COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET No CONTRADICTOIRE DU 19 SEPTEMBRE 2006 R.G. No 05/09515 AFFAIRE : S.C.I. BRETAGNE C/ S.E.M.A.V.O Décision déférée à la Cour :
Jugement rendu le 16 Novembre 2005 par le juge de l'expropriation de PONTOISE RG no :05/62 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christian FEDDAL CABINET DS AVOCATS + Parties REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE SIX, La Cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. BRETAGNE Ayant son siège 97, rue du Maréchal Leclerc 95440 ECOUEN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître OUAZANA substituant Maître Christian FEDDAL avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1624 APPELANTE SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE DEPARTEMENTALE POUR L'AMENAGEMENT DU VAL D'OISE "S.E.M.A.V.O" Ayant son siège Immeuble SOGE 2000 Rue du Verger BP 20102 95021 CERGY PONTOISE CEDEX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par le CABINET DS AVOCATS avocats au barreau de PARIS INTIMEE Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Françoise X... représentant Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DES YVELINES, 12, rue de l'Ecole des Postes - 78000 VERSAILLES selon pouvoir spécial en date du 9 juin 2006, Composition de la Cour : L'affaire a été débattue le 27 Juin 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève BREGEON, Président,
Monsieur Philippe DAVID, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES,
Madame Françoise HARRIVELLE, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES,
qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET
FAITS ET PROCEDURE
La société civile immobilière BRETAGNE (ci-après désignée la SCI) était propriétaire des lots de copropriété no 1110 et 1075 dans l'ensemble immobilier dénommé Centre Commercial ARC EN CIEL, sis 19-33 avenue de la Commune de Paris, 1-7 et 2-6 place de l'Hôtel de Ville, rond-point de la Dame Blanche et 2-4 rue Jean Goujon à Garges les Gonesse (95), qui a fait l'objet d'une procédure d'expropriation poursuivie par la Société d'Economie Mixte Départementale pour l'Aménagement du Val d'Oise (dite SEMAVO), dans le cadre de la restructuration dudit Centre Commercial ARC EN CIEL.
Par arrêté du 29 juin 2004, le préfet a déclaré cette opération d'utilité publique. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 25 janvier 2005.
Sur demande de la société SEMAVO, le juge de l'expropriation de Pontoise a, par jugement en date du 16 novembre 2005 : * fixé à la somme de 101.518 ç l'indemnité de dépossession due à la SCI, toutes causes de préjudice confondues, * débouté la SCI du surplus de ses prétentions, * dit que les dépens seront supportés par l'autorité
expropriante.
LA COUR
Vu l'appel formé à l'encontre de cette décision par la SCI par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe de la cour le 19 décembre 2005,
Vu le mémoire accompagné de documents adressé par la même lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2005, notifié par le greffe de la cour le 2 janvier 2006 à la société SEMAVO et au commissaire du gouvernement, par lequel la SCI, poursuivant la réformation du jugement déféré, demande à la cour de : * dire la société SEMAVO non recevable à modifier son offre à la baisse et dire cette offre de 450 ç par m acquise aux débats, * fixer l'indemnité totale de dépossession, incluant l'indemnité de remploi et les frais de déménagement :
- à titre principal, à 239.975 ç
- à titre subsidiaire, à 214.950 ç, * dire que la société SEMAVO devra lui verser une somme de 5.000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Vu les conclusions adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 janvier 2006, notifiées le 12 janvier 2006 par le greffe de la cour à la SCI et à la société SEMAVO, par lesquelles le commissaire du gouvernement propose à la cour de confirmer le jugement dont appel,
Vu le mémoire adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 janvier 2006, notifié le 3 février 2006 par le greffe de la cour à la SCI et au commissaire du gouvernement, par lequel la société SEMAVO, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris,
Vu les convocations adressées le 21 avril 2006 par le greffe de la cour pour l'audience du 27 juin 2006,
Vu le mémoire accompagné de documents adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2006, notifié par le greffe de la cour le 5 mai 2006 à la société SEMAVO et au commissaire du gouvernement, par lequel la SCI, appelante, réitère ses demandes du 19 décembre 2005,
Vu les conclusions adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2006, notifiées le 18 mai 2006 par le greffe de la cour à la SCI et à la société SEMAVO, par lesquelles le commissaire du gouvernement réitère sa proposition de confirmation du jugement,
