25/06/2024
ARRÊT N°308/2024
N° RG 23/00849 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PJU7
EV/KM
Décision déférée du 31 Janvier 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/02514)
C.GARRIGUES
[T], [P], [H] [F]
C/
[X] [G]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANT
Monsieur [T], [P], [H] [F]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Marion LAVAL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Monsieur [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Bénédicte GUETTARD, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/005606 du 03/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15/04/2024
E.VET, conseiller
P. BALISTA, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Par acte du 26 septembre 2019, M. [W] [M] a donné à bail à M. [X] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par jugement d'adjudication du 10 juin 2021, M. [T] [F] est devenu propriétaire de l'appartement.
Le 26 avril 2022, le bailleur a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
PROCEDURE
Par acte du 19 juillet 2022, M. [T] [F] a fait assigner M. [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d'une somme provisionnelle.
Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2023, le juge a :
- déclaré irrecevables la demande de résiliation du bail conclu le 26 septembre 2019 conclu entre M. [T] [F] et M. [X] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking situés au [Adresse 2], la demande d'indemnité d'occupation et la demande de séquestration des meubles,
- condamné M. [X] [G] à verser à M. [T] [F] à titre provisionnel la somme de 3180,73 € (décompte arrêté au 11 décembre 2022 mensualité de novembre 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 1019,56 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
- rejeté la demande de M. [X] [G] tendant à l'octroi de délai de paiement,
- condamné M. [X] [G] à verser à M. [T] [F] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé,
- débouté les parties de toutes plus amples demandes,
- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 9 mars 2023, M. [T] [F] a relevé appel de la décision en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail conclu le 26 septembre 2019 avec M. [X] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking situés au [Adresse 2], la demande d'indemnité d'occupation et la demande de séquestration des meubles.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. [T] [F] dans ses dernières conclusions du 24 mars 2023 demande à la cour, au visa des articles 485 et 486 et 834 et 835 du code de procédure civile, de :
- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
* débouté M. [T] [F] de ses demandes de résiliation du bail conclu le 26 septembre 2019 conclu entre M. [T] [F] et M. [X] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking situés au [Adresse 2], d'indemnité d'occupation et de séquestration des meubles,
Statuant à nouveau,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de M. [X] [G] et/ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls du locataire et occupants,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [X] [G], jusqu'au départ du locataire ou son expulsion, à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives (soit la somme de 534,42 €) qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux,
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
* condamné M. [X] [G] à verser à M. [T] [F] à titre provisionnel la somme de 3180,73 € (décompte arrêté au 11 décembre 2022 mensualité de novembre 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 1019,56 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
* rejeté la demande de M. [X] [G] tendant à l'octroi de délai de paiement,
- condamner M. [X] [G] au paiement de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer et le recours à l'exécution forcée.
M. [X] [G] dans ses dernières conclusions formant appel incident en date du 25 avril 2024 demande à la cour, au visa de l'article 24 V de la loi de 1989, des articles L 412-3 et 4 du Code de procédure civile d'exécution, de :
À titre principal,
- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en résiliation de bail et débouté M. [T] [F] de ses demandes de résiliation du bail conclu le 26 septembre 2019 entre M. [T] [F] et M. [X] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation et un parking sis [Adresse 2], d'indemnité d'occupation et de séquestre des meubles,
À titre subsidiaire, et si cette disposition était infirmée, il sera statué à nouveau,
- constater l'irrégularité du commandement de payer délivrer à M. [X] [G],
- constater et ordonner qu'il existe une contestation sérieuse, et,
En conséquence,
- rejeter lensemble des demandes formulées par M. [T] [F],
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a :
* condamné M. [X] [G] à verser à M. [T] [F] à titre provisionnel la somme de 3.180,73 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 1.019,56 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
* rejeté la demande de M. [X] [G] tendant à l'octroi de délai de paiement,
* condamné M. [X] [G] à la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Et statuant à nouveau,
- ordonner que le montant de la dette de M. [X] [G] ne soit pas supérieur à 1.677,40 €,
- constater la bonne foi de M. [X] [G],
- accorder à M. [X] [G] des délais de paiement sous forme d'un échéancier sur 3 années pour lui permettre de régler l'intégralité de sa dette de loyer, pendant lesquels la clause résolutoire sera suspendue,
- débouter M. [T] [F] de ses demandes,
À titre infiniment subsidiaire, si la demande de délai venait à être rejetée,
- prononcer un sursis à l'exécution de la mesure d'expulsion pendant le délai de 6 mois,
En tout état de cause,
- débouter M. [T] [F] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture est intervenue le 6 mai 2024.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 26 septembre 2019 comprend une clause résolutoire en son article VIII conformément aux articles sus-visés.
M. [F] a fait délivrer à M. [G] le 26 avril 2022 un commandement de payer la somme principale de 1019,56 € visant la clause résolutoire du bail.
Le locataire soulève l'irrégularité du commandement de payer en ce qu'il ne porte aucun décompte du montant réclamé en principal.
Le bailleur oppose que le commandement de payer comporter cinq pages en ce compris un décompte arrêté au 14 avril 2022, détaillant les sommes dues au titre du loyer et des charges.
