COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z 1ère chambre 2ème section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 07 MARS 2006 R.G. No 04/08771 AFFAIRE :
Mme X... Félicie Blanche Y... veuve Z... agissant à titre personnel et venant aux droits de Mr Michel Z... (décédé) C/ Robert A... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2004 par le Tribunal d'Instance d'ECOUEN No chambre : No Section : No RG : 123/02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Claire RICARD SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER,REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame X... Félicie Blanche Y... veuve Z... agissant à titre personnel et venant aux droits de M. Michel Z... (décédé) née le 10 Juillet 1941 à WARLUIS (60430) de nationalité FRANCAISE 42/44 rue Jean Roger Thorelle 92340 BOURG LA REINE représentée par Me Claire RICARD - N du dossier 240718, avoué assisté de Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT (avocat au barreau de PARIS) APPELANT [****************] Monsieur Robert A... né le 05 Février 1948 à PARIS de nationalité FRANCAISE 41 rue des Ecoles 95350 ST BRICE SOUS FORET représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 21/2005 assisté de Me Jean-Maurice GELINET (avocat au barreau de PARIS) Madame Armelle Blanche Rose A... née le 17 Mars 1952 à PARIS de nationalité FRANCAISE 41 rue des Ecoles 95350 ST BRICE SOUS FORET représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER - N du dossier 21/2005 assisté de Me Jean-Maurice GELINET (avocat au barreau de PARIS) INTIMES [****************] Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Janvier 2006 devant la cour composée de :
Monsieur Charles LONNE, président,
Madame Evelyne LOUYS, conseiller,
Mme Annie DABOSVILLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEILFAITS ET B...,
Par déclaration en date du 13 décembre 2004, Madame X... veuve Z... a interjeté appel d'un jugement rendu le 23 novembre 2004 par le tribunal d'instance d'Ecouen qui l'a déclarée tant irrecevable que mal fondée en ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation des baux liant les parties que de sa prétention à voir les locataires déchus de leur droit au maintien dans les lieux pour inoccupation insuffisante, l'a condamnée à payer à Madame Armelle C... épouse A... la somme de 3 885,42 euros y compris l'indemnisation du trouble de jouissance et à Monsieur Robert A... celle de 905,19 euros, a dit que la compagnie AXA ASSURANCES ne doit pas sa garantie, a ordonné l'exécution provisoire et l'a condamnée aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
Dans ses conclusions signifiées le 4 novembre 2005, l'appelante demande à la Cour :
- d'infirmer la décision entreprise,
- de dire que par application des articles 10-2, 10-3, 10-7 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948, Monsieur et Madame A... n'ont pas droit au maintien dans les lieux pour insuffisance d'occupation et pluralité de résidences et notamment en qualité d'occupants de mauvaise foi ayant manqué de manière ré'térée à leurs obligations locatives,
- subsidiairement, d'ordonner la résiliation judiciaire des contrats, les époux A... ayant payé avec retard leurs loyers et usé des locaux contractuellement destinés à usage d'habitation pour les besoins d'une activité occulte,
-d'ordonner l'expulsion des occupants, sans délai et sous astreinte
définitive et non comminatoire de 305 euros par jour de retard,
- de fixer l'indemnité d'occupation à deux fois le loyer, soit 1 500 euros par mois,
- en toute hypothèse et à titre infiniment subsidiaire, de dire que le droit au maintien dans les lieux des époux A... ne pourrait éventuellement s'exercer que sur le local précédemment loué à Monsieur A...,
- d'ordonner la restitution des garages, ceux-ci n'étant pas soumis à la loi du 1er septembre 1948 et dans tous les cas, fixer un loyer à dire d'expert,
- de condamner Monsieur et Madame A... à lui payer la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait, pour l'essentiel, valoir en réplique au moyen d'irrecevabilité de sa demande reconventionnelle aux fins de résiliation des baux que celle-ci est connexe à la demande originaire et prend naissance dans les contrats de location ; que les actes délivrés les 30 septembre 1987 et 6 janvier 1988 sont réguliers et que ce n'est qu'à toutes fins utiles qu'il a été délivré congé pour le 31 juillet 2005 ; que le propriétaire n'est pas tenu d'attendre l'expiration du bail pour engager une instance tendant à faire valider le congé donné et contester le droit au maintien ; que ses demandes tendant à dénier le droit au maintien dans les lieux en cause d'appel sont parfaitement recevables en vertu de l'article 561 du nouveau Code civile et 565 et 566 du même Code ; que les époux A... occupent insuffisamment les lieux loués s'agissant d'une maison individuelle de 148,5 M2 ; qu'ils n'habitent par ailleurs, la maison de Saint Brice sous Forêt qu'à titre de résidence secondaire, leur domicile étant fixé à Beaumesnil.
