FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 1985, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS a donné en location à Monsieur X... Y..., Madame Z... Y... et Monsieur Olivier Y... un appartement au 7ème étage du 1 Boulevard Richard Wallace à NEUILLY SUR SEINE. En décembre 1996, le loyer mensuel hors charges s'élevait à la somme de 5.693 Francs et les charges mensuelles à 1.552,32 Francs, soit un total de 7.245,32 Francs. Par lettre recommandée du 9 décembre 1996, la SA AGIFRANCE, mandataire de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, a proposé à Monsieur X... Y..., Madame Z... Y... et Monsieur Olivier Y..., un nouveau bail de 6 ans, moyennant un loyer majoré pour un total de 7.751 Francs au 1er juillet 2002. Par lettre du 17 décembre 1996, les locataires ont contesté ces conditions de renouvellement. Le 7 avril 1997, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS a donc saisi la Commission départementale de conciliation et l'audience de conciliation du 7 mai suivant n'a pas permis aux parties de trouver un accord. Le 10 juin 1997, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, représentée par la SA AGIFRANCE, a fait assigner respectivement Monsieur X... Y..., Madame Z... Y... et Monsieur Olivier Y..., devant le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE, afin d'obtenir la réévaluation du prix du loyer mensuel à la somme de 7.751 Francs pour le bail renouvelé le 1er juillet 1997, sans préjudice de l'application du principe légal du sixième annuel et le paiement de la somme de 4.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Devant le tribunal, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, représentée par la SA AGIFRANCE, a exposé que le dernier prix du loyer de 5.693 Francs, soit un prix au m de 55,14 Francs, était manifestement sous évalué au regard de la moyenne des loyers constatée dans le voisinage, qui s'établissait entre 95 et 104 Francs le m . Monsieur X... Y... et Madame Z...
Y... ont sollicité la mise hors de cause de Monsieur Olivier Y... qui n'avait plus de lien contractuel avec la Caisse des dépôts et Consignations. Ils ont critiqué les références produites en ce qu'elles ne concernaient pas des logements comparables au leur, au sens de la loi, mais portaient uniquement sur des appartements du même groupe immobilier et surtout ne comportaient pas toutes les mentions d'information visées par l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui viciait la validité de l'offre de renouvellement et la rendait nulle. Subsidiairement, ils ont soutenu que la moyenne des loyers du voisinage n'excédait pas 72 Francs du m selon les références de l'OLAP et ont contesté la sous évaluation, d'autant moins avérée que des nuisances sonores affectent l'immeuble mal isolé et que la vétusté des équipements de l'appartement implique une moins value. Reconventionnellement, ils ont sollicité la somme de 3.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement en date du 7 octobre 1998, le tribunal d'instance de NEUILLY SUR SEINE a rendu la décision suivante : - déclare Monsieur Olivier Y... hors de cause, - rejette les moyens de nullité opposés en défense, - déclare la CDC recevable et fondée en son action exercée en vertu de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, - fixe à 6.664 Francs le nouveau prix du loyer mensuel du par Monsieur et Madame X... et Z... Y..., titulaires d'un bail d'habitation renouvelé le 1er juillet 1997 relativement à un appartement sis à NEUILLY SUR SEINE 1, boulevard Richard Wallace (7ème étage), - dit que cette augmentation s'appliquera par sixième annuel soit un loyer mensuel de 5.854,83 Francs rétroactivement au 1er juillet 1997 atteignant 6.664 Francs au 1er juillet 2002, sans préjudice des effets de la stipulation de révision annuelle, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties, -
rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision, - dit que les dépens seront supportés par moitié entre la demanderesse d'une part et les époux X... Y... d'autre part. Le 21 décembre 1998, La CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, représentée par la SA AGIFRANCE, a interjeté appel. Elle a conclut à la validité de la proposition du bailleur de réévaluer le loyer au regard des dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1er du décret du 31 août 1990, tant en ce qui concerne la consistance que la liste des références annexées (lesquelles concernent le même groupe d'immeubles que celui où se trouve le logement des époux Y..., à savoir l'ensemble Neuilly Potin) à cette proposition et en tout état de cause, à