La société MABIDEL est propriétaire de divers locaux dépendant de la Tour Aurore située, 18 Place des Reflets, dans le quartier d'affaire, dit de "Paris la Défense", à COURBEVOIE.
Au mois de février 1994, la société DEKRA est entrée en relation avec la société AURORE CONSEIL, agent immobilier mandaté par la société MABIDEL, en vue de prendre à bail des locaux commerciaux dans la Tour Aurore.
De nombreux échanges entre les parties se sont ainsi instaurés au terme desquels la société DEKRA a refusé, selon les dires de la société MABIDEL, de prendre possession de locaux situés au 13ème étage de la Tour Aurore, pour lesquels un accord parfait avait été trouvé.
Par exploit en date du 12 décembre 1994, la société MABIDEL a assigné la société DEKRA devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE afin de voir constater l'accord définitif des parties sur la location du 13ème étage de la Tour Aurore et obtenir paiement des loyers et charges afférents à la première période triennale.
La société DEKRA et le GIE DEKRA-VERITAS, ce dernier intervenant volontairement comme ayant participé aux négociations, ont soulevé l'incompétence ratione matériae de la juridiction saisie et, à toutes fins, ils ont appelé en garantie la société AURORE CONSEIL.
Par jugement en date du 03 décembre 1995, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a ordonné la jonction des deux instances et s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal d'Instance de COURBEVOIE.
Par jugement en date du 16 novembre 1995 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des éléments de la cause, cette juridiction a statué dans les termes ci-après :
[* Déclare recevable l'intervention volontaire du GIE DEKRA VERITAS AUTOMOBILE,
*] Dit et juge qu'un contrat de bail commercial d'une durée de neuf années soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, à effet du 1er mai 1994, portant sur le treizième étage de la Tour Aurore de Paris la Défense, a été conclu entre la société MABIDEL et la société DEKRA le 1er avril 1994,
Condamne la société DEKRA à payer à la société MABIDEL la somme de VINGT MILLE FRANCS (20.000 francs) à titre de dommages et intérêts,
[* Déboute la société DEKRA et le GIE DEKRA VERITAS AUTOMOBILE de leur appel en garantie dirigé contre la société AURORE CONSEIL,
*] Condamne la société DEKRA à payer à la société MABIDEL la somme de DIX MILLE FRANCS (10.000 francs) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
[* Condamne la société DEKRA à payer à la société AURORE CONSEIL la somme de HUIT MILLE FRANCS (8.000 francs) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
*] Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
[* Condamne la société DEKRA aux dépens.
*]
Appelante de cette décision, la société MABIDEL entend l'approuver en ce qu'elle a retenu qu'un bail avait été régulièrement conclu entre les parties, mais lui fait grief d'avoir insuffisamment réparé le préjudice par elle subi du fait du refus que lui a opposé la société DEKRA de prendre possession des locaux. Elle estime tout d'abord, à titre principal, que, comme il est d'usage en la matière, elle est
fondée à réclamer à la société DEKRA paiement de la somme de 2.427.000 francs HT correspondant aux loyers afférents à la première période triennale du bail devenus à ce jour entièrement exigible, outre la somme de 1.456.200 francs correspondant aux charges ayant couru pendant la même période. Subsidiairement et si la Cour prenait en compte, comme le tribunal, le fait qu'avant l'achèvement de cette période elle a retrouvé des locataires, elle entend démontrer qu'elle a subi néanmoins un préjudice qui ne saurait être chiffré à une somme inférieure à 1 million de francs. Enfin, elle réclame une indemnité complémentaire de 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
*
La société DEKRA, devenue AUTO BILAN TEST, tente pour sa part, de démontrer, en reprenant et analysant toute la chronologie des échanges de correspondances, que, à aucun moment un accord ferme et définitif n'a pu se former sur la location des locaux du 13ème étage, et ce, d'autant que, selon ses dires, elle n'a pu être valablement représentée par Monsieur X... à l'époque gérant de la société OMNIUM DEKRA AUTOMOBILE qui n'avait pas qualité pour l'engager, ce que ne pouvait ignorer la société MABIDEL. Elle ajoute qu'il suffit encore de se référer aux pièces des débats pour constater que la société MABIDEL, après le prétendu accord dont elle se prévaut, a engagé de nouvelles négociations avec le GIE DEKRA VERITAS AUTOMOBILE qu'elle a ainsi nécessairement accepté pour nouveau locataire éventuel, ce qui montre encore qu'aucun accord parfait n'était intervenu. Elle fait aussi valoir, comme en première instance, que la preuve de l'existence d'un bail n'est nullement rapportée dans les formes impératives exigées par l'article 1715 du Code Civil. Par
l'ensemble de ces motifs, elle demande, dans le cadre d'un appel incident, que la société MABIDEL soit déboutée de l'ensemble de ses demandes. Subsidiairement, elle estime que la société MABIDEL ne justifie pas, tant dans son principe que dans son quantum, de l'existence d'un préjudice. Plus subsidiairement encore et pour le cas ou la Cour entrerait en voie de condamnation, elle demande à être entièrement relevée et garantie par la société AURORE CONSEIL à laquelle elle impute, dans le cadre d'un appel provoqué, divers manquements dans la conduite des négociations.
