COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES AC
Code nac : 30A
12ème chambre section 1
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 11 SEPTEMBRE 2007
R.G. No 06/04810
AFFAIRE :
Henri Fouasse
S.A.R.L. X... DECONATURE
C/
S.C.I. AURELIE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
No RG : 03/8265
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU
SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
- Monsieur Henri Fouasse
demeurant ... 92160 ANTONY
Concluant par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués - No du dossier 260550
Plaidant par Me Isabelle BENAZETH, avocat au barreau de PARIS
- S.A.R.L. X... DECONATURE
ayant son siège 50 rue Roger Legouté 92160 ANTONY, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Concluant par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués - No du dossier 260550
Plaidant par Me Isabelle BENAZETH, avocat au barreau de PARIS
APPELANTS
****************
S.C.I. AURELIE
ayant son siège 153 avenue du Général Leclerc 92340 BOURG-LA-REINE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Concluant par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - No du dossier 20060990
Plaidant par Me Jacques FELDSTEIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, les parties ne s'y étant pas opposées, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2007 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur André CHAPELLE, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvie MANDEL, président,
Monsieur André CHAPELLE, conseiller,
Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Didier ALARY,
Le 2 mai 2002, la SCI Aurélie a donné à bail à Monsieur Henri X... une boutique dépendant d'un immeuble en copropriété sis ..., à 92 Antony, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juin 2002.
Le 28 juin 2002, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a décidé la création d'un espace végétal devant la boutique.
Le 18 novembre 2002, la SCI Aurélie a délivré à Monsieur X... un commandement de payer des loyers non réglés et a fait pratiquer une saisie attribution sur son compte personnel.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2002, Monsieur X... a donné congé à son bailleur en lui indiquant être contraint de quitter les lieux en raison notamment des conditions d'exploitation et de la suppression d'un accès direct à la boutique, préjudiciable à la bonne marche de l'entreprise.
Le 19 février 2003, par l'intermédiaire de son mandataire, la SCI Aurélie s'est opposée à ce congé au motif que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 n'avaient pas été respectées et lui a réclamé le montant des loyers et arriérés dûs à cette date.
C'est dans ces conditions que par acte du 3 juillet 2003, la société Fouasse Deconature a fait assigner la SCI Aurélie devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir déclarer nul le commandement de payer et de constater la nullité du bail pour dol, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d'ordonner la restitution de tous les loyers et dépôts de garantie.
Monsieur X... est intervenu volontairement à l'instance.
* Par jugement du 16 mai 2006, aux motifs duquel il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, le tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré irrecevable la société Fouasse Deconature en sa demande contre la SCI Aurélie et déclaré Monsieur X... recevable en son intervention.
Le tribunal a débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné à payer à la SCI Aurélie la somme de 24.407,26 € au titre des loyers et charges restant dûs au 31 mai 2005, sous déduction du dépôt de garantie de 3.761,48 €, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2005.
Le tribunal a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Aurélie pour procédure abusive et a condamné Monsieur X... à payer à la société Aurélie une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il a en outre ordonné l'exécution provisoire de sa décision.
* Appelants, Monsieur X... et la société Fouasse Deconature concluent à l'infirmation du jugement entrepris.
A titre principal, ils concluent à la résiliation du contrat de bail du 2 mai 2002 au motif, notamment, que la SCI Aurélie, qui avait la possibilité de solliciter la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires, n'a entrepris aucune démarche à cet effet, et qu'elle a ainsi manqué à ses obligations légales et contractuelles dans l'exécution du contrat de bail, tendant à la jouissance paisible des lieux loués.
