FAITS ET PROCEDURE
Le 1er juillet 1960, Monsieur Pierre X... a loué un petit appartement à Monsieur Luc Y..., dans un ensemble immobilier dont il était propriétaire, sis à NEUILLY SUR SEINE (Hauts de Seine), Rue Paul Chatrousse et Rue Bailly.
Après le décès de Monsieur X..., l'ensemble immobilier a été vendu à la société FRANCE RENOVATION, laquelle a organisé les lieux en copropriété, dont le règlement a été publié le 14 juin 1977, l'ensemble immobilier étant composé de 104 lots dont le lot 101 constitué par l'appartement loué par Monsieur Y....
Le 15 décembre 1978, la société FRANCE CONSTRUCTION a vendu à Monsieur VAN Z..., ébéniste d'art, occupant les lieux en qualité de locataire depuis de nombreuses années, le bâtiment B du règlement de copropriété composé des lots 100, 101 et 104, la venderesse s'engageant à libérer le lot 101 de son locataire, Monsieur Y..., lequel, bénéficiaire d'un bail en vertu de la loi de 1948, n'a jamais reçu notification de cette vente.
Le 22 décembre 1978, Madame A..., parente de Monsieur VAN Z..., a acquis le lot numéro 102.
Par délibération en date du 17 juin 1980, l'assemblée des copropriétaires a voté une résolution à l'unanimité aux termes de laquelle Monsieur VAN Z... était autorisé à procéder à la rénovation de la façade de ses lots dans les termes suivants : "à l'unanimité, les copropriétaires donnent leur accord sur le projet de rénovation de la façade des lots lui appartenant, présenté par Monsieur VAN Z..., et émettent le voeu qu'il procède à la peinture du pignon mitoyen. En exemplaire, ce projet devra être déposé au bureau du Syndic."
Le 8 avril 1986, une nouvelle délibération prise à l'unanimité des
astreinte,
- l'autoriser à faire procéder au ravalement du mur arrière de sa maison à frais communs avec Monsieur VAN Z... pour la partie allant du sol au premier étage et aux frais de Monsieur CAEN pour le surplus à l'exception de la partie de soixante centimètres que s'est appropriée Monsieur VAN Z... et qui devra être mise à sa charge intégrale,
- désigner un expert pour suivre les travaux,
- dire que tous les frais de démolition et d'expertise seront supportés solidairement par Monsieur Z..., avec le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts,
- condamner Monsieur VAN Z... au paiement de la somme de 30.000 francs au titre des frais irrépétibles. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande à la Cour de :
- dire irrecevable l'intervention de la Mairie de NEUILLY SUR SEINE faute de la justification de la délibération du conseil municipal autorisant ladite intervention et, subsidiairement, la dire non
fondée,
- rejeter toutes demandes formées contre lui et le mettre hors de cause,
- dans l'hypothèse où des
- dans l'hypothèse où des condamnations seraient mise à sa charge, dire que Monsieur VAN Z..., la Ville de NEUILLY SUR SEINE et la société FRANCE RENOVATION devraient être solidairement tenus,
- condamner solidairement Madame A..., la société FRANCE RENOVATION, Madame B..., Monsieur CAEN, Maître BECHERET au paiement de la somme de 30.000 francs au titre des frais irrépétibles. LA SOCIETE
applicable lors de l'acte était la loi du 31 décembre 1985 non encore modifiée par la loi du 4 janvier 1980, alors en outre que la loi Quillot, en 1982, a précisé que la loi de 1980 ne pouvait remettre en cause les ventes antérieurement conclues ; que nonobstant les termes des arrêts précédents qui ont reconnu à Monsieur Y... un droit de préemption, l'acte était efficace et régulier lors de sa rédaction, la loi interprétative de 1980 n'étant que postérieure ;
Considérant, compte-tenu de la teneur et de la date des textes successifs et des positions de la jurisprudence sur ce point, qu'il ne saurait être fait grief ni au notaire, ni à plus forte raison, à la société FRANCE RENOVATION, de ne pas avoir fait offre du droit de préemption à Monsieur Y... et que les réparations demandées par Monsieur VAN Z... à l'encontre de ces derniers, lesquelles sont soit non chiffrées soit exorbitantes et non justifiées avec précision, doivent être rejetées ;
Considérant que la demande de garantie formée par la société FRANCE RENOVATION contre le notaire est pareillement non fondée ; SUR LES LOYERS VERSES PAR MONSIEUR Y... SUR LES LOYERS VERSES PAR MONSIEUR Y...
Considérant que Monsieur VAN Z..., invoquant sa qualité de propriétaire apparent, demande à la Cour de dire que les loyers versés par Monsieur Y... "sont de droit sa propriété" ;
Mais considérant que Monsieur Y... a perdu la qualité de locataire au 15 décembre 1978 et qu'il ne saurait être tenu au paiement d'un quelconque loyer à compter de cette somme ; que par voie de conséquence les loyers versés ne sauraient demeurer la propriété de la société FRANCE RENOVATION, à supposer leur paiement établi, ce qui n'est pas bien au contraire, puisque le non paiement des loyers a été relevé dans les premières écritures, et que par voie de conséquence, nulle demande ne peut être faite à ce titre, à son encontre, par membres présents, mais à laquelle Madame A... ne participait pas, a confirmé la décision précédente. Le procès-verbal de la réunion a pris préalablement acte des déclarations de Monsieur VAN Z... qui a précisé : "le projet comporte par rapport à la situation actuelle une emprise supplémentaire au sol de 0,65 m , mais aura pour effet de supprimer un recoin inesthétique et insalubre ... il fait remarquer que les travaux prévus (réfection toiture, façade...) seront réalisés par des matériaux
agréés ...".
