COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
3ème chambre
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 11 OCTOBRE 2007
R.G. No 06/05647
AFFAIRE :
Saran X...
C/
S.A. AXA FRANCE VIE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No Chambre : 2
No RG : 05/2230
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-SCP GAS
-SCP KEIME GUTTIN JARRYREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE ONZE OCTOBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Mademoiselle Saran X...
ayant habité
Le Damier de Champagne
80-81-82 - Galerie des Damiers
92400 COURBEVOIE
(expulsée)
représentée par la SCP GAS, avoués - No du dossier 20060671
plaidant par Me Y..., avocat au barreau de PARIS (D.161)
APPELANTE
****************
S.A. AXA FRANCE VIE
...
75009 PARIS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - No du dossier 06000726
plaidant par Me Z..., avocat au barreau de PARIS (B.857)
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Septembre 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire THEODOSE,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 18 janvier et du 5 février 2001, la S.A. AXA COLLECTIVES, a consenti une promesse unilatérale de vente à Mme Saran X... portant sur des lots en copropriété no 1071 (appartement) et no 1253 (cave), d'un immeuble sis Résidence "Le Damier de Champagne" 80-81-82 galerie des Damiers ... (92), le prix de vente étant fixé, en cas de levée d'option à 1.172.000 francs, soit 178.670,25 euros net vendeur, tous droits et taxes à la charge de l'acquéreur.
Cette promesse de vente a été enregistrée auprès du Trésor Public le 7 février 2001.
La promesse de vente était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire pour financer l'acquisition, d'un montant d'un million de Francs ou 152.449,02 euros d'une durée de 20 ans au taux de 6,10 %, assurance comprise, consenti par le CREDIT EPARGNE CONSULTING, pour financer l'acquisition, celui-ci s'obligeant à déposer une demande de prêt et à justifier au promettant dans un délai de 10 jours à compter des présentes.
La promesse de vente était consentie pour un délai de 3 mois expirant le 18 avril 2001, avec prorogation de plein droit de sa durée de 15 jours après la date où la dernière des pièces et documents justifiant du droit de propriété et de libre disposition du promettant sur les biens, aura été communiqué au bénéficiaire ou à son notaire, sans que la durée globale de la présente prorogation de plein droit puisse excéder un mois sauf accord entre les parties.
L'acte précisait que la promesse serait considérée comme nulle et non avenue faute par le bénéficiaire de réaliser la vente dans ce délai avec paiement effectif du prix ou d'en avoir demandé la réalisation avant l'expiration de ce délai et la régularisation dans un délai de 10 jours.
La réalisation de la vente devait être constatée par acte authentique par Me A..., notaire à Paris 9ème, le 18 avril 2001.
Le bénéficiaire versait au profit de la société promettante la somme de 117.200 francs, soit 17.867,02 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.
Un acte sous seing privé en date des 23 mai 2001 et 11 juillet 2001, a prorogé la durée de validité de la promesse de vente pour une durée devant expirer huit jours après la notification à Mme Saran X... de la signature du règlement de copropriété et en tout état de cause, au plus tard le 30 juin 2001.
La convention contenait un prêt à usage (à titre gratuit) ou commodat conformément aux articles 1875 et suivants du code civil en faveur de Mme Saran X..., laquelle a remis un chèque de 150.000 francs à l'ordre du notaire, sous réserve d'encaissement, correspondant au solde de son apport personnel.
La société SAGGEL TRANSACTIONS, mandataire de la société propriétaire, a accepté le 15 avril 2002 la demande faite par Mme Saran X... tendant à acquérir l'appartement en indivision avec son fils et l'a avisée qu'elle disposait jusqu'au 26 avril 2002 pour procéder à la réalisation de la vente.