Ils demandent, à titre de dommages et intérêts, la condamnation de la SCI Aurélie à leur payer les sommes suivantes :
- 3.658,78 € à titre de dépôt de garantie,
- 11.165,88 € au titre des loyers et charges saisis pour le premier et le second trimestre 2003,
- 23.330,90 € au titre des loyers et charges saisis pour la période du troisième trimestre 2003 au 3ème trimestre 2004 inclus,
- 1.147,73 € au titre du procès-verbal de saisie-attribution du 5 juillet 2005,
- 9.971,60 € au titre de remboursement de l'achat de matériel,
- 10.000 € en réparation du préjudice subi.
A titre subsidiaire, Monsieur X... et la société Fouasse Deconature demandent à la cour de constater que la société Aurélie a accepté de fixer la fin du contrat de bail au 26 décembre 2002, date pour laquelle le congé de Monsieur X... a été donné, et forment les mêmes demandes indemnitaires qu'à titre principal.
En tout état de cause, Monsieur X... sollicite une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
* Intimée, la SCI Aurélie conclut à l'irrecevabilité et en tout cas au débouté de Monsieur X... et de la société Fouasse Deconature, et à la confirmation du jugement entrepris.
Elle sollicite, en outre, une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
SUR QUOI :
1) Sur la recevabilité :
Considérant que le bail litigieux a été conclu avec Monsieur X..., lequel a précisé agir pour le compte de la société Fouasse Deconature, en formation.
Considérant qu'aucun transfert de ce bail au bénéfice de cette société n'a été régularisé par la suite et que Monsieur X... lui même, dans des dernières écritures (conclusions no 2 du 2 mars 2007, page 2), indique qu'il doit être considéré comme seul titulaire du bail.
Considérant que les premiers juges ont donc à bon droit déclaré irrecevable la demande la société Fouasse Deconature à l'encontre de la SCI Aurélie et recevable l'intervention volontaire de Monsieur X....
2) Sur la nature du bail :
Considérant que si Monsieur ne forme expressément aucune demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions, il conteste dans leurs motifs que le bail soit un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.
Mais considérant que le bail lui-même se réfère au statut des baux commerciaux, que l'activité développée par Monsieur X... par l'intermédiaire de la société Fouasse Deconature est une activité commerciale, et qu'il est indifférent que Monsieur X... ne soit pas lui-même immatriculé au registre du commerce.
Considérant que Monsieur X... ne peut donc utilement revendiquer l'application du statut des baux professionnels applicables aux seules activités civiles, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce.
3) Sur les demandes de Monsieur X... :
Considérant qu'en cause d'appel, Monsieur X... ne conclut plus à la nullité du contrat de bail pour dol mais à sa résiliation judiciaire pour manquement du bailleur à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués.
Considérant que Monsieur X... reproche, pour l'essentiel, à son bailleur ne de ne pas avoir protesté ni réagi à la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, le 28 juin 2002, de créer un espace végétal devant la boutique, et de supprimer le chemin d'accès direct à celle-ci, ce qui a gravement nui, selon lui, au développement de son activité commerciale.
Mais considérant que la SCI Aurélie observe à juste titre que Monsieur X... n'a émis aucune protestation pendant la réalisation des travaux.
Qu'il n'a protesté que par courrier du 3 octobre 2002, date à laquelle le délai de deux mois pour contester utilement la validité de la résolution adoptée par l' assemblée générale du 28 juin 2002 était expiré.
Considérant que, contrairement à ce que prétend Monsieur X..., ces travaux n'ont pas modifié le nombre des chemins d'accès aux boutiques mais ont déplacé leur emplacement si bien qu'un espace végétal a été mis en place devant la boutique de Monsieur X..., sans toutefois en altérer la visibilité depuis la rue, ainsi qu'en témoignent les photos versées aux débats.
Considérant que le rapport d'architecte, établi non contradictoirement le 19 octobre 2005 à la seule demande de Monsieur X..., et versé aux débats par celui-ci, n'a que la valeur d'un élément de fait et d'un simple renseignement destiné à étayer, bien tardivement, l'argumentation développée par Monsieur X....
