COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET Nä Code nac : 30A contradictoire DU 27 MAI 2004 R.G. Nä 02/07472 AFFAIRE : Société BUREAU BUREF S.A. CONTINENT IARD C/ Société HAWORTH Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu rendu le 29 Octobre 2002 par le Tribunal de Grande Instance NANTERRE Nä de chambre : 7ème chambre B RG nä : 01/05949 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : représentée par Me Jean-Pierre BINOCHE représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN E.D. REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTES Société BUREAU BUREF ayant son siège 26 rue des Champs Elysées 75008 PARIS, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège. S.A. CONTINENT IARD ayant son siège 62 rue de Richelieu 75002 PARIS, représentée par son Président Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège. représentées par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué. assistées de Me Henry LAZARSKI, avocat au barreau de PARIS. INTIMEE Société HAWORTH ayant son siège 85600 ST HILAIRE DE LOULAY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués. assistée de Me Joseph GIBOIN, avocat au barreau d'ANGERS. Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise LAPORTE, Président chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Madame Françoise LAPORTE, Président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie X..., 5FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte sous seing privé en
date du 27 juin 1995, la SA CONTINENT IARD et la SCI BUREAU BUREF ont consenti à la société ORDO devenue HAWORTH SAS un bail commercial à usage exclusif de bureaux dépendant d'un immeuble situé à la Défense 7 Terrasse des Reflets pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1995 moyennant un loyer de 2.725.000 francs (415.423,57 euros) par an. Selon exploit du 30 mars 2001, les propriétaires ont donné congé au locataire pour le 30 septembre 2001 pour détruire et reconstruire l'immeuble en application des articles L 145-4 et L 145-18 du code de commerce avec offre d'indemnité d'éviction. La société HAWORTH a assigné les sociétés CONTINENT IARD et BUREAU BUREF en nullité du congé devant le tribunal de grande instance de NANTERRE puis a renoncé à cette demande et a quitté les lieux le 22 mai 2002 en sollicitant une indemnité d'éviction de 2.134.286 euros tandis que les bailleresses ont formé une demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du contrat de location, outre des prétentions à intérêts et dommages et intérêts. Par jugement rendu le 29 octobre 2002, cette juridiction a rejeté la demande de mise hors de cause de la société CONTINENT IARD, déclaré recevable la demande reconventionnelle, rejeté les prétentions de ce chef et au titre d'une indemnité d'occupation de droit commun, du dépôt de garantie,, d'intérêts de retard sur les loyers impayés, de la remise en état des lieux et de dommages et intérêts pour impossibilité de relouer immédiatement les locaux des défenderesses, condamné la société BUREAU BUREF à restituer la société HAWORTH, le dépôt de garantie de 65.014 euros, validé le congé du 30 mars 2001, dit qu'il a mis fin au bail le 30 septembre 2001, ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au bénéfice de la société HAWORTH et que cette dernière est recevable d'une indemnité d'occupation entre le 1er octobre 2001 et le 22 mai 2002, rejeté les demandes de provision et de caution bancaire, ordonné avant dire droit sur la détermination des
indemnités d'éviction et d'occupation une expertise confiée à Monsieur Y... aux frais avancés de la société HAWORTH, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et réservé les dépens. Appelantes de cette décision en ses dispositions concernant leur débouté en raison de la remise en état des lieux, de l'impossibilité de relocation, du remboursement du dépôt de garantie et de la mission impartie à l'expert, les sociétés BUREAU BUREF et CONTINENT IARD soutiennent que la société HAWORTH s'est engagée à maintenir les locaux loués en parfait état d'entretien pendant la durée du bail et n'a pas exécuté cette obligation alors qu'elle aurait dû l'être quelles que soient les circonstances et notamment leur intention de détruire l'immeuble. Elles indiquent que la société BUREAU BUREF à laquelle la société CONTINENT IARD a cédé ses droits indivis dans l'immeuble n'a pu immédiatement relouer à titre précaire les lieux dans l'attente de la mise en oeuvre des travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble dans la mesure où elle a dû elle-même entreprendre d'importants travaux de réfection. Elles considèrent que les dommages et intérêts à cet égard doivent correspondre à l'équivalent