Par acte sous seing privé du 03 novembre 1980, la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a consenti à Monsieur Edouard X..., agissant en qualité de gérant et pour le compte de la Société RE REGGIO en cours de constitution, un bail portant sur divers locaux à usage commercial dépendant du CENTRE COMMERCIAL LES QUATRE TEMPS, Parvis de la Défense 92800 PUTEAUX, niveau 62.98, nä du plan 219.362, révision 0, local nä 262. La Société RE REGGIO a été constituée et est devenue titulaire du bail, lequel a été consenti pour une durée de douze années à compter du 15 décembre 1980, et moyennant un loyer variable établi sur la base de 7 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur avec un loyer minimum garanti annuel fixé à 1.200 F ( 182,94 ) HT par mètre carré. Par acte d'huissier du 26 mars 1993, la société bailleresse a notifié à la locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 1993 et demande de modification du loyer minimum garanti; par courrier recommandé du 30 avril 1993, la Société RE REGGIO l'a informée de son accord pour le renouvellement du bail, tout en indiquant contester le montant du loyer proposé. Par jugement du 09 janvier 1998, le juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a dit que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 s'appliquaient au renouvellement, et, avant dire droit, a ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur Y..., lequel a déposé son rapport le 22 septembre 1998. La Société RE REGGIO a interjeté appel de ce jugement, puis s'est désistée de son appel. Par acte du 17 décembre 1998, la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE a notifié à la Société RE REGGIO l'exercice de son droit d'option, et a donc substitué à son offre antérieure de renouvellement un refus de renouvellement avec offre de payer une indemnité d'éviction. Puis elle a pris l'initiative d'une procédure de fixation des indemnités d'éviction et d'occupation devant le Juge des Référés du Tribunal de
Grande Instance de NANTERRE, lequel, par ordonnance du 17 mai 1999, a désigné Madame Z... en qualité d'expert, et dit que la Société RE REGGIO devra acquitter entre les mains de la bailleresse, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation calculée sur un loyer annuel de 612.000 F (93.298,80 ), et ce à compter du 17 décembre 1998. Par arrêt du 23 mars 2000, la Cour d'Appel de ce siège a partiellement réformé cette ordonnance, en condamnant la Société RE REGGIO à verser à titre provisionnel une indemnité annuelle d'occupation de 544.000 F (82.932,27 ) HT à compter du 1er octobre 1993. Madame Z... a dressé rapport de ses opérations le 19 septembre 2002. Saisi d'une demande tendant à voir fixer le quantum du loyer minimum garanti du bail renouvelé dans l'hypothèse où le droit d'option serait déclaré judiciairement nul, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a, par jugement du 04 février 2000, ordonné le sursis à statuer, et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois après décision définitive sur la validité de l'exercice par la société bailleresse du droit d'option. Parallèlement, selon acte d'huissier du 22 décembre 1999, la Société RE REGGIO a assigné la Société CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, pour voir juger que le bail s'est renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 30 septembre 1993, pour voir dire nul et non avenu l'exercice par la bailleresse de son droit d'option, et pour voir ordonner sous astreinte à la partie adverse de lui adresser, afin de signature, un projet de bail conforme à l'ancien. Par jugement du 02 mai 2001, le Tribunal a : - débouté la Société RE REGGIO de ses demandes ; - déclaré valable le droit d'option exercé par la Société Civile du Centre Commercial de la Défense ; - donné acte à cette dernière de son offre de paiement, à titre d'indemnité d'éviction, de la somme de 1 F (0,15 ) à parfaire ; - fixé l'indemnité d'occupation due par la Société RE REGGIO, à compter du
