COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3ème chambre ARRET No REPUTE CONTRADICTOIRE DU 19 MAI 2006 R.G. No 04/05821 AFFAIRE : Anne X... née LE Y... ... C/ Annie Z... ... Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 30 Juin 2004 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 5 No Section : B No RG : 01/7400
Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP JUPIN & ALGRIN SCP TUSET-CHOUTEAU SCP BOMMART MINAULT SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Madame Anne X... née LE Y... 52, boulevard Emile Augier 75016 PARIS 2/ Monsieur A...
X... 8, Boulevard Emile Augier 75016 PARIS représentés par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués - N du dossier 20696 plaidant par Me DE BARTHES MONTFORT, avocat au barreau de PARIS APPELANTS [****************] 1/ Madame Annie Z..., venant aux droits de Maître Georges Z..., décédé 2/ Mademoiselle Clara Z..., venant aux droits de Maître Georges Z..., décédé 14, Bis rue du Télégraphe 75020 PARIS 3/ Monsieur Jean-Christophe Z..., venant aux droits de Maître George Z..., décédé 16, rue Boileau 92120 MONTROUGE représentés par la SCP TUSET-CHOUTEAU, avoués - N du dossier 20040423 plaidant par Me Barthélémy LACAN, avocat au barreau de PARIS INTIMES 4/ Madame Françoise Brigitte PEPIN B... DE C... épouse D... 5/ Monsieur Thierry Marcel Vincent D... ci-devant 7 ter, Avenue des Acacias 44000 NANTES et actuellement 16 rue Edouard Nortier 92200 NEUILLY SUR SEINE représentés par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier
00030956 plaidant par Me MOYSE, avocat au barreau de PARIS INTIMES 5/ S.C.P. de Notaires GOUSSARD - DE DECKER, anciennement dénommée SCP GOUSSARD - GOSSE Place des Douves 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège civil, que la responsabilité des notaires instrumentaires est engagée en leur qualitéose vendue sur le fondement des articles 1626 et 2262 du code civil, que la responsabilité des notaires instrumentaires est engagée en leur qualité d'officier ministériel (responsabilité délictuelle) et de conseil de l'une ou l'autre des parties à l'acte (responsabilité contractuelle), que ni l'action délictuelle ni l'action contractuelle à l'encontre des deux notaires ne sont prescrites, que la réparation au titre de la réticence dolosive demandée est à la mesure de la moins-value constatée sur le bien, soit 150.000 euros. [*****]
Les époux D..., intimés et appelants incidemment, demandent dans leurs conclusions signifiées le 1er avril 2005, de : ô
réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, ô
condamner solidairement les consorts X... au paiement de la somme de 8.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ô
pour le surplus, ô
confirmer le jugement en ce qu'il a écarté l'existence d'une manoeuvre ou réticence dolosive, ô
y ajoutant, ô
condamner solidairement les consorts X... au paiement de la somme de 10.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Les époux D... rappellent que la situation contentieuse n'a jamais été dissimulée aux consorts X..., la lettre de Me CARON en date du 22 avril 1991 ayant été communiquée à Me Z..., notaire des acquéreurs, que la revente en avril "2000" a eu lieu avant la reprise du marché immobilier et que la preuve de l'existence de manoeuvres dolosives
n'est nullement rapportée. [*****]
Les consorts Z..., ayants droit de Me Z..., notaire, intimés, représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués N du dossier 0540861 plaidant par Me LEMAIGNEN, avocat au barreau d'ORLEANS INTIMEE 6/ OFFICE NOTARIAL D'ASNIERES 95, avenue de la Marne 92600 ASNIERES SUR SEINE pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 7/ OFFICE NOTARIAL DE CHATEAUNEUF SUR LOIRE Place des douves 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège INTIMES DEFAILLANTS [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2006 devant la cour composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Claire E...
