COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 24 FEVRIER 2006 R.G. No 04/07336 AFFAIRE : S.A.S. ARBEAU C/ Anne-Sophie MOREL DES X... épouse Y... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES No Chambre : 4 No RG : 10565/02 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Z... VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. ARBEAU 6 rue Alfred Couturier 78161 MARLY Z... ROY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP BOMMART MINAULT, avoués - N du dossier 30929 plaidant par Me Jean-Marie MOYSE, avocat au barreau de PARIS (P.274) APPELANTE [****************] 1/ Madame Anne-Sophie MOREL DES X... épouse Y... 76 rue Génival 78370 PLAISIR représentée par Me Farid SEBA, avoués - N du dossier 0010696 plaidant par Me Isabelle SOUMET-DOUMENJOU, avocat au barreau de VERSAILLES (182) INTIMEE 2/ Monsieur Olivier A... 3/ Madame Isabelle B... épouse A...
Z...
C... 21 rue Montbuisson 78430 LOUVECIENNES représentés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués - N du dossier 540957 plaidant par Me Nicolas FLACHET VON CAMPE, avocat au barreau de PARIS (413) INTIMES [****************] Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Janvier 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme CALOT, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bernadette WALLON, président,
Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller,
Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats :
Madame Natacha D...,
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par testament olographe en date du 15 décembre 1998, M. Guy E..., né le 9 mai 1920, a institué légataire universel Mme Anne-Sophie MOREL DES X... épouse Y..., sans laisser aucun ascendant ni descendant, ni aucun autre héritier ayant droit à une réserve légale dans sa succession, ainsi qu'il résulte du procès-verbal d'ouverture et de description du testament, dressé par Me THOMAS, notaire à LA CELLE ST-CLOUD (78) le 20 mars 2002.
Au décès de M. E... survenu le 13 février 2002 à GOUSSAINVILLE (78), Mme Anne-Sophie Y... a recueilli la propriété d'une maison sise 15 rue des Beauvilliers à BOUGIVAL (78) en sa qualité de légataire universelle de son auteur.
Z... 18 mars 2002, Mme Y... a confié à la société AGENCE ARBEAU un mandat de vente non exclusif no 13204 pour la recherche d'un acquéreur de cette maison.
Aux termes du mandat, Mme Y... s'était engagée à consentir la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire acceptant les prix, charges et conditions du mandat, faute de quoi, l'agence mandatée serait en droit de réclamer une indemnité égale au montant de la commission fixée.
Par lettre du 19 mars 2002, les époux A... ont offert d'acquérir l'immeuble de Mme Y... au prix demandé, soit commission d'agence comprise, la somme de 411.713 euros sous condition suspensive de réalisation d'un plan de financement.
Par télécopie adressée le 20 mars 2002, les époux A...
prorogeaient la date de signature de l'acte définitif prévue à fin mai 2002 jusqu'au 31 juillet 2002.
Par lettre du 20 mars 2002, Mme Y... contresignait l'offre d'acquisition des époux A... au prix de 391.127 euros net vendeur dans les conditions prévues par le mandat, par mention et signature portées sur cette offre.
L'offre et l'acceptation a été enregistrée à la recette des impôts le 21 mars 2002.
Par lettre du 22 mars 2002, Mme Y... s'est rétractée de son offre de vente en dénonçant les méthodes employées par l'agence pour obtenir sa signature en invoquant le fait qu'elle n'avait pas encore été envoyée en possession de la maison en vente par décision de justice.
Z... 25 mars 2002, les époux A... demandaient à l'agence ARBEAU d'entrer en contact avec le notaire de la succession E... afin de disposer d'informations sur le statut de l'envoi en possession de Mme Y...
Z... 26 mars 2002, l'agence ARBEAU demandait à Me Lionel THOMAS, notaire associé à la CELLE ST-CLOUD (78) de lui faire connaître quand il serait envisageable de consentir aux époux A... un promesse de vente sous condition suspensive de l'envoi en possession.
Z... 4 avril 2002, les époux A... ont fait signifier à Me THOMAS, à l'agence ARBEAU et à une tierce agence immobilière, l'agence LACOUR, une opposition à vente immobilière.
Par acte du 8 avril 2002, les époux A... ont alors engagé contre Mme Y... une procédure par assignation à jour fixe en réalisation forcée de la vente, en sa qualité de légataire universel.