1er octobre 1993 jusqu'à libération effective des locaux, à la somme annuelle de 544.000 F (82.932,27 ) HT, taxes et charges en sus ; - condamné la Société RE REGGIO au paiement en deniers ou quittances de cette indemnité d'occupation, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle et avec capitalisation. La Société RE REGGIO a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que, suivant décision en date du 09 janvier 1998, le juge des baux commerciaux s'est contenté d'apprécier la recevabilité de la demande d'expertise en disant applicables les dispositions du décret du 30 septembre 1953. Elle en déduit que c'est à tort qu'aux termes du jugement déféré, le Tribunal a énoncé que la décision susvisée avait autorité de la chose jugée. Elle relève également que les premiers juges ne pouvaient déduire de la décision du 09 janvier 1998 l'application du décret du 30 septembre 1953, alors que cette décision n'avait constaté aucun accord définitif des parties à ce sujet. Elle allègue que, dès lors que le contrat de bail initial stipulait une clause recettes et que les parties étaient d'accord pour le renouvellement, ce contrat devait être renouvelé à compter du 30 septembre 1993, mais aux conditions initiales, donc moyennant un loyer annuel en principal égal à 7 % du chiffre d'affaires HT réalisé par le preneur, le loyer ne pouvant toutefois être inférieur à 1.200 F (182,94 ) HT par m GLA, sans aucun pouvoir d'appréciation du juge. Elle soutient qu'en présence d'une clause recettes, le renouvellement du bail exclut l'application des dispositions du décret du 30 septembre 1953, en ce compris le droit d'option prévu par l'article L 145-57 du Code de Commerce. Elle précise qu'en toute hypothèse, ce droit d'option, notifié par acte du 17 décembre 1998, est manifestement tardif, dans la mesure où il n'a pas été exercé dans le mois de l'accord des parties, intervenu le 30 avril 1993, sur le renouvellement du bail. A titre subsidiaire en cas de confirmation
de la décision entreprise, la société appelante expose que c'est à tort que, pour la détermination de l'indemnité d'éviction, la partie adverse se fonde sur la valeur du fonds de commerce, alors que cette valeur, d'après les usages de la profession, doit être fixée à la somme de 897.772,26 , largement inférieure à la valeur du droit au bail, laquelle doit être arrêtée à 2.729.136 . S'agissant de l'indemnité d'occupation, elle propose que celle-ci soit calculée sur la seule valeur locative qui n'a pas fait l'objet de contestation à ce jour, en l'espèce celle fixée par l'expert judiciaire Y... Par voie de conséquence, la Société RE REGGIO demande à la Cour de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et, à titre principal, de déclarer nul et de nul effet, et en tout état de cause tardif le droit d'option exercé par la Société Civile Centre Commercial de la Défense selon acte d'huissier du 17 décembre 1998, et de constater que le bail s'est renouvelé à compter du 30 septembre 1993 aux conditions et charges du précédent bail, pour une durée de neuf années. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une nouvelle expertise afin que soit déterminées : - la valeur des éléments du fonds de commerce en 2002, et non pas en 1993 avec réévaluation ; - la valeur locative du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 1993, conformément aux dispositions de l'article 23-5 du décret du 30 septembre 1953, hors toute référence de loyers décapitalisés et postérieurs au 1er octobre 1993. A titre encore plus subsidiaire, elle demande à la Cour de : - fixer l'indemnité d'éviction totale due par la société bailleresse à la somme de 3.089.136 , sous réserve des frais de déménagement et de licenciement ; - fixer l'indemnité d'occupation due par la société appelante du 1er octobre 1993 au 1er octobre 2002 à la somme de 878.625,97 ; - condamner, en conséquence, après compensation, la partie adverse à lui payer la somme de 2.210.510,10 , sous réserve
des sommes déjà réglées par elle au titre de l'indemnité d'occupation. Elle réclame en outre 5.000 au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré valable le droit d'option exercé par elle. Elle maintient que le jugement du 09 janvier 1998, ayant déclaré les dispositions du décret du 30 septembre 1953 applicables au renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1993 et ayant ordonné une mesure d'expertise, est un jugement mixte, lequel, en l'absence d'appel valablement interjeté dans le mois de sa signification, est revêtu de l'autorité de la chose jugée et est désormais définitif. Elle relève que le comportement procédural de la partie appelante démontre qu'elle a reconnu la validité de l'exercice du droit d'option par la société bailleresse, et qu'en tout état de cause elle a renoncé à se prévaloir d'une quelconque nullité. Elle soutient avoir, par acte du 17 décembre 1998, valablement exercé son droit d'option en conformité avec les dispositions de l'article L 145-57 du Code de Commerce, puisqu'à