COUR D'APPEL DE VERSAILLES MJV/KP Code nac : 30Z 12ème chambre section 1 ARRÊT No CONTRADICTOIRE DU 1er JUIN 2006 R.G. No 05/03906 AFFAIRE : S.A.R.L. HAYNES INTERNATIONAL C/ S.C.I. RIVOLI PICARDIE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Février 2005 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE No chambre : 2 No RG :
3491/03 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
SCP JUPIN etamp; ALGRIN Me BINOCHE C... A... AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS LE PREMIER JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. HAYNES INTERNATIONAL, dont le siège est situé : Parc des Bellevues, Avenue de la Patelle - Voie de l'Olivier - 95610 ERAGNY SUR OISE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Concluant par la SCP JUPIN etamp; ALGRIN, avoués - N du dossier 0021516 Plaidant par Me Y..., avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** S.C.I. RIVOLI PICARDIE, dont le siège est situé : ... LE PONT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Concluant par Me Jean-Pierre Z..., avoué - N du dossier 587/05 Plaidant par Me B..., avocat au barreau de PARIS INTIMÉE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 Mars 2006 devant la cour composée de :
Madame Sylvie MANDEL, président,
Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,
Monsieur X... CHAPELLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Catherine CLAUDE
Par un acte en date du 16 septembre 1996, la société UNIBAIL a donné
à bail commercial à la société HAYNES INTERNATIONAL divers locaux situés ... à Saint Ouen l'Aumone (95) pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1997 moyennant un loyer annuel de 400 000 F, soit 60 979,61 euros.
La SARL HAYNES INTERNATIONAL ayant avisé la SCI RIVOLI PICARDIE (RIVOLI) venant aux droits de la société UNIBAIL de son désir d'avoir des locaux plus spacieux, s'est vue proposer des locaux plus importants, dans le même ensemble immobilier.
Les deux sociétés ont signé le 2 mars 2000 un nouveau bail aux termes duquel la SCI RIVOLI PICARDIE consentait à la société HAYNES INTERNATIONAL un bail commercial sur ces locaux plus spacieux également situés ... à Saint Ouen l'Aumone pour une durée de 9 années "qui commencera au plus tôt, le 1er septembre 2000 et au plus tard, le 1er décembre 2000 ,date à laquelle le précédent bail sera automatiquement résilié". Il était ensuite mentionné " Le non respect de cette date entraînerait la nullité du présent bail et la résiliation du précédent".
La SARL HAYNES INTERNATIONAL n'a pas eu la mise à disposition des locaux prévus dans le second bail, non libérés par le précédent locataire.
Par acte délivré le 31 décembre 2001, la SARL HAYNES INTERNATIONAL a signifié à la SCI RIVOLI PICARDIE qu'elle donnait congé pour le bail signé en 1996, à effet du 30 juin 2002. Elle a convoqué la SCI RIVOLI PICARDIE pour procéder à la vérification de l'état des lieux le 3 juillet 2002, puis a fait dresser un constat contradictoire le 15 juillet 2002. Le 23 décembre 2002, elle a mis en demeure la SCI RIVOLI PICARDIE de lui restituer son dépôt de garantie.
Le 20 septembre 2002, la SCI RIVOLI PICARDIE lui a fait délivrer une sommation de payer puis l'a convoquée en vue d'un constat contradictoire de l'état des lieux. Le 9 janvier 2003, en l'absence
de la SARL HAYNES INTERNATIONAL, la SCI RIVOLI PICARDIE a fait dresser un état des lieux. Le 24 février 2003, elle a mis en demeure la SARL HAYNES INTERNATIONAL de lui régler la somme de 70 497,24 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges ainsi que de réparations locatives.
C'est dans ces conditions qu'en désaccord avec la SCI RIVOLI PICARDIE sur l'interprétation de l'acte signé en mars 2000, la SARL HAYNES INTERNATIONAL a assigné la SCI RIVOLI PICARDIE le 31 mars 2003, devant le tribunal de grande instance de Pontoise, demandant de dire que, du fait de l'impossibilité d'entrer dans les lieux au plus tard le 1er décembre 2000, le bail signé en 2000 s'est trouvé annulé et celui de 1996 résilié à cette date ; que par suite, elle a été simplement occupante sans droit ni titre, depuis le 1er décembre 2000, des lieux régis par le bail de 1996 ; de lui donner acte qu'en contrepartie de son occupation, elle a versé des sommes d'un montant équivalent au loyer correspondant à une indemnité d'occupation, ce jusqu'au 30 juin 2002 et de condamner la SCI RIVOLI PICARDIE à lui restituer le montant du dépôt de garantie (16 522,65 euros) avec intérêts à compter du 23 décembre 2002 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
La SCI RIVOLI PICARDIE a conclu au débouté en invoquant les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce relatifs aux conditions de validité du congé en matière de bail commercial.