Enfin, elle demande que la société MABIDEL et, subsidiairement la société AURORE CONSEIL, soient condamnées à lui payer une indemnité de 30.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
*
La société AURORE CONSEIL conclut, pour sa part, à la confirmation du jugement entrepris du chef des dispositions la concernant, et réclame à la société AUTO BILAN TEST une indemnité de 20.000 francs en couverture des frais qu'elle a été contrainte d'exposer par suite de l'appel en garantie formé à son encontre. En réplique, elle rappelle qu'elle n'était mandataire que de la seule société MABIDEL qui ne formule à son égard aucun reproche sur la conduite des négociations. Elle ajoute que, comme l'a relevé le tribunal, elle n'a commis aucun manquement susceptible d'avoir porté préjudice à la société AUTO BILAN TEST (anciennement DEKRA) dès lors qu'elle a toujours transmis fidèlement à sa mandante les exigences formulées par cette dernière et qu'elle n'est pas intervenue lors de la rupture des relations. MOTIFS DE LA DECISION
[* Sur l'existence d'un contrat de bail
Considérant tout d'abord que, contrairement à ce que persiste à soutenir la société AUTO BILAN TEST, anciennement dénommée DEKRA, les règles dérogatoires de preuve de l'article 1715 du Code Civil n'ont pas vocation à jouer en l'espèce dès lors qu'il n'est pas contesté que le bail litigieux devait être souscrit par cette société (ou une société du même groupe) pour les besoins de son commerce ; qu'il suit de là que, s'agissant d'un acte de commerce, l'existence d'un tel acte peut être prouvée par le bailleur même, non commerçant, par tous moyens, conformément à l'article 109 du Code du Commerce.
Considérant qu'un contrat est valablement formé lorsque les parties se sont définitivement accordées sur les éléments essentiels de la convention envisagée, ce qui suppose que le destinataire de l'offre accepte celle-ci sans condition ou réserve.
Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces des débats que, dans le courant du mois de février 1994, la société DEKRA, par l'intermédiaire de sa filiale la société "OMNIUM DEKRA AUTOMOBILES", a entrepris des négociations avec la société AURORE CONSEIL, mandatée à cet effet par la société MABIDEL, en vue de la location d'un étage entier de la Tour Aurore ; que, après plusieurs entretiens, la société AURORE CONSEIL, es-qualités, a adressé à la société OMNIUM DEKRA, par télécopie datée du 17 mars 1994, une proposition de location du 12ème étage de la Tour Aurore, rédigée dans les termes ci-après :
*] Loyer 1.000 francs/m /an les trois premières années du bail,
[* 1.200 francs à partir de la quatrième année,
*] Indexation sur les bases habituelles (indice du coût de la construction),
[* Location en l'état, sauf cloisons manquantes,
*] Franchise de 8 mois de loyer (seules les charges restant à payer),
[* Charges de 600 francs le m/an, les taxes sur les bureaux et impôts foncier restant à la charge du propriétaire,
*] Fourniture de placard en périphérie intérieure des bureaux à définir selon vos besoins pour pallier au manque d'archive,
[* Trames 73 à 67 cloisonnées en deux locaux d'archives ramenées à 600 francs le m hors charges,
*] La surface locative de l'étage est de 809 m,
[* Honoraires de commercialisation à votre charge 7 % du montant du loyer de la première période triennale,
*] Date de départ du bail : à l'achèvement des travaux à la charge du propriétaire.
Que le 18 mars 1994 et à la suite de nouveaux entretiens, la société AURORE CONSEIL a modifié sa proposition initiale de la manière suivante :
"Je vous confirme notre entretien de ce jour".