cette date, le loyer n'avait pas fait l'objet d'une fixation amiable entre les parties et n'avait pas non plus été fixé judiciairement par une décision définitive. Elle conclut au rejet de la demande d'expertise présentée par la Société RE REGGIO, dans la mesure où tous les éléments chiffrés nécessaires à la détermination des indemnités sont visés dans les rapports et consultations produits aux débats. Elle indique faire sienne l'analyse de Monsieur A..., expert, lequel, en ce qui concerne l'estimation de l'indemnité d'éviction, aboutit à une valeur du fonds de commerce supérieure à celle du droit au bail, compte tenu de la différence constatée entre les valeurs locatives de renouvellement en 1993 et les valeurs locatives de marché pour les locaux libres à la même époque, et eu égard aux éléments permettant de déterminer la
valeur du fonds de commerce à partir des usages de la profession d'une part, des prix de cession et droits d'entrée d'autre part. Elle précise que la société locataire est redevable d'une indemnité d'occupation, correspondant au prix du marché, au titre de la période située entre le 1er octobre 1993 et la date de libération des lieux. Elle ajoute qu'il doit être tenu compte de l'évolution des prix du marché sur toute la durée du maintien dans les lieux, et que, compte tenu des travaux importants d'aménagement entrepris par la partie adverse en 1999, celle-ci ne saurait prétendre qu'elle se trouve en situation précaire de nature à justifier l'application d'un abattement pour précarité. Aussi, se portant incidemment appelante de la décision entreprise en ce qu'elle a statué sur l'indemnité d'éviction et sur l'indemnité d'occupation, la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE demande à la Cour de : - fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par elle à la Société RE REGGIO à la somme de 780.720 , sous réserve du respect par la Société RE REGGIO des conditions lui permettant de prétendre à la perception de cette indemnité ; - dire que la Société RE REGGIO est redevable envers elle, depuis le 1er octobre 1993 et jusqu'à la date de libération effective des locaux, d'une indemnité d'occupation déterminée dans les conditions de l'article L 145-28 du Code de Commerce ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société RE REGGIO à la société bailleresse à la somme annuelle hors taxes de : - 154.686 , sur la période du 1er octobre 1993 au 31 décembre 1995 ; - 232.029 , sur la période du 1er janvier 1996 au 31 décembre 1999; - 278.516 , à compter du 1er janvier 2000 jusqu'à la date de libération effective des locaux, augmentée de la TVA au taux applicable, la société locataire devant s'acquitter en sus des charges locatives telles qu'elles étaient définies au contrat de bail expiré ; - condamner la Société RE REGGIO au paiement de la somme de
2.111.707,50 HT, soit 2.525.602 TTC, en deniers ou quittances, pour la période comprise entre le 1er octobre 1993 et le 31 décembre 2002 ; - condamner la Société RE REGGIO au paiement en sus des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1155 du Code Civil. Elle réclame en outre 4.500 par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2002. MOTIFS DE LA DECISION :
I. SUR LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'OPTION : Considérant qu'au soutien de sa contestation de la validité du droit d'option exercé par la Société Civile du Centre Commercial de la Défense, la Société RE REGGIO fait valoir que le jugement du 09 janvier 1998 qui a déclaré applicables au présent litige les dispositions du décret du 30 septembre 1953 n'a pas chose jugée, puisqu'il a ordonné une mesure d'expertise afin que soient déterminés la valeur locative des locaux loués et le montant du loyer minimum garanti du bail à renouveler ; Mais considérant qu'il doit être observé que la mesure d'instruction instituée en vue de permettre à la juridiction saisie de se prononcer ultérieurement sur la valeur locative n'est que la conséquence de la disposition ayant préalablement énoncé que le décret du 30 septembre 1953 doit s'appliquer au renouvellement du bail liant les parties ; Considérant que, dès lors, conformément aux dispositions des articles 480 et 544 du Nouveau Code de Procédure Civile, cette décision, qui a tranché une partie du principal, était susceptible d'un appel immédiat devant être obligatoirement formé dans le délai d'un mois à compter de sa signification ; Considérant qu'au demeurant, un appel a été interjeté par la Société RE REGGIO, dont cette dernière s'est par la suite désistée pour cause de recours tardif ; Considérant qu'il s'ensuit que le jugement susvisé, qui a énoncé que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 s'appliquent au renouvellement à