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Selon acte authentique du 13 juin 1991 de Me Georges Z..., notaire à ASNIERES (92), avec la participation de Me Olivier GOUSSARD, notaire associé à CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE (45), M. Thierry D... et Mme Françoise PEPIN B... de C... épouse D... ont vendu à M. A...
X... et à Mme Anne LE Y... épouse X... (à concurrence de 4.250.000 francs en propre à elle et à concurrence de 200.000 francs pour le compte de la communauté) les lots no 7 (situé au 2ème étage du bâtiment A) et 9 (cave) d'un immeuble en copropriété situé à ST-GERMAIN en LAYE (78) dénommé "Pavillon de Chabrignac" 31, rue de Lorraine moyennant le prix de 4.100.000 francs soit 625.040,97 euros, comprenant la commission du mandataire à hauteur de 100.000 francs soit 15.244,90
euros.
demandent dans leurs conclusions no2 signifiées le 17 février 2006, de : ô
confirmer la décision entreprise, ô
principalement, dire prescrite l'action en responsabilité exercée par les consorts X... (art. 2270-1 du code civil), ô
subsidiairement, dire que les consorts X... ne prouvent ni une faute de feu Me Z..., ni un préjudice qu'ils auraient subi en conséquence des fautes qu'ils reprochent inutilement à celui-ci, à l'occasion de l'établissement de leur acte d'acquisition en date du 13 juin 1991, ô
en tant que de besoin, confirmer par adoption de motifs le jugement déféré, ô
débouter les consorts X... de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre eux, ô
y ajoutant, ô
condamner in solidum les époux X... au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les consorts Z... répliquent que Me Z... avait retransmis à ses clients les propos du représentant de la copropriété et la lettre elle-même que ce représentant avait rédigée, avait inséré à l'acte des stipulations destinées à aménager entre les parties à la vente, les conséquences de l'existence de ce contentieux, que les consorts X... étaient tiers au contentieux relatif à la répartition des charges opposant Mme F... à la copropriété et que le préjudice invoqué relatif à l'existence irrégulière de velux sous combles est imaginaire.
Ils ajoutent que les époux X... ont acheté au plus fort du marché immobilier en juin 1991 et qu'ils ont revendu au plus bas du marché en "juin 1997", que l'acte de vente ne présente en rien les combles comme étant habitables et que le vice
prétendu n'a eu aucune L'acte authentique précisait au titre de la copropriété en page 7, que le syndic actuel de l'immeuble est Me CARON, qu'en raison de la procédure pendante devant les tribunaux saisis sur les modalités de représentation (lire répartition) des charges de copropriété, l'administrateur judiciaire, Me CARON, a répondu par courrier du 22 avril et 2 mai courant qu'il était incapable en l'état de la procédure de répondre au questionnaire d'usage, qu'une somme de 20.000 francs était immobilisée à titre provisionnel sous toute espèce de réserve des droits et moyens des parties, le vendeur s'engageant à assumer les conséquences financières éventuelles des instances engagées à ce jour contre la copropriété par l'un ou l'autre des copropriétaires, à proportion des droits correspondant aux lots, objet de la vente et l'acheteur s'engageant à informer le vendeur de tous faits ou documents susceptibles de mettre en jeu la garantie donnée et à prévenir le vendeur de toute assemblée générale de la copropriété à l'ordre du jour de laquelle les instances en cause figureraient par LRAR huit jours avant la date de l'assemblée
et à voter sur les résolutions correspondantes dans le sens décidé par le vendeur, la notification devant être faite en l'étude de Me GOUSSARD et GOSSE.
L'acte authentique avait été précédé d'une promesse de vente en date du 25 mars 1991rédigée par l'agence du château de ST-GERMAIN EN LAYE (78) indiquant que les travaux qui pourraient être décidés ultérieurement à la date de cette promesse seront à la charge du bénéficiaire, mentionnant que le syndic de copropriété est Me CARON, rayant la levée d'option au profit du bénéficiaire, prévoyant à la charge de ce dernier le versement d'une somme de 410.000 francs à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire attribuée au promettant, entre les mains de l'agence immobilière en qualité de séquestre et mettant à la charge de la partie qui viendrait à refuser la incidence sur le prix de revente.