Vu le mémoire accompagné d'un document déposé le 26 juin 2006, notifié par le greffier le jour même et le lendemain, à l'ouverture des débats, à la société SEMAVO et au commissaire du gouvernement, par lequel la SCI, appelante : [* à titre principal, demande à la cour de :
- constater qu'elle n'est plus propriétaire des biens expropriés,
- dire la demande de la société SEMAVO sans objet,
- surseoir à statuer s'il y a lieu, *] à titre subsidiaire, réitère ses demandes du 19 décembre 2005,
Vu le mémoire déposé à l'audience du 27 juin 2006, notifié par le greffier, à l'ouverture des débats, à la SCI et au commissaire du gouvernement, par lequel la société SEMAVO, intimée : réitère pour le surplus les termes de son précédent mémoire tendant à la confirmation du jugement entrepris,
SUR CE,
Considérant qu'à l'ouverture des débats, les parties et le commissaire du gouvernement ont indiqué qu'il avait été satisfait au principe de contradiction en ce qui concerne le dernier mémoire de l'appelante et le dernier mémoire de l'autorité expropriante intimée ;
Que la cour les a invités à s'expliquer sur l'application des dispositions de l'article R 13-49 du Code de l'expropriation au dernier mémoire de l'appelante ;
Considérant qu'aux termes de ce dernier texte, l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel ;
Que, dans son mémoire déposé le 26 juin 2006, la SCI appelante demande à la cour, pour la première fois, de la mettre hors de cause et de dire sans objet, à son endroit, la requête introductive d'instance de la société SEMAVO en fixation de l'indemnité de dépossession, ou de surseoir éventuellement à statuer, au motif qu'elle a assigné la commune de Garges les Gonesse en réalisation forcée de la vente des biens expropriés, intervenue le15 juillet 2000, et que l'ordonnance d'expropriation du 25 janvier 2005 ne vise pas la véritable propriétaire ;
Mais que, présentées plus de deux mois après son appel, ces demandes sont irrecevables comme atteintes de la déchéance prévue par l'article R 13-49 ;
Qu'au demeurant, force est de constater que l'intéressée ne justifie pas d'une publication, auprès du service des hypothèques, de la vente qu'elle affirme avoir consentie à la commune de Garges les Gonesse en sorte que celle-ci n'est pas opposable aux tiers ; que, par ailleurs, son propre comportement révèle que, depuis l'ordonnance d'expropriation et la notification des offres de l'autorité
expropriante, le 14 mars 2005, elle s'est comportée en propriétaire expropriée ; qu'enfin, l'assignation jointe à son mémoire du 26 juin 2006 ne mentionne pas la date et les modalités de sa délivrance à la commune ainsi que le nom de l'huissier instrumentaire en sorte qu'aucun élément ne permet de retenir qu'une procédure a été effectivement engagée pour faire constater le transfert de propriété allégué par la SCI ; que cette dernière demeure donc la seule propriétaire apparente concernée par l'expropriation des lots en cause, ainsi qu'elle l'apparaissait à la date de l'ordonnance d'expropriation ;
* * *
Considérant que la méthode d'évaluation (parking objet du lot no 1975 et parties communes intégrés) ainsi que le principe de l'évaluation du lot no 1110 en distinguant une superficie libre de 166 m utiles et une superficie occupée de 154 m ne sont pas remis en discussion ; Considérant que la SCI fait grief au premier juge d'avoir autorisé la société SEMAVO à modifier ses offres au cours de son délibéré et d'avoir sous-évalué l'indemnité de dépossession fixée à son profit ; qu'elle soutient que l'absence de tout entretien du Centre Commercial ARC EN CIEL incombe à la société SEMAVO qui en tire profit pour offrir un prix insuffisant ;
Considérant que, pour regrettable que soit l'autorisation donnée à l'autorité expropriante de faire parvenir une note en délibéré réduisant à 200 ç par m son offre initiale de 450 ç par m , pour la partie des locaux expropriés qui s'est avérée inoccupée au cours du
transport sur les lieux, il n'en demeure pas moins que la SCI n'allègue pas ne pas avoir été mise en mesure de débattre contradictoirement de cette nouvelle offre ; qu'elle admet que la société SEMAVO avait visité les biens en cause avant le départ de deux des locataires ; que le mauvais état des locaux inoccupés, découvert au cours du transport du juge de l'expropriation, était de nature à permettre à la société SEMAVO de revoir son offre ;