l'absence de preuve d'un quelconque grief qui en serait résulté pour les locataires. Elle a fait grief au premier juge d'avoir fixé le montant du nouveau loyer à 75 Francs par m au motif que le logement litigieux se situerait dans la catégorie moyen à bon, ce qui n'est pas établi et d'avoir appliqué un coefficient de moins value en raison de la vétusté des équipements, laquelle n'est pas davantage établie. Elle a repris son argumentation de première instance sur la sous évaluation manifeste du loyer pour demander à la cour de : Vu les dispositions des articles 17 c de la loi du 6 juillet 1989 et 2.1 du décret du 28 août 1996, - déclarer la CAISSE DES DÉPÈTS ET CONSIGNATIONS recevable en son appel et l'y dire bien fondée, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - constater que la proposition de réévaluation du loyer du 9 décembre 1996 est conforme aux prescriptions légales et réglementaires, - débouter en conséquence les époux Y... de leur demande visant à faire constater la nullité de ladite proposition, - constater que le loyer actuellement payé par Monsieur et Madame Y... est manifestement sous évalué, - constater que la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS a
respecté les dispositions sus visées du décret du 28 août 1996 en proposant à ses locataires de limiter l'augmentation à 50 % de l'augmentation qui aurait pu être demandée, En conséquence, fixer à 7.682 Francs après application des dispositions du décret du 28 août 1996 le montant hors charges du loyer mensuel du logement sis à NEUILLY SUR SEINE et loué à Monsieur X... Y... et Madame Z... Y... pour un bail renouvelé d'une durée de six ans à compter du 1er juillet 1997, - dire que la hausse ainsi fixée judiciairement s'appliquera par sixième au cours des six années du contrat renouvelé, - dire que les révisions contractuelles s'appliqueront aux valeurs ainsi définies, - condamner les défendeurs solidairement à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS une somme de 10.000 Francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens ceux d'appel étant recouvrés par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, avoués à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur X... Y... et Madame Z... Y... ont conclu à la nullité de la proposition de renouvellement pour non respect des conditions précises prévues par l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1er du décret du 31 août 1990. A titre subsidiaire, ils ont souligné que les références produites par la bailleresse ne correspondaient pas à des logements comparables au leur, ce qui rendait sa demande irrecevable. A titre infiniment subsidiaire, ils ont soutenu que la preuve de la sous évaluation manifeste n'était pas rapportée, au vu d'un loyer de référence de 72 Francs le m . Ils ont demandé à la Cour de: - dire et juger la CAISSE DES DÉPÈTS ET CONSIGNATIONS mal fondée en son appel et par conséquent la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, - recevoir Monsieur et Madame Y... en leur appel incident, - infirmer le jugement
entrepris et, A titre principal : - dire et juger nulle et de nul effet la proposition de renouvellement de bail faite par la SA AGIFRANCE mandataire de la CAISSE DES DÉPÈTS ET CONSIGNATIONS à Monsieur et Madame Y..., - dire et juger la CAISSE DES DÉPÈTS ET CONSIGNATIONS irrecevable en ses demandes, et l'en débouter purement et simplement, A titre infiniment subsidiaire, - fixer le loyer de référence à une valeur qui ne saurait excéder la moyenne des loyers fournis par l'OLAP soit 72 Francs le m , Par conséquent, - dire et juger que le loyer actuellement payé par Monsieur et Madame Y... n'est pas manifestement sous-évalué, - dire et juger la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter, - dire et juger que le bail de Monsieur et Madame Y... sera reconduit aux conditions antérieures notamment en ce qui concerne le loyer, En tant que de besoin, - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à établir un bail conforme à l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 500 Francs par jour de retard à compter du jour où la décision sera devenue définitive, - dire et juger que la première indexation du loyer fixé judiciairement interviendra le 1er juillet 1998, En tout état de cause, condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à verser à Monsieur et Madame X... Y... la somme de 5.000 Francs chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à verser à Monsieur et Madame X... Y... la somme de 10.000 Francs chacun au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, - la condamner en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de Maître TREYNET, avoué près la cour d'appel de VERSAILLES dans les conditions de l'article 699 du nouveau code d procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 21 septembre 2000. Par conclusions d'incident