Le 5 juin 1986, Monsieur VAN Z... a obtenu un permis de construire pour réaliser les travaux.
C'est dans ce contexte que, le 28 mai 1986, Madame A..., puis Messieurs Y... et CAEN, ce dernier en qualité de propriétaire d'un immeuble voisin à l'immeuble VAN Z..., à la suite de leur intervention volontaire en qualité de demandeurs, ont diligenté une procédure à l'encontre de Monsieur VAN Z..., le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, la société FRANCE RENOVATION, et Maître DAUNA et la SCP notariale CLERC etamp; BEURIOT, rédactrice de l'acte de vente de la société FRANCE CONSTRUCTION à Monsieur VAN Z..., devant le tribunal de grande instance de PONTOISE, pour voir prononcer l'annulation de la résolution de l'assemblée générale du 8 avril 1986 et subsidiairement, obtenir la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ou à défaut de Monsieur VAN
Z..., au paiement de la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts.
Le 6 janvier 1987, le tribunal administratif de PARIS a rejeté la demande tendant à l'annulation du permis de construire, formée par Madame A..., Monsieur Y... et Monsieur CAEN.
Aux termes de son intervention, Monsieur Y... a sollicité, outre l'interdiction des travaux, la substitution à Monsieur VAN Z... pour la vente du lot 101, en vertu de son droit de préemption.
Subsidiairement, il a demandé la nullité de la vente.
FRANCE RENOVATION
Dans ses uniques conclusions en date du 8 janvier 1993, ladite société prie la Cour de :
- dire rétroactivement parfaite la vente consentie à Monsieur Y..., - débouter en conséquence Monsieur VAN Z... de toute demande de liquidation d'astreinte,
- dire qu'elle ne saurait garantir Monsieur VAN Z... des condamnations mises à sa charge ainsi que des troubles de jouissance occasionnés par ce dernier à une époque où elle n'était plus propriétaire,
- subsidiairement, condamner Maître DAUNA à la relever et garantir. MAITRE DAUNA
Mis en cause par Monsieur VAN Z... et la société FRANCE RENOVATION, le notaire prie la Cour de confirmer le jugement qui l'a mis hors de cause dès lors qu'aucune faute n'est établie contre lui lors de la rédaction de l'acte de vente FRANCE RENOVATION / VAN Z... et sollicite la mise à la charge de Monsieur VAN Z... et de la société FRANCE RENOVATION de la somme de 10.000 francs au titre des frais irrépétibles. LA VILLE DE NEUILLY SUR SEINE
Intervenante, la Commune de NEUILLY SUR SEINE, invoquant ses pouvoirs de police et l'annulation du permis de construire, demande à la Cour de :
- ordonner la démolition des constructions litigieuses sous astreinte et à la charge solidaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de Monsieur VAN Z... et à défaut d'exécution dans le mois de l'arrêt, d'ordonner Monsieur Y... à y faire procéder,
- les condamner à cette fin à verser à Monsieur Y... une provision de 100.000 francs,
- infirmer le jugement en ce qu'il a dit Monsieur Y... irrecevable
Monsieur VAN Z... ; SUR LES DEMANDES D'ANNULATION DES ASSEMBLEES GENERALES
Considérant que Madame A... demande l'annulation de la décision de l'assemblée générale du 8 avril 1986 après rappel des faits et énoncé des motifs suivants : "attendu que Madame A... sollicite - par principe - l'annulation de la partie de l'assemblée générale du 8 avril 1986 qui autorisait les travaux de Monsieur VAN Z..., dans la mesure où il est déjà demandé par Monsieur Y... que les travaux reprochés soient détruits, ce que la Cour ne manquera pas d'ordonner" ;
Considérant que Monsieur Y... demande l'annulation de la décision du 17 juin 1980 et de celle du 8 avril 1986, ce que le tribunal a rejeté en retenant qu'il n'avait pas, lors de ces assemblées, la qualité de copropriétaire ; que Madame B... reprend ces demandes sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, pour s'opposer à ces demandes, rappelle que Madame A... ne saurait demander la nullité de la seconde décision, prise le 8 avril 1986, dès lors qu'elle n'est que la confirmation de la précédente, décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires, Madame A... comprise ; que les autorisations données à un copropriétaire d'effectuer des travaux sont toujours données sous réserve du droit des tiers ; qu'en ce qui concerne
Monsieur Y... qui n'avait pas la qualité de copropriétaire lors de la tenue des assemblée, il ne pouvait y être convoqué ni participer au vote et que la reconnaissance de son droit, postérieurement, ne modifie pas cette situation de fait ;
Mais considérant que Madame B... ne conteste pas que la seconde décision, comme la première, portait sur le projet de rénovation de façade soumis par Monsieur VAN Z... à la copropriété ; qu'elle ne conteste donc pas l'identité des résolutions soumises aux deux Par ordonnance de référé en date du 7 avril 1988, un expert a été désigné afin de donner son avis sur l'urgence d'arrêter les travaux. L'expert ayant conclu à l'arrêt des travaux et n'ayant pu l'obtenir, le tribunal de grande instance de NANTERRE, par jugement du 10 mai 1988, a maintenu la mesure d'expertise et désigné le juge de la mise en état pour intervenir éventuellement.