Par ordonnance en date du 7 mai 2002 du Président du Tribunal de grande instance de VERSAILLES, Mme Y... a été envoyée en possession de la succession de M. Guy E... conformément aux
dispositions de l'article 1008 du code civil, suite à une requête déposée par ses soins le 28 avril 2002.
Par jugement en date du 6 juin 2002, le tribunal de grande instance de VERSAILLES a dit n'y avoir lieu au renvoi de la procédure pour mise en cause de l'agence immobilière, déclaré nulle l'acceptation de l'offre d'achat des époux A... par Mme Y... le 20 mars 2002 en l'absence de production d'une ordonnance d'envoi en possession, débouté les époux A... de leurs demandes au motif que celle-ci n'avait pas été mise en possession conformément aux dispositions des articles 1006 et 1008 du code civil, dit n'y avoir lieu à statuer sur la nullité du mandat de vente en l'absence de mise en cause du mandataire, débouté Mme Y... de sa demande de dommages-intérêts et condamné les époux A... au paiement de la somme de 1.600 euros au titre des frais irrépétibles au profit de Mme Y...
Par courrier du 24 juin 2002, Mme Y... confirmait à l'agence ARBEAU la révocation du mandat consenti, pour absence de validité tirée de son défaut de "capacité" en l'absence d'envoi en possession et en lui reprochant d'avoir modifié le prix de vente sur la première page du mandat.
Z... 25 juin 2005, l'agence ARBEAU écrivait à Mme Y... que le mandat litigieux est un exemplaire recto-verso dont le recto n'a subi aucune altération.
Z... 27 juin 2002, les époux A... relevaient appel du jugement rendu le 6 juin 2002.
La vente entre Mme Y... et les époux A... était finalement réalisée, suite à un accord transactionnel intervenu le 25 octobre 2002 par acte sous seing privé, moyennant le prix de 403.420 euros. [*****]
Z... 13 octobre 2004, la S.A.S. ARBEAU a relevé appel du jugement rendu le 9 septembre 2004 par le tribunal de grande instance de VERSAILLES
qui, statuant sur ses demandes tendant à obtenir le paiement de sa commission de négociation, dans le cadre de la procédure de tierce opposition , a : - déclaré recevable la tierce opposition formée par l'agence ARBEAU contre le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 6 juin 2002, - débouté l'agence ARBEAU de sa demande en validation de l'acceptation de l'offre d'achat par Mme Y... et de sa demande en exécution du mandat de vendre, - débouté les époux A... et Mme Y... de leurs demandes en allocation de dommages-intérêts et en déclaration de nullité du mandat de vente, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision, - condamné l'agence ARBEAU aux dépens, - laissé les frais de procédure non compris dans les dépens à la charge de chacune des parties.
La société ARBEAU, appelante, demande, par infirmation du jugement entrepris, dans ses conclusions signifiées le 14 janvier 2005 au visa des articles 1006 et suivants du code civil et des articles 582 et suivants du nouveau code de procédure civile de : ô
dire la tierce opposition au jugement rendu le 6 juin 2002 bien-fondée, ô
en conséquence, ô
juger valide l'acceptation de l'offre d'achat des époux A... par Mme Y..., ô
dire que le mandat qui lui a été confiée par Mme Y... doit recevoir exécution, ô
condamner in solidum Mme Y... et les époux A... au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, ô
pour le surplus, condamner les époux A... au paiement de la somme de 20.586 euros à titre de commission de négociation avec intérêts de droit à compter du prononcé de la décision, ô
y ajoutant, ô
condamner in solidum Mme Y... et les époux A... au paiement
de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société ARBEAU fait valoir que le tribunal de grande instance de VERSAILLES, en disposant que l'acceptation de l'offre d'achat des époux A... était nulle, dans le jugement rendu le 6 juin 2002, ignorait l'existence de l'ordonnance d'envoi en possession du 7 mai 2002, rendue un mois avant le jugement.
Elle objecte qu'un légataire universel, en l'absence d'héritiers réservataires, est investi de plein droit de la succession dès le jour du décès de son auteur, que l'envoi en possession remonte à l'ouverture de la succession et que dès le prononcé du jugement d'envoi en possession, tous les actes faits par le légataire universel en cette qualité se trouvent validés rétroactivement.
Elle considère qu'elle a droit à sa commission d'intermédiaire de la vente compte-tenu de la validité de l'acceptation de l'offre d'achat ainsi que de la qualité de propriétaire du bien immobilier de Mme Y...