signifiées le 26 septembre 2000, la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS représentée par la SA AGIFRANCE, a sollicité la révocation de cette clôture, afin de voir admettre aux débats les pièces communiquées par elle selon bordereau du 26 septembre 2000. A titre subsidiaire, au visa des articles 15, 16 et 135 du nouveau code de procédure civile, elle a demandé à la Cour de constater l'atteinte aux droits de la défense, puisqu'elle ne pouvait valablement débattre contradictoirement des pièces des intimés communiquées le 20 septembre 2000, veille de la clôture et par conséquent, de rejeter ces pièces des débats et en tout état de cause, de condamner Monsieur et Madame Y... aux dépens de l'incident, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 nouveau code de procédure civile. L'affaire a été plaidée à l'audience du 3 octobre 2000. Par un arrêt avant-dire-droit contradictoire en date du 3 novembre 2000, la Cour d'appel de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - joint l'incident au fond, Vu les dispositions des articles 15, 16 et 784 du nouveau code de procédure civile, - ordonne la révocation de la clôture, - renvoie l'affaire devant le conseiller de la mise en état à l'audience du 7 décembre 2000, - enjoint aux parties de conclure avant cette date, - enjoint à la Caisse des Dépôts et Consignations de justifier avant cette date du mandat donné à la SA AGIFRANCE pour la représenter en la présente instance, - dit que l'affaire sera de nouveau appelée à l'audience de plaidoiries du 20 février 2001, - sursoit à statuer sur toutes les demandes, - réserve les dépens. L'appelante précise que, d'une part, sur la prétendue nullité de la proposition du bailleur de réévaluer le loyer, que les références retenues par le bailleur sont de même type que l'appartement occupé par les intimés, selon les critères du confort moderne (WC intérieurs, salle d'eau, chauffage central), que
le caractère comparable de ces références avec le logement doit être apprécié de manière globale, que la différence qui peut exister entre l'une de ces mentions et l'une des caractéristiques du logement litigieux ne peut à elle seule suffire à écarter la référence comme terme de comparaison, qu'en outre les références comportent toutes les données légalement exigées et qu'elles ne sont donc pas formellement critiquables au regard des dispositions de l'article 1er du décret du 31 août 1990, et que, d'autre part, sur la recevabilité de la demande de la CAISSE DES DÉPÈTS ET CONSIGNATIONS, que les références de loyers qu'elle verse aux débats ne concernent pas des immeubles d'un standing supérieur, la plupart des appartements cités en référence étant situés dans la même résidence, la résidence "Neuilly Potin", et que des travaux de rénovation, tels le double vitrage et la remise à neuf de l'ensemble des chaufferies ont été effectuéS, que les demandes de la CAISSE DES DEPÈTS ET CONSIGNATIONS sont donc bien fondées puisqu'il est manifeste que le loyer est sous évalué. Elle demande à la Cour de : Vu les dispositions des articles 17c de la loi du 6 juillet 1989 et 2.1 du décret du 28 août 1996 : - déclarer la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS recevable en son appel et l'y dire bien fondée, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - constater que la proposition de réévaluation du loyer du 9 décembre 1996 est conforme aux prescriptions légales et réglementaires, - débouter, en conséquence, les époux Y... de leur demande visant à faire constater la nullité de ladite proposition, - constater que le loyer actuellement payé par Monsieur et Madame Y... est manifestement sous-évalué, - constater que la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS a respecté les dispositions susvisées du décret du 28 août 1996 en proposant à ses locataires de limiter l'augmentation à 50% de l'augmentation qui aurait pu être demandée, En conséquence, fixer à 7.682 francs après application des