[*****]
La SCP GOUSSARD -DE DECKER, anciennement dénommée SCP GOUSSARD GOSSE, SCP titulaire d'un office notarial à CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE (45), intimée, demande dans ses conclusions signifiées le 6 octobre 2005,
au visa des articles 117 et 122 du NCPC, 2270-1 du code civil, de :
ô
réformer la décision entreprise, ô
statuant à nouveau, ô
dire et juger que l'assignation délivrée à l'entité "office notarial Châteauneuf" est nulle comme étant dépourvue de toute existence juridique, ô
déclarer en conséquence, irrecevables les consorts X... en leur action à l'encontre de la concluante, puisque prescrite, ô
à titre subsidiaire, ô
confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, ô
débouter en conséquence les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, ô
à titre infiniment subsidiaire, ô
dire et juger que la SCP GOUSSARD GOSSE n'est pas intervenue avant le 25 mars 1991 ô
en tout état de cause, ô
condamner les consorts X... au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCP GOUSSARD -DE DECKER souligne que les consorts X... n'ignoraient pas l'existence des deux procédures engagées par Mme F..., (mentionnée dans le titre de propriété du 31 janvier 1986 des régularisation de la vente "après la levée de l'option", le versement de la somme de 410.000 francs à titre de clause pénale, la vente devant être réalisée au plus tard le 11 juin 1991.
La mésentente existant au sein de la copropriété avait entraîné la nomination d'un administrateur judiciaire en la personne de Me Raymond CARON depuis 1988 dont la mission a été renouvelée.
Estimant que les époux D... leur avaient caché l'existence de contentieux existant au sein de la copropriété, les époux X... ont engagé une procédure par exploits des 15 mai 2001 contre les offices notariaux d'ASNIERES et de CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE en invoquant un manquement à leur devoir
de conseil et d'information et le 5 juin 2001 contre leurs vendeurs.
Les actes ont été régularisés d'une part, les 28 juin et 23 décembre 2002 contre la SCP de notaires GOUSSARD-GOSSE, d'autre part, les 26 juin et 19 décembre 2002 contre M. Jean-Christophe Z... et le 30 décembre 2002 contre Mme Annie Z... et Mlle Clara Z..., venant aux droits de feu Me Georges Z...
Les différentes procédures ont fait l'objet d'une jonction. [*****]
Le 30 juillet 2004, les consorts X... ont relevé appel du jugement rendu le 30 juin 2004 par le tribunal de grande instance de NANTERRE qui a : - débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes fondées sur les articles 1382 et 1116 du code civil, - débouté les époux D... de leur demande reconventionnelle au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, - condamné les
époux X... à payer aux époux D... d'une part, à la SCP GOUSSARD et GOSSE, d'autre part, et aux héritiers de Me Z... d'autre part, la somme de 1.000 euros à chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les a condamnés aux dépens.
Appelants de cette décision, Mme Anne LE G... et M. A... vendeurs joint au courrier du 5 avril 1991 dans les termes suivants :
"un procès concernant des annulations d'assemblées générales est en cours"), qu'une clause de garantie financière à la charge des vendeurs proposée par Me GOUSSARD est insérée dans l'acte authentique permettant de préserver les droits des futurs acquéreurs, laquelle a été portée à leur connaissance le 4 juin 1991, soit 9 jours avant la vente, que les époux X... n'ont sollicité ni délai ni émis la moindre réserve et il ne peut lui être reproché de s'être dessaisi des fonds consignés le 2 mars 1992, faute
d'avoir été avisée par les consorts X... de l'évolution des litiges.
Elle ajoute que ceux-ci ne rapportent nullement la preuve d'un quelconque préjudice relativement à l'existence du contentieux sur la gestion de la copropriété (deux procédures engagées) et à la surface habitable sur le prix de revente de l'immeuble litigieux.
Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 2 mars 2006.