" Monsieur Y... (gérant de la société MABIDEL) veut bien accepter de modifier la proposition du 17 courant de la façon suivante :
" 1.000 francs pour la première période triennale".
" 1.100 francs pour la deuxième période".
" 1.200 francs pour la troisième".
"Ces conditions ne sont valables que dans la mesure où une signature peut intervenir rapidement".
Que, par télécopie à en-tête de la société DEKRA, signée de Monsieur X... (gérant de la société OMNIUM DEKRA) et datée du 29 mars 1994, il a été répondu favorablement à cette offre dans les termes suivants :
"Suite à votre proposition, notre Président, Monsieur Philippe MALTERRE (Président de la société DEKRA), nous a donné son accord, pour la location du 12ème étage de la Tour Aurore".
Pouvez-vous nous préparer les contrats dans les meilleurs délais".
Que le 1er avril 1994, Monsieur Y..., gérant de la société MABIDEL, a répondu, par une mention manuscrite apposée sur ce document, qu'il confirmait son accord avec toutefois substitution du 13ème étage au 12ème étage (lequel avait trouvé entre temps preneur).
Que, toujours le 1er avril 1994, la société MABIDEL a adressé une télécopie à la société DEKRA, par laquelle elle confirmait son accord, sous réserve d'échanger le 12ème étage contre le 13ème étage dans les conditions convenues pour le 12ème étage et avec changement de moquettes et rafraîchissement de la peinture à la charge du bailleur.
Que, toujours le 1er avril 1994, la société DEKRA a adressé une télécopie en réponse à la société MABIDEL ainsi rédigée :
"Nous vous confirmons l'accord de notre Président, Monsieur Philippe MALTERRE, pour la location du 13ème étage de la Tour Aurore dans les conditions convenues pour le 12ème, avec changement de la moquette et rafraîchissement de la peinture à votre charge.... nous sommes dans l'attente des documents contractuels".
Que force est donc de constater que, comme l'a relevé à bon droit le premier juge, un accord était intervenu dès cet instant entre les parties, tant sur la chose louée, le 13ème étage de la Tour Aurore, que sur le prix, 1.000 francs le mètre carré pour les trois premières années.
Que, la réalité de cet accord peut d'autant moins être niée que, le 07 avril 1994, la société DEKRA adressait à MABIDEL un projet d'implantation des bureaux puis, dès le lendemain, un plan définitif qui devait conduire la société bailleresse à entreprendre aussitôt des travaux d'aménagement.
Considérant que, pour tenter d'établir que l'accord n'était pas parfait, la société DEKRA ne saurait utilement soutenir que, à la
date du 1er avril 1994, le locataire n'était pas encore définitivement identifié et en valoir pour preuve notamment que les pourparlers ont été pour l'essentiel suivis par Monsieur X..., alors dirigeant d'une de ses filiales OMNIUM DEKRA AUTOMOBILE, lequel n'avait pas qualité pour l'engager, et que d'autres sociétés du groupe sont ultérieurement intervenues dans la négociation, notamment VERITAS AUTOMOBILE qui a transmis les plan, et le GIE DEKRA VERITAS qui a fait par la suite des contre-propositions que la société MABIDEL a accepté de prendre en compte.
Considérant en effet que, sauf à dénaturer les éléments de la causes, toutes les contre-propositions ou acceptations ont été émises, jusqu'au 1er avril 1994, au nom de la société DEKRA, étant rappelé que l'accord du dirigeant de celle-ci, Monsieur MALTERRE a été systématiquement mentionné dans les télécopies échangées entre les parties, ce qui n'aurait pas été nécessaire s'il s'était agi de contre-propositions ou d'acceptations émises par d'autres sociétés du groupe DEKRA qui avaient toutes leurs propres dirigeants et qui jouissaient d'une autonomie juridique ; que l'utilisation de papiers à en-tête d'autres sociétés du groupe pour certaines transmissions n'est pas davantage de nature à contredire les constatations qui précèdent, dès lors que les négociations étaient toujours conduites par Monsieur X..., agissant au nom de Monsieur MALTERRE, dirigeant de DEKRA ; que rien ne permettait, en outre, de douter de la capacité de Monsieur X..., gérant à l'époque de la société OMNIUM DEKRA, d'engager la société DEKRA ; qu'en effet, la société MABIDEL était légitimement fondée à croire, eu égard aux constatations qui précèdent, que Monsieur X... était dûment habilité, en raison de son appartenance au GROUPE DEKRA, pour négocier un bail pour le compte de la société mère, étant observé que les projets de baux définitif du 13ème étage, adressés le 07 avril 1994 à la société
DEKRA, mentionnaient bien comme preneur cette société, ce qui n'a provoqué aucune réaction sur le moment de celle-ci ; que la qualité de preneur de la société DEKRA peut d'autant moins être contesté que Monsieur X... a attesté, dans les formes requises par le Nouveau Code de Procédure Civile, qu'il avait bien été chargé par Monsieur MALTERRE, Président de DEKRA, de négocier un bail pour un étage de la Tour Aurore et qu'un accord "a été acquis et concrétisé par les échanges de télécopies du 22 mars et 1er avril 1994" ; que le seul fait que Monsieur X... n'appartient plus au groupe DEKRA ne saurait suffire à mettre en doute la sincérité de cette attestation qui est corroborée en tous points par les pièces précédemment analysées ; que, les allégations émises à cet égard par la société DEKRA, qui ne sont nullement étayées, ne peuvent être qu'écartées.
