COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50 A 3ème chambre ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 28 JANVIER 2005 R.G. Nä 03/00414 AFFAIRE : Resat X... ... C/ S.A.R.L. NORMILE IMMOBILIER ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Novembre 2002 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES Nä chambre : 1 Nä RG :
3190/01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :
SCP BOITEAU PEDROLETTI SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE CINQ, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Resat X... 2/ Madame Aysé Y... épouse X... 2 rue Louis Barthou Apt 15 28100 DREUX représentés par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués plaidant par Me COHEN, avocat au barreau de PARIS APPELANTS [**][**][**][**][**][**][**][**] 1/ S.A.R.L. NORMILE IMMOBILIER 16 Place des Vieux Prés 28100 DREUX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués ayant pour avocat Me STACHETTI au barreau de CHARTRES 2/ Monsieur Pie Z... 3/ Madame Marie A... épouse Z... 5 Allée de la Sablonniére La Bretonnière 28500 SAULNIERES représentés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués plaidant par Me DORE, avocat au barreau de CHARTRES INTIMES [**][**][**][**][**][**][**][**] Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Décembre 2004 devant la cour composée de : Monsieur Patrick HENRY-BONNIOT, président, Monsieur François GRANDPIERRE, conseiller, Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : madame Marie-Claire THEODOSE B... de l'affaire a été déclarée close le 25 novembre 2004 5FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES Monsieur et madame X... ont acquis de monsieur et madame Z... un pavillon édifié sur un terrain de 553 m2 sis 4 rue des Droits de l'Homme à
Luray (Eure et Loire), suivant acte sous seing privé du 12 mai 2001 par l'intermédiaire de l'agence la société Normile Immobilier, vente régularisée par acte authentique du 2 août 2001, moyennant le prix de 610.000 francs. Monsieur et madame X... ont interjeté appel du jugement rendu le 27 novembre 2002 par le tribunal de grande instance de Chartres, qui, sur leur assignation tendant à voir notamment prononcer la nullité de la vente, au motif qu'ils avaient entendu acquérir une maison traditionnelle en parpaings, et non un pavillon préfabriquée, a :
- déclaré les demandes des époux X... mal fondées et en conséquence, - débouté monsieur Résat X... et madame Aysé Y... de leurs demandes en nullité et en résolution de la vente de l'immeuble situé 4, rue des Droits de l'Homme à Luray (Eure et Loir), - débouté monsieur Résat X... et madame Aysé Y... de toutes leurs demandes en paiement à l'encontre des époux Z... et de la société Normile Immobilier, - débouté la société Normile Immobilier de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des époux X..., - débouté monsieur Résat X... et madame Aysé Y... de leur demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamné monsieur Résat X... et madame Aysé Y... à payer aux époux Z... la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamné monsieur Résat X... et madame Aysé Y... à payer à la société Normile Immobilier la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure Civile, - condamné monsieur Résat X... et madame Aysé Y... aux dépens de l'instance, ------------------- Monsieur et madame X..., qui concluent à l'infirmation du jugement déféré,
demandent à la cour de : - prononcer la nullité de la vente, - subsidiairernent : - prononcer la résolution de la vente pour inobservation de l'obligation de délivrer, - dans tous les cas, - condamner solidairement monsieur et madame Z... et la société Normile Immobilier à verser à monsieur et madame X... les sommes suivantes :
. 100.997,47 euros représentant le coût de l'acquisition, 287,06 euros correspondant à la taxe foncière pour 2001, . 85.603 euros et 728,77 euros représentant les intérêts, assurances et accessoires des prêts souscrits des concluants auprès de la BNP PARIBAS, . 2.417,68 euros au titre d'une facture de travaux de rénovation dans la maison, . 160,38 euros au titre de l'assurance multirisques habitation, . 47,31 euros de factures EDF, . 1.097,25 euros représentant diverses fournitures, . 293,31 euros de loyer mensuel entre la date d'acquisition de la maison et le prononcé de la nullité de la. vente et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à la société Normile Immobilier le 11 septembre 2001, . 20.000 euros pour le préjudice sub' du fait de l'attitude des époux Z... et des conséquences de la vente étant rappelé que les acquéreurs n'ont pas pu habiter les lieux, - plus subsidiairement encore : - constater que la maison présente des défauts tels qu'une expertise s'avère indispensable aux frais avancés de qui il appartiendra, - condamner les intimés à verser aux concluants la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, - les condamner à verser, au titre de l'article 700 du du nouveau code de procédure civile, la somme de 3.000 euros, - les condamner en tous les dépens, tant de première instance que d'appel. A ces fins, monsieur et madame X... soutiennent que : - ils avaient informé la société Normile Immobilier de leur souhait d'acquérir un pavillon traditionnel en parpaings et non en préfabriqué, - la fiche technique rédigée par la