Elle fait observer que l'ordonnance d'envoi en possession est antérieure au jugement du 6 juin 2002, que Mme Y... avait donc un titre de propriété qu'elle s'est bien gardée de révéler et que les acquéreurs ne peuvent lui reprocher ce défaut de vérification du titre de propriété.
Elle soutient que compte-tenu de la vente au profit des acquéreurs présentés par son entremise, elle a droit au paiement de sa commission en application du mandat conféré et de l'engagement des parties du 20 mars 2002.
Elle prétend que Mme Y... a adopté une attitude malicieuse dans le seul but de réaliser la vente avec les époux A... pour éviter le paiement de sa commission.
[*****]
Mme Anne-Sophie Y..., intimée, par conclusions signifiées le 12 juillet 2005, demande au visa des articles 584 et 591 du nouveau code de procédure civile, 1111 et 1116 du code civil de : ô
constater la nullité tant du mandat de vente que de l'acceptation de l'offre formulée par elle, ô
débouter l'agence ARBEAU de ses demandes, ô
subsidiairement, ô
constater la révocation du mandat consenti par Mme Y... à l'agence ARBEAU, ô
en tout état de cause, ô
déclarer l'agence ARBEAU irrecevable et mal-fondée en ses demandes de dommages-intérêts, ô
la condamner ô
la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Mme Y... prétend que l'agence immobilière s'est employée à lui soutirer un mandat de vente, en exploitant sa faiblesse psychologique, suite au décès de M. E..., nonobstant sa parfaite connaissance de sa qualité de légataire universelle non encore en possession du bien légué.
Elle soutient que son consentement a été vicié lors de l'acceptation de l'offre du 20 mars 2002.
Subsidiairement, elle fait observer qu'à compter du 3 juillet 2002, l'agence ARBEAU n'avait plus aucune qualité au titre du mandat litigieux, du fait de la durée du mandat limitée à un an. [*****]
Les époux A..., intimés, par conclusions signifiées le 30 août
2005, sollicitent : ô
la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ô
y ajoutant, ô
condamner l'agence ARBEAU au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les époux A... indiquent que les premiers juges ont à bon droit débouté l'agence immobilière de sa demande de rétraction du jugement du 6 juin 2002, dès lors que l'effet dévolutif de la tierce opposition ne permet pas de tenir compte de l'évolution de la situation postérieurement au jugement attaqué.
Ils font valoir à titre subsidiaire, que les prescriptions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 n'ont pas été respectées et qu'il appartenait à l'agence immobilière en sa qualité de professionnel, de procéder aux diligences nécessaires en vue de la réalisation effective de la vente.
Ils considèrent que l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération, ne justifiant pas d'une intervention régulière et efficace, n'ayant pas procédé aux vérifications sommaires du titre de propriété de Mme Y....
[*****]
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2005.
MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA VALIDITE DE L'ACCEPTATION DE L'OFFRE D'ACHAT DES EPOUX A... FAITE PAR Mme Y...
Z... 20 MARS 2002
CONSIDERANT que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont déclaré recevable l'agence ARBEAU en son action en tierce opposition ;
QUE l'agence ARBEAU soutient que l'acceptation de l'offre d'achat des époux A... par Mme Y... est valide et qu'en conséquence, le mandat de vente qui lui avait été confiée par Mme Y... doit recevoir exécution, contrairement à ce qui a été jugé le 6 juin 2002 ;
CONSIDERANT que l'ordonnance d'envoi en possession du 7 mai 2002 rendue sur requête a seulement été communiquée en cause d'appel par Mme Y... le 1er mars 2005, alors que cette décision est exécutoire sur minute en vertu de l'article 495 du nouveau code de procédure civile et que le procès-verbal de dépôt et de description du testament olographe avait été dressé par le notaire le 20 mars 2002, soit à la date à laquelle Mme Y... a accepté l'offre d'achat formulée le 19 mars 2002 par les époux A... ;
QU'au regard du moyen principal soutenu par Mme Y... tenant à la nullité du mandat de vente pour défaut de qualité, celle-ci n'avait pas intérêt à communiquer l'ordonnance d'envoi en possession ;
