COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
12ème chambre section 2
F.D./P.G.
ARRET No Code nac : 30B
contradictoire
DU 08 NOVEMBRE 2007
R.G. No 06/05329
AFFAIRE :
Bernard X...
C/
Philippe Y...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
No Chambre : 2
No Section :
No RG : 03/07783
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
SCP FIEVET-LAFON
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant, après prorogation, dans l'affaire entre :
Monsieur Bernard X... demeurant ... SUR DORDOGNE.
représenté par Me Claire RICARD, avoué - No du dossier 260459
Rep/assistant : Me Z..., avocat au barreau de BORDEAUX.
APPELANT
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Monsieur Philippe Y... demeurant ....
représenté par la SCP FIEVET-LAFON, avoués - No du dossier 260900
Rep/assistant : Me Michèle A..., avocat au barreau de PARIS (E.155).
INTIME
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Septembre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François DUCLAUD, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise LAPORTE, président,
Monsieur Denis COUPIN, conseiller,
Monsieur François DUCLAUD, Conseiller, (rédacteur)
Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE B...,
Délibéré au 25 octobre 2007 puis prorogé au 08 novembre 2007 après avis aux avoués le 25 octobre 2007.
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte sous seing privé du 1er janvier 1996, Monsieur X... a donné à bail à Monsieur Y... un local à usage commercial d'une superficie de 720 m² situé sur un terrain de 1200 m² avec un bureau de 200 m², sis ..., moyennant un loyer principal mensuel de 21.000 francs (3.201,43 euros) HT. La destination des lieux est "stockage, conditionnement, façonnage et prestatins diverses".
Le 1er avril 1997, Monsieur Y... a sous-loué une partie des locaux à la société PHM avec l'accord du bailleur.
Monsieur Y... ne s'acquittant pas du paiement du loyer, un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 30 avril 1997 d'avoir à payer la somme de 173.166,20 francs (26.399,02 euros) représentant loyers et charges impayés au 07 avril 1997, terme d'avril inclus. Monsieur X... l'a assigné en référé en acquisition de la clause résolutoire et en condamnation en paiement de la somme de 215.366,20 francs (32.832,37 euros) correspondant au montant des loyers et charges impayés selon arrêté de compte au 13 juin 1997.
Par ordonnance du 29 juillet 1997, le juge des référés du tribunal de grande instance de PONTOISE suspendant les effets de la clause résolutoire pendant huit mois, a autorisé Monsieur Y... à se libérer de la somme de 236.366,20 francs (36.033,79 euros), terme de juillet 1997 inclus, par huit versements mensuels égaux outre les loyer et charges courants.
Malgré des mises en demeure répétées de régler les loyers par lettre recommandée avec accusé de réception des 06 et 13 mai 1998, 29 décembre 1998 et 30 avril 2000, Monsieur Y... s'est abstenu de régler ses loyers depuis avril 1998.
En parallèle, Monsieur Y... avait assigné Monsieur X... par acte du 24 décembre 1997 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PONTOISE en exécution des travaux de remise en état du local, à la suite d'infiltrations d'eau, en demandant à se voir autoriser à consigner les loyers entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu'à remise en état des lieux.
Par ordonnance du 30 décembre 1997, le juge des référés a désigné un expert, Monsieur C..., avec mission de rechercher les causes des infiltrations.
Le 17 septembre 2003, Monsieur X... a assigné son locataire devant le tribunal de grande instance de PONTOISE aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire consécutivement au commandement délivré le 30 avril 1997 et de condamnation de Monsieur Y... au paiement de 207.789,69 euros représentant le montant des loyers et charges impayés du mois d'avril 1998 au mois de mars 2003 et au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, et ce, à compter du jour de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération effective des lieux.
Monsieur Y... a répondu qu'il avait respecté l'ordonnance de référé du juge du tribunal de grande instance de PONTOISE du 29 juillet 1997 et avait réglé dans le délai de huit mois l'intégralité de la dette locative.
Il a soulevé la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du bailleur qui ne démontre pas être propriétaire des lieux loués. Quant à l'acquisition de la clause résolutoire, il a fait valoir qu'au mois de mars 1998, il était à jour de ses règlements.
Il a opposé à Monsieur X... l'exception d'inexécution du bail, les travaux susceptibles de rendre les lieux conformes à leur destination n'ayant pas été effectués.