dispositions du décret du 28 août 1996, le montant hors charges du loyer mensuel du logement sis à NEUILLY SUR SEINE et loué à Monsieur X... Y... et Madame Z... Y... pour un bail renouvelé d'une durée de six ans à compter du 1er juillet 1997, - dire que la hausse ainsi fixée judiciairement s'appliquera par sixième au cours des six années du contrat renouvelé, - dire que les révisions contractuelles s'appliqueront aux valeurs ainsi définies, - condamner les défendeurs solidairement à payer à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS une somme de 10.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure Civile, - dire que ceux-ci d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Les époux Y... soutiennent au principal que, la proposition de renouvellement de bail est nulle aux motifs que le bailleur doit, en même temps que la proposition d'augmentation du loyer lors du renouvellement, notifier au minimum 6 termes de références représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage, qu'en l'espèce l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 complété par l'article 1er du décret du 31 août 1990 précise la consistance exacte des références et mentions obligatoires, et notamment l'état d'équipement duplété par l'article 1er du décret du 31 août 1990 précise la consistance exacte des références et mentions obligatoires, et notamment l'état d'équipement du logement (WC intérieur, salle d'eau, chauffage central), que l'article 17 c) alinéa 4 exige que la notification mentionne dans le corps même de cette notification et à peine de nullité, et non pas dans une annexe, le montant du loyer ainsi que la liste de références ayant servi à le déterminer. A titre subsidiaire, ils allèguent que les références fournies par la société AGIFRANCE et invoquées par la CAISSE DES
DEPOTS ET CONSIGNATIONS ne sont pas comparables à leur appartement, que dans ces conditions ladite CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS et la SA AGIFRANCE ne respectent pas l'article 17c de la loi précitée, que le jugement faisant droit à leur demande sur ce chef doit être également infirmé. Ils demandent à la Cour de : - dire et juger la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS mal fondée en son appel, et par conséquent, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, - recevoir Monsieur et Madame Y... en leur appel incident, - infirmer le jugement entrepris, et : A titre principal, - dire et juger nulle et de nul effet la proposition de renouvellement de bail faite par la SA AGIFRANCE, mandataire de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, à Monsieur et Madame Y..., - dire et juger la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS irrecevable en son action, et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - dire et juger la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS irrecevable en ses demandes, et l'en débouter purement et simplement, A titre infiniment subsidiaire : - fixer le loyer de référence à une valeur qui ne saurait excéder la moyenne des loyers fournis par l'OLAP, soit 72 francs le m , Par conséquent, - dire et juger que le loyer actuellement payé par Monsieur et Madame Y... n'est pas manifestement sous-évalué, - dire et juger la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter, - dire et juger que le bail de Monsieur et Madame Y... sera reconduit aux conditions antérieures notamment en ce qui concerne le loyer, En tant que de besoin : - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à établir un bail conforme à l'arrêt à intervenir ; et ce, sous astreinte de 500 francs par jour de retard à compter du jour où la décision sera devenue définitive, - dire et juger que la première indexation du loyer fixé judiciairement interviendra le 1er juillet 1998, En tout état de cause, - condamner la CAISSE DES DEPOTS
ET CONSIGNATIONS à verser à Monsieur et Madame X... Y... la somme de 5.000 francs chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles de première instance, - condamner la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS à verser à Monsieur et Madame X... Y... la somme de 10.000 francs chacun au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles d'appel, - la condamner en tous les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Jean X... TREYNET, avoué près la cour d'appel de VERSAILLES, dans les conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 8 février 2001 et l'affaire plaidée à l'audience du 20 février 2001. SUR CE, LA COUR, I/ Considérant que l'appelante a communiqué le mandat de gestion qu'elle avait confié le 1er janvier 1999 à la SA AGIFRANCE et en vertu duquel cette mandataire a agi en justice devant le tribunal d'instance et représente cette bailleresse devant la Cour ; que la régularité et la validité de ce mandat ne sont pas discutées ni contestées par les épouxHABERER et que la SA AGIFRANCE a donc qualité à agir ; II/ Considérant, quant au fond, que la proposition de réévaluation du loyer prévue par l'article 17-c) de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 doit faire l'objet d'une notification qui, notamment : "... mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer" Considérant que cette expression claire et non équivoque qui ne nécessite aucune interprétation démontre à l'évidence que cette liste des références doit figurer dans le corps même du texte de la notification et non pas faire simplement l'objet d'un document distinct qu serait annexé à cette notification elle-même qui doit constituer un tout indivisible ; qu'il est patent que si une telle faculté avait été offerte au bailleur, le texte de cet article 17-c) n'aurait pas manqué de prévoir expressément que
