COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4ème chambre
ARRET No
REPUTE CONTRADICTOIRE
DU 05 MAI 2008
R. G. No 06 / 08528
AFFAIRE :
M. Alain X...
...
C /
S. D. C. DE LA RESIDENCE LA FRESNAIE ...A ERMONT (95120)
...
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
No Chambre : 1ère
No RG : 03 / 6397
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP BOITEAU PEDROLETTI,
SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE CINQ MAI DEUX MILLE HUIT,
La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur Alain X...
...
95120 ERMONT
Monsieur Francis X...
...
95120 ERMONT
représenté par la SCP BOITEAU PEDROLETTI-No du dossier 17648
Monsieur Sébastien X...
...
Ottawa Ontario K1B5G2
CANADA
Madame Christiane Y...épouse X...
...
95120 ERMONT
représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués-No du dossier 17648
APPELANTS
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LA FRESNAIE ...A ERMONT (95120) représenté par son syndic le CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION
Ayant son siège 37, rue Louise Michel
92300 LEVALLOIS PERRET
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION
Ayant son siège ...
92300 LEVALLOIS PERRET
pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués-No du dossier 20070031
ayant pour avocat Maître Z...du barreau de PONTOISE
INTIMES
****************
Madame Paulette A...
...
95120 ERMONT
assignation à personne
Monsieur Pascal B...
...
95120 ERMONT
assignation à personne
INTIMES DEFAILLANTS
****************
Composition de la Cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2008 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Geneviève BREGEON, président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Madame Catherine MASSON-DAUM, Conseiller,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET,
**************
FAITS ET PROCEDURE :
Les époux Alain et Christiane C..., Monsieur Francis X..., Monsieur Sébastien X..., Madame Paulette A...et Monsieur Pascal B..., copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Résidence ...à Ermont (le syndicat ou le SDC) ainsi qu la société Cabinet de Gestion Guy SOUTOUL CGS exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION (la société ATRIUM GESTION), syndic, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du
27 mai 2003 ou subsidiairement de certaines de ses résolutions et en désignation d'un administrateur provisoire.
Le tribunal de grande instance de Pontoise, par jugement du 17 octobre 2006 a débouté chacun des demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamné les copropriétaires demandeurs, ensemble, à payer au SDC et à la société ATRIUM GESTION, chacun, une somme de 1. 525 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Monsieur Alain X..., Monsieur Francis X..., Monsieur Sébastien X...et Madame Christiane X...née Y...(les consorts X...) ont relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 29 novembre 2006 intimant le SDC, la société Cabinet de Gestion Guy SOUTOUL CGS exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION, Madame Paulette A...et Monsieur Pascal B.... La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 12 février 2008.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Vu les conclusions en date du 29 janvier 2008 par lesquelles les Consorts X..., appelants poursuivant la réformation du jugement entrepris, demandent à la Cour :
- de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 27 mai 2003, subsidiairement de la quatrième résolution de celle-ci,
- de désigner un administrateur provisoire,
- de mettre les frais et honoraires de l'administrateur provisoire à la charge du syndic et de prononcer leur dispense de toute participation aux frais et condamnations de première instance et d'appel,
- de leur donner acte de ce qu'ils se réservent de demander des dommages et intérêts dans la procédure en annulation de l'assemblée générale de 2004,
- de condamner solidairement les intimés à leur payer les sommes de 3. 000 euros en première instance et 2. 000 euros en appel au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
-et de condamner solidairement les intimés aux dépens.
Vu les conclusions en date du 8 août 2007 par lesquelles le SDC et la société ATRIUM GESTION, intimés relevant appel incident, demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner les consorts X...à leur payer, à chacun la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de les condamner aux dépens.
Vu l'assignation signifiée à Madame Paulette A...et à Monsieur Pascal B...par acte du 31 janvier 2007 remis à personne ;
SUR CE :
Considérant que les consorts X...invoquent deux causes d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2003 savoir :
- la méconnaissance des dispositions de l'article 34-1 du règlement de copropriété qui impose au syndic de convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an dans le courant du premier trimestre,
- la méconnaissance de l'article 36 du règlement de copropriété qui impose la désignation de deux scrutateurs,
Considérant, sur le premier grief, que l'article 34 du règlement de copropriété stipule :
« Le syndic convoquera l'assemblée générale des copropriétaires chaque fois qu'il le jugera utile et au moins une fois par an, dans le courant du premier trimestre.
