COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 08 NOVEMBRE 2007
R.G. No 06/07351
AFFAIRE :
Olivier X...
C/
Yves Y...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Octobre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
No Chambre : 03
No RG : 05/10439
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER
-SCP KEIME GUTTIN JARRYREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur Olivier X...
ci-devant
...
75015 PARIS
et actuellement
...
78400 CHATOU
représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20061252
plaidant par Me DINICHERT, avocat au barreau de VERSAILLES
APPELANT
****************
Monsieur Yves Y...
Maison de la Sommelière
...
30250 SOMMIERES
représenté par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - No du dossier 06000994
plaidant par Me DEKERMADEC, avocat au barreau de VERSAILLES
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Septembre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme BOURQUARD, président, et Mme CALOT, conseiller, en bi-rapporteurs.
Mme BOURQUARD, président, étant chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Président,
Madame Annie DABOSVILLE, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,
FAITS, PROCEDURE, et DEMANDES DES PARTIES
Par lettre datée du 10 octobre 2005, M. Olivier X... a émis une offre d'achat d'un immeuble à usage commercial, sis ..., au prix de 400.000 euros, commission de l'agence à sa charge.
M. Yves Y..., propriétaire de ce bien, a porté sur cette lettre la mention "bon pour vente à 380.000 euros net vendeur, diagnostic amiante à la charge de l'agence Notre Dame."
M. Yves Y... n'ayant pas donné suite, malgré mise en demeure du 18 octobre 2005, M. Olivier X..., qui estimait la vente parfaite, l'a fait assigner au fond en vente forcée, par acte d'huissier des 27 octobre et 25 novembre 2005.
M. Olivier X... a interjeté appel du jugement rendu le 10 octobre 2006, par le tribunal de grande instance de Versailles, qui, sur cette assignation, a :
- débouté M. Olivier X... de toutes ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, ni à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné M. Olivier X... aux dépens.
------
M. Olivier X... qui conclut à la réformation du jugement entrepris, prie la cour de, vu les articles 1582 et 1583 du code civil,
- déclarer la vente parfaite à son profit, au prix de 400.000 euros, commission de l'agence comprise pour 20.000 euros,
- ordonner la réitération de la vente sous astreinte,
- subsidiairement, dire que M. Yves Y... a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à son égard, en refusant de réitérer la vente, et en conséquence le condamner à lui payer 100.000 euros de dommages-intérêts,
- en tout état de cause, condamner M. Yves Y... à lui payer 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les entiers dépens de première instance et d'appel.
------
M. Yves Y..., qui conclut à la confirmation du jugement, requiert la cour de :
- condamner M. Olivier X... à lui payer 20.000 euros de dommages-intérêts toutes causes confondues, 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et les entiers dépens de première instance et d'appel.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION
Considérant que M. Olivier X... soutient qu'en présence d'un accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite, et que M. Yves Y... commet une faute en se refusant à la réitérer ;
Que pour justifier son refus de contracter, M. Yves Y... fait valoir que ni les conditions du mandat, ni celles du contrat de vente ne sont remplies en l'espèce ;
Qu'il convient d'examiner successivement, les moyens invoqués par M. Yves Y... ;
- Sur la nullité du mandat
Considérant que M. Yves Y... conclut à la nullité du mandat qu'il avait donné à l'agence JR IMMOBILIER, au motif que la commission de celle-ci était fixée en pourcentage, soit 5 %, en contravention avec les articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Mais considérant que dès lors que M. Yves Y... a donné son consentement à la vente, en signant la lettre qui comportait l'offre de M. Olivier X..., y ajoutant la mention "bon pour vente à 380.000 euros net vendeur...", la nullité éventuelle du mandat donné par le vendeur à l'agence, est sans incidence sur la validité de cette vente ;
Qu'au surplus, aucun texte n'interdit de fixer la commission de l'agence en pourcentage du prix de vente ;
- Sur la définition de l'objet de la vente
Considérant que M. Yves Y... déclare que M. Olivier X... exigeait une surface de 160 m2, condition essentielle, alors que lui-même n'entendait s'engager sur aucune surface ;
Mais considérant que la lettre du 10 octobre 2005, qui exprime les consentements des parties, ne comporte de la part de M. Olivier X..., aucune condition relative à l'existence d'une surface minimale, mais seulement la mention qu'il a "pris note que la surface de l'immeuble est d'environ 160 m2" ;
Qu'il n'existe aucun indice de ce que M. Olivier X... ait par la suite, émis une exigence de surface minimale sur le fondement de cet écrit, et qu'au surplus il écrit dans ses conclusions, page 3, qu'il n'exige aucune garantie de surface ;
Que l'immeuble dont s'agit étant par ailleurs parfaitement décrit dans la lettre du 10 octobre 2005, et aucune autre contestation sur ce point n'étant émise, force est de constater que les parties étaient d'accord sur la chose objet de la vente ;
- Sur le prix
Considérant que M. Yves Y... expose que par lettre du 11 octobre 2005, l'Agence JR IMMOBILIER , intermédiaire de la vente, avait prétendu porter sa commission à la somme de 36.000 euros, portant ainsi le prix à 416.000 euros, de sorte qu'il n'y avait pas eu accord sur le prix ;
Mais considérant qu'il est constant que suivant mandat non exclusif du 10 octobre 2005, M. Yves Y... a chargé l'Agence JR IMMOBILIER de vendre son immeuble au prix de 400.000 euros, commission de l'agence, fixée à 5 % du prix, à la charge de l'acquéreur ;
Que M. Olivier X... ayant expressément accepté dans sa lettre du 10 octobre 2005, de payer 400.000 euros, sous-entendu commission incluse, et M. Yves Y... ayant de son côté expressément accepté sur cette même lettre de recevoir un prix de 380.000 euros net vendeur, l'accord des parties était parfait sur le prix, et le comportement, d'ailleurs postérieur puisque du lendemain 11 octobre, de l'agence, de surcroît tiers par rapport à l'acte de vente, ne saurait en aucun cas en remettre en cause la validité ;
Que ce moyen ne peut donc prospérer plus que les précédents ;
- Sur les autres moyens tirés de la lettre de l'agence du 11 octobre 2005
Considérant que M. Yves Y... se prévaut d'autres mentions de cette lettre, telles que le besoin d'établir un avant-contrat, ou l'exigence par l'acquéreur, M. Olivier X..., d'une surface minimale et d'une condition pour l'obtention d'un prêt ;
Que M. Olivier X... conteste avoir émis de telles exigences, et ne les assume pas devant la cour ;
Qu'il n'est produit aucun élément de preuve de ce que l'Agence JR IMMOBILIER aurait reçu mandat de M. Olivier X..., pour poser les exigences rapportées ci-dessus ;
Que par suite, la preuve de ces exigences n'étant pas rapportée, seul demeure opposable aux parties l'écrit du 10 octobre 2005, qui définit parfaitement les limites de leur engagement, lequel ne comporte aucune de ces conditions ;
- Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Considérant qu'il n'y a pas lieu en équité d'allouer une quelconque somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Sur les dépens
Considérant que M. Yves Y... qui succombe, doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,
Déclare parfaite au profit de M. Olivier X..., la vente par M. Yves Y... de l'immeuble sis ..., au prix de 400.000 euros, commission de l'agence à sa charge, comprise pour 20.000 euros,
Ordonne la réitération de la vente devant notaire, dans les 90 Jours du prononcé du présent arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne M. Yves Y... aux dépens de première instance et d'appel,
Dit que ces dépens pourront être recouvrés par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER, avoué de M. Olivier X..., pour la part la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame Marie-Claire THEODOSE, Greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