Vu les conclusions no 2 des consorts Z... resignifiées le 3 mars 2006 afin de rectifier une erreur de plume en ce que les consorts Z... sont héritiers de M. Georges Z..., notaire décédé et non de Georges X..., comme indiqué dans le jeu de conclusions précédemment signifié.
MOTIFS DE LA DECISION I - SUR LA DEMANDE FORMEE CONTRE LES VENDEURS
Considérant que l'article 1116 du code civil énonce que "Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une ou l'autre des parties sont telles, qu'il est
évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie, n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé" ;
Considérant en l'espèce que l'action engagée par les consorts X... contre leurs vendeurs, a été introduite le 5 juin 2001, soit dans le délai de la prescription trentenaire de l'article 2262 du code civil ; - SUR LA RETICENCE DOLOSIVE DES EPOUX D...
X..., demandent dans leurs conclusions signifiées le 9 septembre 2005, au visa des articles 1382, 1626 et 1134 du code civil, par infirmation du jugement entrepris, de : ô
dire et juger que la vente immobilière réitérée par acte notarié du 13 juin 1991 a été parfaite entre les consorts D... et les consorts X... lors de la conclusion de l'acte sous seing privé du 25 mars 1991, ô
dire et juger que le contrat du 25 mars 1991 a été atteint par le dol et la réticence dolosive des vendeurs qui n'a été que partiellement révélée aux acquéreurs et postérieurement à la convention, ô
dire et juger que les notaires instrumentaires agissant en concours ont réitéré l'acte du 25 mars 1991, le 13 juin 1991 en connaissant la réticence dolosive et en devant connaître le dol faisant que cet acte recelait un vice du consentement et que Me Z... a manqué à ses obligations de conseil vis-à-vis des consorts X..., ô
dire et juger qu'à l'occasion de la réitération du 13 juin 1991, les vendeurs n'ont pas révélé l'étendue et la portée des comportements de la copropriétaire, Mme F... en se gardant en particulier d'ajouter aux révélations de l'administrateur judiciaire, Me CARON, ô
condamner en conséquence, les consorts D... à réparer les préjudices dont l'indemnisation n'est pas prescrite, à savoir :
[* 150.000 euros sur le fondement de l'article 1382 du code civil
*] 121.120 euros sur le fondement de l'article 1626 du code civil ô
condamner également l'hoirie Z... à réparer le préjudice dont Me Z... a été
personnellement responsable, soit 50.000 euros sur le fondement de l'article 1134 du code civil, ô
dire et juger que les consorts D... ainsi que Me GOUSSARD et l'hoirie Z... seront responsables in solidum des condamnations respectivement encourues par chacun d'entre eux, ô
condamner conjointement et in solidum les consorts D... ainsi que Considérant que le dol défini à l'article 1116 du code civil, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
Qu'il convient de rappeler qu'une obligation précontractuelle de renseignement pèse sur le vendeur en application de l'article 1602 du code civil qui énonce que "le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige" ;
Que les consorts X... allèguent contre les époux D... une réticence dolosive
d'information lors de la signature de la promesse unilatérale de vente (25 mars 1991) et lors de la signature de l'acte authentique de vente (13 juin 1991) relativement à la dissimulation des contentieux affectant l'immeuble et un dol relativement à la pose illégale de velux et à l'habitabilité correspondante des combles ; * Sur la réticence dolosive d'information lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 25 mars 1991
Considérant que les consorts X... soutiennent à tort que la promesse de vente du 25 mars 1991 a constitué une vente parfaite entre les parties, dès lors que par le seul effet de la promesse, la vente, n'est pas formée ;
Qu'en effet, l'accord définitif sur la chose et sur le prix n' a pu intervenir que lors de la réalisation de la vente, la promesse ayant exclu la possibilité d'une levée d'option par le bénéficiaire, mais réservant expressément à ce dernier la faculté d'acquérir ou de pas acquérir étant précisé que la maladresse, voire l'incohérence des clauses insérées dans cet avant-contrat relève de la seule responsabilité du mandataire des vendeurs, l'agence du Château,
rédacteur de l'acte, non attrait à la procédure (promesse affectée d'aucune durée, absence de faculté de prorogation du délai de réalisation de la vente) ;
Me GOUSSARD et l'hoirie Z... à verser 10.000 euros respectivement à A... et Anne X... par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ô
condamner conjointement et in solidum les consorts D... ainsi que Me GOUSSARD et l'hoirie Z... aux entiers dépens.