Monsieur Y... a alors conclu à la démolition des travaux déjà réalisés.
Par ordonnance du 9 juin 1988, le juge de la mise en état a ordonné
l'arrêt immédiat des travaux.
Le 27 juin 1988, Monsieur le Maire de NEUILLY SUR SEINE a ordonné l'arrêt des travaux puis, en 1989, a rapporté le permis de construire.
Aux termes de nombreuses demandes additionnelles et conclusions, le tribunal a été appelé à statuer sur trois points :
- le litige de copropriété né des travaux effectués par Monsieur VAN Z...,
- le litige de mitoyenneté élevé par Monsieur CAEN,
- le litige locatif existant entre Monsieur Y... et la société FRANCE RENOVATION.
Par le jugement déféré en date du 13 mars 1990, le tribunal a :
- rejeté la demande d'annulation de la décision de l'assemblée des copropriétaires et dit que les travaux de rénovation de la façade des lots VAN Z... s'imposaient,
- débouté Monsieur CAEN de ses prétentions concernant le mur dit mitoyen avec les lots VAN Z...,
- débouté Monsieur Y... de tout droit à préemption sur le lot 101, - liquidé l'astreinte due par la société FRANCE RENOVATION à Monsieur à agir en nullité des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires,
- faire droit aux demandes de Monsieur Y... concernant les loyers, - condamner la société FRANCE RENOVATION et Monsieur VAN Z... à lui payer la somme de 30.000 francs au titre des frais irrépétibles. MAITRE BECHERET, ES-QUALITES DE LIQUIDATEUR DE MONSIEUR VAN Z...
Reprenant et complétant les écritures de Monsieur VAN Z..., Maître BECHERET sollicite de la Cour de :
- dire que Monsieur Y... est déchu du droit de préemption par lui invoqué,
- dire Monsieur Y... et Monsieur CAEN irrecevables en leur demande de démolition,
- dire Madame A... non fondée en sa demande d'annulation des décisions de l'assemblée générale,
- condamner la société FRANCE RENOVATION et Maître DAUNAT à lui payer la somme de cinq millions de francs à titre de dommages-intérêts et à le garantir de toute somme mise à sa charge,
- dire que les loyers perçus sur le fonds 101 depuis la déclaration de substitution jusqu'à l'acquisition éventuelle, sont la propriété de Monsieur VAN Z..., propriétaire apparent,
- indemniser Monsieur VAN Z... de la plus-value résultant des travaux, avec, éventuellement expertise,
- condamner "qui il appartiendra" au paiement de la somme de 80.000 francs au titre des frais irrépétibles,
- déclarer irrecevables les demandes pécuniaires de Madame B... et de Madame A... ainsi que la demande de garantie
formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, ainsi que toutes les demandes en condamnation formées au titre des frais irrépétibles.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION SUR l'INTERVENTION VOLONTAIRE DE assemblées ; qu'au reste le procès-verbal de l'assemblée critiquée indique "l'assemblée à l'unanimité confirme la résolution adoptée lors de l'assemblée générale du 17 juin 1980 et réitère à ce jour l'accord sur le projet de lot de rénovation du lot de Monsieur VAN Z..." ;
Considérant qu'ayant voté la première résolution, Madame A..., en l'état de son argumentation, n'est pas fondée à demander la nullité de la seconde délibération, ce qu'elle se borne au reste à faire sans forte argumentation et "par principe" ;
Considérant, en ce qui concerne Monsieur Y..., que la qualité de copropriétaire doit être appréciée au jour de l'assemblée générale contestée ; que celui-ci n'avait pas la qualité de copropriétaire à la date du 8 juin
1986 et qu'il ne pouvait ni être convoqué, ni participer aux débats et décisions ; que sa demande a été écartée à juste titre par le tribunal ;
Considérant que le jugement doit être confirmé sur ce point ; SUR LES DOMMAGES-INTERETS DEMANDES PAR MADAME A...
Considérant que Madame A... sollicite que la somme de 100.000 francs soit mise à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et celle de 200.000 francs à la charge de Monsieur VAN Z..., à titre de dommages-intérêts ;
Qu'elle fait valoir que l'attitude irresponsable du syndicat lui a causé un grave préjudice et que par les travaux exécutés, non conformes aux règles de l'urbanisme, lui causent un préjudice matériel et moral certain dès lors que sa modeste habitation est désormais privée de luminosité ;
Mais considérant que Madame A... n'est pas fondée en sa demande formée à l'encontre du SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES puisque, d'une part, la décision du syndicat a été jugée non annulable et que, d'autre part, Madame A... ne démontre nullement que le préjudice VAN Z... à 205.250 francs à raison de la non-libération du lot 101 par le locataire, Monsieur Y...,
- condamné la même société à rembourser à Monsieur VAN Z... les loyers indûment perçus sur ledit lot,
- dit que Monsieur VAN Z... devra démolir la partie du mur construite en fond de courette "dans la mesure où celle-ci gênerait la vue de Monsieur Y... vers le reste de la cour et dit qu'il devra découper la toiture et entourer la courette d'un mur correct" afin de dégager cette courette et de rendre aux fenêtres du local loué à Monsieur Y... l'accès à celle-ci sous astreinte de 100 francs par jour de retard,
- condamné Monsieur VAN Z... à payer à Monsieur Y... la somme de 8.797,20 francs au titre d'un dégât des eaux subi par ce dernier,
- condamné la société FRANCE RENOVATION à garantir Monsieur VAN Z... de toutes les condamnations prononcées contre lui à hauteur de 50 %,
- mis hors de cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et l'étude notariale,
- ordonné l'exécution provisoire.
