COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 16 MARS 2006 R.G. No 04/07634 AFFAIRE :
Philippe X... C/ S.D.C. 24 RUE DE BAILLY, représentée par son syndic la société SAGEFRANCE ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Septembre 2004 par le Tribunal d'Instance de NEUILLY SUR SEINE No chambre : No Section : No RG :
04/000028 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU SCP KEIME GUTTIN JARRY, SCP BOITEAU PEDROLETTI REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Philippe X... né le 02 Octobre 1928 à PARIS (75003) 15, avenue André Malraux 92300 LEVALLOIS PERRET représenté par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU - N du dossier 240770, avoués assisté de Me Christian FREMAUX (avocat au barreau de PARIS) APPELANT [****************] S.D.C. 24 RUE DE BAILLY, représentée par son syndic la société SAGEFRANCE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 1 Villa Aubert 92600 ASNIERES SUR SEINE représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY - N du dossier 04001010, avoués assisté de Me François DE PONCHEVILLE (avocat au barreau de PARIS) S.A.S. SAGEFRANCE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 105 rue des trois fontanot 92022 NANTERRE représentée par la SCP BOITEAU PEDROLETTI - N du dossier 0016801, avoués assisté de la SCP M.PIALOUX - M. Y... (avocats au barreau de PARIS) INTIMES [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Janvier 2006 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEILFAITS ET Z...,
Monsieur Philippe X... est propriétaire de divers lots, no 100 ( local) et no 104 ( cave) dans l'immeuble situé du 24 rue de Bailly à NEUILLY SUR SEINE suite à un jugement d'adjudication du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en date du 6 juin 2002 à la suite de la mise en liquidation judiciaire du précédent propriétaire Monsieur VAN HERPEN. A... acte du 14 janvier 2004, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 24 rue de Bailly ,(le Syndicat des Copropriétaires) a fait assigner Monsieur X... devant le Tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE principalement en paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété.
A... jugement en date du 22 septembre 2004, le Tribunal d'instance a condamné Monsieur X... à payer au syndicat la somme de 2.896,16ç avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2004 date de la mise en demeure sur la somme de 1.677,97ç et à compter du 8 septembre 2004 date de l'audience pour le surplus outre la somme de 500ç à titre de dommages-intérêts, débouté les parties du surplus de leurs prétentions condamné Monsieur X... aux dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A... déclaration au greffe de la cour d'appel en date du 26 octobre 2004, Monsieur Philippe X... a interjeté appel de cette décision tant à l'encontre du Syndicat des copropriétaires qu'à l'encontre de la société SAGEFRANCE syndic.
Aux termes de ses conclusions en date du 8 décembre 2005 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample informé, Monsieur X... demande à la cour de prendre acte de la consignation de la somme de 3.396,16ç à la CARPA, de dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires n'apporte pas la preuve des charges dont il lui demande le paiement, d'infirmer le jugement entrepris, d'accueillir ses demandes reconventionnelles à savoir:
-voir désigner tel expert qu'il plaira à la cour, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires pour faire les comptes d'eau de 1998 à 2001 en exonérant la liquidation VAN HERPEN de toute consommation d'eau, -de condamner le syndicat des copropriétaires et son syndic la société SAGEFRANCE solidairement à lui payer: .une astreinte de 100ç par jour de retard à compter du jugement jusqu'à encaissement des chèques de règlement de Monsieur X..., .500ç pour sommation abusive et vexatoire, .1.500ç pour assignation abusive en précisant que l'article 10-1 ne pourra s'appliquer à Monsieur X... , .2.000ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, et de condamner le syndicat aux dépens.
Aux termes de ses conclusions en date du 7 décembre 2005, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 24 rue Bailly à NEUILLY sur Seine demande à la cour de débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes , de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant d'actualiser la créance du syndicat à la somme de 6.910,67ç , 4ème appel 2005 inclus, de condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 2.500ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau
Code de procédure Civile.