*****
Le 21 juillet 2006, Mme Saran X... a relevé appel du jugement contradictoire rendu le 23 juin 2006 par le tribunal de grande instance de NANTERRE qui a :
- dit que la promesse unilatérale de vente en date des 18 janvier et 5 février 2001 est caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive par la faute de Mme Saran X...,
- débouté Mme Saran X... de l'ensemble de ses demandes tendant à la réalisation de la vente,
- dit que Mme Saran X... est à ce jour occupante sans droit ni titre et depuis le 1er juillet 2001 des lieux sis ... (appartement no 701, lot no 1071, cave no 19, lot no 1253), appartenant à la S.A. AXA FRANCE VIE,
- débouté Mme Saran X... de sa demande tendant à l'octroi de délais pour quitter les lieux,
- dispensé la S.A. AXA FRANCE VIE du délai prévu en matière d'expulsion par l'article 62 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991,
- dit que Mme Saran X... et tous occupants de son chef devront restituer les lieux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour, passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement,
- ordonné l'expulsion des lieux de Mme Saran X... et de tous occupants de son chef, avec le concours, si nécessaire, de la force publique,
- autorisé la S.A. AXA FRANCE VIE à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meuble, aux frais et risques de Mme Saran X...,
- fixé à compter du 1er juillet 2001 le montant mensuel de l'indemnité d'occupation dûe par Mme Saran X..., à la somme de 1.500 euros,
- condamné Mme Saran X... au paiement de la somme de 88.500 euros représentant le montant de cette indemnité d'occupation du 1er juillet 2001 à mai 2006 inclus,
- condamné Mme Saran X... à payer à la S.A. AXA FRANCE VIE la somme de 1.500 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux,
- ordonné l'attribution à la S.A. AXA FRANCE VIE de la somme de 17.867,02 euros représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestré, et en tant que de besoin, condamné Mme Saran X... au paiement de ladite somme,
- prononcé l'exécution provisoire,
- condamné Mme Saran X... à payer à la S.A. AXA FRANCE VIE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- condamné Mme Saran X... aux dépens.
*****
Appelante de cette décision, Mme Saran X..., par conclusions signifiées le 12 juin 2007, demande par infirmation de la décision entreprise, de :
•débouter la S.A. AXA FRANCE VIE de ses demandes,
•dire irrecevable la S.A. AXA FRANCE VIE en son action pour défaut de qualité à agir (art. 31 du nouveau code de procédure civile),
•prononcer l'annulation du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau code de procédure civile,
•dire et juger parfaite la vente du bien immobilier dont s'agit,
•condamner en conséquence la S.A. AXA FRANCE VIE à régulariser l'acte authentique dans le mois de l'arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai
•très subsidiairement,
•débouter la S.A. AXA FRANCE VIE de sa demande d'attribution de l'indemnité d'immobilisation,
•réduire la clause pénale à l'euro symbolique par application de l'article 1152 du code civil,
•ordonner la restitution à Mme Saran X... de la somme de 150.000 francs (22.867,35 euros) sauf à déduire l'euro symbolique,
•débouter la S.A. AXA FRANCE VIE de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle depuis le 1er juillet 2001 jusqu'à libération des lieux,
•accorder à Mme Saran X... les plus larges délais pour libérer les lieux,
•condamner la S.A. AXA FRANCE VIE au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
aux motifs que :
- elle a obtenu un prêt de un million de francs (courrier du 21 mai 2001 du CEC),
- le vendeur n'a jamais contesté l'accord de financement obtenu par elle,
- le règlement de copropriété n'a pas été produit,
- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la condition suspensive relative au prêt
avait été réalisée et la vente était devenue parfaite,
- elle a manifesté explicitement sa volonté d'acquérir l'appartement en remettant un chèque de 150.000 francs au notaire de la venderesse,
- ce chèque n'a jamais été mis à l'encaissement pour des raisons inconnues,
- c'est la S.A. AXA COLLECTIVES qui est exclusivement et seule responsable de la non-réalisation de la vente par acte authentique,
- la convention de prorogation des effets de la promesse contenant prêt à usage, est devenue caduque,
- la venderesse ne l'a jamais mise en demeure de se présenter chez son notaire pour la signature de l'acte de vente et n'a jamais caractérisé sa carence,
- subsidiairement, l'application de la promesse ne saurait entraîner, au vu de la carence prouvée et reconnue du vendeur à réaliser la vente, l'attribution au vendeur de l'indemnité d'immobilisation,
- la voie de fait, au sens de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, n'est en aucune manière constituée,
- en raison des graves problèmes de santé ayant affecté son fils, elle n'a pu prendre les dispositions nécessaires pour libérer l'appartement.