Monsieur VAN Z... a interjeté appel à titre principal de ce jugement. Madame A..., Monsieur Y..., Monsieur CAEN, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la société FRANCE RENOVATION ont interjeté appel incident.
Par arrêt en date du 27 juin 1991, la présente Cour a :
- confirmé le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur VAN Z... envers Monsieur
Y... au titre du dégât des eaux,
- infirmé ledit jugement en ce qu'il a débouté Monsieur Y... de sa demande de préemption et constaté que l'acte de vente du 15 décembre 1978 n'a jamais été notifié à Monsieur Y...,
- dit applicable à la vente FRANCE RENOVATION / VAN Z... la loi du LA VILLE DE NEUILLY SUR SEINE
Considérant que la Commune de NEUILLY SUR SEINE est volontairement intervenue en cause d'appel et demande à la Cour de condamner le syndicat et Monsieur VAN Z... à la démolition, de prononcer la nullité des assemblées générales et de faire droit aux demandes de Madame B... et de Monsieur Y... ;
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et Maître BECHERET contestent la recevabilité de cette intervention pour faute d'habilitation du Maire et pour faute d'intérêt à agir ;
Considérant que les pièces produites établissent la délégation de
compétence spéciale donnée par le conseil municipal à Monsieur le Maire pour ester dans le cadre de la présente instance, en date du 17 octobre 1997 ;
Considérant que l'article 325 du nouveau code de procédure civile dispose que "l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant", ce que le juge du fond apprécie souverainement ; que l'article 330 du même code prévoit que "l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur, a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie", lequel intérêt est également apprécié souverainement par les juges du fond ;
Considérant que la Mairie de NEUILLY SUR SEINE soutient que son intérêt à agir réside dans les dispositions de l'article L.2212-1 du code général des collectivités locales qui confère au maire la police municipale et rurale et l'exécution des actes qui y sont relatifs ; que le maintien de la salubrité publique est directement menacé par les travaux entrepris par Monsieur VAN
Z... ;
Considérant que la Mairie de NEUILLY SUR SEINE doit être jugée recevable en son intervention puisqu'en appuyant les demandes de Madame B... et de Monsieur CAEN, elle vise à obtenir la qu'elle invoque résulte de la décision prise puisqu'aussi bien Monsieur VAN Z... ne pouvait construire sans autorisation administrative et que la perte de vue et la conséquence de la réalisation de travaux non conformes aux prévisions déclarées par Monsieur VAN Z... tant au syndicat qu'à la Mairie de NEUILLY SUR SEINE ;
Considérant, en ce qui concerne Monsieur VAN Z..., que celui-ci a réalisé des travaux non conformes aux règles de l'urbanisme et a incontestablement commis une faute génératrice d'un préjudice que la Cour fixe, compte-tenu des éléments soumis, à la somme de 50.000 francs ; SUR LES DOMMAGES INTERETS SOLLICITES PAR MADAME B...
Considérant que le tribunal a alloué à Monsieur Y... la somme de 30.000 francs ; que Madame B... demande la somme complémentaire de 129.474,62 francs, outre la somme de 1.463 francs par mois à compter du 1er août 1997 jusqu'à la démolition totale ;
Qu'elle procède au calcul suivant : le tribunal, par la somme de 30.000 francs, a réparé le préjudice subi durant vingt mois et demi, soit la somme de 1.463 francs par mois ; que du 14 mars 1990 au 30 juillet 1997, on parvient à la somme de 129.474 francs ;
Considérant que le préjudice subi par Monsieur Y..., puis dans une moindre mesure par son héritière, laquelle n'habite pas les lieux, résulte des travaux effectués par Monsieur VAN Z..., sans respect des règles et normes, et consiste en une diminution du jour dans l'unique pièce principale composant le logement litigieux ; que la demande est fondée et doit être définitivement actualisée à la somme de 100.000 francs ; SUR LA DEMANDE DE DEMOLITION
Considérant que Madame B... et Monsieur CAEN demandent la démolition des travaux réalisés, sans permis, par Monsieur VAN Z..., et l'autorisation, en tant que de besoin, de se substituer à ce dernier dans l'hypothèse de son inertie, à ses frais, risques et 31 décembre 1975 et déclaré en conséquence recevable la demande de Monsieur Y... tendant à l'exercice de son droit de préemption sur le lot numéro 101 sous forme de retrait,
- avant-dire droit au fond sur l'exercice de ce droit, ordonné une expertise pour fixer la partie du prix payé par Monsieur VAN Z... applicable au lot numéro 101,
- ordonné le sursis à statuer sur les prétentions de Monsieur CAEN jusqu'à décision du Conseil d'Etat saisi d'une demande d'annulation du permis de construire délivré à Monsieur VAN Z...,
- ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties jusqu'à exercice effectif et complet par Monsieur Y... de son droit de préemption.