Les consorts X... objectent que le contrat du 25 mars 1991 a constitué une vente parfaite entre les parties, ne comporte aucun délai pour lever une option qui n'existe pas, que les termes indemnité d'immobilisation et clause pénale sont une seule et même notion, qu'à la date du 25 mars 1991, les consorts D... sont bien obligés d'admettre qu'ils ont volontairement caché à leurs cocontractants l'existence et la mesure des litiges propter rem, que la révélation ultérieure a été
résolument lacunaire et dépourvue de toute volonté réparatrice, qu'il n'a été découvert qu'en 2001 que le dol commis par les consorts D... ne se limite pas à la dissimulation des contentieux affectant l'immeuble, dès lors qu'existe aussi un dol relatif à la pose illégale de velux et à l'habitabilité correspondante des combles (absence d'autorisation de la copropriété et refus du permis de construire).
Ils font valoir que l'acte du 13 juin 1991 ne saurait être tenu pour une confirmation de celui du 25 mars 1991, que le climat conflictuel les a conduits à quitter les lieux dès l'été 1997, étant précisé qu'ils ont remis à leurs acquéreurs, préalablement à la signature de la promesse de vente, un document relatant toutes les procédures grevant l'immeuble à vendre, la vente ayant seulement eu lieu le 30 juin 2000 pour 3.120.000 francs, qu'ils ont subi un trouble de jouissance à compter du 13 juin 1991 pendant neuf ans tenant au harcèlement procédural de la copropriétaire Mme F..., que les litiges occultés entraînent une diminution de la jouissance de la chose vendue sur le fondement
des articles 1626 et 2262 du code Qu'il ressort du courrier adressé le 8 décembre 1997 à M. D... par M. X... que celui-ci indique que son vendeur a fait preuve de "rétention d'information" concernant la réalité du litige opposant Mme F... à l'ancienne copropriété, reconnaissant n'avoir été avisé de l'existence de litiges entre les anciens copropriétaires que lors de la signature de la promesse de vente en ajoutant "litiges que vous avez alors fortement minimisés", précisant qu'une part non négligeable des charges de Me CARON est liée aux procédures en cours et sont la conséquence directe des instances engagées par Mme F... avant leur arrivée et que M. D... avait pris l'engagement d'assumer les conséquences financières des instances engagées ;
Que Me GOUSSARD, notaire des époux D..., a adressé le 5 avril 1991 à Me Z..., notaire des acquéreurs, soit postérieurement à la signature de la
promesse, le titre de propriété des vendeurs du 31 janvier 1986 mentionnant un prix d'achat de 1.325.000 francs (201.994,95 euros), avec la précision qu'un procès concernant des annulations d'assemblées générales est en cours ;
Considérant que par courrier du 1er juin 1991, Me GOUSSARD adressait à Me Z... le dossier complet permettant de régulariser la vente, notamment les deux lettres du syndic des 22 avril et 2 mai 1991 ;
Que le 31 mai 1991, M. D... avait avisé son notaire, Me GOUSSARD dans les termes suivants : "J'ai prévenu Mme X... de l'existence des litiges en cours et que j'entends les couvrir contre une maîtrise de la procédure" et proposant la rédaction d'une clause de garantie à sa charge ;
Qu'aucun dol ne peut donc être invoqué pendant cette période précontractuelle contre les vendeurs qui avaient avisé les acquéreurs de l'existence de litiges en cours concernant la copropriété ; * Sur la réticence dolosive d'information lors de la signature de l'acte
authentique de vente du 13 juin 1991
Que par courrier du 1er juin 1991, Me GOUSSARD a adressé à nouveau à Me Z... la copie du titre de propriété des époux X... précisant que les époux X... ont été prévenus par les époux D... de l'existence des litiges et proposant l'insertion d'une clause de garantie financière à la charge des vendeurs ;
