation de restituer le local dans un état décent dans un délai excessif; qu'en cause d'appel les époux [Y] demandent que cette indemnité soit portée à 2.000 €;
Mais considérant qu'il est établi que ce n'est que par le rapport d'enquête du service d'hygiène et de sécurité du 5 juillet 2004 que les bailleurs ont eu connaissance, notamment, du défaut de ventilation de l'appartement;
Que surtout l'examen des pièces produites au débat démontre que les bailleurs sont intervenus, en vain, à de multiples reprises pour faire procéder à la réalisation des travaux sans y parvenir faute de pouvoir avoir accès à l'appartement et ce depuis le dernier trimestre de l'année 2006; que par la suite, Mme [L] et Mr [R] sont intervenus sans succès en juin, septembre et décembre 2007 puis en janvier, mars et mai 2008; que ce n'est qu'en exécution du jugement en date du 3 juin 2008 que les époux [Y] ont consenti à quitter les lieux;
Considérant, dès lors, que les époux [Y] ont très largement concouru à la réalisation de leur dommage et de leur trouble de jouissance et que leur demande n'apparaît donc pas fondée;
Qu'il s'en suit que le jugement sera réformé à ce sujet;
Considérant que les intimés réclament ensuite la somme de 7.374,78 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des allocations logement perdues du fait du refus des propriétaires de leur fournir les quittances ou attestations de loyer de janvier 2007 à août 2009,
Mais considérant que les loyers correspondant à la période susvisée n'ayant pas été réglés il ne peut être reproché à Mme [L] et Mr [R] de n'avoir pas remis de quittance aux locataires;
Que la demande n'est pas fondée et sera donc rejetée;
Considérant, enfin, s'agissant de la demande en paiement d'une somme de 2.000 € en réparation du préjudice lié à l'aggravation de l'état de santé de Mr [Y], qu'aucune des pièces produites par les intimés ne démontre que l'état de santé de ce dernier se serait aggravé en raison de l'état de l'appartement donné à bail;
Que cette demande n'est également pas fondée et les intimés en seront déboutés;
7 - Sur le remboursement de la somme de 329,80 €
Considérant que les intimés prétendent que sur 34 mandats cash envoyés pour le règlement de leurs loyers seuls six ont été encaissés pour un montant de 3 271,74€; qu'ils demandent la condamnation des appelants à leur payer la somme de 329,80 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique qu'ils ont subi dans la mesure où les bailleurs se sont systématiquement opposés à percevoir les loyers;
Mais considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats par les intimés que ce ne sont pas 34 mandats cash qui ont été retournés à Mr ou Mme [Y] mais 19 et qu'en tout état de cause il n'est pas justifié du montant des frais supportés; qu'il faut donc débouter Mr et Mme [Y] de leurs demandes de ce chef;
8 - Sur l'article 700 et les dépens
Considérant que la somme de 700 € dédommagera équitablement les appelants d'une partie de leurs frais irrépétibles;
Que les dépens tant de première instance d'appel seront supportés par les intimés qui succombent.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 octobre 2008 par le tribunal d'instance de Vanves.
Statuant à nouveau;
Déboute Mr et Mme [Y] de toutes leurs demandes;
Condamne solidairement Mr et Mme [Y] à payer à Mme [L] et Mr [R] la somme de 7'345,65 € correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier 2007 aux 31 janvier 2009 inclus;
Condamne solidairement Mr et Mme [Y] à payer à Mme [L] et Mr [R] la somme de 1 656,15 € au titre de l'indemnité de préavis de trois mois;
Déboute Mme [L] et Mr [R] de leurs demandes en paiement de la somme de 5'181,84 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état de l'appartement;
Condamne in solidum Mr et Mme [Y] à payer à Mme [L] et Mr [R] la somme de 700 € au titre de l'articles 700 du code de procédure civile;
Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif;
Condamne in solidum Mr et Mme [Y] en tous les dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC par la la SCP JUPIN & ALGRIN, titulaire d'un office d'avoué.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRÉSIDENT,