Par arrêt du 13 janvier 1994, la présente Cour a :
- fixé à 30.000 francs le prix correspondant, le 15 décembre 1978, à l'acquisition du lot 101 et dit que c'est par référence à ce prix que Monsieur Luc Y... devra préempter ledit lot dans les trois mois de la signification du présent arrêt, ledit prix devant être consigné entre les mains du notaire rédacteur faute de quoi Monsieur Y... serait considéré comme ayant définitivement renoncé à préempter,
- maintenu pour le surplus les sursis à statuer.
Par arrêt du 28 avril 1995, le Conseil d'Etat a annulé le permis de construire consenti à Monsieur VAN Z....
Monsieur VAN Z... a été déclaré en liquidation judiciaire en cours de procédure et Maître BECHERET, en qualité de liquidateur, a repris et poursuivi la procédure.
Les parties ont alors saisi la Cour des demandes suivantes aux termes de leurs conclusions dont les moyens seront repris lors de la discussion de chaque question posée à la Cour : MONSIEUR
Y... - MADAME B...
Monsieur Y... est décédé en cours de procédure et Madame B..., destruction des constructions édifiées par Monsieur VAN Z..., en l'absence de permis de construire ; que la destruction est l'exécution de la décision du Conseil d'Etat qui a annulé le permis et dont elle a tout intérêt à obtenir l'application ; SUR LE DROIT DE PROPRIETE DE MADAME B... VENANT AUX DROITS DE MONSIEUR Y...
Considérant que Madame B... demande à la Cour de constater que Monsieur Y... a valablement exercé son droit de préemption et est en conséquence propriétaire du lot 101 dès lors que l'arrêt définitif du 13 janvier 1994 a précisé que si Monsieur Y... entendait exercer son droit de préemption il devait payer le prix de 30.000 francs entre les mains du notaire rédacteur de l'acte du 15
février 1978 dans le délai de trois mois de la signification de l'arrêt ;
Que l'arrêt a été signifié à Monsieur Y... le 16 février 1994 et que le délai expirait le 16 mai 1994 alors que le versement entre les mains du notaire a eu lieu le 11 mai 1994 ainsi que cela est établi par acte d'huissier du 16 mai 1994, contenant signification de préemption et ce dont l'office notarial a accusé réception le 16 mai 1994 ;
Considérant que Monsieur VAN Z..., pour conclure à la déchéance du droit de préempter, fait valoir que Monsieur Y... n'a pas respecté les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, visée par la Cour dans son précédent arrêt, qui prévoit que celui qui entend préempter doit, dans les deux mois de l'envoi de sa réponse, réaliser la vente et que "passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre est nulle de plein droit" ; qu'en outre, la consignation et la notification de la volonté de préempter ne lui ont jamais été notifiées, l'acte authentique du 14
mars 1995, intitulé "dépôt de l'arrêt de la Cour d'appel de VERSAILLES du 13 janvier 1994 dans l'affaire Y..." n'étant signé que de Monsieur Y... ;
périls ;
Que la Mairie de NEUILLY SUR SEINE soutient ces demandes ;
Considérant que Monsieur VAN Z..., puis Maître BECHERET, font valoir que la demande de démolition formée par Madame B... n'est pas recevable dès lors que les travaux avaient pour objet de mettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété ; qu'en outre le tribunal correctionnel a refusé la demande de démolition formée devant lui et qu'enfin Monsieur CAEN, voisin, n'est pas recevable à demander la démolition d'un bien dont il n'est pas copropriétaire et sur lequel il ne dispose d'aucune vue ;
Considérant que Maître BECHERET fait encore valoir que la liquidation est totalement impécunieuse et qu'elle ne pourra pas faire réaliser la démolition, si celle-ci était ordonnée ;
Considérant qu'arguant de ce que les constructions se trouveraient partiellement sur les parties communes, les demandes de démolition et leur coût sont demandés tant à l'encontre de Monsieur VAN Z... que du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, lequel conteste l'implication de parties communes et fait valoir qu'il ne peut être contraint à détruire des constructions qui ne lui appartiennent pas ;
Considérant que le jugement correctionnel en date du 3 novembre 1992 a été rendu à l'encontre de Monsieur VAN Z... poursuivi pour construction sans permis de construire ; qu'il est intervenu avant l'annulation du permis de construire, en 1995, et motivait ainsi sa décision, sur ce point "attendu que le tribunal ne prononce pas de remise en conformité ou de destruction des travaux dans cette affaire dans laquelle une enquête très succincte constitue la base des poursuites" ;
Considérant que le tribunal ne s'est prononcé que sur une "peine" complémentaire, alors que présentement la demande de démolition
participe de la disparition du trouble causé ;
son héritière, a repris la procédure.