Que Me Z..., notaire des acquéreurs, a adressé par courrier daté du 4 juin 1991 aux époux X... la copie de la correspondance transmise par Me CARON du 22 avril 1991 à Me GOUSSARD, notaire des vendeurs, mentionnant les problèmes particulièrement épineux de la copropriété, de sa désignation en qualité d'administrateur judiciaire dans la perspective de voir fixer par les tribunaux qui en sont saisis, les modalités de répartition des charges de copropriété et de son incapacité de répondre au questionnaire d'usage adressé et celle du 2 mai 1991 mentionnant que des litiges sont actuellement pendants,
tous azimuts devant les juridictions de grande instance, d'appel et de la cour de cassation et qu'il lui est bien difficile de préciser si les appels de charges lancés à titre provisoire correspondent à la réalité de la situation financière et suggérant une immobilisation à titre provisionnel de 20.000 francs en vue de garantir les intérêts de la copropriété, dans l'attente de la détermination par les décisions judiciaires à intervenir des charges de copropriété, étant rappelé que les deux courriers de Me CARON ont été annexés à l'acte de vente ;
Que le courrier du 4 juin 1991 de Me Z... ajoutait qu'il conviendrait d'insérer une clause de garantie financière dans l'acte de vente au regard des instances engagées à ce jour contre la copropriété par l'un ou l'autre des copropriétaires à proportion des droits correspondant aux lots, objet de la vente et mettant en contrepartie à la charge de l'acquéreur une obligation d'information à l'égard du vendeur relativement à la mise en jeu de cette garantie
;
Qu'il ne peut être fait grief aux vendeurs, lors de l'acte de vente, de ne pas avoir prévu la poursuite du "délire judiciaire" selon les termes employés par M. D... dans son courrier du 17 novembre 1997 adressé à Me CARON, de Mme F... dans ses actions engagées contre un autre copropriétaire (M. H...) et contre la copropriété ainsi que ses conséquences financières (augmentation des charges de copropriété due aux frais d'avocat, aux frais de procédure et d'expertise judiciaire), dès lors que les procédures produites aux débats sont essentiellement des décisions de justice rendues en 1997, 1998 et 1999, c'est à dire initiées après le départ des époux D... ;
Que de même, les consorts X... ne peuvent reprocher à leurs vendeurs de ne pas avoir déclaré certaines charges lors de la vente au sens de l'article 1626 du code civil, les consorts D... n'étant pas en mesure d'appréhender à cette époque l'ampleur du contentieux entre copropriétaires engagé après leur départ des lieux et des frais de
procédure corrélatifs induits par l'exercice des voies de recours ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, qu'aucune déloyauté ne peut être reprochée aux vendeurs lors de la signature de la vente, qui de bonne foi avaient suggéré la rédaction d'une clause de garantie financière à leur charge, du fait de l'existence de contentieux sur la répartition des charges de copropriété ;
Qu'en revanche, le litige opposant acquéreurs/vendeurs résulte davantage des difficultés pratiques d'application des modalités convenues entre eux en page 7 de l'acte de vente du fait de la complexité des procédures initiées par Mme F..., les époux D... ayant pris l'engagement d'assumer les conséquences financières des instances engagées, c'est à dire tant les charges de copropriété que les frais de procédure exposés et honoraires d'avocat et les époux
X... devant informer le vendeur de tous faits ou documents susceptibles de mettre en jeu la garantie donnée, la notification devant être faite en l'étude de Me GOUSSARD et GOSSE. ; - SUR LE DOL DES EPOUX D... CONCERNANT LA POSE ILLEGALE DE VELUX ET A L'HABITABILITE CORRESPONDANTE DES COMBLES
Considérant qu'il ressort des mentions portées à l'acte de vente du 13 juin 1991, que les époux D... ont vendu aux époux X..., le lot 7 comprenant notamment, "un escalier conduisant aux combles, combles au-dessus", mention conforme à celle portée dans l'acte d'acquisition des vendeurs du 31 janvier 1986 ;
Qu'en revanche, sur l'acte de vente du 30 juin 2000 conclu entre les époux X... et les époux I..., est mentionné notamment au titre du lot 7, "escalier conduisant au 4ème niveau comprenant deux chambres, salle de bains et dégagement" ;
