COUR D'APPEL DE VERSAILLESCode nac : 30B1ère chambre1ère sectionARRET NoCONTRADICTOIREDU 16 NOVEMBRE 2006R.G. No 05/07769AFFAIRE :Gérard X... ...C/Inès LEGGERIDécision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISENo chambre : 01No Section : No RG :
04/00552Expéditions exécutoiresExpéditionsCopiesdélivrées le : à :
SCP LISSARRAGUEMe BINOCHEREPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAISLE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE SIX La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Gérard Y... le 13 Octobre 1933 à STAINS (Seine Saint Denis)23 rue Nouvelle - 95270 G... Odette B... le 26 Octobre 1939 à LAUGONNET (Morbihan)10 rue Nouvelle - 95270 D... Bernard BISSONNIERné le 17 Août 1937 à PARIS25 rue Nouvelle - 95270 D... Luc E... le 23 Octobre 1935 à TOURCOING (Nord)14 rue Nouvelle - 95270 D... Claude C... le 22 Avril 1939 à ANJEUX (70)16 rue Nouvelle - 95270 D... Michel F... le 17 Janvier 1936 à PARIS19 rue Nouvelle - 95270 G... Geneviève DUFLYnée le 12 Avril 1930 à PARIS11 rue Charles Depuille - 95270 CHAUMONTELreprésentés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD Avoués - N du dossier 0541877Rep/assistant : la SCP FARGE, COLAS & ASSOCIES (avocats au barreau du VAL D'OISE)APPELANTS****************Madame Inès Z... le 9 avril 1934 à ARGENTEUIL (95)12 Rue Nouvelle - 95270 CHAUMONTELreprésentée par Me Jean-Pierre BINOCHE Avoué - N du dossier 658/05Rep/assistant : Me Guillaume BLUZET (avocat au barreau de PARIS)INTIME****************Composition de la cour :L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Septembre 2006 devant la cour composée de :
Madame Francine BARDY, président,
Madame Lysiane LIAUZUN, conseiller,
Madame Geneviève LAMBLING, conseiller qui en ont délibéré,Greffier, lors des débats : Madame Sylvie H...
La création du lotissement dit "les rayons" composé de 24 lots a été autorisée par arrêté préfectoral du 25 octobre 1966 sur un terrain de 2 hectares 57 ares 20 centiares cadastré ZA no75 à CHAUMONTEL (95).
Madame A..., qui a acquis le 19 juin 1968 le lot 17 d'une superficie de 825 m sur lequel elle a fait édifier une maison à usage d'habitation, a obtenu le 28 octobre 1999 un certificat d'urbanisme autorisant la division de ce lot en deux lots constructibles, puis le 29 août 2000 un permis de construire pour édifier une maison sur son deuxième lot.
Ses co-lotis ont saisi la juridiction administrative de recours à l'encontre de chacune de ces décisions, lesquels ont été rejetés par décisions des 11 avril et 30 juin 2003 devenues définitives, le Tribunal Administratif estimant que, par application de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme, le plan d'occupation des sols de la commune, approuvé le 25 septembre 1992, remplace les règles contenues dans le "cahier de charges - règlement et association syndicale du lotissement", le lotissement "les rayons" ayant été autorisé depuis plus de dix ans.
Parallèlement, sept co-lotis ont fait assigner par acte du 22 février 2001 Madame A... devant le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, demandant, sur le fondement de l'article 1134 du code civil et à raison du caractère conventionnel du cahier des charges, que soit interdite sous astreinte l'édification de la deuxième construction.
Dans le cadre de cette instance, le juge de la mise en état, par
ordonnance du 15 janvier 2002, a interdit sous astreinte, à titre conservatoire, ladite construction , et, par ordonnance du 11 mai 2004, a liquidé l'astreinte pour la période du 3 septembre 2003 au 3 avril 2004 et fixé une nouvelle astreinte avec obligation de stopper l'édification de la maison.
Par jugement du 13 septembre 2005, le Tribunal a débouté les demandeurs de toutes leurs prétentions, rejeté les demandes reconventionnelles et condamné les demandeurs au paiement, au profit de Madame A..., de la somme de 3.815ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens.