Aux termes de ses conclusions, reprenant et actualisant celles de Monsieur Y..., Madame B... prie la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,
- le condamner in solidum avec Monsieur VAN Z... à démolir les constructions réalisées par Monsieur VAN Z... en vertu du permis de construire du 5 juin 1986 aujourd'hui annulé et ce sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard,
- à défaut de destruction dans le mois de la signification de l'arrêt, l'autoriser à faire procéder auxdits travaux aux frais risques et périls du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de Monsieur VAN Z..., avec éventuellement assistance de la force publique,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Monsieur
Y... irrecevable en sa demande d'annulation des assemblées générales,
- prononcer l'annulation desdites assemblées,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur VAN Z... à payer à Monsieur Y... la somme de 30.000 francs à titre de dommages-intérêts et y ajouter la somme de 129.474,62 francs correspondant au préjudice arrêté au 30 juillet 1997,
- dire et juger que l'indemnité de jouissance évaluée à 1.463 francs par mois sera due à compter du 1er août 1997 jusqu'à démolition des lieux litigieux avec intérêts de droit et capitalisation,
- condamner Monsieur VAN Z... et la société FRANCE RENOVATION à payer la somme de 50.000 francs au titre des frais irrépétibles,
- condamner in solidum la société FRANCE RENOVATION et Monsieur VAN Z... au profit de Madame B... au titre des loyers indûment payés à la somme de 35.469,69 francs avec intérêts de droit sur le
montant des échéances à compter de chaque terme ou à défaut à compter du 20 février 1990, date de la première demande, avec capitalisation. Mais considérant que l'arrêt du 13 janvier 1994 est ainsi motivé :
"considérant que l'absence de contestation des conclusions de l'expert conduit à fixer à 30.000 francs le prix dont s'agit ; qu'un délai de trois mois doit être laissé à Monsieur Y... pour préempter, délai passé lequel il sera réputé avoir définitivement renoncé à son droit", que les motifs dudit arrêt prévoient que Monsieur Y..., s'il entend préempter, devra verser "dans les trois mois de la signification du présent arrêt, ledit prix entre les mains du notaire-rédacteur de l'acte du 15 décembre 1978, ou de son successeur" et que "passé ce délai, il sera réputé avoir définitivement renoncé à préempter" ;
Considérant que vainement Monsieur VAN Z... et Maître BECHERET invoquent les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et les modalités que ce texte prévoit pour l'exercice du droit de préemption
; qu'en effet sans contester l'applicabilité de ce texte à la présente espèce, les dispositions invoquées régissent la seule situation où le bailleur fait spontanément offre de préempter au locataire et nullement la présente hypothèse où, faute de notification de son droit par le propriétaire, le locataire a été contraint de saisir la justice qui a reconnu son droit et a souverainement fixé les modalités de son exercice ;
Considérant que les fonds ont été consignés conformément aux dispositions prévues par l'arrêt, ce qui a été constaté par huissier et qui est confirmé par acte authentique du 14 mars 1995 ;
Que Monsieur VAN Z... n'est pas fondé à invoquer le fait que ce versement lui est demeuré inconnu dès lors que Monsieur Y... s'est soumis aux exigences de l'arrêt et qu'il ne saurait - à supposer les allégations de Monsieur VAN Z... avérées- supporter les conséquences de l'éventuelle défaillance du réceptionnaire des fonds ;
Que pour l'ensemble de ces raisons la décision rendue au pénal ne rend pas irrecevable la présente demande de démolition ;
Considérant qu'il a déjà été rappelé que les travaux réalisés ne sont pas conformes au permis de construire ; que Monsieur VAN Z... ne s'est pas limité à la rénovation des façades et de la toiture mais a procédé à la surélévation "en dur" des bâtiments, travaux non autorisés et que le permis de construire a été annulé ;
Considérant que dès lors que les pièces techniques et notamment le rapport de l'expert, établissent que les constructions, outre leur non conformité au permis de construire et aux règles d'urbanisme, sont de nature à porter atteinte aux fonds voisins, leurs propriétaires peuvent en solliciter la démolition ; que tel est le cas pour Madame B... dont l'appartement est privé en grande partie du jour procuré par les ouvertures principales et pour Monsieur CAEN dans la mesure où la construction est partiellement adossée, sans autorisation au mur de son immeuble ;
Considérant que la Cour dispose d'éléments suffisants pour ordonner
la démolition demandée et ordonner la remise des lieux en leur état antérieur ;
Considérant que rien n'établit que pour partie au moins les constructions se trouvent sur des parties communes ou contiennent des parties communes et qu'en tout état de cause le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n'est pas l'auteur des constructions litigieuses et n'a aucune responsabilité dans leur réalisation ; que seul Monsieur VAN Z..., malgré injonctions administratives et judiciaires, a perduré dans la poursuite de constructions radicalement irrégulières, ce dont il doit seul supporter les conséquences ;
Considérant qu'il ne parait pas opportun d'autoriser Monsieur CAEN ou Madame B... a faire procéder aux travaux de démolition dès lors que d'une part, il appartient à Maître BECHERET de contrôler ou faire
Par ses dernières écritures, Madame B... demande que sa créance soit fixée à l'encontre de procédure de liquidation de Monsieur VAN Z.... MADAME A...
Formant appel incident, Madame A... prie la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 1996,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à lui payer la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 1986, date de sa demande,
- condamner Monsieur VAN Z... à lui payer la somme de 200.000 francs à titre de dommages intérêts avec les intérêts à compter du 28 mai 1986,
- condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et Monsieur VAN Z... à lui payer la somme de 30.000 francs, chacun, au titre des frais irrépétibles.