C'est dans ces conditions qu'est intervenu le jugement déféré du tribunal de grande instance de PONTOISE du 29 mai 2006 qui a :
- constaté que Monsieur X... ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire des lieux loués,
- débouté Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes et condamné celui-ci aux dépens.
Monsieur Bernard X..., qui a fait appel de cette décision, soutient en réponse à la fin de non recevoir, qu'il est propriétaire des lieux loués au vu du plan de masse du ... à construction ayant donné lieu à l'édification des locaux actuellement occupés par Monsieur Y... que nul n'a évincé des lieux. De toute manière, il ressort de l'article 1716 du code civil, qu'il n'est pas exigé qu'un bailleur soit propriétaire des lieux loués, sauf si le preneur se prévaut d'une atteinte à sa jouissance par un tiers qui revendique la propriété des lieux loués.
Sur le fond, Monsieur X... demande le prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur Y... n'ayant pas réglé sa dette dans le respect de l'échéancier découlant de l'ordonnance du juge des référés du 29 juillet 1997.
Il sollicite, outre le prononcé de l'expulsion de Monsieur Y..., sa condamnation au paiement de la somme de 207.789,69 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation impayés d'avril 1998 à mars 2003 inclus sauf à parfaire à la date la plus proche de l'arrêt à intervenir, ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer contractuel à compter du jour d'"acquisition" de l'arrêt à intervenir jusqu'à libération effective des lieux.
A titre subsidiaire, Monsieur X... sollicite la résiliation du bail aux torts de Monsieur Y... et son expulsion ainsi que la condamnation de celui-ci au paiement de 207.789,69 euros au titre des loyers impayés depuis avril 1998 à mars 2003, sauf à parfaire à la date la plus proche de l'arrêt à intervenir. Il réclame l'allocation de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de Monsieur Y... aux dépens de première instance et d'appel.
Monsieur Philippe Y..., intimé, fait valoir que Monsieur X... ne justifie pas plus devant la cour que devant le tribunal de sa qualité de propriétaire des lieux dont il s'agit. Il estime que les documents produits par Monsieur X... ne sont pas probants. Il conteste l'application de l'article 1716 du code civil en la cause.
Quant à sa dette locative, il fait observer qu'il a réglé les sommes dues selon l'échéancier prévu par l'ordonnance de référé du 29 juillet 1997 et que c'est avec l'accord de Monsieur X... que certains chèques ont été remis à l'encaissement postérieurement à l'échéancier en question. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur X... de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
En tout état de cause, Monsieur Y... fait valoir qu'il n'a pu se libérer de sa dette locative, au regard des nombreuses procédures fiscales exercées à l'encontre de Monsieur X... donnant lieu à "avis à tiers détenteur". En outre, selon l'intimé, Monsieur X... ne fournit qu'un décompte incomplet des loyers et charges, arrêté au mois de mars 2002.
Il soutient que le local donné à bail ne remplissant pas sa destination commerciale, il ne saurait devoir quelque loyer que ce soit.
Il sollicite l'allocation de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de Monsieur X... aux dépens.
L'incident aux fins d'expertise introduit le 05 avril 2007 par Monsieur X... a été joint au fond. Selon lui, cette mesure d'instruction est nécessaire car le bien immobilier en cause s'inscrit dans une opération immobilière datant de plusieurs dizaines d'années et depuis, les parcelles ont fait l'objet d'une nouvelle numérotation rendant difficile la compréhension des documents cadastraux.
Monsieur Y..., dans des conclusions du 24 mai 2007, a répliqué que l'existence de cette nouvelle numérotation n'était pas démontrée et qu'en application de l'article 146 du nouveau code de procédure civile une expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties. A titre subsidiaire, il demande que Monsieur X..., sollicitant cette mesure, prenne à sa charge la totalité des frais et honoraires de l'expert qui serait désigné par la Cour.
MOTIFS :
I - Sur la qualité à agir de Monsieur X...