SUR CE
L'article 24 I 3° de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité le décompte de la dette.
En l'espèce, le bailleur produit la copie des cinq pages (nombre mentionné sur la page précisant les modalités de la remise de l'acte) du commandement de payer délivré le 26 avril 2022 au locataire comportant un décompte arrêté au 14 avril précédent précisant les sommes dues depuis juillet 2021, date de l'achat du bien et précisant les montants perçus au titre de la CAF.
Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le commandement de payer était parfaitement régulier. La décision déférée doit être confirmée sur ce point.
En conséquence, à défaut pour M. [G] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 27 juin 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.
Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise le 27 juin 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, le locataire est occupant sans droit des locaux donnés à bail depuis la résiliation du bail.
Cependant, le premier juge a relevé que le bailleur avait notifié l'assignation ayant engagé la présente procédure à la direction départementale de la sécurité publique qui correspond à un service de police et non au représentant de l'État, à savoir le préfet, ce que conteste M. [F].
SUR CE
L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.».
En l'espèce, le bailleur produit l'accusé de réception le 20 juillet 2022 de l'envoi électronique adressé à la Ccapex de Haute-Garonne de l'assignation délivrée au locataire le 19 juillet précédent pour l'audience du 7 octobre suivant.
En conséquence, la décision doit être infirmée sur ce point et les demandes de constat de la résiliation du bail et d'expulsion déclarées recevables.
De plus, l'occupation des lieux par le locataire malgré la résiliation automatique du bail le 27 juin 2022 caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés, par infirmation de la décision déférée.
Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 27 juin 2022, le bailleur est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.
L'ordonnance du juge des référés doit être infirmée sur ce point.
Le bailleur produit un décompte des sommes dues arrêté au 9 mars 2023 selon lequel le locataire était débiteur à hauteur de 4499,26 € à cette date.
Le locataire se reconnaît débiteur à hauteur de 1677,40 €, selon décompte arrêté au mois de décembre 2022.
Il est constant que le principe de la créance du bailleur est établi par le contrat de location et qu'il appartient au locataire de justifier de ses règlements.
La cour relève que le locataire:
' ne prend pas en compte le montant dû au titre de la taxe des ordures ménagères à hauteur de 104 €,
' indique avoir effectué des versements respectivement de 260 et 195 € en novembre et décembre 2022 et produit à ce titre des documents «Moneygram» contestés par le bailleur qui indique ne pas avoir pu retirer l'argent à l'agence sans que le locataire justifie de la réalité des paiements au bailleur étant précisé qu'en cas de difficultés l'argent est restitué à l'envoyeur,
' justifie le versement de l'allocation logement au bailleur pour le mois de juillet 2022 (330 €) effectivement déduit du montant réclamé et pour les mois de septembre à novembre 2022 pour un montant de 341 € qui n'a été imputé pour le mois d'août qu'à hauteur de 330 € soit un solde favorable au locataire d'un montant de 11 €.
Au regard de ces éléments, le bailleur ne sollicitant pas l'actualisation de la condamnation du premier juge, le locataire doit donc être déclaré débiteur du bailleur à hauteur de 3180,73 - 11 = 3169,73 €, arrêté au 11 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 1019,56 € et à compter de l'ordonnance déférée pour le surplus,
L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, le locataire doit donc être condamné au paiement provisionnel de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef aux fins d'actualisation.
M. [G] sollicite des délais de paiements alors qu'il ne verse plus aucune somme depuis plus d'un an et que les contrats d'intérim établissant qu'il a travaillé en octobre et novembre 2022 ne permettent pas d'envisager un plan de rééchelonnement. Par ailleurs, il ne justifie d'aucune démarche en vue d'un relogement.
En conséquence, sa demande de délai de paiement doit être rejetée par confirmation de la décision déférée.
Enfin, M. [G] sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux afin de pouvoir se reloger dans des conditions normales et dignes.
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.».
L. 412-4 du même code dispose : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.».
En l'espèce, le locataire ne justifie d'aucune recherche d'un nouvel hébergement alors que le commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré depuis deux ans et qu'il ne conteste pas n'avoir effectué aucun versement au profit du bailleur depuis plus d'un an.
Dès lors, il convient de rejeter cette demande.
L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant dans les limites de sa saisine:
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a :
- rejeté la demande de M. [X] [G] tendant à l'octroi de délais de paiement,
- condamné M. [X] [G] à verser à M. [T] [F] une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [X] [G] aux dépens.
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties à la date du 27 juin 2022,
Rejette la demande de délai pour quitter les lieux présentée par M. [X] [G] ,
Ordonne en conséquence à M. [X] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
Dit qu'à défaut pour M. [X] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [T] [F], pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux,
Condamne M. [X] [G] à verser à M. [T] [F], à titre provisionnel la somme de 3169,73 €, (décompte arrêté au 11 décembre 2022), avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 sur la somme de 1019,56 € et à compter de l'ordonnance déférée pour le surplus,
Condamne M. [X] [G] à verser à M. [T] [F], à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 juin 2022, dont l'arriéré est déjà liquidé jusqu'au 9 mars 2023, pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2023 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
Fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer,
Condamne M. [X] [G] aux dépens.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [T] [F].
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER M.DEFIX