*****
La S.A. AXA FRANCE VIE, intimée, venant aux droits de S.A AXA COLLECTIVES par conclusions signifiées le 15 mars 2007, demande de :
- connaissance prise de l'ensemble des pièces versées aux débats,
- débouter Mme Saran X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- en conséquence,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- ce faisant,
- constater que Mme Saran X... est à ce jour occupante sans droit ni titre des lieux sis :
. résidence "Le Damier de Champagne" - 80-81-82, Galerie des Damiers - 35/36 Place des Saisons - 92400 COURBEVOIE appt. no 701 (lot no 1071) - cave no 19 (lot no 1253) ,
et ce, depuis le 1er juillet 1991,
- en conséquence,
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants éventuellement dans les lieux de son chef, avec le concours, si nécessaire, de la force publique,
- dans ce cadre,
- assortir l'obligation de restituer les lieux d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour passé le délai d'un mois, à compter de la signification du jugement intervenue le 3 août 2006,
- voir autoriser la S.A. AXA FRANCE VIE à faire transporter et séquestrer le mobilier et les objets garnissant les lieux dans un garde-meuble, aux frais et risques de Mme Saran X...,
- voir compte tenu du contexte du cas d'espèce, et notamment de la qualité d'occupant sans droit ni titre de Mme Saran X... et de l'ancienneté de cette occupation, dispenser la S.A. AXA FRANCE VIE des dispositions de l'article 62 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991, et par voie de conséquence, supprimer purement et simplement le délai prévu par ce texte, dans le cadre de la procédure d'expulsion,
- voir fixer, rétroactivement à compter du 1er juillet 2001, date à laquelle les lieux auraient dû en toute hypothèse être libérés, le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.500 euros, et condamner Mme Saran X... au paiement de cette indemnité, jusqu'à libération effective des lieux, soit par remise spontanée des clés, soit du fait de l'expulsion,
- d'ores et déjà, condamner Mme Saran X... au paiement de la somme de 103.500 euros, représentant le montant de cette indemnité d'occupation du 1er juillet 2001 à mars 2007 inclus, soit 69 mois,
- dire et juger la S.A. AXA FRANCE VIE recevable et bien fondée à retenir le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 17.867,02 euros (117.200 francs), versée par Mme Saran X..., dans le cadre de la promesse de vente régularisée les 18 janvier et 5 février 2001, et ce, par application combinée des dispositions contractuelles et légales, notamment celles de l'article 1178 du code civil,
- y ajoutant,
- condamner Mme Saran X... au paiement, au bénéfice de la S.A. AXA FRANCE, de la somme de 3.000 euros, par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens,
aux motifs que :
- le règlement de copropriété a été établi le 23 mai 2001 et publié le 24 juillet 2001,
- elle a consenti de nombreuses prorogations de délai au bénéfice de Mme Saran X... pour lui permettre d'acquérir le bien et notamment, pour que son chèque de 150.000 francs non provisionné soit régularisé, qu'elle puisse acheter en indivision avec son fils, qu'elle puisse obtenir un prêt,
- en dépit des relances adressées par le notaire, Me A..., en date des 24 juillet et 18 septembre 2001 auprès du notaire de Mme Saran X... pour obtenir les pièces d'état civil d'usage, la vente n'a pas été régularisée,
- la société SAGGEL TRANSACTIONS, mandataire de la société propriétaire, a relancé les consorts X... par correspondances recommandées avec AR, en date des 19 mars et 8 avril 2002, rappelant que la régularisation de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 18 avril 2001,
- Mme Saran X... n'a donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition avec son fils,
- Mme Saran X... occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 1er juillet 2001, sa dette telle que fixée par le tribunal, s'élevant à 103.500 euros en principal (indemnités d'occupation),
- Mme Saran X... a été déboutée de sa demande de sursis à son expulsion par le JEX du tribunal de grande instance de Nanterre (jugement du 14 décembre 2006).
Postérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 28 juin 2007, la S.A. AXA FRANCE VIE a fait signifier des conclusions le 4 juillet 2007 tendant à rejeter des débats les pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par Mme Saran X....
Par conclusions en réponse en date du 23 juillet 2007, Mme Saran X... a demandé de débouter la S.A. AXA FRANCE VIE de sa demande de rejet des débats les cinq pièces dont s'agit.
Elle demande de les déclarer recevables et à titre subsidiaire, de renvoyer la cause et les parties devant le conseiller de la mise en état afin de permettre à la demanderesse de répliquer aux pièces communiquées par la concluante, faisant valoir que la S.A. AXA FRANCE VIE n'a pas sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture.
Elle ajoute que ces pièces rapportent la preuve du caractère provisionné du chèque de 150.000 francs.
*****
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande de rejet des débats des pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par Mme Saran X...
Considérant que ces pièces communiquées tardivement le jour de l'ordonnance de clôture, seront rejetées des débats en vertu du respect du principe du contradictoire ;
- Sur l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir de la S.A. AXA FRANCE VIE
Considérant que la S.A. AXA FRANCE VIE justifie que la société AXA FRANCE COLLECTIVES a fait l'objet d'une fusion-absorption par ses soins le 1er janvier 2003 ainsi qu'il résulte de la mention portée au Kbis de ladite société le 29 janvier 2004 ;
Qu'en conséquence, ce moyen d'irrecevabilité sera écarté ;
- Sur la non-réalisation de la vente
Considérant qu'il résulte des pièces produites aux débats, que Mme Saran X... n'a pas levé l'option de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société AXA COLLECTIVES, aux droits de laquelle se trouve la S.A. AXA FRANCE VIE, dans les délais et conditions fixés, consistant à réaliser la vente dans le délai prévu contractuellement, étant rappelé qu'un acte sous seing privé en date des 23 mai 2001 et 11 juillet 2001, avait prorogé la durée de validité de la promesse de vente, initialement fixée au 18 avril 2001, pour une durée devant expirer huit jours après la notification à Mme Saran X... de la signature du règlement de copropriété et en tout état de cause, au plus tard le 30 juin 2001 ;
Que la convention signée contenant un prêt à usage (à titre gratuit) au profit de Mme Saran X... précisait : "Il est expressément convenu à cet égard que l'expiration du commodat à la date ci-dessus fixée constitue une condition déterminante de l'accord du prêteur sans laquelle stipulation, il n'aurait pas contracté.
En conséquence, l'emprunteur s'engage de manière irrévocable à libérer totalement et définitivement les biens à cette échéance dans le cas où, pour quelque cause que ce soit, la vente projetée ne serait pas régularisée" ;
Considérant que par courrier recommandé du 8 avril 2002, la société SAGGEL TRANSACTIONS a avisé celle-ci que "la vente n'est toujours pas réalisée et le terme imparti est échu et ce malgré les relances de notre notaire.
En conséquence, la société propriétaire reprend sa pleine et entière liberté pour les lots concernés avec toutes les conséquences de droits que cela comporte" ;
Que par courrier recommandé du 15 avril 2002 réceptionné par Mme Saran X... (signature apposée le 17 avril 2002), la société SAGGEL TRANSACTIONS a informé celle-ci, "que la société propriétaire, comme il vous l'a été indiqué lors de notre entretien du 12 avril courant, est prête à vous laisser un délai supplémentaire jusqu'au 26 avril 2002 pour vous permettre la réalisation de la vente.