compter du 1er octobre 1993 du bail des locaux dont s'agit, a l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il a tranchée ; Considérant qu'aux termes de l'article L 145-57 alinéa 2 du Code de Commerce, "dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais..." ; Considérant qu'en premier lieu, il est admis que, si le droit d'option ne peut plus être exercé lorsque les parties sont définitivement convenues du prix du bail renouvelé, ce droit subsiste en revanche dans l'hypothèse où, après congé avec offre de renouvellement, le preneur s'est borné à accepter le principe du renouvellement ; Considérant que tel est le cas en l'occurrence, dès lors qu'en réponse au congé avec offre de renouvellement qui lui a été délivré par acte du 26 mars 1993, la Société RE REGGIO a fait savoir à la Société Civile du Centre Commercial de la Défense, par courrier recommandé du 30 avril 1993, qu'elle acceptait cette offre mais contestait le montant du loyer proposé en renouvellement ; Considérant qu'il n'existait donc, à la date du 17 décembre 1998 à laquelle la bailleresse a notifié à la société locataire son droit d'option, aucun accord amiable intervenu antérieurement sur la fixation du prix du bail renouvelé ; Considérant qu'en second lieu, il s'infère de la disposition légale précitée que la "décision définitive" visée dans ce texte doit se comprendre comme étant celle de la fixation du loyer du bail en renouvellement ; Or considérant qu'il convient de rappeler que, dans sa décision du 09 janvier 1998, le juge des baux commerciaux du Tribunal de Grande Instance, tout en énonçant que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 s'appliquent au renouvellement à compter
du 1er octobre 1993 du bail des locaux litigieux, a avant-dire-droit ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur Jean-Pierre Y... ; Considérant qu'il suit de là que cette décision, qui a confié à un expert la mission de donner son avis sur la valeur locative, n'a pas statué de manière définitive sur le montant du loyer minimum garanti afférent au bail venu en renouvellement le 1er octobre 1993 ; Considérant que, par voie de conséquence, le délai d'un mois prévu par l'article L 145-57 alinéa 2 susvisé n'avait pas couru lorsque la société bailleresse a, par acte du 17 décembre 1998, fait part de son refus de renouvellement ; Considérant que, d'ailleurs, et à titre surabondant, il apparaît que, dans le cadre de la procédure antérieure ayant donné lieu à l'ordonnance de référé du 17 mai 1999, partiellement infirmée par la Cour d'Appel de ce siège le 23 mars 2000, la société locataire avait indiqué ne pas s'opposer à une expertise sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction, et, ce faisant, avait implicitement admis le refus de renouvellement ; Considérant qu'au surplus, si le délai d'un mois est l'ultime délai pour exercer le droit d'option, rien n'interdit aux parties d'exercer ce droit antérieurement, et à ce à tout moment au cours de la procédure de fixation des conditions du nouveau bail ; Considérant que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré valable le droit d'option exercé par la Société Civile du Centre Commercial de la Défense le 17 décembre 1998, en l'absence d'accord amiable entre les parties ou de fixation judiciaire définitive du montant du loyer du bail renouvelé intervenu à cette date. II. SUR LA DETERMINATION DU MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION : 1. SUR L'INDEMNITE PRINCIPALE : Considérant qu'aux termes de l'article L 145-14 alinéa 2 du Code de Commerce, l'indemnité d'éviction : "comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre" ; Considérant qu'en l'occurrence, il est admis que l'éviction de la Société RE REGGIO entraînera la perte de son fonds de commerce, par suite de l'impossibilité de trouver des locaux de remplacement dans le centre commercial; Considérant que l'indemnité principale doit donc correspondre à une indemnité de remplacement destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds ; Considérant que, toutefois, elle ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, si cette dernière est supérieure à celle du fonds de commerce ;nds de commerce ; Considérant que, dès lors, pour parvenir à la fixation