Appelants, Messieurs X..., BISSONNIER, DEJAGER, POULIN, ARCHENAULT et Mesdames DERVAL et DUFLY, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 12 juillet 2006 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, concluent à l'infirmation de la décision entreprise et demandent à la Cour, en statuant à nouveau au visa des articles 1134 et 1147 du code civil et de la partie conventionnelle du cahier des charges du lotissement "les rayons", de :- dire que Madame A... a édifié un second pavillon sur son lot en violation des dispositions conventionnelles du cahier des charges du lotissement "les rayons",- la condamner à faire procéder à la démolition de l'ouvrage sous astreinte de 200ç par jour de retard à compter de la décision à intervenir,- la débouter de l'ensemble de ses demandes,- la condamner à leur payer la somme de 3.000ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,- la condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 30 août 2006 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, Madame A..., visant les articles 122 du nouveau code de procédure
civile, 315-2-1 du code de l'urbanisme et les décisions rendues les 11 avril et 30 juin 2003 par le Tribunal administratif de CERGY-PONTOISE, demande à la Cour de :- sur la demande principale, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il déboute les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes et de dire que par suite des décisions administratives, elle dispose d'un droit définitif d'édification d'une construction sur son terrain, les demandeurs étant en toute hypothèse mal fondés en leurs demandes,- sur la demande reconventionnelle, la recevoir en son appel incident et y faisant droit, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 70.000ç en réparation de son préjudice, celle de 4.654,35ç outre les frais, sauf à parfaire, au titre des saisies annulées non remboursées à ce jour et la somme de 15.000ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,- les condamner solidairement aux entiers dépens.SUR CE
Considérant que le certificat d'urbanisme et le permis de construire ont été délivrés en fonction des seules règles administratives d'urbanisme, soit, en l'espèce, en fonction des règles du POS, lequel est substitué au règlement du lotissement devenu caduque par application de l'article L 315-2-1 alinéa 1du code de l'urbanisme ainsi que l'a rappelé le Tribunal administratif dans les deux décisions des 11 avril et 30 juin 2003 ;
que la juridiction administrative n'a statué que sur la conformité du certificat d'urbanisme et du permis de construire au regard des règles administratives, étant rappelé que le permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers ;
Considérant que l'article 315-2-1 du code de l'urbanisme énonce que ."Lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme
de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir.Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis....a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les colotis entre eux dans le cahier des charges du lotissement..."
qu'il s'ensuit que les colotis sont recevables à demander l'application des dispositions du cahier des charges, lequel a valeur contractuelle et régit leurs rapports entre eux, nonobstant les décisions administratives rendues ;
Considérant qu'en l'espèce a été soumis à l'approbation du préfet, et approuvé le 25 octobre 1966, un document intitulé "cahier des charges - règlement et association syndicale" et qu'il doit donc être recherché si les clauses dont se prévalent les parties sont de nature purement réglementaires et ont cessé de s'appliquer au terme du délai de 10 ans prévu par l'article L315-2-1 du code de l'urbanisme ou si, au contraire, de nature contractuelle, elles continuent de régir les rapports des colotis entre eux ;
Considérant qu'il est prévu à l'article 10 intitulé "règles de construction - volume et aspect" du chapitre deuxième intitulé "conditions particulières relatives au lotissement" du cahier des charges que "chaque lot ne pourra recevoir qu'une maison d'habitation à usage familial" ;
qu'une telle clause, qui créait une véritable restriction du droit de construire, ne constitue pas une simple règle d'urbanisme mais relève des dispositions contractuelles du cahier des charges qui définissent la nature du lotissement, notamment sa densité ;
Considérant qu'il est expressément mentionné dans le titre de propriété de Madame A..., que la vente a lieu sous les charges et
conditions particulières relatives au lotissement stipulées dans les arrêtés, cahier des charges, règlement de construction, association syndicale et autres, Madame A... ayant reconnu en avoir eu connaissance et avoir reçu une copie intégrale des dites pièces ;
que le cahier des charges lui est donc bien opposable, étant observé au surplus qu'elle ne prétend pas qu'il ait été modifié ;
Considérant que l'édification d'une deuxième maison à usage d'habitation sur le lot 17 du lotissement "les rayons" d'une superficie de 825 m acquis le 19 juin 19968 par Madame A... constitue une violation aux règles contractuelles du cahier de charges du lotissement, nonobstant la division de la parcelle en deux lots et les règles du POS applicables dans la commune de CHAUMONTEL ;
qu'il convient en conséquence, d'ordonner la démolition de l'immeuble construit en violation des dispositions conventionnelles du cahier des charges conformément à la demande des colotis, nonobstant le permis de construire délivré sous réserve des droits des tiers, et d'assortir cette condamnation d'une astreinte dans les termes du dispositif afin d'assurer l'efficacité de cette décision, étant observé que la cession à la commune de CHAUMONTEL des voies et dessertes du lotissement et par suite la dissolution de l'association syndicale sont sans effet sur la validité des autres dispositions du cahier des charges, notamment celles créant des servitudes ;
Considérant que Madame A..., qui a construit au mépris dés règles édictées par le cahier des charges, est à l'origine du préjudice dont elle se plaint ;
qu'elle sera donc déboutée de ses demandes tant au titre du préjudice moral qu'à celui de l'acharnement judiciaire ;
Considérant que Madame A..., qui succombe en sa défense, sera condamnée à indemniser les appelants des frais non répétibles qu'ils
ont dûs exposer pour faire valoir leur droit à concurrence d'une somme que l'équité commande de fixer à 1.500ç ;PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
DÉCLARE l'appel recevable,
INFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions,
ET STATUANT À NOUVEAU,
CONDAMNE Madame A... à faire procéder à la démolition de l'immeuble construit en violation des règles du cahier des charges sous astreinte journalière de 100ç passé un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision,
LA CONDAMNE à payer aux appelants la somme de 1.500ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de toute autre demande
CONDAMNE Madame A... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Francine BARDY, président et par Madame H..., greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