Elle a souligné qu'aucun acte n'était venu constater la résiliation au 1er décembre 2000 dont se prévalait la SARL HAYNES INTERNATIONAL; que cette société lui a d'ailleurs fait signifier un congé le 31 décembre 2001, qu'en outre, elle s'est maintenue dans les lieux.
Elle en a tiré la conclusion que la SARL HAYNES INTERNATIONAL reconnaissait qu'un congé était nécessaire ; que toutefois, le congé
délivré pour le 21 décembre 2001 ne respectant pas le délai légal, il n' avait mis fin au bail qu' au 31 décembre 2002 (fin de la première période triennale) ; que la SARL HAYNES INTERNATIONAL était en conséquence redevable des arriérés de loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2002 (42 387,57 euros) ainsi que des réparations locatives (28 109,67 euros).
Par jugement rendu le 21 février 2005, auquel il convient de se reporter pour un exposé plus ample des faits de la procédure et des prétentions des parties, le tribunal de grande instance de Pontoise a jugé que la clause relative à la résiliation du bail commercial de 1996, ne s'appliquait pas en raison de la renonciation tacite et non équivoque des parties au bénéfice de cette clause.
Il a dit que le bail commercial entre la SCI RIVOLI PICARDIE et la société HAYNES INTERNATIONAL était venu à terme le 31 décembre 2002. Le tribunal a en conséquence condamné la SARL HAYNES INTERNATIONAL à verser à la SCI RIVOLI PICARDIE la somme de 42 387,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2003, date de la mise en demeure avec capitalisation des intérêts.
Il a également condamné la SARL HAYNES INTERNATIONAL à verser à la SCI RIVOLI PICARDIE la somme de 5 000 euros au titre des réparations locatives sans intérêt.
Il a ordonné à la SCI RIVOLI PICARDIE de restituer le dépôt de garantie à la SARL HAYNES INTERNATIONAL (16 522,65 euros) et a condamné la SARL HAYNES INTERNATIONAL à régler à la SCI RIVOLI PICARDIE la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé qu'un bail commercial prend fin soit par application des articles L 145 -1 à L 145 - 9 du code de commerce, soit par accord entre les parties.
Le tribunal a considéré que le bail signé en mars 2000, renvoyait au bail signé en 1996 ; que la clause litigieuse signifiait que si les lieux n'étaient pas libérés au 1er décembre 2000 par la société MASTER PUB (précédente locataire des locaux donnés à bail par l'acte de Mars 2000), le bail signé en 2000 serait nul et celui signé en 1996, résilié.
Il a toutefois estimé que plusieurs éléments venaient témoigner que les deux parties avaient entendu d'une façon tacite et non équivoque, renoncer au bénéfice de cette clause (absence de procédure d'expulsion, maintien dans les lieux pendant 18 mois, délivrance d'un congé par la SARL HAYNES INTERNATIONAL).
Le tribunal en a déduit que la SARL HAYNES INTERNATIONAL ne pouvait délivrer congé qu'à l'issue de la seconde période triennale soit le 31 décembre 2002, le congé devant respecter un délai de six mois ; et qu'en conséquence cette société était redevable des loyers jusqu'à cette date, de sorte que la demande de paiement de la SCI RIVOLI PICARDIE au titre de l'arriéré était fondée.
Il a jugé que la société locataire était débitrice des réparations locatives mais qu'en l'occurrence, elles n'étaient justifiées qu'à concurrence d'une somme qu'il a fixée à 5 000 euros ; que la SCI RIVOLI PICARDIE en ce qui la concerne, devait restituer le dépôt de garantie.
La SARL HAYNES INTERNATIONAL a interjeté appel. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la clause relative à la résiliation ne s'appliquait pas à la résiliation du bail de 1996.
Elle soutient essentiellement qu'en vertu de cette clause, l'impossibilité de délivrer l'objet au plus tard le 1er décembre 2000, a entraîné automatiquement la nullité du contrat signé en 2000 et la résiliation du bail de 1996.