Considérant que c'est donc à bon droit que le tribunal a constaté que la formation du contrat était parfaite à la date du 1er avril 1994 et qu'il restait seulement à déterminer si les pourparlers postérieurs ont permis d'aboutir à une révocation conventionnelle de ce contrat, celle-ci ne pouvant résulter, conformément aux dispositions de l'article 1134 du Code Civil, que d'une nouvelle rencontre des consentements entre les deux parties intéressées.
Considérant à cet égard que, s'il est exact que si la société MABIDEL a par la suite accepté de discuter de contre-propositions formulées par les parties adverses tendant à obtenir notamment un changement de locataire et une réduction des surfaces louées, force est de constater que cette acceptation était soumise à condition ; que, plus particulièrement, la société MABIDEL, par l'entremise de la société AURORE CONSEIL, n'a accepté les changements proposés que sous réserve d'une signature très rapide (avant le 03 mai).
Or, considérant qu'il est constant que le GIE DEKRA AUTOMOBILE, qui n'était même pas immatriculé à l'époque et qui n'avait capacité pour
négocier, n'a jamais répondu dans le délai imparti à la nouvelle offre conditionnelle de la société MABIDEL, pas plus que ne l'ont fait d'autres sociétés du groupe ; qu'il suit de là que la contre-proposition conditionnelle formée par la société MABIDEL est devenue caduque et que cette société est bien fondée, comme l'a dit le premier juge, à poursuivre l'exécution du bail définitivement conclu antérieurement ; que la société DEKRA est d'autant mal venue à contester cela qu'il apparaît des pièces des débats qu'elle a, pendant la même période, pris à bail d'autres locaux, ce qui explique qu'elle ait tout tentée pour se désengager en essayant de donner crédit à de nouvelles négociations conduites par le GIE de son groupe qui n'avait, de surcroît, comme il a été dit, pas encore d'existence légale, et ce, dans le seul but évident de se ménager des éléments de preuve formels en cas d'action en justice exercé à son encontre par la société MABIDEL, alors que tout donnait déjà à penser que celle-ci n'accepterait pas sans réagir le renoncement de la société DEKRA d'autant que la société bailleresse avait entrepris, à ses frais avancés, des travaux spécifiques exigés par le preneur ; que le jugement dont appel sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail.
* Sur le préjudice subi par la société MABIDEL
Considérant que, en refusant de donner suite au contrat du bail valablement conclu, la société DEKRA, devenue AUTO BILAN TEST, a incontestablement causé, contrairement à ce qu'elle prétend, un préjudice à la société MABIDEL ; que cette dernière ne saurait, cependant, prétendre au paiement des loyers et charges qu'elle aurait dû percevoir pendant la première période triennale dès lors qu'elle a trouvé d'autres locataires pour occuper les lieux ; qu'il n'en reste pas moins que, même si la majeure partie du 13ème étage a pu être reloué, cette situation a occasionné à la société MABIDEL un
important dommage dont elle est fondée à demander réparation.
Considérant tout d'abord qu'il est justifié devant la Cour que, en l'état actuel des baux conclus sur les locaux dont s'agit, la société MABIDEL a subi, par comparaison avec les loyers qu'elle aurait dû percevoir de la société DEKRA, un manque à gagner de 213.811 francs HT ; qu'il est également justifié d'un surcoût de travaux pour aménager des petites surfaces de 70.957 francs HT.