Si le syndic n'a pas convoqué pour le trente et un mars au plus tard l'assemblée générale annuelle ci-dessus prévue, celle-ci pourra être valablement convoquée par l'un quelconque des copropriétaires ou par le commissaire de surveillance »
Que la sanction du défaut de convocation de l'assemblée générale dans le courant du premier trimestre prévue par le règlement de copropriété est la possibilité donnée à un copropriétaire de convoquer l'assemblée générale ;
Que, par ailleurs, le décret du 17 mars 1967, dans son article 7, se borne à prescrire la tenue d'une assemblée générale au moins une fois l'an ;
Que l'assemblée générale du 27 mai 2003 n'encourt pas la nullité pour le premier moyen des appelants ;
Considérant que l'article 36 du règlement de copropriété dispose :
« L'assemblée est présidée par le copropriétaire présent et acceptant possédant ou représentant pour son compte ou comme mandataire le plus grand nombre de quotes parts de copropriété …
Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d'un secrétaire.
Les fonctions de scrutateur sont remplies par les deux membres de l'assemblée présents et acceptants qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-parts de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire ….. »
Que la clause du règlement de copropriété qui désigne le président de séance et les membres du bureau doit être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable en l'espèce en vertu duquel « Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne … son président et, le cas échéant son bureau » ;
Qu'en outre, la clause n'est pas divisible et ne peut pas avoir pour effet d'imposer la désignation de deux scrutateurs par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Considérant que les consorts X...invoquent à titre subsidiaire quatre motifs d'annulation de la quatrième résolution de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, savoir :
- la violation de l'obligation de mise en concurrence du contrat de syndic telle que prévue par l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 et à la délibération no 17 de l'assemblée générale du 3 avril 2002,
- la violation de l'obligation de notification aux copropriétaires de l'avis du conseil syndical relatif au contrat proposé conforme aux dispositions de l'article 11-6 du décret du 17 mars 1967,
- le défaut de notification de l'ordre du jour complémentaire dans les délais prescrits par les articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967
- et l'absence de vote sur les points de l'ordre du jour complémentaire ;
Considérant qu'au soutien des deux premières causes d'annulation de la décision de désignation du syndic, les consorts X...invoquent les dispositions de l'article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu desquelles « L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » et de l'article 11, 6o du décret du 17 mars 1967 qui prévoit dans les documents à joindre à la convocation « l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 » ;
Considérant toutefois que l'obligation de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence ne s'applique que pour les marchés de travaux ou les contrats de fourniture et ne s'imposent pas pour le contrat de syndic et la désignation de ce dernier ;
Que cette analyse est confortée par le texte des dispositions de l'article 11- 4o nouveau du décret du 17 mars 1967 selon lequel sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour « le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat » tandis que l'alinéa précédent vise la transmission des conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à concurrence, les contrats proposés « lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux » ; que le but du législateur a en effet été d'imposer que l'assemblée générale soit consultée sur la base de plusieurs devis et non pas une seule entreprise déterminée à l'avance par le syndic mais qu'il n'a pas été dans l'intention du législateur d'imposer, lors de la désignation du syndic de la copropriété et de son renouvellement que l'assemblée doive choisir entre plusieurs candidatures ;
Qu'enfin, le contrat de syndic était joint à la convocation à l'assemblée générale du 27 mai 2003 ainsi que cela ressort des pièces produites par le SDC ;
Considérant, s'agissant de la question de la notification de l'ordre du jour complémentaire et du vote des questions qu'il comporte que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable à la cause dispose :
« Dans les six jours de la convocation un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion » ;
Qu'il ressort des pièces produites aux débats que le SDC justifie avoir adressé à M. Alain X...la convocation à l'assemblée générale du 27 mai 2003 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception présentée le 7 mai 2003 ; que la demande d'ordre du jour complémentaire a été adressée au syndic par M. B...par courrier daté du 6 mai 2003 comportant sept questions, savoir :