Qu'ainsi les combles tels que figurant sur les actes antérieurs ont été revendus en surfaces habitables par les époux X..., étant rappelé que la promesse de vente rédigée par l'agence du Château le 25 mars 1991, mentionnait
également "escalier d'accès aux combles mansardées et une salle de bains avec WC" ;
Qu'il n'est pas justifié que le vice prétendu tenant à la pose illégale de velux ait eu une incidence sur le prix de vente, le montant de la transaction intervenu le 30 juin 2000 pour 3.120.000 francs correspondant à celui mentionné dans les mandats donné aux agences immobilières par les époux X... et ayant été fixé selon les termes de l'acte "en considération des procédures susvisées (relatées dans le courrier de Me PERICAUD en date du 7 février 2000), de l'état actuel de l'immeuble et de la gêne qui en résulte" ;
Que faute de justifier de l'existence d'un préjudice indemnisable, cette demande sera rejetée ;
Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les
consorts X... de leurs demandes, mis à leur charge une indemnité au titre des frais irrépétibles et rejeté la demande reconventionnelle des époux D... au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive, dès lors que l'abus de droit ne saurait être déduit de l'échec dans l'exercice d'une voie de droit ;
Qu'il sera alloué une indemnité aux époux D... au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi que précisé au dispositif de la présente décision ; II - SUR LA DEMANDE FORMEE CONTRE LES NOTAIRES INSTRUMENTAIRES
Considérant qu'aucun grief ne peut être adressé aux notaires instrumentaires avant le 13 juin 1991, date de l'acte de vente, dès lors que la promesse de vente est un acte sous seing privé ;
Qu'il y a lieu de préciser qu'en cours de procédure la SCP GOUSSARD-GOSSE est devenue la SCP GOUSSARD - de DECKER ; * Sur le moyen tiré de la prescription de l'action engagée contre la SCP de notaires GOUSSARD-de DECKER
Considérant que selon l'article 2270-1 du code civil, les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de manifestation du dommage ou de son aggravation ;
Considérant que selon l'article 2270-1 du code civil, les actions en
responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de manifestation du dommage ou de son aggravation ;
Considérant en l'espèce, qu'il convient de constater que les époux X... ont engagé une procédure par exploits du 15 mai 2001 contre les offices notariaux d'Asnières (représenté par Me Z... selon les mentions portées à l'acte de signification) et de CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE (parlant à Me Joùl GOSSE, notaire associé, selon les mentions portées à l'acte de signification) en invoquant un manquement à leur devoir de conseil et d'information ;
Considérant que la procédure initialement introduite contre les offices notariaux d'ASNIERES et de CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE a été régularisée ("sur et aux fins des précédents exploits") d'une part par actes des 28 juin et 23 décembre 2002 contre la SCP de notaires GOUSSARD-GOSSE, d'autre part par actes des 26 juin et 19 décembre 2002 contre M. Jean-Christophe Z... et le 30 décembre 2002 contre Mme Annie Z... et Mlle Clara
Z..., venant aux droits de feu Me Georges Z... ;
Que le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action introduite contre l'entité "office notarial de CHATEAUNEUF-SUR-LOIRE" le 15 mai 2001 pour défaut de personnalité juridique doit être rejeté, dès lors qu'il ressort des mentions portées à l'acte de signification, qu'aucun doute n'est possible quand à l'identité de la défenderesse qui ne subit aucun grief, cette erreur ne constituant qu'un vice de forme et non une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du nouveau code de procédure civile, dès lors qu'il n'est pas contesté que la SCP de notaires jouit bien d'une pleine capacité juridique ; * Sur la prescription de l'action engagée contre les consorts Z...