cette liste des références pouvait être simplement annexée à ce document de notification, au lieu d'être incorporée dans son texte même ; que l'utilité évident de cette exigence de la loi est de prévenir toute discussion sur l'existence d'une liste de références dont il serait facile de prétendre ou de contester qu'elle avait été jointe ou annexée à cette notification même ; Considérant en l'espèce, qu'il est constant que la proposition de réévaluation de loyer dont s'agit, du 9 décembre 1996, n'a pas respecté ces dispositions d'ordre public de cet article 17-c) de la loi du 6 juillet 1989 et que la liste des six références invoquées par la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS était annexée au document de notification même ; que cette inobservation de ces dispositions d'ordre public a causé aux époux Y... un grief certain et direct (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile) et que la Cour prononce donc la nullité de cet acte de notification ; Considérant que de surcroît, et si besoin est, il sera également retenu que ces références doivent concerner des "loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions de l'article 19" de cette loi (article 17-c) ; que de plus, le décret n° 90-780 du 31 août 1990 exige notamment que ces références mentionnent : f) "l'état d'équipement du logement : notamment : WC intérieur, salle d'eau, chauffage central" Considérant qu'il est constant que cette précision n'est pas fournie dans la liste des six appartements de référence invoqués par la bailleresse, et qu'en outre et surtout, les superficies proposées ne sont pas du tout comparables aux 101,80 m de l'appartement des époux Y..., puisque les six appartements cités n'ont que : 75 m 45m 62m 62m 59m et
58m Considérant que là encore, la bailleresse n'a pas respecté les exigences d'ordre public des articles 17-c) et 19 de la loi du 6
juillet 1989 et du décret n° 90-780 du 31 août 1990, et qu'il est patent que cette inobservation a causé aux époux Y... un grief certain et direct (article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile), puisque ces locataires n'ont pas été pleinement et loyalement informés, et qu'ils n'ont donc pas été mis en mesure de prendre parti en toute connaissance de cause ; que la Cour prononcera donc la nullité de cette notification de ce second chef ; Considérant que l'appelante est par voie de conséquence déboutée des fins de toutes ses autres demandes et que le jugement est infirmé ; III/ Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, l'appelante est condamnée à payer à chacun des époux Y... la somme de 8.000 francs, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses fais irrépétibles en première instance et en appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'arrêt de cette Cour (1ère chambre 2ème section) du 3 novembre 2000 : . DIT ET JUGE que la SA AGIFRANCE, mandataire, a qualité à agir ; VU les articles 17-c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 , le décret n° 90-780 du 31 août 1989, le décret n° 90-780 du 31 août 1990 et l'article 114 alinéa 2 du Nouveau Code de Procédure Civile ; . PRONONCE la nullité de la notification de réévaluation de loyer, du 9 décembre 1996 ; PAR CONSEQUENT : INFIRME en son entier le jugement déféré et DEBOUTE l'appelante des fins de toutes ses demandes ; CONDAMNE l'appelante à payer à chacun des époux Y... la somme de 8.000 francs (HUIT MILLE FRANCS) (soit 1 219,59 Euros), en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, pour ses frais irrépétibles en première instance et en appel ; CONDAMNE la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS (représentée par la SA AGIFRANCE) à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par Maître TREYNET, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de
Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier en chef,
Le Président, qui a assisté au prononcé Frédérique RAABE
Alban CHAIX
