25/06/2024
ARRÊT N°312/2024
N° RG 23/03429 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PXLX
EV/KM
Décision déférée du 18 Septembre 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/00683)
V.REYMOND
[O] [U]
C/
S.A. SA CDC HABITAT SOCIAL
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTE
Madame [O] [U]
[Adresse 5].
[Localité 1]
Représentée par Me Françoise BERTARD-CORBIERE, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-8005 du 16/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMEE
S.A. SA CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 4]
est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président délégué par ordonnance modifiocative du 15/04/2024
E.VET, conseiller
P. BALISTA, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Par acte du 17 avril 2018, la SA HLM Le Nouveau Logis Méridional a donné à bail à Mme [O] [U] un logement conventionné situé [Adresse 3].
Le 22 décembre 2018, Mme [U] a épousé M. [I] [W] qui est devenu cocontractant du bail selon attestation du 13 février 2019.
Le 7 avril 2022, la bailleresse a adressé aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.
PROCEDURE
Par acte du 1er janvier 2023, la SA CDC Habitat Social, venant aux droits de la SA HLM Le Nouveau Logis Meridional, a fait assigner M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin de solliciter :
- la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,
- leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux avec intérêts de droit et d'une provision de 5892.89 € représentant les loyers et charges impayés au 11 janvier 2023, somme à parfaire, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer,
- leur condamnation au paiement in solidum des entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer en application de l'article 696 du code de procédure civile et de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 septembre 2023, le juge des référés a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, dès à présent et par provision vu l'urgence et les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
- constaté la résiliation du bail à compter du 8 juin 2022,
- ordonné l'expulsion de M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués appartenant à la SA CDC Habitat Social, situés [Adresse 5] objets de la location et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- fixé le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme de 553.69 €,
- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] au paiement mensuel d'une l'indemnité provisionnelle d'occupation au bénéfice de la SA CDC Habitat Social à compter du 8 juin 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé,
- constaté que Mme [O] [U] épouse [W] est seule occupante des lieux à compter du 4 juillet 2023, et la condamne, seule, à s'acquitter de l'indemnité mensuelle d'occupation due à la SA CDC Habitat Social à compter de cette date, jusqu'au départ effectif des lieux,sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant,
- condamné solidairement M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] à payer à la SA CDC Habitat Social, une provision de 7822.55 €, en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de juin 2023 inclus,
- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [I] [W] et Mme [O] [U] épouse [W] aux entiers dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Par déclaration du 4 octobre 2023, Mme [O] [U] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [O] [U] dans ses dernières conclusions du 17 octobre 2023 demande à la cour de:
- déclarer recevable l'appel interjeté par Mme [O] [U],
- réformer l'ordonnance du 18 septembre 2023,
- dire et juger que Mme [O] [U] devra rembourser la dette en payant la somme de 100 € par mois,
- condamner la SA CDC Habitat Social au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.
La SA CDC Habitat Social dans ses dernières conclusions en date du 26 octobre 2023 demande à la cour de :
- débouter Mme [O] [U] de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner Mme [O] [U] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 600 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Mme [U] fait valoir que sa dette locative a été effacée et qu'elle perçoit seulement des aides sociales.
La SA CDC Habitat Social oppose que :
' la demande de la locataire n'aurait intérêt que dans l'hypothèse où la décision d'effacement des dettes de la commission de surendettement du 1er septembre 2023 était remise en cause par un créancier,
' la dette locative s'élève à 6699,60 € mensualité de septembre inclus et qu'un apurement à hauteur de 100 € par mois excède les délais légaux,
' laisser Mme [U] dans les lieux aboutirait à accroître la dette locative.
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 17 avril 2018 comprend une clause résolutoire conformément aux articles sus-visés.
La SA CDC Habitat Social a fait délivrer à Mme [U] le 7 avril 2022 un commandement de payer la somme principale de 1204,94 € en principal et visant la clause résolutoire du bail.
A défaut pour Mme [U] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 8 juin 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.
Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 8 juin 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, Mme [U] est occupante sans droit des locaux appartenant à la SA CDC Habitat Social depuis la résiliation du bail; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.
Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la SA CDC Habitat Social est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.
L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.
La bailleresse produit un décompte des sommes dues mensualité de septembre 2023 incluse arrêté à 6699,60 € hors frais de procédure.
Par décision du 31 août 2023 notifiée le 1er septembre suivant, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a décidé d'orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il n'est pas justifié d'un recours contre cette décision dans le délai de 15 jours de son envoi par la commission de surendettement.
La dette de loyer de Mme [U] déclarée par la SA CDC Habitat Social à hauteur de 8045,78 € et correspondant à l'arriéré de la locataire au 30 juin 2023 a en conséquence été effacée.
Or, le dernier historique produit par la SA CDC Habitat Social arrêté au 30 septembre 2023 pour un montant de 6922,83 € ne porte pas mention de cet effacement de la dette.
En conséquence, il existe une contestation sérieursefaisant obstacle à la demande de condamnation à une provision et la décision doit être infirmée en ce qu'elle a condamné la locataire à verser la somme de 7822,55 € au titre de l'arriéré.
De plus, la locataire n'apparaissant plus débitrice de la bailleresse, il convient de rejeter sa demande de délai de paiement.
L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée par la SA CDC Habitat Social à ce titre en cause d'appel.
Chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf en ce qu'elle a condamné Mme [O] [U] épouse [W] à payer à la SA CDC Habitat Social, une provision de 7822.55 €, en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de juin 2023 inclus,
Statuant à nouveau':
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation en paiement de sommes formée par la SA CDC Habitat Social à l'encontre de Mme [O] [U] épouse [W],
Vu l'article 700 du code de procédure civile,rejette la demande de la SA CDC Habitat Social.
Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER M.DEFIX