Aux termes de ses conclusions en date du 4 novembre 2005, la S.A.S SAGEFRANCE demande à la cour de constater qu'elle n'était pas partie à l'instance ayant donné lieu au jugement du 22 septembre 2004, en conséquence de dire Monsieur X... irrecevable en son appel en tant que dirigé à l'encontre de SAGEFRANCE, de condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 2.000ç pour procédure abusive et 2.000ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, outre les dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur l'appel à l'encontre de SAGEFRANCE:
Considérant que la SAS SAGEFRANCE syndic de copropriété n'était pas partie en première instance; que curieusement Monsieur X... a fait appel à son encontre puis l'a assignée par acte du 12 juillet 2005
Considérant qu'aux termes de l'article 554 du nouveau Code de procédure civile peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité; que l'article 555 précise que ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour , même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause;
Considérant qu'en l'espèce, aucune évolution du litige ne peut justifier la mise en cause tardive de la SAS SAGEFRANCE qui était déjà le syndic de la copropriété lors de la procédure devant le
premier juge de sorte que Monsieur X... est irrecevable en son appel à l'encontre de cette société qui n'était pas partie en première instance et également en ses demandes en paiement ultérieures; Sur les demandes en paiement du Syndicat des copropriétaires:
Considérant que force est de constater à la suite du premier juge que si les conclusions de Monsieur X..., pour s'opposer à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, comportent 24 pages, elles ne sont guère explicites sur les moyens qu'il entend opposer à la demande en paiement du Syndicat des copropriétaires et développent plus des généralités que des contestations précises de postes;
Considérant qu'il convient de reprendre chronologiquement ces conclusions ainsi que l'a fait l'intimé, pour essayer d'en comprendre les points litigieux et y répondre;
Considérant qu'après les parties I et II, rappel des faits et des motifs du jugement, Monsieur X... aborde en partie III "le fond" rappelant que la copropriété comporte deux bâtiments A et B dans lequel il est propriétaire, avec des parties communes, des parties communes spéciales et des parties privatives;
Que dans la partie IV intitulée "sur le principe de la répartition relative au gros oeuvre du bâtiment A", il rappelle qu'il n'a pas été destinataire des comptes de l'année 2001, et soutient qu'on lui reproche de vouloir faire appliquer le règlement de copropriété en ce qui concerne les compteurs d eau, règlement qui prévoit que les consommations sont payées d'après les compteurs divisionnaires, qu'ayant un compteur divisionnaire, la copropriété ne peut lui facturer sa consommation d'eau au millième, que de plus, il n'a pas
consommé d'eau depuis son entrée dans les lieux;
Mais considérant qu'à l'appui de sa demande, Monsieur X... verse aux débats un constat d'huissier en date du 16 décembre 2002 dans lequel il est indiqué "dans cette cave est installé le compteur d'eau qui indique 69m3"; que cependant, ce constat n'établit pas que ce compteur fonctionne; que par ailleurs Monsieur X... ne justifie pas bénéficier d'un contrat conclu directement avec la Compagnie Générale des Eaux comme il est d'usage en cas de compteur individuel, de sorte que ne démontrant donc pas qu'il bénéficie de la distribution de l'eau autrement que par l'intermédiaire de la copropriété, c'est à bon droit que le Syndicat lui impute des frais d'eau froide au prorata de ses millièmes indépendamment de toute consommation et conformément à l'article 7 du règlement de copropriété;
Considérant que le paragraphe V des conclusions s'intitule les comptes avec le syndic, la société SAGEFRANCE;
Considérant que Monsieur X... expose les règlements qu'il a effectués sans formuler de demande particulière, qu'il fait notamment observer qu'un chèque a été encaissé tardivement et que deux chèques de 40 et 12ç n'ont pas été encaissés;
Mais considérant que le syndicat des copropriétaires explique qu'il a égaré ces deux derniers chèques, qu'il s'en est expliqué auprès de Monsieur X... par une lettre du 6 août 2004 accompagné de deux courriers de désistement pour lesdits chèques de sorte qu'il est légitime que le montant de ces deux chèques n'ait pas été porté au crédit de Monsieur X...;
Considérant que dans le paragraphe VI intitulé le problème de fond, Monsieur X... souligne que l'école de danse génère une grosse consommation d'eau qui est répartie ensuite sur les autres copropriétaires;
Mais considérant qu'en l'absence d'un compteur divisionnaire pour
chaque copropriétaire, le syndicat est légitimement fondé à appliquer l'article 7 du règlement de copropriété;
Considérant que Monsieur X... soutient que trois copropriétaires auraient déplacé leurs canalisations de gaz si bien qu'il ne pourrait, au risque de provoquer une explosion de gaz, entreprendre des travaux de rénovation dans ses propres locaux;
Mais considérant que Monsieur X... ne formule aucune demande concrète à la suite de ses affirmations qui ne sont corroborées par aucune pièce et qui au surplus sont sans incidence sur le montant des charges qui lui sont réclamées; qu'il y a lieu donc de passer outre; Considérant que le paragraphe VII est intitulé sur les demandes du syndicat de copropriétaires du 21 rue Bailly ; que Monsieur X... expose qu'à la suite d'un impayé d'environ 6.000ç de la liquidation judiciaire VAN HERPEN dont il a racheté les lots, le syndicat des copropriétaires lui a imputé un montant de 759ç correspondant aux 1265/10000 de la copropriété, soulignant qu'il ne peut être comptable des dettes du saisi;