société Normile Immobilier indiquait que la maison était en parpaings, - monsieur et madame Z... leur avait montré, lors de la visite, la structure des murs du garage, où, en l'absence de revêtement, les parpaings apparaissaient, alors qu'ils ne pouvaient pas ignorer sa véritable nature, pour avoir eux-mêmes fait construire le pavillon, - la promesse de vente présente le bien comme un pavillon traditionnel, - lors de travaux, ils avaient constaté que la maison était préfabriquée, que le sol présentait des traces de pourrissement, que des insectes s'étaient installés dans les armatures et que les tuyaux d'évacuation n'étaient pas conformes aux normes. ---------------------- Monsieur et madame Z... qui concluent à la confirmation du jugement entrepris, requièrent la cour de : - dans l'hypothèse où la cour prononcerait la nullité ou la résolution de la vente, - condamner la société Normile Immobilier à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, - condamner monsieur et madame X... à leur payer 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - et à supporter les dépens. Au soutien de ces demandes, monsieur et madame Z... déclarent que : - ils n'ont jamais indiqué à l'agence que leur maison était construite en parpaings, - monsieur et madame X... ne leur ont jamais fait part, ni à l'agence, de leurs exigences concernant la structure de l'immeuble, - monsieur et madame X... ne rapportent pas la preuve que la maison est affectée de vices pouvant justifier la résolution de la vente ou une mesure d'expertise, - la société Normile Immobilier a porté sur la fiche la mention "en parpaings" et sur les contrats celle de "pavillon traditionnel" de son seul et propre chef, et elle devrait donc les garantir de toute condamnation portée contre eux.. -------------------- La société Normile Immobilier, qui conclut à la confirmation du jugement entrepris, requiert la cour de : - débouter monsieur et madame X... de
toutes leurs demandes, fins et conclusions, - débouter les époux Z... de leur demande en garantie formée contre la concluante, - subsidiairement, condamner in solidum les époux Z... à relever et garantir la société Normile Immobilier de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées contre elle en principal, frais et accessoires,i seraient éventuellement prononcées contre elle en principal, frais et accessoires, - en tout état de cause : - condamner solidairement les époux X... à verser à la concluante la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil, - les condamner sous la même solidarité à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 3.500 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner solidairement aux dépens. A l'appui de ces prétentions, la société Normile Immobilier fait d'abord observer qu'elle ne saurait être recherchée que pour faute délictuelle prouvée dans l'exercice de son mandat. Elle ajoute qu'elle n'a jamais été informée des exigences de monsieur et madame X... en matière de nature de la construction, et que seuls les vendeurs sont concernés par les demandes d'annulation et de résolution de la vente. Elle estime qu'elle n'a en rien failli à son obligation de conseil, que seuls monsieur et madame Z... ont émis de fausses déclarations concernant la construction en parpaings, puis omis de lui fournir le permis de construire et de lui indiquer l'identité du pavillonneur qui a construit le pavillon, et qu'il appartenait aux acheteurs de faire effectuer des sondages, ------------------ B... de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 25 novembre 2004. DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION - Sur les demandes d'annulation et de résolution de la vente C... que suivant l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention,