du montant de l'indemnité principale à laquelle la Société RE REGGIO est en droit de prétendre, il convient de procéder tout à la fois à l'estimation de la valeur du fonds de commerce et à la détermination de la valeur du droit au bail ; Considérant qu'à cet égard, dans la mesure où sont produits aux débats, non seulement le rapport d'expertise judiciaire de Madame Z..., mais également les consultations écrites de Messieurs B... et A... communiquées par chacune des parties à l'expert judiciaire dans le cadre de ses opérations, la Cour dispose d'éléments suffisants d'appréciation pour arrêter le montant de l'indemnité d'éviction due à la société locataire, sans qu'il y ait lieu de recourir à une nouvelle expertise judiciaire ; --- SUR L'EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE : Considérant qu'en application de l'article L 145-14 alinéa 2 susvisé, le fonds de commerce doit être évalué en fonction des usages de la profession ; Considérant qu'en matière de commerce de prêt-à-porter, l'usage est de retenir les chiffres d'affaires TTC ; Considérant qu'à partir des documents comptables afférents aux trois derniers exercices 1998, 1999 et 2000 régulièrement produits aux débats, Madame Z..., expert
judiciaire, constate que le chiffre d'affaires moyen réalisé par la Société RE REGGIO sur la base de ces trois derniers exercices s'est élevé à : 8.370.000 F TTC, soit 1.275.998,27 TTC ; Considérant qu'il est admis que, pour les commerces de prêt-à-porter vêtement, le coefficient à retenir se situe entre 30 et 70 %, à la différence des commerces prêt-à-porter de luxe (dont la fourchette de valeur est comprise entre 70 et 180 %) ; Considérant qu'à cet égard, l'expert judiciaire relève que, sans pouvoir être assimilée à du prêt-à-porter de luxe, l'activité de la société locataire correspond au haut de gamme du prêt-à-porter, compte tenu de l'emplacement excellent de ce commerce sur son marché et de la très bonne qualité de ses agencements, le magasin ayant été totalement refait en 1999 ; Considérant que c'est donc à juste titre qu'elle propose un coefficient de 70 %, lequel correspond à la fourchette la plus élevée dans la catégorie de prêt-à-porter vêtement ; Considérant que, par ailleurs, sans être contredite sur ce point, Madame Z... a écarté l'estimation du fonds de commerce par la rentabilité, au motif que cette méthode, basée sur le calcul de la capacité bénéficiaire de la Société RE REGGIO, ne traduit pas la réalité en raison de l'importance des stocks dans ce type de commerce ; Considérant qu'au surplus, l'estimation à laquelle Monsieur A... a procédé par référence aux droits d'entrée et prix de cession, outre qu'elle est critiquée par l'expert judiciaire en ce qu'elle n'a aucun rapport avec la valeur d'un fonds de commerce, n'est en l'occurrence pas favorable à la société locataire, dès lors qu'elle aboutit à une valeur moyenne égale à 830.571 , inférieure à l'évaluation du fonds de commerce déterminée en fonction des usages de la profession ; Considérant que, par voie de conséquence, il convient, en retenant l'estimation à laquelle parvient Madame Z..., de fixer la valeur du fonds de commerce à : 1.275.998,27 x 70 % = 893.198,78 , arrondi à
893.200 ; --- SUR L'EVALUATION DU DROIT AU BAIL : Considérant que, pour calculer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer la différence entre la valeur locative du marché et le loyer réellement dû par le locataire évincé, et de multiplier le montant ainsi obtenu par un coefficient ; Considérant que c'est donc à la date du refus de renouvellement, soit le 1er octobre 1993, que la valeur du droit au bail doit être arrêtée ; Considérant que, par voie de conséquence, c'est à juste titre que Madame Z... s'est fondée sur la valeur locative de marché appliquée aux locaux de la Société RE REGGIO au 1er octobre 1993, date de prise d'effet du congé, puis l'a comparée à la valeur de renouvellement à cette date ; Considérant que, pour la détermination de cette valeur locative, l'expert judiciaire retient opportunément les seules références correspondant à des locaux du centre commercial, d'une superficie comprise entre 150 m et 280 m , dans lesquels l'activité de prêt-à-porter est autorisée ; Considérant que, pour calculer la charge locative annuelle concernant ces références, Madame Z... adopte une méthode consistant à prendre pour base le loyer minimum garanti dans sa parité au 1er octobre 1993, auquel elle ajoute le loyer en capital, décapitalisé selon un coefficient