Que l'assignation délivrée le 15 mai 2001 à "l'Office notarial d'Asnières" a valablement interrompu le délai décennal de garante dès lors que'aucune confusion n'est possible quant à l'identité du destinataire de l'acte, qui ne subit aucun grief, cette erreur ne constituant qu'un vice de forme et non une irrégularité de fond ;
[* Sur la responsabilité délictuelle des notaires
Qu'aucune faute ne peut être imputée aux notaires résultant de l'acte sous seing privé du 25 mars 1991 auquel ils sont demeurés tiers ; *] Sur le manquement au devoir d'information et de conseil reproché aux notaires
Considérant qu'il ressort des pièces produites (en particulier du courrier de M. X... adressé à M. D... le 8 décembre 1997), que les acquéreurs ont eu connaissance de l'existence de litiges au sein de la copropriété au moment de la signature de la promesse de vente, soit le 25 mars 1991 ;
Que Me GOUSSARD a transmis dès le 5 avril 1991 à Me Z... le titre de propriété des vendeurs mentionnant l'existence de litiges au sein de la copropriété, puis lui a transmis un dossier complet le 1er juin 1991 ; que dès réception, Me Z... a transmis le 4 juin 1991 aux époux X... la correspondance transmise par Me CARON à Me GOUSSARD (lettres du 22 avril et 2 mai
1991 du syndic) mentionnant l'existence du contentieux épineux au sein de la copropriété ;
Considérant il est vrai, que l'information complète sur ce sujet n'a été portée à la connaissance des époux X... que dans le courrier du 4 juin 1991, soit environ 8 jours avant la signature de l'acte de vente ;
Que cependant, aucun manquement au devoir d'information et de conseil ne peut être reproché aux notaires instrumentaires, qui de concert, ont inséré dans l'acte de vente, une clause de garantie financière à la charge des vendeurs, dont la rédaction est claire et précise, ce qui démontre que le rédacteur de l'acte, Me Z..., a attiré suffisamment l'attention de ses clients sur l'existence d'un contentieux au sein de la copropriété ;
Que ni Me GOUSSARD, ni Me Z... ne pouvaient préjuger de l'évolution du contentieux et de son ampleur après le départ des vendeurs ;
Qu'il ne peut être fait grief à Me GOUSSARD de s'être dessaisi des
fonds consignés le 2 mars 1992 dans la mesure où il n'a pas été avisé de l'évolution des litiges par les acquéreurs, comme stipulé à la clause de garantie ;
Que le moyen relatif à la surface habitable et aux combles sera rejeté, dès lors que l'acte de vente de 1991 est conforme, quant à la désignation des lieux vendus, à l'acte d'acquisition des époux D... (1986) ;
Qu'en conséquence, les consorts X... seront déboutés de leurs demandes contre les consorts Z... et contre la SCP de notaires GOUSSARD - de DECKER ;
Qu'il sera alloué une indemnité aux consorts Z... et à la SCP de notaires GOUSSARD - de DECKER ainsi que précisé au dispositif de la présente décision ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoirement, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette le moyen tiré de la prescription de l'action contre la SCP GOUSSARD - de DECKER et contre les consorts Z...,
CONDAMNE solairement les consorts X... à payer aux époux D..., à la SCP GOUSSARD - de DECKER et aux consorts Z..., à chacun, la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamne solidairement les consorts X... aux dépens et dit que les SCP BOMMART MINAULT, LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, TUSET CHOUTEAU, avoués associés, pourront, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de
procédure civile. - signé par Monsieur REGIMBEAU, conseiller pour le président empêché, et par Madame E..., greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Le GREFFIER,
Le CONSEILLER
pour le Président empêché,