Considérant que les autres commerces ont continué d'être exploités dans les mêmes conditions qu'auparavant
Considérant qu'au titre du bail souscrit le 22 mai 2002, Monsieur X... ne bénéficiait d'aucun accès au parking privé de l'immeuble, que ce soit pour lui-même ou pour sa clientèle, si bien qu'il ne peut se plaindre d'en être aujourd'hui privé.
Considérant que le chemin d'accès à la boutique, légèrement déplacé vers la droite à la suite des travaux, n'est pas une partie privative louée mais une partie commune, et que Monsieur X... ne peut se plaindre de la suppression d'une servitude de passage attachée au local loué, aucune servitude ce type ne lui ayant été consentie au titre du bail.
Considérant enfin que dans son courrier de protestation du 3 octobre 2002, Monsieur X... exposait que :
" ...malgré une mise en valeur importante du local, une publicité soutenue, un choix et des prix très bien placés, le chiffre d'affaires réalisé depuis notre ouverture du 15 juin 2002 est inférieur à un mois de charges.
" Vu le peu de monde qui passe dans la rue, le mois de septembre a fait l'objet d'encore moins de visiteurs que le mois de juillet, il n'y a pas d'espoir de rentabiliser l'activité, et conformément à votre accord, je vous demande de libérer les lieux au plus tard fin décembre 2002."
Considérant que les difficultés d'exploitation évoquées dans ce courrier sont antérieures à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2002, critiquée par Monsieur X....
Que par ailleurs, contrairement à ce qui est allégué dans ce courrier, il n'est pas établi que la SCI aurait accepté une résiliation anticipée du bail commercial consenti à Monsieur X....
Considérant que c'est à la lumière de ces éléments que doit être apprécié le congé donné prématurément par Monsieur X..., le 26 décembre 2002, congé auquel s'est légitimement opposée la SCI Aurélie par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2003, si bien qu'il ne peut être soutenu qu'elle aurait, même tacitement, accepté qu'il soit mis fin au contrat pour cette date.
Considérant que le refus du bailleur d'accepter la résiliation du contrat de bail avant son terme légal et contractuel, est d'ailleurs corroboré par les diverses voies d'exécution qu'il a diligentées afin de recouvrer les loyers impayés au titre de la première période triennale, peu important que les clés du local loué aient été remises à son mandataire à la fin du mois de décembre 2002.
Considérant par ailleurs qu'en première instance, Monsieur X... avait demandé , à titre subsidiaire, dans des conclusions du 3 juin 2005, qu'il soit jugé que le bail avait pris fin au 31 mai 2005, date d'expiration de la première période triennale, ce qui avait été accepté par la SCI Aurélie dans des conclusions du 29 septembre 2005.
Considérant enfin que c'est sans contradiction, que le local loué a pu être vendu par la suite le 5 novembre 2005, soit postérieurement à l'expiration de la première période triennale, sans qu'il puisse être utilement soutenu que par cette opération, la SCI Aurélie aurait accepté la résiliation anticipée du bail au 26 décembre 2002.
Considérant que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que le bail signé par les parties le 2 mai 2002 a été résilié prématurément par Monsieur X... le 26 décembre 2002, et en ce qu'il a condamné Monsieur X... à lui payer la somme de 24.407,26 € au titre des loyers et charges restant dus au 31 mai 2005, date d'expiration de la première période triennale, sous déduction du dépôt de garantie de 3.761,48 € , et ceci avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2005.
Considérant que Monsieur X... étant débouté de ses demandes formées tant à titre principal qu'à titre subsidiaire, il sera également débouté de ses demandes indemnitaires.
4) Sur l'application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile :
Considérant qu'il sera alloué à la SCI Aurélie une indemnité complémentaire de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant publiquement et contradictoirement,
- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
- Condamne Monsieur X... à verser à la SCI Aurélie une indemnité complémentaire de 1.500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
- Condamne Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP Jullien Lecharny Rol Fertier, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Madame Sylvie MANDEL, président et par Madame Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