- droit de l'assemblée générale à choisir librement son syndic
-élection du syndic
-adhésion de la copropriété à l'A. R. C. ;
- reddition des comptes du syndic partant,
- révision du règlement de copropriété
-ouverture d'un compte séparé
-réfection des étanchéités du bâtiment C
Que le syndic a transmis l'ordre du jour complémentaire par courrier du 12 mai 2003 présenté aux consorts X...le 23 mai suivant ;
Que le SDC verse aux débats un avis de présentation aux consorts X...le 23 mai 2003, qui est antérieur de quatre et non cinq jours à la date de tenue de l'assemblée générale ;
Que l'assemblée générale n'a pris de décision que sur l'une des questions de l'ordre du jour complémentaire sans rapport avec la désignation du syndic ;
Que la sanction du non respect du délai de transmission de l'ordre du jour complémentaire avant la tenue de l'assemblée générale est susceptible d'affecter la validité des seules résolutions de l'ordre du jour adoptées sur le fondement de l'ordre du jour complémentaire ; que de même, l'omission de l'assemblée générale de se prononcer sur une question inscrite à l'ordre du jour complémentaire ne vicie une décision prise que si celle-ci a un rapport avec la question omise ;
Qu'en l'espèce et ainsi que l'ont retenu les premiers juges, l'assemblée générale, en renouvelant dans sa quatrième résolution le mandat de syndic confié au Cabinet de gestion Guy Soutoul, a nécessairement écarté les deux points de l'ordre du jour complémentaire en relation avec le renouvellement du mandat du syndic, soit la désignation du cabinet LLDS et l'adhésion de la copropriété à l'Association des Responsables de Copropriété ; que le premier point de l'ordre du jour intitulé « Droit de l'assemblée à choisir librement son syndic » et prévoyant la tenue d'un débat sur les avantages et inconvénients de chacun des syndics candidats avant le vote sur la désignation du syndic ne constitue pas une décision à proprement parler mais une déclaration de principe ; qu'en tout état de cause, les appelants n'établissent pas que l'auteur de la demande d'ordre du jour complémentaire ou les copropriétaires qui désiraient la soutenir n'ont pas pu exprimer leur point de vue avant la mise au vote de la résolution en cause ;
Qu'enfin, le SDC fait exactement remarquer que M. B...qui est l'auteur de la demande d'ordre du jour complémentaire n'est pas appelant du jugement entrepris mais intimé dans la procédure d'appel ;
Considérant que le rejet de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 mai 2003 dans son ensemble ou de la quatrième résolution de celle-ci entraîne le rejet de la demande de désignation d'un administrateur provisoire puisque le mandat du syndic a été régulièrement renouvelé par la résolution attaquée ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires et le syndic reprennent en cause d'appel la demande en payement de dommages et intérêts pour abus de droit à agir en justice à l'encontre des appelants et versent aux débats deux pétitions des 13 octobre 2005 et 18 novembre 2002 réprouvant les procédure engagées à l'encontre des décisions d'assemblées générales ;
Que l'action en annulation d'assemblée générale ayant été introduite en 2003, les premiers juges ont toutefois exactement retenu qu'en l'état des procédures engagées, l'abus de droit invoqué à l'encontre des appelants n'est pas suffisamment caractérisé ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de donner acte aux appelants de ce qu'ils se réservent de former des demandes dans une autre procédure ;
Considérant que le jugement étant confirmé en ses dispositions de fond le sera également du chef de l'indemnité de procédure allouées et des dépens ;
Qu'en cause d'appel, il serait inéquitable de laisser supporter au SDC ainsi qu'au syndic l'intégralité des frais non compris dans les dépens engagées par eux dans la présente procédure ; que les appelants seront condamnés, ensemble, à payer au SDC et à la société ATRIUM GESTION, chacun, une indemnité de procédure de 3. 000 euros ;
Qu'enfin, les dépens de la procédure seront supportés par les appelants qui succombent en leurs prétentions ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant en audience publique et par arrêt réputé contradictoire :
CONFIRME, en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y AJOUTANT :
CONDAMNE MM. Alain X..., Francis X..., Sébastien X...et Madame Christiane X...née Y..., ensemble, à payer au syndicat des copropriétaires d'une part et à la société ATRIIUM GESTION d'autre part, la somme de 3. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire
CONDAMNE MM. Alain X..., Francis X..., Sébastien X...et Madame Christiane X...née Y..., ensemble, aux dépens d'appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