de situation ; Considérant que cette méthode non critiquable l'amène à retenir un prix moyen au m égal à 1.155 (s'agissant des baux négociés suite à des cessions de droit au bail) et à 1.130 (s'agissant des baux négociés avec droits d'entrée); Considérant que, tenant compte de l'excellente situation des locaux occupés par la société locataire (au centre du niveau 1, avec un gros passage de chalands devant la boutique, face aux escalators venant des autres niveaux et notamment du métro, du RER, des bus et parkings), de l'environnement des enseignes du secteur proche du commerce concerné, de la bonne configuration et de la large façade du magasin, elle conclut que ces locaux, en tant qu'ils se
situent au-dessus de la moyenne générale des locaux retenus par comparaison, justifient la fixation d'un prix au m égal à 1.500 ; Considérant que les évaluations différentes auxquelles parviennent Messieurs B... et A... ne peuvent utilement combattre l'estimation proposée par l'expert judiciaire, dans la mesure où les éléments de comparaison retenus par eux, d'une part concernent un plus large éventail de superficies, d'autre part recouvrent parfois des activités différentes du prêt-à-porter ; Considérant qu'en fonction de ce qui précède, il y a lieu de fixer la valeur locative au 1er octobre 1993 à : 1.500 x 204 m = 306.000 ; Considérant que, de surcroît, pour pouvoir déterminer le différentiel ci-dessus rappelé, il convient de rechercher quel est le montant du loyer théorique de renouvellement, ce qui impose de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné ; Considérant qu'à cet égard, c'est à tort que la société appelante allègue que, s'agissant d'un loyer binaire, ce loyer minimum garanti doit être fixé, lors du renouvellement du bail, par application des variations de l'indice INSEE du coût de la construction ; Considérant qu'en effet, il a été définitivement jugé, aux termes de la décision susvisée en date du 09 janvier 1998, que le loyer minimum garanti aurait été arrêté, en cas de renouvellement, conformément à la valeur locative ; Considérant que, dès lors, à partir des références retenues par elle (et reprises pour l'essentiel par Monsieur A... dans sa consultation), Madame Z... a à juste titre calculé la moyenne des valeurs locatives, afférentes aux baux renouvelés au cours des années 1993 et suivantes, et correspondant à des fonds de commerce au sein desquels est exercée une activité similaire et ayant une superficie comparable à celle du magasin exploité par la Société RE REGGIO ;
Considérant que, cette moyenne s'établissant à 638 le mètre carré,
il convient d'entériner le rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il a fixé la valeur locative de renouvellement à : 638 x 204 m =
130.152 ; Considérant que, compte tenu de la qualité de l'emplacement de la boutique et de son environnement commercial, un coefficient 8 doit être appliqué, de telle sorte que le différentiel augmenté de ce coefficient multiplicateur s'élève à : 306.000 - 130.152 x 8 = 1.406.784 , arrondi à 1.406.800 ; Considérant que cette valeur locative doit être actualisée en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction entre le dernier trimestre 1993 et le dernier trimestre 2001, selon le calcul suivant : 1.406.800 x 1.140 (indice du 4ème trimestre 2001) = 1.578.496,06 , 1.016 (indice du 4ème trimestre 1993) arrondi à 1.578.500 Considérant que, cette estimation étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, il convient de fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 1.578.500 , représentant la valeur du droit au bail ; 2. SUR LES INDEMNITES ACCESSOIRES : Considérant qu'aucune critique dûment étayée n'est opposée au calcul de l'indemnité de remploi auquel Madame Z... a procédé en distinguant les frais d'enregistrement (75.000 ) des frais de rédaction d'acte (15.000 ) et des frais d'agence (47.000 ), soit pour un montant total égal à 137.000 ; Considérant que l'indemnité pour trouble commercial, qui est destinée à réparer le préjudice financier causé par la perturbation commerciale née de la décision d'éviction, doit être appréciée sur la base, non du bénéfice reconstitué tel que proposé par l'expert judiciaire, mais du bénéfice net réalisé par la Société RE REGGIO au cours du dernier exercice arrêté au 28 février 2001, lequel s'est élevé à 53.730 F (8.191,09 ) ; Considérant qu'il y a donc lieu de retenir l'offre faite par la Société Civile du Centre Commercial de la Défense d'indemniser ce préjudice par l'allocation de la somme forfaitaire de 3.000 ; Considérant que, dans la mesure