Considérant qu'à ces chefs de préjudices chiffrables et quantifiables, s'ajoute l'obligation pour la société MABIDEL d'accepter pour locataires des sociétés de moindre surface financière que la société DEKRA et offrant moins de garantie ; que l'appelante a également eu à pâtir de frais de gestion plus importants générés par la présence de plusieurs locataires, de la précarité de certains baux et de la perte de l'unité locative que constituait le 13ème étage de la Tour Aurore, la division du plateau faisant que chaque bail évolue à son propre rythme avec le risque pour le bailleur de ne pas retrouver immédiatement un nouveau locataire ; qu'en fonction de l'ensemble de ces éléments, la Cour fixera le préjudice total subi par la société MABIDEL à 600.000 francs au lieu des 20.000 francs retenus par le premier juge et manifestement insuffisants.
* Sur l'appel provoqué dirigé à l'encontre de la société AURORE CONSEIL
Considérant que la société AURORE CONSEIL n'était, comme l'a rappelé le tribunal, mandatée que par la seule société MABIDEL ; qu'elle ne peut donc être recherchée sur le plan de responsabilité contractuelle par la société DEKRA (devenue AUTO BILAN TEST), contrairement à ce que prétend cette dernière ; que, sur un plan quasi délictuel, la société AURORE CONSEIL n'a nullement failli à sa mission d'intermédiaire ; qu'en effet, il résulte des correspondances précédemment rappelées que la société AURORE CONSEIL a toujours
scrupuleusement transmis à sa mandante les observations reçu de la société DEKRA qu'elle était chargé de prospecter, et, réciproquement, informé la société DEKRA des contre-propositions de la société MABIDEL ; que les échanges de correspondance direct entre la société MABIDEL et la société DEKRA pour mettre un terme à l'offre de location du 13ème étage ont eu lieu sans l'intervention de la société MABIDEL ; que la société AURORE CONSEIL ne serait être, dans ces conditions, tenue pour responsable du désistement de la société DEKRA qui était parfaitement consciente de la perfection de son engagement et qui, comme il a été dit, a tenté, pour mettre à néant les accords intervenus, de faire intervenir le GIE DEKRA VERITAS AUTOS et se ménager ainsi un élément de preuve en justice ; qu'il ne saurait être davantage imputé à faute à la société URORE CONSEIL d'avoir proposé au GIE, qui n'était pas concerné par le bail du 13ème étage, de conclure au bail sur les locaux du premier étage, propriété d'une tierce personne ; que le jugement dont appel sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie formé par la société DEKRA (AUTO BILAN TEST) à l'encontre de la société AURORE CONSEIL.
* Sur les autres demandes
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés MABIDEL et AURORE CONSEIL les frais qu'elles ont été contraintes d'exposer devant la Cour ; que la société AUTO BILAN TEST sera condamner à payer, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :
* à la société MABIDEL une indemnité complémentaire de 15.000 francs, * à la société AURORE CONSEIL une indemnité complémentaire de 8.000 francs.
Lesdites indemnités s'ajoutant à celles déjà accordées audites
sociétés par le premier juge.
Considérant par ailleurs, que la société AUTO BILAN TEST, qui succombe, supportera les entiers dépens exposés à ce jour. PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
- REOEOIT la société MABIDEL SARL en son appel principal et la société AUTO BILAN TEST SA (anciennement société DEKRA SA) en son appel provoqué dirigé à l'encontre de la société AURORE CONSEIL SARL,
- FAISANT droit partiellement à l'appel principal, confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré sauf en ce qu'il a fixé à 20.000 francs le préjudice subi par la société MABIDEL SARL en raison du manquement de la société DEKRA SA à ses obligations,
- INFIRMANT de ce seul chef et statuant à nouveau,
- FIXE le préjudice toutes causes confondues subi par la société MABIDEL SARL à 600.000 francs et condamne la société AUTO BILAN TEST SA (anciennement DEKRA SA) à payer à la société MABIDEL SARL ladite somme,
- AJOUTANT au jugement,
- CONDAMNE la société AUTO BILAN TEST SA à payer, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
[* à la société MABIDEL SARL une indemnité complémentaire de 15.000 francs,
*] à la société AURORE CONSEIL SARL une indemnité complémentaire de 8.000 francs.
- CONDAMNE également la société AUTO BILAN TEST SA aux entiers dépens exposés à ce jour et autorise les avoués en cause concernés à poursuivre le recouvrement de la part leur revenant, comme il est dit
à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MONSIEUR ASSIÉ, PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER
LE PRESIDENT M.T. GENISSEL
F. ASSIÉ