Elle poursuit, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des
baux litigieux pour non respect des clauses contractuelles soit, retard de paiement de loyers, défaut d'entretien du terrain laissé à l'abandon, exercice dans les lieux d'une activité professionnelle et construction de trois boxes sans son autorisation et sans permis de construire, tous manquements à leurs obligations qui les rendent de mauvaise foi. En tout état de cause, elle sollicite la restitution des garages qui ne sont pas soumis à la loi de 1948, la fixation d'un loyer à dire d'expert et argumente que le maintien dans les lieux des époux A... ne pourrait être accordé que dans le logement loué à Monsieur A...
Selon des écritures signifiées le 18 octobre 2005, Monsieur et Madame Robert A... concluent :
- à la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a déclaré Madame Z... tant irrecevable que mal fondée en ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux liant les parties que de sa prétention à voir les locataires déchus du droit au maintien dans les lieux pour insuffisance d'occupation,
- à sa réformation sur le surplus et statuant à nouveau,
- à l'irrecevabilité des demandes de l'appelante,
- au débouté de toutes ses prétentions,
- au prononcé de la nullité des congés délivrés le 2 et 7 décembre 2004,
- sur leur demandes en paiement, à la confirmation de la décision en ce qu'il a condamné Madame Z... à leur payer respectivement à Monsieur A... la somme de 905,19 euros et à Madame A..., celle de 3 785,42 euros ,
- à sa réformation sur le montant du préjudice de jouissance,
- à la condamnation de Madame Z... à payer à Madame A... la somme de 481,90 euros à ce titre, celle de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10 000 euros sur le fondement de
l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
D... soutiennent que les demandes de Madame Z... portant sur le droit au maintien dans les lieux et sur la résiliation des baux sont irrecevables, tout d'abord en l'absence de lien de connexité entre l'instance principale et la demande reconventionnelle formée par la propriétaire ; que les congés délivrés sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 sont nuls et que celui délivré pour le 31 juillet 2005 n'est pas davantage valable motifs pris que Madame Z... ne pouvait solliciter la validation de celui-ci que postérieurement à cette date et parce qu'il s'agit d'une demande nouvelle contraire à l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ; qu'enfin, la demande de résiliation se heurte à l'autorité de la chose jugée du jugement rendu par le tribunal d'instance d'Ecouen le 9 juillet 2002 ; à titre subsidiaire, ils contestent l'insuffisance d'occupation et la pluralité des résidences. Sur les demandes afférentes aux garages, ils relèvent que la demande est nouvelle ; qu'au fond, ils ne sont pas soumis à la loi de 1948 et que contrairement aux allégations de l'appelante ils ont été édifiés avec l'accort de la bailleresse avant l'acquisition de Madame Z...
D... maintiennent leurs demandes afférentes aux travaux et Madame A... insiste sur la réparation de son trouble de jouissance.
MOTIFS
1) Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame Z...