lorsque il est évident que les manoeuvres ont déterminé l'autre partie à contracter et doit être prouvé ; Qu'en application des dispositions de l'article 9 du nouveau code de procédure civile, il incombe à monsieur et madame X... qui invoquent le dol, de prouver non seulement celui-ci, mais également le caractère déterminant des manoeuvres ; C... que monsieur et madame X... font valoir que l'importance pour eux de la nature du matériau de construction est établie par les attestations qu'ils produisent, que le terme de pavillon traditionnel employé par les vendeurs, tant dans la promesse de vente que dans l'acte notarié, emporte un engagement de vendre un pavillon en maçonnerie et plus précisément en parpaings, termes utilisés dans la fiche de présentation du bien par l'agence, et non en préfabriqué, et qu'ils avaient informé l'agence de leurs exigences à cet égard ; C... cependant que les attestations de leurs relations ou amis produites aux débats, ne suffisent pas à établir que la nature de la construction constituait pour eux une condition essentielle ; Que les documents des autres agences qu'ils ont mandatées ne se réfèrent pas à la notion de construction en parpaings, mais seulement à celle de pavillon traditionnel ou d'habitation, notion fluctuante pouvant s'appliquer parfois à un type ou modèle de maison, parfois aux matériaux employés, parpaings, briques ou même se référant à des maisons construites dans la tradition du moyen-âge avec une structure en bois et torchis précisément, comme l'ont justement relevé les premiers juges ; Que par suite il ne peut être tiré aucune conclusion de l'emploi du terme pavillon traditionnel dans la promesse de vente et dans l'acte de vente ; Que le motif tiré de leur origine turque et de leur crainte des tremblements de terre ayant affecté leur pays d'origine, résultant de leur seule et gratuite affirmation, ne sera pas pris en compte ; Que de plus, même s'il était établi que la
condition de construction en parpaings était déterminante pour eux, les acquéreurs ne proposent aucun élément de preuve de ce qu'ils l'avaient porté à la connaissance des vendeurs ou de leur mandataire ; Que dès lors ni la mention de parpaings dans la fiche de l'agent immobilier, ni les mentions "pavillon traditionnel" portées dans les actes, ne permettent de prononcer l'annulation de la vente ; C... que la notion pavillon traditionnel n'ayant pas de contenu précis en ce qui concerne les matériaux employés, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la résolution de la vente pour défaut de délivrance d'un pavillon construit en parpaings, ne peut pas davantage être prononcée ; Que les demandes de résolution de la vente pour défaut de délivrance et d'annulation pour dol doivent donc être rejetées, ainsi que les demandes en payement qui en étaient la conséquence ; - Sur la demande de dommages-intérêts du fait de l'attitude de la société Normile Immobilier et de monsieur et madame Z...
C... qu'il est constant que la fiche d'identification du pavillon remise à monsieur et madame X... était erronée en ce qu'elle mentionnait que la structure était en parpaings ; Qu'une telle déclaration peut constituer une faute délictuelle si elle émane de l'agent, et pré-contractuelle si elle émane du vendeur, dans la mesure où elle peut tromper l'acquéreur dans son appréciation de la solidité ou de la valeur de l'immeuble ; C... que la société Normile Immobilier prétend à tort que son seul rôle était de mettre l'acheteur et le vendeur en contact ; Qu'en effet tout agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil et de renseignement, non seulement envers son mandant, mais aussi envers le cocontractant, sur les éléments essentiels de l'affaire, et doit également vérifier, dans la mesure du possible suivant les circonstances de la cause, les indications qu'il donne sur le bien à vendre ; C... que la société Normile Immobilier expose qu'elle a inscrit sur la fiche de
l'immeuble dès 1999, la mention relative aux parpaings et cela d'après la déclaration des vendeurs eux-mêmes ; Que monsieur et madame Z... déclarent de leur côté qu'ils ont fait construire cette maison en 1983, constituée d'une armature en bois et de murs en plaques de placoplâtre, avec une isolation de laine de verre et de polystirène, et qu'ils n'ont jamais indiqué qu'elle était en parpaings, ce qu'ils estiment prouver par les mandats de vente consentis à diverses agences, dont aucun ne comporte cette indication, alors que la société Normile Immobilier , qui s'était fait cette opinion au vu d'une partie de l'intérieur du garage, ne propose aucun élément de preuve de ce qu'ils avaient donné une telle information contraire ; C... toutefois qu'en l'espèce, si la structure de l'immeuble, entièrement crépis à l'extérieur n'était donc pas visible, il n'est pas discuté par les parties que l'extension à usage de garage créée par monsieur et madame Z... en 1996 en parpaings, ainsi que cela ressort de la demande de permis de construire produite aux débats, comportait à l'intérieur une partie de surface non enduite où se voyaient lesdits parpaings, de sorte que l'agent immobilier a pu sans faute de sa part, en l'absence de démenti des vendeurs, conclure que l'ensemble de l'immeuble était ainsi construit, et établir une fiche mentionnant la structure en parpaings puis l'afficher dans sa vitrine ; Que notamment il ne pouvait pas être exigé de l'agent, dans ces circonstances particulières, qu'il vérifie lui-même la nature de la construction par sondages ; Qu'il appartenait aux vendeurs qui admettent qu'ils connaissaient parfaitement le matériau constitutif de leur immeuble pour l'avoir fait construire eux-mêmes en 1983, de corriger la mention de l'affiche qu'ils n'ont en aucun cas pu manquer de voir, la maison s'étant vendue difficilement, plus de 18 mois après la signature du premier mandat (signé le 21 septembre 1999, la vente