de trois mois de loyers. Elles font valoir que le montant du dépôt de garantie doit se compenser avec la créance dont elles s'estiment titulaires envers la locataire. Elles contestent le rapport d'expertise amiable mené par Monsieur Z... sur lequel se fonde l'intimée pour réclamer une indemnité d'éviction de 1.523.490 euros en en critiquant la méthode de recherche de la valeur du droit au bail qu'il a utilisée et les éléments par lui retenus inexacts selon elle. Elles allèguent l'absence de préjudice de la société locataire qui ne s'est pas réinstallée, qui dispose de locaux d'environ 500 m dans un très bel immeuble et a depuis son départ considérablement réduit ses charges. Elles ajoutent que la mission dévolue à l'expert judiciaire ne tient pas compte de la réalité des faits de l'espèce et qu'elle devrait
être limitée à la seule recherche des frais éventuellement générés par son regroupement rue du Faubourg Saint Honoré. Elles sollicitent le débouté de l'appel incident de la société HAWORTH, sa condamnation au paiement des sommes de 28.158,68 euros TTC et de 179.606,42 euros au titre respectivement de la remise en état des locaux loués et de l'impossibilité de relouer immédiatement, leur compensation à due concurrence avec le dépôt de garantie et avec l'éventuelle indemnité d'éviction dont la société BUREF serait redevable, la restriction de la mission de Monsieur Y... à la seule évaluation des frais éventuellement entraînés pour la société HAWORTH pour le regroupement de son activité rue du Faubourg Saint Honoré et de l'indemnité d'occupation due par cette dernière du 1er octobre 2002 au 22 mai 2002. Elles réclament subsidiairement, en cas d'octroi d'une avance sur l'indemnité d'éviction, sa subordination à la remise d'une caution bancaire et en toute hypothèse, une indemnité de 15.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société HAWORTH oppose qu'elle ne saurait être obligée de restituer les lieux dans un état neuf alors même que le congé a été délivré aux fins de détruire l'immeuble. Elle considère que les bailleresses ne démontrent pas n'avoir pu signer un bail précaire en raison de l'état des bureaux. Elle fait grief au tribunal d'avoir estimé nécessaire de recourir à une expertise judiciaire alors que le rapport de Monsieur Z... par elle produit est de nature à justifier sa demande d'indemnité d'éviction. Elle soutient que les appelantes parlent d'une analyse tronquée de la situation en prétendant qu'elle n'aurait pas les moyens de relouer des locaux similaires et précise qu'elle a dû trouver des locaux pour se réinstaller. Elle objecte que si l'expertise judiciaire devait être confirmée, Monsieur Y... devrait avoir une mission identique à celle fixée par le tribunal et devrait selon elle être assortie d'une provision en sa faveur. Elle
conclut au rejet des prétentions des appelantes et forme appel incident pour obtenir la somme de 1.524.490 euros à titre d'indemnité d'éviction et subsidiairement si la mesure d'instruction était confirmée de lui accorder une provision d'un million d'euros. Elle réclame également une indemnité de 7.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA REMISE EN ETAT DES LOCAUX : Considérant que le bail en date du 27 juin 1995 auquel il a été mis un terme prématurément par l'effet du congé délivré, le 30 mars 2001, par le bailleur en application des articles L 145-4 et L 145-18 du Code de Commerce stipule en son article 9-2-3 que "LE PRENEUR DEVRA PENDANT TOUTE LA DUREE DU BAIL, DE SES RENOUVELLEMENTS ET DE SON OCCUPATION, MAINTENIR L'INTEGRALITE DES LOCAUX LOUES... EN PARFAIT ETAT DE PROPRETE, D'ENTRETIEN, DE REPARATION, SAUF CELLES PREVUES A L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL ET DE REMPLACEMENT DE QUELQUE NATURE QUE CE SOIT ET DE SORTE QU'EN FIN DE BAIL OU AU DEPART DU PRENEUR, ILS SOIENT RENDUS EN PARFAIT ETAT" ; considérant qu'il s'infère du constat dressé à la requête du propriétaire, le jour du départ du preneur, le 22 mai 2002, que les locaux ont été restitués en bon état de réparations mais que la propreté des locaux laissait à désirer, les murs et les plafonds étant jaunis, les moquettes tâchées et défraîchies, les poteaux présentant des traces de salissures et les cloisons nécessitant un nettoyage ; considérant qu'il est donc patent que la société HAWORTH n'a pas accompli l'obligation qui lui était impartie en vertu du bail de rendre les lieux loués quels que soient le moment et le motif de son départ en parfait état d'entretien ; considérant qu'une indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur de son obligation d'entretien prévue au contrat de location ne peut être accordée que si le juge au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ;