Elle demande d'en tirer la conclusion qu'elle s'est trouvée occupante sans droit ni titre à compter de cette date ; de lui donner acte de son paiement des sommes équivalentes au loyer valant pour des indemnités d'occupation et de dire que son paiement a été effectué jusqu'au 30 juin 2002, date à laquelle elle a restitué les locaux ; de prévoir la restitution du dépôt de garantie à compter de sa mise en demeure du 23 décembre 2002 et le paiement d'une indemnité de 6 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La SCI RIVOLI PICARDIE conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a fixé à 5 000 euros la somme due au titre des réparations locatives et demande sur ce point, de condamner la SARL HAYNES INTERNATIONAL au paiement de la somme de 28 109,97 euros avec intérêts à compter du 24 février 2003 avec capitalisation des intérêts ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Elle soutient que la prise d'effet du bail signé en 2000 était conditionnée par le départ du précédent locataire, que cette condition ne s'est pas trouvée réalisée ; que toutefois, aucun acte n'a constaté la résiliation du bail signé en 1996 ; que la SARL HAYNES INTERNATIONAL est d'autant moins convaincue du caractère automatique de la fin du bail qu'elle a fait délivrer un congé qui, compte tenu de sa date de signification, ne pouvait valoir, eu égard à la prise d'effet du bail au 1er janvier 1997, que pour la seconde période triennale prenant fin au 31 décembre 2002.
La SCI RIVOLI PICARDIE en conclut que ses demandes en paiement au titre des loyers et charges jusqu'à cette date, sont fondées et soutient qu'elle justifie de ses prétentions au titre des réparations locatives.
SUR CE,
Sur la fin des relations contractuelles entre la SCI RIVOLI PICARDIE et la SARL HAYNES INTERNATIONAL :
Considérant qu'aux termes de l'article III du second bail signé le 2 mars 2000, il était prévu que le bail devait commencer au plus tôt le 1er septembre 2000 et au plus tard le 1er décembre 2000 "date à laquelle le précédent bail sera automatiquement résilié. Le non respect de cette date entraînera la nullité du présent bail et la résiliation du précédent";
Considérant que la date du 1er décembre 2000 mise comme point de départ ultime du second bail et à laquelle sont attachés des effets particuliers (nullité du second bail et résiliation du premier bail) correspond à la date limite d'entrée dans les lieux de la SARL HAYNES INTERNATIONAL ;
Considérant qu'il ressort en effet de deux courriers échangés entre les parties courant juin 1999 que les locaux qui devaient être donnés en location à la SARL HAYNES INTERNATIONAL étaient loués par la SA MASTER PUB qui devait quitter les lieux (lettre du 23 juin 1999), et que la SCI RIVOLI PICARDIE, avertie de la volonté de la SARL HAYNES INTERNATIONAL de ne pas poursuivre en toute hypothèse l'exécution du premier bail, avait marqué son accord pour que ce bail soit résilié dans l'hypothèse où la SA MASTER PUB ne libérerait pas les lieux dans un délai de dix mois ;
Qu'en conséquence, il est manifeste que la sortie des lieux du preneur précédent au plus tard le 1er décembre 2000 constituait une condition essentielle dont le défaut privait d'effet chacun des baux ;
Considérant qu'il n'est pas contesté qu'à la date du 1er décembre 2000, la SARL HAYNES INTERNATIONAL n'a pu entrer dans les locaux correspondant au second bail faute de leur libération par MASTER PUB ; que par application de la clause susvisée, le bail signé en mars 2000 a été automatiquement annulé et le premier bail s'est trouvé concomitamment résilié ;
Considérant que la délivrance d'un congé par la SARL HAYNES INTERNATIONAL, en l'absence de tout acte exprimant clairement sa renonciation au bénéfice de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du premier bail, ne peut avoir valeur d'une telle renonciation ; qu'en l'occurrence, dès lors qu'il avait été mis automatiquement fin au bail, le congé n'a eu pour objet que d'informer la SCI RIVOLI PICADIE du moment où la SARL HAYNES INTERNATIONAL avait l'intention de quitter les lieux ;
Considérant en conséquence, que la SARL HAYNES INTERNATIONAL soutient avec raison que le premier bail signé en 1996 a pris fin le 1er décembre 2000 ;
Sur les sommes dues par la SARL HAYNES INTERNATIONAL au titre de l'occupation des lieux :
Considérant qu'après la fin du bail, la SARL HAYNES INTERNATIONAL ne peut être tenue au paiement de loyers après la fin du bail ; qu'elle reste seulement tenue de verser une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux ;
Considérant que si elle a fait délivrer un congé indiquant qu'elle quittait les lieux fin juin 2002 et qu'elle a fait constater par huissier le 15 juillet 2002 que les locaux étaient vides, il ne ressort d'aucune pièce que la SARL HAYNES INTERNATIONAL avait restitué à cette date les clés à la SCI RIVOLI PICARDIE ; que par ailleurs, aucune pièce n'est communiquée démontrant qu'avant le 23 décembre 2002, la société HAYNES INTERNATIONAL a mis en demeure la
SCI RIVOLI PICARDIE de récupérer les clés en un lieu ou auprès d'une personne précise, la demande de participer à l'établissement d'un état des lieux expédiée au début du mois de juillet 2002, laconique sur ce point, étant insuffisante à caractériser une telle demande ;