QUE cependant, Mme Y... a dissimulé de façon déloyale et contrairement aux dispositions de l'article 15 du nouveau code de procédure civile, sa qualité de propriétaire du bien situé à BOUGIVAL en omettant par réticence, de communiquer l'ordonnance du 7 mai 2002 déposée dès le 28 avril 2002 auprès du tribunal de grande instance de VERSAILLES en application de l'article 1008 du code civil, alors que les débats avaient eu lieu le 16 mai 2002 et que l'affaire avait été mise en délibéré le 6 juin 2002, délai suffisant pour permettre à Mme Y... de solliciter la révocation de l'ordonnance de clôture pour
cause grave et la réouverture des débats ;
QUE sa qualité de successible connue de M. E... avait été portée à la connaissance tant de l'agence ARBEAU qui évoque dans une télécopie du 20 mars 2002 "le projet du notaire de la succession E... (Mme Y...) "que des époux A... qui demandent le 25 mars 2002 à l'agence de contacter le notaire de la succession E... et des informations sur l'avancement du dossier sur le"statut de l'envoi en possession de Mme Y..." ;
QU'en l'absence d'héritiers à réserve, le légataire universel se trouve de plein droit saisi de son legs à la date du décès de son auteur, en vertu des dispositions de l'article 1006 et s'il est tenu en raison du caractère olographe du testament, de se faire envoyer en possession conformément à l'article 1008, cette formalité a pour effet de valider rétroactivement les actes qu'il a pu accomplir en sa qualité de légataire universel ;
QU'en conséquence, l'ordonnance d'envoi en possession de Mme Y... en date du 7 mai 2002 a eu pour effet de valider rétroactivement les actes accomplis par elle en sa qualité de légataire universel, en particulier la signature du mandat de vente du 18 mars 2002 et l'acceptation de l'offre d'achat faite par les époux A... le 20 mars 2002, qui rendait la vente parfaite ;
CONSIDERANT qu'il convient de rappeler qu'il résulte de l'article 582 du nouveau code de procédure civile, que le tiers opposant est dans une situation semblable à celle où il se serait trouvé s'il était intervenu dans l'instance pour résister à l'action ;
QUE Mme Y... invoquait à titre subsidiaire, la nullité de l'acceptation de l'offre d'achat pour vice de consentement ;
QU'en l'espèce, Mme Y... ne justifie nullement qu'elle aurait subi des pressions de la part de l'agence ARBEAU du fait d'une faiblesse psychologique suite au décès de son auteur, dont la nature de la
relation nouée avec lui n'est pas exposée ;
QUE Mme Y... a demandé à l'agence ARBEAU de procéder à l'évaluation du bien recueilli dès le 8 mars 2002, soit moins d'un mois après le décès de son auteur ;
QUE le certificat médical du Docteur F... en date du 20 mai 2002 est tout à fait insuffisant pour démontrer un état de détresse psychologique, se limitant à mentionner une prise en charge psychothérapeutique et des troubles du sommeil, alors que le courrier de Mme Y... en date du 22 mars 2002 par lequel celle-ci déclare se rétracter de son acceptation d'offre d'achat en dénonçant les méthodes employées par l'agence pour obtenir sa signature en invoquant le fait qu'elle n'avait pas encore été envoyée en possession de la maison en vente par décision de justice, démontre à l'évidence un esprit combatif et avisé ;
QUE le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté l'agence ARBEAU de sa demande en rétractation du jugement prononcé le 6 juin 2002 tendant à la validation de l'acceptation de l'offre d'achat par Mme Y... ;
QUE la validité de l'acceptation de l'offre d'achat par Mme Y... doit entraîner en principe l'exécution des engagements souscrits dans le mandat de vente confié à l'agence ARBEAU ; - SUR L'EXECUTION DU MANDAT DE VENTE DE L'AGENCE ARBEAU
CONSIDERANT au préalable qu'il convient de souligner que deux mandats de vente en date du 18 mars 2002 ont été produits, l'un communiqué par Mme A... indiquant que le prix net vendeur est de 405.500 euros et la commission de la société AGENCE ARBEAU en cas de réalisation de la vente par son intermédiaire étant fixée à 21.500 euros TTC à la charge de l'acquéreur, l'autre fourni par l'agence ARBEAU indiquant un prix net vendeur de 391.127 euros et une commission de 20.586 euros à la charge de l'acquéreur ;
QUE l'original du document n'ayant pas été produit, l'argument de manoeuvres dolosives doit être écarté, dans la mesure où les signatures de chacune des parties figurant sur ces mandats sont différentes mais non suspectes de fausseté et qu'elles doivent être attribuées à leurs auteurs respectifs ;
QUE par ailleurs, le mandat du 18 mars 2002 a été régulièrement inscrit sur le registre des mandats ;