Dans ses dernières écritures, Madame A... demande acte de ce qu'elle renonce à toutes demandes formées contre Monsieur VAN Z... du fait de sa mise en
liquidation et ne maintient ses écritures qu'à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. MONSIEUR CAEN
Monsieur CAEN, en sa qualité de propriétaire d'un immeuble voisin du lot appartenant à Monsieur VAN Z..., prie la Cour de :
- ordonner la démolition des constructions édifiées par Monsieur VAN Z... en violation des règles d'urbanisme applicables, et ce sous astreinte journalière de 2.000 francs, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt,
- à défaut, l'autoriser à procéder auxdits travaux,
- subsidiairement, constater la situation d'emprise réalisée par Monsieur VAN Z... sur le mur arrière de sa maison et ordonner la démolition de tout élément constitutif de ladite emprise, sous
Considérant en conséquence que toute demande en paiement de loyer depuis le 15 décembre 1978 est dénuée de fondement ;
Considérant que Maître BECHERET a expressément renoncé à toute demande d'expulsion ; SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES LOYERS VERSES PAR MONSIEUR Y... FORMEE PAR MADAME B...
Considérant que Madame B... demande la condamnation de la société FRANCE RENOVATION et de Monsieur VAN Z... au remboursement de la somme de 35.469,69 francs au titre des loyers versés par Monsieur C... avec intérêts au taux légal à compter des échéances ou de la demande du 20 février 1990, outre la capitalisation ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que les loyers ont été encaissés par la société FRANCE RENOVATION qui doit être condamnée à les rembourser à Madame B... avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 1990, date de la demande, et capitalisation à compter des conclusions la sollicitant, du 18 mars 1998 ; SUR LA LIQUIDATION DE L'ASTREINTE
Considérant que le jugement déféré a mis à la charge de la société FRANCE RENOVATION, la somme de 202.250 francs, due à Monsieur VAN Z..., représentant l'astreinte liquidée
au jour du prononcé, le 13 mars 1990, en vertu des dispositions contenues dans la vente intervenue le 15 décembre 1978 qui prévoyait notamment que le vendeur s'engageait à obtenir la libération du lot numéro 101 sous astreinte de 50 francs par jour de retard ;
Considérant que la société FRANCE RENOVATION fait valoir que l'exercice du droit de préemption a eu pour effet "la résolution rétroactive du contrat de vente du 15 décembre 1978" et que, par voie de conséquence, Monsieur Y... étant titré depuis le 15 décembre 1978 elle ne peut se voir reprocher de ne pas avoir obtenu la libération des lieux par ce dernier ;
Considérant que le tribunal a liquidé l'astreinte après avoir rejeté
contrôler lesdits travaux et de préserver le patrimoine du débiteur administré, et que, d'autre part, la procédure collective étant dénuée de ressources, le recouvrement de tous frais exposés est purement hypothétique ;
Considérant par voie de conséquence que la demande de provision formée par Madame B... est sans objet ; SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS FORMEE PAR MONSIEUR CAEN
Considérant que Monsieur CAEN demande la somme de 100.000 francs à titre de dommages-intérêts en invoquant la faute commise par Monsieur VAN Z... ; que cependant que s'il insiste sur la faute commise, qui est certaine, il ne précise, ni ne définit les éléments constitutifs du préjudice allègué ; qu'ainsi en l'absence de préjudice démontré la demande doit être rejetée ; SUR LES FRAIS IRREPETIBLES
Considérant que les demandes suivantes sont, à ce titre formulées :
o
par Madame B... contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : la somme de 50.000 francs,
o
par Madame A... contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : la somme de 30.000 francs,
o
par Monsieur CAEN contre Monsieur VAN Z... : la somme de 30.000 francs,
o
par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES contre Madame A..., la société FRANCE CONSTRUCTION, Madame B..., Monsieur CAEN et Maître BECHERET : la somme de 30.000 francs,
o
par la Mairie de NEUILLY SUR SEINE contre la société FRANCE CONSTRUCTION et Monsieur VAN Z..., la somme de 10.000 francs,
toutes les demandes de Monsieur Y... concernant le droit de préemption ; que sur ce dernier point, l'arrêt a censuré le tribunal et que Monsieur Y... et son ayant droit sont définitivement propriétaires du lot 101 à compter du 15 décembre 1978 ;
Considérant que l'astreinte résultait d'un engagement contractuellement pris par la société FRANCE RENOVATION dans le cadre de la vente globale des lots et qu'elle avait pour but alors, d'assurer l'efficacité de son engagement ;
Que Monsieur Y... a été déclaré propriétaire du lot 101 à compter du 15 décembre 1978 et qu'en conséquence l'astreinte est devenue sans objet ;
Que le jugement doit être infirmé sur ce point ; SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS FORMEE PAR MONSIEUR VAN Z... EN CONSEQUENCE DE L'EXERCICE, PAR MONSIEUR Y..., DE SON DROIT DE PREEMPTION ET L'ACTION EN RESPONSABILITE FORMEE PAR MONSIEUR VAN Z... et la SOCIETE FRANCE CONSTRUCTION CONTRE MAITRE DAUNA, NOTAIRE
Considérant que Monsieur VAN Z... demande à être "indemnisé équitablement" des conséquences de son éviction du lot 101 tant à raison de la perte de valeur des lots restants qu'à raison des travaux effectués dans lesdits locaux ;