Que dans ces
Que dans ces conditions, même si elle a quitté les lieux au cours de l'année 2002, la SARL HAYNES INTERNATIONAL qui ne prouve pas avoir restitué les clés avant le 7 janvier 2003 reste tenue du paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la fin de l'année 2002 comme le demande la SCI RIVOLI PICARDIE ; qu'il convient de confirmer le jugement qui l'a condamnée au paiement d'un arriéré de loyers et de charges d'un montant de 42 387,57 euros avec intérêts à compter du 24 février 2003 ; qu'il sera précisé que la capitalisation prendra effet à compter de la demande formée par conclusions du 8 décembre 2003 et dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Sur les réparations locatives :
Considérant que la SCI RIVOLI PICARDIE qui a fait dresser un procès-verbal de remise des clés au 7 janvier 2003 est fondée à se prévaloir du constat d'état des lieux établi à cette date ;
Considérant qu'il ressort de ce procès-verbal de constat que les lieux ont été rendus en bon état avec néanmoins des moquettes tachées et des néons à remplacer dans la plupart des bureaux avec quelques autres petits travaux d'électricité (prise à remplacer, spots à réparer) que dans un bureau, le sol plastifié présentait des gonflements et dans un autre bureau, le plâtre était entamé sous le climatiseur ; que les stores vénitiens devaient également être réparés dans plusieurs bureaux ; qu'enfin, quelques travaux de nettoyage étaient également nécessaires ainsi que quelques travaux de remise en état de l'entrepôt ;
Considérant que la SCI RIVOLI PICARDIE produit un devis détaillant la
stricte remise en état des éléments défectueux décrits dans le constat ; que la SARL HAYNES INTERNATIONAL qui était tenue de laisser les lieux en bon état d'entretien, devra régler à son ancienne bailleresse, le coût des travaux prévus à ce devis : 23 503,06 euros HT ou 28 109,97 euros TTC avec intérêts à compter du 24 février 2003, date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts échus à compter du 8 décembre 2003, date de la demande de capitalisation, ce dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :
Considérant que la SCI RIVOLI PICARDIE devra restituer à la SARL HAYNES INTERNATIONAL le dépôt qu'elle a versé en garantie ainsi qu'en ont décidé les premiers juges dont la décision sera confirmée mais avec intérêts à compter de la demande du 23 décembre 2002 et capitalisation des intérêts échus à compter du 31 mars 2003, date de l'assignation contenant demande de capitalisation et ce, dans la mesure où les intérêts seront échus pour une année au moins ;
Considérant que chacune des parties succombant pour partie en ses prétentions, conservera à sa charge, ses frais et dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement :
- INFIRME le jugement excepté en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie par la SCI RIVOLI PICARDIE.
STATUANT À NOUVEAU,
- DIT que le 1er décembre 2000 , le bail signé en 1996 s'est trouvé résilié et qu'à compter de cette date, la SARL HAYNES INTERNATIONAL était occupante sans droit ni titre.
- CONSTATE que la SARL HAYNES INTERNATIONAL a réglé jusqu'au mois de juin 2002 inclus les sommes d'un montant équivalent au loyer valant paiement des indemnités d'occupation jusqu' à cette date.
- CONDAMNE la SARL HAYNES INTERNATIONAL à régler à la SCI RIVOLI PICARDIE au titre d'arriérés de loyers et charges jusqu'à la fin de l'année 2002, la somme de 42 387,57 euros (quarante-deux mille trois cent quatre-vingt-sept euros et cinquante-sept centimes) avec intérêts à compter du 24 février 2003, et capitalisation à compter du 8 décembre 2003 et ce, dans la mesure où les intérêts seront échus pour une année au moins.
- CONDAMNE la SARL HAYNES INTERNATIONAL à régler à la SCI RIVOLI PICARDIE la somme de 23 503,06 euros HT ou 28 109,97 euros (vingt-huit mille cent neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) TTC avec intérêts à compter du 24 février 2003 date de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, à compter du 8 décembre 2003, date de la demande de capitalisation, et ce, dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
- CONFIRME le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution par la SCI RIVOLI PICARDIE à la SARL HAYNES INTERNATIONAL du dépôt de garantie de 16 522,65 euros.
Y AJOUTANT,
- DIT que la somme due au titre du dépôt de garantie sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande du 23 décembre 2002 et capitalisation des intérêts échus à compter du 31 mars 2003, date de l'assignation contenant demande de capitalisation et ce, dans la mesure où les intérêts seront échus pour une année au moins.
- DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens de première instance et d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les
conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
- signé par Sylvie MANDEL, président et par Catherine CLAUDE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute. LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,