où l'indemnité principale d'éviction correspond à la valeur du droit au bail, et non à celle du fonds de commerce, la société locataire est fondée à obtenir une indemnité représentant les frais qu'elle sera contrainte d'engager pour obtenir des locaux ayant un agencement identique à ceux dont elle est évincée ; Considérant qu'à ce titre, il convient de retenir la proposition de l'expert judiciaire, consistant à fixer les frais de réinstallation à : 380 le m x 204 m = 77.520 , auxquels doivent être ajoutés les frais administratifs divers pour la somme forfaitaire de 2.480 , soit à hauteur d'un montant total égal à : 80.000 ; Considérant qu'au surplus, les trois experts sont d'accord pour admettre une indemnité spécifique pour pertes sur stock, évaluées respectivement à 30 % par Madame Z... et par Monsieur A... et à 40 % par Monsieur B...; Considérant que, sur la base d'un stock prévisible évalué à une somme d'environ 800.000 F (121.959,21 ), l'indemnité due à ce titre doit être arrêtée à : 121.959,21 x 30 % = 36.587,76 , arrondi à 37.000 ; Considérant que, par ailleurs, aux termes de ses écritures d'appel, la société bailleresse s'engage à régler, sur justificatifs, les dépenses engagées par la société locataire au titre des indemnités liées aux licenciements ainsi que pour frais de déménagement ; 3. SUR LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION : Considérant qu'en fonction de ce qui précède, l'indemnité d'éviction due par la Société Civile du Centre Commercial de la Défense s'élève à la somme suivante : - indemnité principale :
1.578.500 - indemnité de remploi :
137.000 - trouble commercial :
3.000 - frais de réinstallation et administratifs :
80.000 - pertes sur stock :
37.000 - frais de déménagement :
pour mémoire - frais de licenciement :
pour mémoire Total
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1.835.500 . III. SUR LA DETERMINATION DU MONTANT DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION : Considérant que l'indemnité d'occupation due par le locataire dans le cas où le bailleur exerce le droit d'option doit être fixée conformément à l'article L 145-28 du Code de Commerce ; Considérant qu'il s'infère de cette disposition que, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré, et qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation déterminée sur la base des éléments d'appréciation concourant à la fixation de la valeur locative ; Considérant qu'en l'état des divers rapports d'expertise et consultations produits aux débats et formulant chacun une proposition de chiffrage de l'indemnité d'occupation, il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de la Société RE REGGIO, présentée à titre subsidiaire, et tendant à l'institution d'une nouvelle expertise aux fins de détermination de la valeur locative au 1er octobre 1993 ; Considérant que, par ailleurs, la Cour ne saurait être liée par les termes de son arrêt précédemment rendu le 23 mars 2000, lequel s'en est tenu, dans le cadre d'une instance de référé, à la fixation d'un loyer provisionnel sur la base du rapport d'expertise de Monsieur Y... alors seul produit aux débats ; Considérant que c'est en parfaite conformité avec les éléments retenus par elle en vue de la fixation de l'indemnité d'éviction que Madame Z... a proposé d'arrêter le montant de l'indemnité d'occupation sur la base de la moyenne des loyers négociés dans le cadre de cessions de droit au bail et de paiement de droits d'entrée, et de la moyenne des loyers obtenus lors des renouvellements, selon le calcul suivant : 1.155 + 1.130 + 638 : 3 = 974,33 , arrondi à 974 ; Considérant qu'il y a donc lieu d'entériner la proposition faite sur
ce point par l'expert judiciaire, et de fixer l'indemnité annuelle d'occupation due par la Société RE REGGIO, sur la période du 1er octobre 1993 jusqu'à la libération effective des lieux loués, sur la base d'une valeur locative égale à 974 le m , soit, à la date du 1er octobre 1993 : 974 x 204 m = 198.696 , cette indemnité d'occupation étant indexée annuellement sur le coût de la construction (l'indice en vigueur au 4ème trimestre 1993 étant 1.016) ; Considérant que, compte tenu des variations d'indices intervenues depuis la prise d'effet du congé, la créance de la Société Civile du Centre Commercial de la Défense s'élève de ce chef, sur la période comprise entre le 1er octobre 1993 et le 30 septembre 1992, à un montant total de 