Considérant que le bail commercial en cause porte sur un local de 30 m. de long et 24 m. de large, soit une surface de 720 m² sur 1200 m² de terrain avec un bureau de 200 m², le bail précisant que Monsieur X..., bailleur, est propriétaire de divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis dans la Zac Villemer, avenue de Flore 95500 LE THILLAY ; que Monsieur Y... prétend que Monsieur X... est dépourvu de qualité à agir, faute par lui de démontrer qu'il est propriétaire des lieux loués, notamment par un titre de propriété ;
Considérant que Monsieur X... produit, quant à lui un plan de masse et un bail à construction du 17 décembre 1984 portant sur les lots 44 à 52 conclu entre d'une part lui et son épouse, et d'autre part, une société GEPMS ; que les époux X... disent être devenus par la suite propriétaires des constructions édifiées sur les lots 42 et 54, donc des lieux loués ;
mais considérant que le relevé des formalités publiées à la conservation des hypothèques ne permet pas d'affirmer, comme le prétend Monsieur X..., que les lots 42 et 54 concernent des propriétés bâties ; qu'en définitive, les pièces versées aux débats, très difficiles à confronter, ne permettent pas à Monsieur X... de démontrer qu'il est propriétaire des lieux loués ; que cependant, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expertise sollicitée par Monsieur X..., car non utile à la solution du litige ;
considérant que Monsieur X... fait valoir à juste titre que la fin de non recevoir tirée de son défaut de qualité à agir doit être rejetée ; qu'en effet, le bail consenti par un non-propriétaire portant sur la chose d'autrui produit effet dans les rapports entre le bailleur et le preneur tant que ce dernier a une jouissance paisible ; que la jurisprudence constante sur ce point est rendue au visa de l'article 1713 du code civil ;
considérant que si Monsieur X... a visé dans ses conclusions au fond l'article 1716 du code civil, il s'agit d'une erreur de plume car ce texte, ayant trait à la contestation sur le prix d'un bail verbal dont l'exécution a commencé, est étranger aux débats ; qu'il a manifestement entendu viser l'article 1713 du code civil et non l'article 1716 ou l'article 1719 du même code, comme il le fait dans ses conclusions d'incident, ce dernier article étant également étranger au présent litige ; que Monsieur Y... qui ne peut s'être mépris sur le visa erroné de l'article 1716 ou de l'article 1719 du code civil, a évité ainsi de répondre à l'argumentation claire de Monsieur X... relative au fondement de son moyen ;
que Monsieur Y... ne démontre pas que depuis son entrée dans les lieux il ait été troublé par qui que ce soit venu contester sa légitimité à être dans les locaux ; qu'il a donc une jouissance paisible continue des lieux loués, depuis le 1er janvier 1996 ;
que dès lors, Monsieur X... même s'il n'est pas actuellement propriétaire des lieux, à la qualité de bailleur de Monsieur Y... et peut se prévaloir du bail commercial du 1er janvier 1996.
II - Sur le fond
1) sur l'acquisition de la clause résolutoire
Considérant que Monsieur X... prétend que Monsieur Y... n'aurait pas respecté les termes de l'ordonnance de référé du 29 juillet 1997 lui accordant un délai de huit mois pour s'acquitter du paiement de 236.366,20 francs (36.033,79 euros) auquel il était condamné, ledit Monsieur Y... devant aussi régler le loyer et les charges courantes ;
mais considérant que Monsieur Y... fait observer que s'il a réglé la huitième échéance, celle de mars 1998, en juin 1998, c'est en accord avec Monsieur X..., ce qui paraît établi puisque pendant cinq ans le bailleur ne s'est jamais prévalu de l'acquisition de la clause résolutoire ;
que la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.
2) sur la dette de Monsieur Y... de 207.789,69 euros
Considérant que, dans des conclusions du 13 novembre 2006, Monsieur X... réclame à Monsieur Y... le paiement de 207.789,39 euros au titre des loyers impayés depuis le mois d'avril 1998 à mars 2003, "somme à parfaire à la date la plus proche de l'arrêt" ;
considérant que Monsieur Y... n'oppose aucune pièce qui démontrerait le mal fondé du décompte précis présenté par Monsieur X... arrêté en mars 2003 ; qu'il se borne à soutenir qu'il a réglé une partie du montant des loyers entre les mains du Trésor Public qui lui avait notifié de "nombreux avis à tiers détenteur" ; que, cependant, il ne produit aucun document de ce type ;
considérant que dans ces conditions, Monsieur Y... sera condamné à payer à Monsieur X... 207.789,69 euros au titre des loyers impayés d'avril 1998 à mars 2003 ; qu'au-delà de cette date, Monsieur X... n'a pas conclu sur le montant de la somme qu'il demandait à la date la plus proche de l'arrêt à intervenir ; que cette demande indéterminée en son montant est constatée par la cour.