Que cependant il ne chiffre pas cette indemnité équitable tout en demandant par ailleurs la somme de cinq millions de francs en réparation de son préjudice "personnel", demande formée tant à
l'encontre de Maître DAUNA que de la société FRANCE RENOVATION ;
Considérant que la société FRANCE RENOVATION, invoquant la faute du notaire-rédacteur de la vente à Monsieur VAN Z..., demande à être garantie par ce dernier de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge à la suite de la reconnaissance du droit de préemption et de son exercice ;
Considérant qu'en réplique Maître DAUNA rappelle que la loi o
par Maître DAUNA contre les mêmes parties, la somme de 10.000 francs, o
par Monsieur VAN Z..., puis Maître BECHERET, la somme de 80.000 francs, à la charge de "qui il appartiendra" ;
Considérant que la demande de Monsieur VAN Z... et de Maître BECHERET est doublement irrecevable dès lors que Maître BECHERET, ès-qualités,
succombe en toutes ses prétentions et qu'il n'est pas demandé de condamnation contre une partie dénommée ;
Considérant que les demandes formées contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont également irrecevables, celui-ci étant mis hors de cause ;
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître DAUNA les frais irrépétibles exposés ; que la somme de 10.000 francs doit lui être allouée et sera supportée par la société FRANCE CONSTRUCTION ;
Considérant que l'équité commande pour le surplus de rejeter les autres demandes ; SUR LES DEPENS
Considérant que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, devront être supportés par la procédure collective de Monsieur VAN Z... ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
DONNE ACTE à Maître BECHERET de son intervention en qualité de
mandataire liquidateur de Monsieur VAN Z... et à Madame B... de son intervention en qualité d'héritière de Monsieur Y...,
MET HORS DE CAUSE la SCP CLERC etamp; BEURIOT,
DECLARE la Ville de NEUILLY SUR SEINE recevable en son intervention volontaire,
DONNE ACTE à Madame A... de ce qu'elle renonce à ses demandes formées contre Maître BECHERET, ès-qualités,
CONSTATE l'exercice régulier du droit de préemption par Monsieur Y..., aux droits duquel se trouve Madame B..., sur le lot 101 du règlement de copropriété,
REJETTE toute demande formée par Maître BECHERET au titre des loyers, CONDAMNE la société FRANCE RENOVATION à payer à Madame B... la somme de TRENTE CINQ MILLE QUATRE CENT SOIXANTE NEUF FRANCS SOIXANTE NEUF CENTIMES (35.469,69 francs) au titre des loyers perçus depuis la substitution ; dit que
cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande du 20 février 1990 et que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts au terme d'une année entière échue à compter du 18 mars 1998,
DONNE ACTE à Maître BECHERET de ce qu'elle renonce à la demande d'expulsion de Monsieur Y... ou de son ayant droit,
INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné le société FRANCE RENOVATION à payer à Monsieur VAN Z... la somme de 202.250 francs au titre de l'astreinte ; rejette ce chef de demande,
REJETTE les demandes de dommages-intérêts formées par Maître BECHERET contre la société FRANCE RENOVATION et contre Maître DAUNA et dit en conséquence sans objet l'action en garantie de la société FRANCE CONSTRUCTION contre Maître DAUNA,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a mis hors de cause Maître DAUNA,
DEBOUTE Monsieur VAN Z... de sa demande "d'attribution de la propriété des loyers" versés à la société FRANCE
RENOVATION,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires,
REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Madame A... contre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 21 RUE PAUL CHATROUSSE - 26/28 RUE IBRY - 24 RUE BAILLY à NEUILLY SUR SEINE,6/28 RUE IBRY - 24 RUE BAILLY à NEUILLY SUR SEINE,
FIXE la créance de dommages-intérêts dans la procédure collective VAN Z..., au profit de Madame A..., à la somme de CINQUANTE MILLE FRANCS (50.000 francs) et au profit de Madame B... à la somme de CENT MILLE FRANCS (100.000 francs),
ORDONNE la démolition des constructions faites par Monsieur VAN Z..., en contravention aux règles d'urbanisme et au permis de construire, à la diligence de Maître BECHERET, ou de tout acquéreur éventuel des lots,
ORDONNE pareillement la remise en l'état antérieur,
DEBOUTE Madame B... et Monsieur CAEN de leurs demandes tendant à se voir autoriser à effectuer les travaux et rejette la demande de provision formée par Madame B...,
DEBOUTE Monsieur CAEN de sa demande de dommages-intérêts formée contre la procédure collective VAN Z...,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a fixé la créance de Madame B... au titre du dégât des eaux à la somme de 8.797,20 francs,
INFIRME toutes les autres dispositions du jugement non conformes au présent arrêt,
REJETTE tous autres chefs de demande,
REJETTE toutes les demandes formées au titre des frais irrépétibles à l'exception de celle présentée par Maître DAUNA,
CONDAMNE la société FRANCE CONSTRUCTION à lui payer la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du
nouveau code de procédure civile,
DIT que la procédure collective VAN Z... supportera les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
DIT que les avoués de la cause pourront recouvrer directement les frais exposés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
ARRET REDIGE PAR :
Madame Colette GABET-SABATIER, Président,
ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET :
Le Greffier,
Le Président,
Catherine CONNAN
Colette GABET-SABATIER