Faute d'une signature pour le 26 avril 2002 au plus tard, la compagnie propriétaire reprendra sa pleine et entière liberté sur les lots concernés avec toutes les conséquences des droits que cela comporterait.
Nous vous remercions de bien vouloir prendre toutes les dispositions avec votre banque et votre notaire pour respecter cette dernière date" ;
Que Mme Saran X... n'a pas respecté les conditions de la promesse relatives au paiement effectif du prix, celle-ci ne contestant pas que le chèque de 150.000 euros du 23 mai 2001 n'a pas été encaissé par le notaire de la société promettante ;
Que la promesse de vente doit être considérée comme nulle et non avenue, faute par la bénéficiaire d'avoir réalisé la vente dans le délai fixé, Mme Saran X... n'ayant donné aucune suite à la correspondance du 15 avril 2002 lui accordant un ultime délai expirant le 26 avril 2002 pour lui permettre de réaliser cette acquisition avec son fils et de prendre les dispositions nécessaires avec sa banque et son notaire ;
Que le jugement déféré a dit que la promesse unilatérale de vente est caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive par la faute de Mme Saran X... ;
Qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau code de procédure civile, mais seulement d'infirmer le jugement sur la cause de la caducité de la promesse unilatérale de vente ;
Qu'il convient de faire application des dispositions contractuelles relatives au versement de l'indemnité d'immobilisation (article 10) prévoyant que "l'attribution de cette somme restera acquise de plein droit au promettant à titre d'indemnisation forfaitaire d'immobilisation en considération de l'indisponibilité des locaux objet des présentes", dès lors que la non-réalisation de la condition suspensive de financement n'est invoquée par aucune des parties ;
Qu'il n'y pas lieu de réduire cette indemnité dans la mesure où la convention prévoit qu'elle sera acquise de plein droit au promettant à titre de dommages-intérêts ;
Considérant que Mme Saran X... n'est pas entrée dans les locaux par voie de fait, au sens de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, mais s'y maintient irrégulièrement depuis le 1er juillet 2001, s'étant expressément engagée en vertu du commodat, à libérer les lieux au plus tard le 30 juin 2001 ;
Que dès lors, Mme Saran X... occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 1er juillet 2001, et il convient de confirmer le jugement qui a fixé son indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1.500 euros, à compter du 1er juillet 2001, étant rappelé que Mme Saran X... a été déboutée de sa demande de sursis à son expulsion par le JEX du tribunal de grande instance de Nanterre (jugement du 14 décembre 2006) et que celle-ci, ainsi qu'il résulte des pièces produites, a fait l'objet d'une expulsion le 20 juin 2007 ;
Qu'il convient d'allouer à l'intimée une indemnité au titre des frais irrépétibles en cause d'appel en complément de celle allouée par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement sur la cause de la caducité de la promesse unilatérale de vente,
Statuant à nouveau,
Dit que la promesse unilatérale de vente des 18 janvier et 5 février 2001 est caduque pour non-réalisation de la vente par la bénéficiaire dans les délais et conditions contractuellement fixés,
Confirme le jugement pour le surplus,
Y ajoutant,
Rejette le moyen d'irrecevabilité de la demande,
Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du jugement déféré pour violation des dispositions de l'article 16 du nouveau code de procédure civile,
Rejette des débats les pièces 28 à 32 communiquées le 28 juin 2007 par Mme Saran X...,
Constate que Mme Saran X... a fait l'objet d'un procès-verbal d'expulsion le 20 juin 2007,
Condamne Mme Saran X... à payer à la S.A. AXA FRANCE VIE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Condamne Mme Saran X... aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP KEIME GUTTIN JARRY, société titulaire d'un office d'avoués, au bénéfice de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame THEODOSE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