Considérant tout d'abord, que les époux A... soulèvent l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la propriétaire tendant à obtenir leur expulsion en raison de l'absence de lien de connexité avec leur instance principale en exécution de travaux ;
Considérant qu'en vertu de l'article 70 du nouveau Code de procédure civile "les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant" ; que cette appréciation ressort du pouvoir souverain du juge du fond ;
Considérant qu'en l'espèce, les demandes principale et reconventionnelle sont indiscutablement liées dès lors qu'elles prennent naissance toutes les deux dans les baux passés entre les parties et que le sort de la demande reconventionnelle tendant à l'expulsion des époux A... est de nature à rendre sans objet la demande principale ;
Considérant dès lors, que leur demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de Madame Z... ne saurait prospérer de ce chef ;
Considérant que les intimés opposent, ensuite, un second moyen d'irrecevabilité portant sur les congés délivrés ; qu'ils exposent que les actes délivrés le 30 septembre 1987 à Monsieur A... et le 6 janvier 1988 à Madame A... sont nuls, ceux-ci ne visant pas l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ; que la propriétaire leur a alors fait délivrer en cours de procédure des nouveaux congés au mois de décembre 2004, postérieurement au jugement entrepris pour le 31 juillet 2005 ; qu'ils estiment que la demande de validation de ces congés ne pouvait pas être introduite avant cette date et que, nouvellement formée devant la Cour, celle-ci est irrecevable en application de l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais considérant que selon l'article 565 du nouveau Code de procédure civile, "les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celle soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent" ;
Considérant que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'en outre, en
vertu de l'effet dévolutif de l'appel prévu par l'article 561 du nouveau Code de procédure civile, la Cour est saisie de l'entier litige et les demandes de Madame Z... ne peuvent donc être déclarées irrecevables ;
Considérant enfin, que c'est à juste titre que Monsieur et Madame A... soutiennent que la demande de l'appelante tendant au prononcé de la résiliation des baux pour les mêmes motifs que ceux énoncés par le jugement en date du 9 juillet 2002 se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à la décision de justice dès qu'elle est rendue en application de l'article 480 du nouveau Code de procédure civile. 2) Sur la validation des congés délivrés les 2 et 7 décembre 2004
Considérant que la thèse de Madame Z... consiste à faire admettre que les congés qu'elle a fait délivrer à Monsieur et Madame A... en 1987 et 1988 ont eu pour effet de les rendre occupants, bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sous réserve de leur bonne foi;
Mais considérant que ces actes ne visent pas expressément l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et ne comportent pas la reproduction des deux premiers alinéas de ce texte prévue à titre de nullité ; que ce manquement a privé les locataires de l'information relative à leurs droits et leur a, dès lors, incontestablement causé grief de sorte qu'ils sont nuls ;
Considérant que l'appelante a, en cours d'instance, donné, par actes en date des 2 et 7 décembre 2004, congés à ses locataires au visa des articles 10-3 et 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 portant dénégation du droit au maintien dans les lieux et en tant que de besoin congé pour le 31 juillet 2005;
Considérant que Monsieur et Madame A... contestent occuper insuffisamment les lieux et argumentent que les deux appartements
doivent être pris séparément même si en tout état de cause, il convient de tenir compte de l'ensemble des pièces; que les congés litigieux sont affectés de nullité puisqu'ils ne mentionnent pas les conditions d'occupation suffisante fixées par la Commune de Saint Brice sous Forêt ; qu'en outre, ces conditions doivent être remplies à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé ; qu'il a été indiqué que le congé a été délivré pour le 31 juillet 2005 ; qu'ils avaient donc la possibilité de régulariser leur situation avant cette date et que la demande de validation ne peut être demandée par anticipation ;
Mais considérant que si aucun texte n'oblige des époux à résider dans les mêmes locaux comme l'observent les époux A..., il apparaît opportun, pour apprécier si les conditions d'occupation suffisante de locaux loués est remplie, au regard des critères fixés par la loi, de tenir compte de la situation des époux A... qui occupent ensemble une maison de 148,50 mètres carrés selon le rapport de Monsieur E..., d'au moins huit pièces et non du cas de Monsieur A... et de Madame A... pris séparément, étant observé, au surplus, qu'ils font état de conditions de vie particulières sans étayer leur affirmation du moindre commencement de preuve ;