1.871.163 ; Considérant que, dans l'appréciation de cette valeur locative, il convient de tenir compte de la précarité de la situation du locataire évincé ; Considérant qu'en l'occurrence, la circonstance que la Société RE REGGIO a, au début de l'année 1999, pris l'initiative de travaux d'aménagement de sa boutique ne saurait faire obstacle à l'application d'un abattement pour précarité, dans la mesure où ces travaux n'ont eu d'autre objet que de permettre à la société locataire d'assurer jusqu'à son éviction la poursuite de son exploitation dans les meilleures conditions possibles ; Considérant qu'il y a donc lieu de fixer le montant de l'indemnité annuelle d'occupation due au 1er octobre 1993 à : 198.696 - 10 % (coefficient de précarité) = 178.826,40 , arrondi à 178.826 , et de condamner la société appelante au paiement, sur la période du 1er octobre 1993 au 30 septembre 2002, d'une indemnité égale à :
1.871.163 - 10 % (coefficient de précarité) = 1.684.046,70 arrondi à 1.684.046 , augmentée des taxes et charges locatives applicables, et ce sous déduction des versements effectués en cours de procédure ; Considérant que cette condamnation doit être assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance
trimestrielle, conformément à l'article 1155 du Code Civil, les intérêts étant eux-mêmes capitalisés, par application de l'article 1154 du même code, à compter de la demande formée pour la première fois par conclusions du 24 octobre 2000. IV. SUR LES DEMANDES COMPLEMENTAIRES ET ANNEXES : Considérant que, dès lors que les modalités de versement de l'indemnité d'éviction obéissent à un certain nombre de prescriptions légales édictées par les articles L 145-29 et suivants du Code de Commerce, il ne saurait y avoir lieu à compensation judiciaire entre les créances respectives de chacune des parties ; Considérant qu'il n'est pas inéquitable que chacune des parties conserve la charge des frais non compris dans les dépens exposés par elles dans le cadre de la présente instance ; Considérant qu'il y a donc lieu de les débouter de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Considérant qu'il résulte de l'article L 145-57 du Code de Commerce que celle des parties qui a manifesté son désaccord sur le renouvellement du bail doit supporter tous les frais ; Considérant que les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, doivent donc être mis intégralement à la charge de la société bailleresse, laquelle a pris l'initiative de refuser le renouvellement en exerçant son droit d'option. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Vu les articles L 145-57, L 145-14 et L 145-28 du Code de Commerce; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valable le droit d'option exercé par la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE ; L'INFIRME pour le surplus, et statuant à nouveau sur l'indemnité d'éviction et sur l'indemnité d'occupation : FIXE à 1.835.500 l'indemnité d'éviction due par la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE, sauf à parfaire en ce qui concerne les frais de déménagement et de licenciement ; FIXE à 178.826
l'indemnité d'occupation annuelle due par la Société RE REGGIO à compter du1er octobre 1993, avec indexation annuelle de cette indemnité en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction entre le 1er octobre 1993 et la date de libération effective des lieux loués ; En conséquence, CONDAMNE la Société RE REGGIO à payer à la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE la somme globale de 1.684.046 , montant de l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er octobre 1993 au 30 septembre 2002, augmentée des taxes et charges locatives telles que définies au contrat de bail expiré, et ce sous déduction des versements effectués à titre provisionnel en cours de procédure ; DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle, avec capitalisation des intérêts à compter du 24 octobre 2000 ; DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ; CONDAMNE la SOCIETE CIVILE DU CENTRE COMMERCIAL DE LA DEFENSE aux entiers dépens de première instance et d'appel, et AUTORISE la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL, Société d'Avoués, à recouvrer directement la part la concernant, conformément à ce qui est prescrit par l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET REDIGE PAR MONSIEUR FEDOU, CONSEILLER PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET
LE GREFFIER
LE PRESIDENT M. THERESE C...
FRANOEOISE LAPORTE