Que, dans la mesure où elle sollicite un prix de 650 ç par m , la SCI est dépourvue d'intérêt à demander à la cour de dire que l'offre initiale de la société SEMAVO à 450 ç par m est acquise aux débats, sauf à supposer qu'elle renonce ainsi au surplus de sa propre demande ; qu'en cause d'appel, l'autorité expropriante ne conteste pas le montant de l'indemnité allouée bien que celui-ci soit supérieur à son offre finale ;
Considérant qu'il est constant, qu'antérieurement à l'intervention de la commune qui a exercé son droit de préemption sur divers locaux du centre commercial et à l'arrivée de la société SEMAVO qui a repris l'action engagée pour parvenir à la réhabilitation de celui-ci, le non paiement des charges de copropriété par les divers copropriétaires a fait obstacle à la mise aux normes des parties communes et des parties privatives ; que la SCI ne dément pas avoir tenté, en juillet 2000, de faire supporter par la commune son propre arriéré de charges et ne peut, dès lors, imputer à celle-ci ou à la société SEMAVO l'absence d'entretien qu'elle estime à l'origine de la "déshérence progressive" du centre commercial ;
Considérant que la SCI soutient que les éléments de comparaison cités par l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ne peuvent être retenus car il s'agit de sites moins intéressants que ceux des biens en cause et que, par ailleurs, les pratiques de la commune dans ses acquisitions et dépossessions ont contribué à
réduire la commercialité et la valeur des lieux ; que cependant, tout comme en première instance, elle ne produit aucun élément de comparaison au soutien de sa propre évaluation ;
Que, faisant une juste appréciation des termes de référence invoqués par l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ainsi que des caractéristiques des biens présentement expropriés, le premier juge en a fixé la valeur à 450 ç par m pour la partie occupée et à 300 ç par m pour la partie libre, après avoir relevé la stabilité des prix de cession pratiqués depuis l'année 2000 ;
Que le commissaire du gouvernement souligne avec pertinence que le soupçon d'organisation d'une baisse de valeur afin d'obtenir les locaux du centre commercial à bas prix est dépourvu de fondement dans la mesure où, d'une part, le service des domaines de l'Etat a exercé son contrôle sur les opérations immobilières de la commune et de la société SEMAVO et où, d'autre part, les propriétaires ont accepté les offres municipales après avoir échoué à trouver de meilleurs prix ;
Considérant que l'appelante fait également grief au premier juge d'avoir pratiqué un abattement de 40 %, sur la partie des locaux exploitée commercialement, au lieu de 20 % ; mais que cet abattement de 40 % pour occupation commerciale est conforme à l'usage et à la jurisprudence, une telle occupation portant atteinte à la disponibilité des biens et conférant des droits à l'occupant qui rendent nécessaire son indemnisation par l'autorité expropriante ;
Considérant que la SCI reproche aussi au premier juge d'avoir calculé l'indemnité de remploi en appliquant un taux dégressif de 20 %, au lieu de retenir un taux uniforme de 25 % sur l'indemnité principale ; mais que le calcul critiqué est conforme aux dispositions de l'article R 13-46 du Code de l'expropriation et à la jurisprudence de la cour ;
Considérant que la SCI réclame enfin une indemnité de déménagement de
5.000 ç ; mais que le transport sur les lieux a révélé que le mobilier
Considérant que la SCI réclame enfin une indemnité de déménagement de 5.000 ç ; mais que le transport sur les lieux a révélé que le mobilier garnissant le local exploité commercialement appartient à l'exploitant et qu'elle n'allègue pas être propriétaire des effets présents dans l'ancien débit de tabac/loto/presse ; que l'appelante ne justifie donc d'aucun frais indemnisable de ce chef ;
Considérant qu'en définitive, le jugement doit être confirmé en ce qu'il alloue à la SCI une indemnité principale de 41.580 ç pour la surface exploitée commercialement et de 49.800 ç pour les surfaces non exploitées ainsi qu'une indemnité totale de remploi de 10.138 ç ; Considérant que l'équité ne commande pas l'attribution de sommes au titre des frais non compris dans les dépens ; que la SCI, partie perdante, doit supporter la charge des dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en valeur à la date du jugement entrepris,
Dit irrecevables les demandes de mise hors de cause et de sursis à statuer présentées par la société civile immobilière BRETAGNE,
Confirme le jugement entrepris,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la société civile immobilière BRETAGNE aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par Madame Geneviève BREGEON, président, et signé par Madame Geneviève BREGEON, président et par Madame Marie-Christine COLLET, greffier, présent lors du prononcé.
Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