Considérant que l'article R 641-4 du Code de la construction et de l'habitation dispose " que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables........, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale" ;
Considérant qu'il s'en suit que Monsieur et Madame A... n'occupent manifestement pas suffisamment les lieux loués et que, contrairement à leurs allégations, les congés délivrés les 2 et 7 décembre 2004, qui reproduisent les dispositions des articles 10-7 de la loi du 1er septembre 1948, L 621-2 et R 641-4 du Code de la construction et de
l'habitation, sont réguliers en la forme, ces textes définissant pour toutes les communes intéressées les conditions d'occupation suffisante ;
Considérant, sur le moyen tiré de ce que la condition d'occupation suffisante doit être remplie à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé, il importe de préciser que c'est à la date d'expiration du délai de régularisation,, qu'il convient de se placer pour apprécier l'insuffisance d'occupation le locataire pouvant jusqu'au dernier jour régulariser la situation
Considérant qu'en l'espèce, le congé ayant été donné pour le 31 juillet 2005, c'est donc à cette date qu'il y a lieu d'examiner s'il a été satisfait à la condition d'occupation suffisante des lieux ;
Considérant qu'il n'est pas démontré ni même allégué par les époux A... qu'ils ont à la date sus-visée régularisé leur situation de sorte qu'ils n'ont pas droit au maintien dans les lieux et qu'il y a lieu de valider les congés qui leur ont été délivrés les 2 et 7 décembre 2004 au visa de l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Considérant qu'ils devront donc être expulsés selon les modalités qui seront précisées ci-après, sans qu'il y a lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte qui ne paraît pas justifiée ; qu'ils devront également payer une indemnité d'occupation mensuelle qui doit être fixée à 1 000 euros par mois;
Considérant que Monsieur et Madame A..., n'étant plus locataires, ils n'ont plus qualité pour solliciter de leur propriétaire l'exécution de travaux dans les lieux ;
Considérant que Madame A... fait état d'un préjudice de jouissance du fait de désordres subis antérieurement au 31 décembre 2005 et constatés dans la salle de bains et dans le couloir ayant pour seule origine l'état de grande vétusté de la couverture en zinc ; qu'elle
réclame l'indemnisation de troubles subis de décembre 1999 à septembre 2003 à raison de 480,90 euros représentant une réduction de loyer de 1/10ème par an ;
Mais considérant que le premier juge a justement relevé que, dans le cadre d'une location régie par la loi du 1er septembre 1948, le loyer généralement acquitté par le locataire, certes légalement, est dérisoire ; qu'il en est ainsi en l'espèce puisque le loyer à la charge de Madame A... s'élevait à 1 282,40 euros par an ;
Considérant qu'en outre, tant l'expert, qui se contente d'évaluer le trouble subi au montant des travaux de remise en état du plafond sans répondre à la question posée par le tribunal consistant à fournir tous éléments utiles permettant d'apprécier le préjudice éventuellement subi, que Madame A..., ne caractérisent pas le trouble de jouissance dont elle se plaint pendant cette période de sorte que qu'il ne peut être fait droit à sa demande ;
Considérant que les demandes de dommages et intérêts et d'indemnité fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile formées par les époux A... ne peuvent qu'être rejetées ;
Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de Madame Z..., dans les termes du dispositif ;
Considérant que les époux A... qui succombent, doivent être condamnés aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Déclare irrecevable la demande de Madame X...
Z... tendant au
prononcé de la résiliation des baux et recevables ses demandes fondées sur les congés délivrés le 2 et 7 décembre 2004.
Infirme le jugement entrepris.
Statuant à nouveau,
Valide les congés délivrés à Monsieur et Madame A... les 2 et 7 décembre 2004.
Ordonne l'expulsion de Monsieur et Madame A... des locaux situés 41, rue des Ecoles à Saint Brice sous Forêt, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec , si besoin est l'assistance de la force publique, dans le mois suivant la signification du présent arrêt ;
Autorise Madame X...
Z... à déposer les meubles se trouvant éventuellement dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il lui plaira aux frais de Monsieur et Madame A....
Fixe l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame A... à compter du 31 juillet 2005 à 1 000 euros par mois ;
Déboute Monsieur et Madame Robert A... de toutes leurs demandes.
Les condamne in solidum à payer à Madame X...
Z... la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Condamne Monsieur et Madame Robert A... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du même Code au profit de Maître RICARD, avoué.
Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER,
Le PRESIDENT,