QU'à défaut de pièces complémentaires, il convient de retenir la pièce communiquée par l'agence immobilière, dans la mesure où l'acceptation de Mme Y... du 20 mars 2002 se réfère au prix de vente précisé dans ce document ; [* Sur la nullité du mandat de vente invoquée par les intimés
QUE le moyen de nullité du mandat pour vice de consentement soulevé par Mme Y... sera rejeté, faute de rapporter la preuve qu'elle aurait été victime de la part de l'agence ARBEAU d'un abus de faiblesse psychologique suite au décès de son auteur ;
QUE la faute de l'agence immobilière invoquée par Mme Y... suite au défaut de vérification du titre de propriété du vendeur, sera écartée, dès lors que selon les clauses figurant au contrat de mandat, le vendeur déclarait être régulièrement propriétaire des biens litigieux, déclarant qu'il n'existe dans sa situation juridique et sa capacité civile aucun obstacle à la libre transmission de ses biens, étant rappelé que les démarches relatives à l'envoi en possession relevaient exclusivement du vendeur ;
QUE cette faute ne peut être invoquée par les époux A..., étant tiers au contrat de mandat en application de l'article 1165 du code civil ; *] Sur la conclusion de l'opération
QUE nonobstant la révocation du mandat par Mme Y... par courrier du 25 juin 2006, il est justifié que l'opération au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, en l'espèce, la vente de la maison de
Bougival entre Mme Y... et les époux A..., a été effectivement conclue par l'entremise de l'agence ARBEAU qui avait présenté l'acquéreur au vendeur ;
QUE l'office notarial s'est adressée à elle, considérant qu'elle avait négocié la transaction en vertu du mandat qui lui avait été consenti (courrier du 26 septembre 2002) ;
QUE cependant, il ressort des dispositions d'ordre public de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ;
QUE l'article 73 alinéa 2 précise que "Z... montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge, sont portées dans l'engagement des parties. Il en est de même le cas échéant, des honoraires de rédaction, d'actes et de séquestre. Z... titulaire de la carte ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties" ;
QU'en l'espèce, l'offre d'achat formulée le 19 mars 2002 par les époux A... et acceptée par Mme Y... le lendemain, constitue l'acte unique constatant l'engagement des parties, en l'absence d'acte de vente produit aux débats ;
QUE l'acte d'acceptation du 20 mars 2002, ne comportant pas la mention expresse du montant et de la charge de la rémunération de l'agent immobilier, l'agence ARBEAU ne peut en application des dispositions sus rappelées obtenir paiement par les époux A... de sa commission, conventionnellement prévue avec Mme Y..., étant
précisé que la mention"honoraires d'agence inclus" ne permet pas de répartir la charge de ces frais ;
QUE l'agence ARBEAU sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
QU'il ne paraît pas inéquitable de rejeter la demande de Mme G... au titre des frais irrépétibles ;
QU'il sera fait droit à la demande des époux A... à ce titre ainsi que précisé au dispositif ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevable la tierce opposition formée par l'agence ARBEAU contre le jugement du tribunal de grande instance de VERSAILLES en date du 6 juin 2002, - débouté l'agence ARBEAU de sa demande tendant à l'exécution du mandat de vente, - débouté les époux A... et Mme Y... de leurs demandes en allocation de dommages-intérêts et en déclaration de nullité du mandat de vente ;
Et statuant à nouveau,
DECLARE la tierce opposition au jugement rendu le 6 juin 2002 bien-fondée en partie
En conséquence,
VALIDE l'acceptation de l'offre d'achat des époux A... par Mme Y...,
CONSTATE que la commission réclamée par la S.A.S. ARBEAU ne figure pas dans le mandat du 18 mars 2002 et dans l'engagement des parties du 20 mars 2002,
En conséquence,
DEBOUTE la S.A.S. ARBEAU de sa demande tendant au paiement de sa commission de négociation,
CONDAMNE la S.A.S. ARBEAU à payer la somme de 2.500 euros au profit
des époux A... au titre des frais irrépétibles,
REJETTE toute autre demande,
CONDAMNE la S.A.S. ARBEAU aux dépens de première instance et d'appel et admet la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD et Me SEBA, au bénéfice de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.
Z... GREFFIER,
Z... PRESIDENT,