Mais considérant que le syndicat justifie que la somme de 759ç correspond à un appel de fonds voté en assemblée générale le 10 juin 2002 alors que Monsieur X... était déjà propriétaire, appel de fonds complémentaires et destiné à faire face aux 6.000ç d'impayés pour la copropriété du lot VAN HERPEN de sorte que Monsieur X... est bien tenu au prorata des tantièmes de ses lots pour cette avance de fonds; Considérant que le paragraphe VIII concerne les comptes de l'exercice 2003 de la copropriété;
Considérant que Monsieur X... conteste le montant desdites charges pour deux motifs; la consommation d'eau sur laquelle il est inutile de revenir et l'absence d'extincteurs dans le bâtiment B, sans autre
précision exploitable, et souligne que les comptes de l'année 2003 auraient été rejetés à l'unanimité et qu'il n'aurait pas reçu le relevé du 19 août 2004; qu'enfin, il n'a pas à supporter les frais et honoraires d'avocat et de syndic de la présente procédure;
Mais considérant que le syndicat des copropriétaires verse aux débats d'une part le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 décembre 2004 dont il résulte que les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2003 ont été approuvés à la majorité, et d'autre part le décompte du 19 août 2004; que pour les frais d'huissier et d'avocat, il ne fait qu'appliquer l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire;
Considérant que dans le paragraphe IX la boîte à lettres du lot no 100, Monsieur X... souligne que bien qu'ayant payé sa quote-part correspondant à l'installation de nouvelles boites aux lettres , il n'en a pas reçu la clé avant juin 2004 date à laquelle elle lui a été remise par un autre copropriétaire Monsieur B... et qu'il s'agit d'un comportement abusif de la part du syndicat;
Mais considérant que Monsieur X... précise lui-même que l'installation des boites aux lettres a été effective en 2001 soit avant qu'il ne devienne propriétaire de son lot de sorte que le syndicat n'est nullement responsable de son manque de clés, s'agissant d'une partie privative;
Considérant qu'en conséquence la demande en paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme réactualisée à 6.910,67ç au titre de l'arriéré des charges, et frais de recouvrement au 4ème trimestre 2005 inclus est justifiée par les pièces versées aux débats
et notamment les différents procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets de la copropriété sans que l'appelant les ait contestés dans le délai légal;
Que le jugement sera donc confirmé sur le montant de la condamnation Monsieur X... étant condamné en sus au paiement de la somme de 4.014,51ç en appel;
Sur les demandes de Monsieur X...:Sur les demandes de Monsieur X...: Considérant que Monsieur X... sollicite une expertise pour faire le compte des charges dont il se serait indûment acquitté au titre de l'eau froide; que cette demande ne peut prospérer, le syndicat ayant à bon droit, conformément à l'article 7 du règlement de copropriété imputé à Monsieur X... les charges d'eau au prorata de ses tantièmes dans la copropriété;
Considérant que Monsieur X... sollicite ensuite la fixation d'une astreinte jusqu'à encaissement de ses chèques de 450ç, 12 et 40ç;
Que cette demande ne peut cependant prospérer le premier chèque de 450ç étant selon les propres conclusions de Monsieur X... page 10, encaissé depuis avril 2004, et les deux autres chèques ne pouvant
l'être ayant été perdus par le Syndicat ainsi qu'il a été rappelé précédemment;
Considérant que Monsieur X... réclame la somme de 500ç pour sommation abusive et vexatoire; qu'il sera débouté de cette demande qui ne fait l'objet d'aucune explication ni en fait ni en droit, la date de la sommation n'étant même pas précisée;
Sur les autres demandes:
Considérant qu'à l'appui de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, Monsieur X... n'établit pas les éléments de la cause qui permettent de caractériser une faute du Syndicat ayant dégénéré en abus de droit, étant rappelé que la demande du syndicat a prospéré; qu'il s'en suit que l'appelant sera débouté de cette demande qui n'est pas fondée;
Considérant, en revanche, que la société SAS SAGEFRANCE n'était pas partie en première instance; que l'appel de Monsieur X..., manifestement irrecevable à son encontre l'a contrainte à ester en justice, et constitue une faute qui a nécessairement été source d'un préjudice dont il convient de l'indemniser à hauteur de la somme de 1.000ç;
Considérant qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile dans les termes du présent dispositif: A... CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire;
Déclare irrecevable l'appel de Monsieur X... à l'encontre de la SAS SAGEFRANCE,
Donne acte à Monsieur Philippe X... de ce qu'il a consigné la somme de 3.396ç le 20 octobre 2004 auprès de la CARPA,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur Philippe X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du 24 rue de Bailly à NEUILLY SUR SEINE, la somme de 4.014,51ç au titres des charges et frais de procédure, 4ème trimestre 2005 inclus,
Déboute Monsieur Philippe X... de l'ensemble de ses demandes,
Condamne Monsieur Philippe X... à payer à la SAS SAGEFRANCE la somme de 1.000ç à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne Monsieur Philippe X... à verser 1.000ç en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile tant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du 24 rue de Bailly à NEUILLY SUR SEINE qu'à la société SAS SAGEFRANCE,
Condamne Monsieur Philippe X... aux dépens et accorde aux avoués de la cause qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
LE PRESIDENT