considérant certes qu'en l'occurrence, le congé a été signifié par la société CONTINENT IARD pour démolir et reconstruire l'immeuble donné à bail ; Mais considérant qu'en l'espèce, la société BUREF, cessionnaire des droits immobiliers indivis de la société CONTINENT sur ce bien, qui justifie par la production du dossier du permis de démolir, des plans de permis de construire, et de son échange de correspondance avec l'EPAD avoir lancé l'opération ayant motivé la délivrance du congé, était en droit de souhaiter le louer à titre précaire jusqu'au démarrage des travaux afin de ne pas laisser improductif son actif immobilier de 1.700 m à la Défense pendant de longs mois comme elle l'indique et comme elle justifie y avoir procédé en communiquant les conventions d'occupation précaire par elle conclues les 24 mars et 04 avril 2003 sur 799 m ; considérant que la société BUREF démontre, en outre, avoir réalisé divers travaux à cette fin ; que toutefois, parmi les factures produites par la société BUREF pour un montant total de 23.544,05 euros, seules celles des sociétés NEVES et PEI afférentes au nettoyage des lieux à concurrence de la somme globale de 9.716,80 euros HT, soit 11.621,29 euros TTC sont susceptibles d'être retenues, les autres ne pouvant être imputables à la société HAWORTH au vu de ses propres factures de travaux exécutés dans les locaux lorsqu'elle en était locataire et des énonciations du constat d'huissier du 22 mai 2002 ; que la société HAWORTH sera donc condamnée au paiement de cette somme. SUR L'IMPOSSIBILITE DE RELOUER IMMEDIATEMENT LES LOCAUX A TITRE PRECAIRE : Considérant que la société BUREF en raison de la réalisation des travaux précités pour pallier l'inexécution par la société HAWORTH de son obligation d'entretien n'a pu effectivement relouer les locaux en cause pendant leur durée, étant observé que dès le 27 mai 2002, elle les avait offert à bail par voie d'annonce ; considérant que cette durée, eu égard au seul nettoyage imputable à l'intimée qui s'avérait
nécessaire avant de pouvoir procéder à cette relocation précaire peut être estimée à une semaine ; considérant que l'appelante évalue son préjudice de ce chef sur une page de données chiffrées non assorties d'aucun justificatif, ni même d'explication sur la base du loyer pris en compte, lesquelles comme telles ne sont pas probantes ; Considérant que la société BUREF n'aurait pu, en toute hypothèse, conférer l'occupation précaire des locaux litigieux à un loyer libre, ni à celui précédemment réglé par la locataire titulaire d'un bail commercial ; considérant que ce préjudice sera donc déterminé sur la seule base du prix moyen du m appliqué dans les conventions d'occupation précaire consenties par la société BUREF soit 252,50 euros hors taxes dès lors qu'il s'agit de dommages et intérêts et à l'exclusion de toute estimation de charges puisqu'aucun élément justificatif n'est produit sur ce point ; que les dommages et intérêts sur ce fondement seront donc fixés à la somme de 8.942,71 euros. SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE : Considérant que les sociétés appelantes ne discutent pas le versement de la somme de 65.014 euros en tant que dépôt de garantie par la société HAWORTH ; considérant que la société BUREF en doit donc la restitution. SUR LA COMPENSATION : Considérant qu'il importe de faire droit à la demande de compensation de la société BUREF jusqu'à due concurrence des créances réciproques des parties. SUR L'INDEMNITE D'EVICTION :
Considérant que le principe du droit à une indemnité d'éviction au bénéfice de la société HAWORTH consacré par le tribunal n'est pas remise en cause devant la Cour ; considérant que les premiers juges ont, à juste titre, estimé devoir recourir à une mesure d'instruction pour recueillir des éléments d'information aux fins de la déterminer le plus près possible de l'éviction du preneur, l'expertise effectuée par Monsieur Z... ayant été diligentée à la seule requête de la locataire et près d'un an avant son départ des lieux, ne pouvant
satisfaire à cette nécessité alors même qu'elle ne fournit aucune donnée au sujet de l'indemnité d'occupation dont celui-ci est redevable pour la période du 1er octobre 2001 jusqu'au 22 mai 2002 à laquelle contrairement aux dires de l'intimée, les appelantes n'ont nullement renoncé ; considérant que la mission confiée par le tribunal à Monsieur Y... apparait adéquate en sorte qu'il n'y a pas lieu d'y apporter de modification, ni de faire droit à la prétention des appelantes de la restreindre dès lors qu'il ne leur appartient pas, par voie de déduction sur des supputations, d'apprécier le préjudice réel subi par la locataire préalablement à son exécution ;