3) Sur l'inexécution par le bailleur de ses obligations
Considérant que Monsieur Y... soutient que, peu après son entrée dans les lieux, il a eu à subir des infiltrations d'eau par la toiture qui ont mis en péril la sécurité de son personnel utilisant des machines électriques ; qu'il a dû sous-traiter des commandes pour un montant de 60.664,36 francs soit 9.248,22 euros ; qu'il aurait subi une perte de clientèle ayant entrainé une baisse de chiffre d'affaires pour 11.000 euros, et qu'il devait supporter un coût de chauffage augmenté de 20 % au cours des trois dernières années ; que, selon lui, c'est pour échapper à la mise en oeuvre des travaux nécessaires que Monsieur X... sollicite l'acquisition de la clause résolutoire ;
mais considérant que Monsieur Y... ne démontre pas que Monsieur X... ait mis à sa disposition un local non conforme à sa destination commerciale ; qu'il n'est pas crédible en ce qu'il dit que les loyers retenus se compenseront avec les sommes qu'il demande en indemnisation de son préjudice, qu'aucun chef de dispositif de ses conclusions ne vise ; que d'ailleurs, Monsieur Y... qui avait demandé au juge des référés du tribunal de grande instance de PONTOISE d'étendre la mission de l'expert au calcul de son préjudice, n'a pas versé le complément d'expertise qui était mis à sa charge.
4) sur la résiliation judiciaire du bail
Considérant que les désordres affectant les lieux loués ont donné lieu à une expertise de Monsieur C... qui a préconisé de réaliser une sur-toiture pour la partie la plus ancienne de l'ouvrage, dépense qu'il a évaluée à 301.500 francs (45.963,38 euros) TTC ; que même si l'on ignore si les travaux ont été faits par Monsieur X..., force est de constater qu'il n'y a plus d'échange de courriers, ni d'actes de procédure relatifs à ces désordres postérieurement au dépôt du rapport le 1er mars 2000 ;
considérant, ceci étant, qu'il faut relever que Monsieur Y... n'a payé aucun loyer depuis avril 1998 jusqu'à mars 2003 ; qu'il a ainsi gravement manqué à la première obligation du locataire, le paiement régulier des loyers ;
que dans ces conditions, la cour prononcera la résiliation du bail à la date du prononcé du présent arrêt aux torts de Monsieur Y... ;
qu'elle ordonnera en tant que de besoin l'expulsion de Monsieur Y... et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois à compter de la notification qui lui sera faite du présent arrêt ;
que l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer contractuel outre les charges à compter de la date du présent arrêt ;
***
Considérant que l'équité commande de condamner Monsieur Y... à verser à Monsieur X... la somme de 2.500 euros en paiement de ses frais irrépétibles de procédure ;
considérant que Monsieur Y... qui succombe en ses prétentions ne saurait se voir allouer une somme au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
considérant que ces dépens de première instance et d'appel seront à la charge de Monsieur Y....
PAR CES MOTIFS
Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur Philippe Y... de sa fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir de Monsieur X...,
Dit que Monsieur X... a la qualité de bailleur dans le contrat de bail du 1er janvier 1996,
Dit n'y avoir lieu à constatation d'acquisition de la clause résolutoire,
Prononce la résiliation du bail du 1er janvier 1996 aux torts de Monsieur Philippe Y...,
Condamne ledit Monsieur Philippe Y... à payer 207.789,69 euros à Monsieur X... au titre des loyers impayés d'avril 1998 à mars 2003 inclus,
Constate que Monsieur X... n'a pas fait connaître sa demande au titre des loyers pour la période postérieure à fin mars 2003,
Dit que Monsieur Philippe Y... devra libérer les lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt et que passé ce délai, il pourra en être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués situés avenue de Flore, LE THILLAY (95),
Condamne Monsieur Philippe Y... à verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel à compter de la date du prononcé du présent arrêt,
Déboute Monsieur Y... de l'intégralité de ses demandes,
Y ajoutant,
Le condamne à payer 2.500 euros à Monsieur X... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Monsieur Philippe Y... aux dépens de première instance et d'appel, autorise, pour ceux d'appel, Maître Claire RICARD, avoué, à les recouvrer conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt prononcé par Madame Françoise LAPORTE, président, et signé par Madame Françoise LAPORTE, président et par Madame Marie-Thérèse GENISSEL, greffier, présent lors du prononcé
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