étant datée du 12 mai 2001) ; Que monsieur et madame Z... ne contestent pas l'affirmation de l'agence selon laquelle ils ont omis de communiquer le permis de construire du bien et d'indiquer le nom du pavillonneur, ce qui aurait immédiatement révélé le caractère mensonger de l'affiche ; Que la faute des vendeurs est ainsi établie ; Que le fait que monsieur X... travaillait en qualité de poseur de clôtures dans le bâtiment n'est pas de nature à réduire cette faute, dès lors qu'il n'est pas allégué qu'il était un professionnel de la maçonnerie, et qu'au surplus il pouvait être trompé par l'existence de parpaings visibles dans le garage ; Qu'il en est résulté pour les acquéreurs un préjudice consistant dans la moindre solidité de l'immeuble et dans la déception de ne pas avoir le matériau annoncé, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 8.000 euros de dommages-intérêts à la charge des vendeurs ; Qu'en l'absence de preuve d'une faute de l'agence, les vendeurs seront déboutés de leur demande de garantie à son encontre ; - Sur la demande d'expertise C... que monsieur et madame X... appuient cette demande sur un constat d'huissier du 20 décembre 2002 qui relève l'existence d'insectes séchés et de moisissures dans un angle de mur ; C... que ces seules mentions ne sont pas de nature à établir l'existence d'un vice rendant l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuant la valeur de façon importante ; Que l'article 146 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile dispose qu'en aucun cas une mesure d'expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve ; Que la demande d'expertise sera donc rejetée ; - Sur les demandes de dommages-intérêts de la société Normile Immobilier C... que les premiers juges ont justement relevé par des motifs que la cour adopte, que les propos publiés dans la presse locale et dont la société Normile Immobilier estime qu'ils mettent en cause son sérieux
et sa probité, sont attribués dans l'article en cause à un membre de la Confédération Nationale du logement, et non à monsieur et madame X..., aucune condamnation ne saurait être prononcée à l'encontre de ces derniers ; C... que la société Normile Immobilier ne démontre pas que l'appel interjeté par monsieur et madame X... était dicté par une intention malicieuse, la mauvaise foi ou résultait d'une erreur grossière ou d'une légèreté blâmable ; Que sa demande de ce chef sera donc rejetée ; - Sur la demande au titre des frais irrépétibles C... que l'équité et la situation économique des parties commandent qu'il soit alloué la somme de 1.200 euros à la société Normile Immobilier et 1.500 euros à monsieur et madame X... au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 27 novembre 2002 par le tribunal de grande instance de Chartres, sauf en ce qu'il a : - débouté monsieur Résat X... et madame Aysé Y... de leurs demandes en nullité et en résolution de la vente de l'immeuble situé 4, rue des Droits de l'Homme à Luray (Eure et Loir), - débouté la société Normile Immobilier de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des époux X..., Et statuant à nouveau, Dit que monsieur et madame Z... ont commis une faute en laissant la société Normile Immobilier afficher une mention erronée de nature à tromper monsieur et madame X... sur la nature exacte du matériau de construction de leur immeuble, Condamne monsieur et madame Z... in solidum à payer à monsieur et madame X... in solidum la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice que cette faute leur a causé, Dit que la faute de la société Normile Immobilier dans l'affichage d'une mention erronée n'est pas établie, Condamne monsieur et madame Z... in solidum à payer 1.200 euros à la société Normile Immobilier et 1.500 euros à monsieur et madame X... au titre de l'article
700 du nouveau code de procédure civile, Déboute la société Normile Immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, Rejette les autres demandes et notamment la demande d'expertise de monsieur et madame X..., Condamne monsieur et madame Z... in solidum aux dépens de première instance et d'appel, Dit que ces dépens pourront être recouvrés par les SCP Boiteau et Pedroletti, et Lefèvre Tardy Hongre-Boyeldieu, avoués de la société Normile Immobilier et de monsieur et madame X..., pour la part les concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par monsieur REGIMBEAU, conseiller, Assisté de madame THEODOSE, greffier,
Et ont signé le présent arrêt, Monsieur HENRY-BONNIOT, président, Madame THEODOSE, greffier.
