25/06/2024
ARRÊT N° 256
N° RG 20/02674 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NX2Q
SM / CD
Décision déférée du 31 Août 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 7] - 19/01871
Mme [Y]
[Z] [E] [D] [O] épouse [N]
[S] [A] [J] [P]
S.C.I. J3M
C/
[G], [U] épouse [L]
SARL PETIT COIN D'ASIE
S.C.P. VITANI-BRU
HOMOLOGATION D'ACCORD
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE
***
APPELANTS
Madame [Z] [E] [D] [O] épouse [N]
Les Prédicadous
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [S] [A] [J] [P]
Le Tour
[Adresse 4]
Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.I. J3M
Exerçant poursuites et diligences par l'intermédiaire de son mandataire légal domicilié es-qualité audit siège
Le Tour
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [G], [U] épouse [L]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentée par Me Isabelle BABEC-BESSE de la SELARL B2B AVOCATS, avocat au barreau D'ALBI
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL PETIT COIN D'ASIE
prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Isabelle BABEC-BESSE de la SELARL B2B AVOCATS, avocat au barreau D'ALBI
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
PARTIE INVERVENANTE FORCEE
S.C.P. VITANI-BRU
prise en la personne de Me [K] [R] en qualité de commissaire à l'exécution du plan
[Adresse 13]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente et S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
S. MOULAYES, conseillère
M. NORGUET, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.
Faits et procédure
La société J3M constituée par Madame [T] [W] [N], gérante, et Monsieur [S] [P], associé, est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 10] à usage d'habitation avec une partie transformée, après travaux, en local commercial.
Par acte sous seing privé du 12 avril 2019, la Sci J3m a donné à bail à la société Le Petit Coin d'Asie les locaux commerciaux de 65m2 à usage de restauration rapide pour un loyer mensuel de 750 euros ht hc soit 900 euros ttc et pour une durée de neuf années à compter du 23 avril 2019 et jusqu'au 22 avril 2027.
Il a été prévu par deux clauses dans le bail que « le bailleur déclare qu'aucune recherche n'a été entreprise sur le bien loué afin de révéler la présence ou non d'amiante. Le preneur déclare en avoir parfaite connaissance et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre quiconque, à l'exception toutefois des travaux relevant de l'article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur » et que « le preneur s'engage à mettre en place une hotte aspirante professionnelle et de qualité pour ne pas gêner les autres locataires par l'odeur. Le bailleur donne son accord pour effectuer ces travaux ».
Lors des travaux de réalisation du conduit d'extraction, le professionnel mandaté par le preneur a découvert que la toiture était constituée de plaques en fibrociment susceptibles de contenir de l'amiante.
Le preneur a mis en demeure le bailleur de procéder au désamiantage et a saisi le cabinet Etb Environnement afin de réaliser un diagnostic, lequel a conclu par un rapport du 26 juin 2019 à la présence d'amiante de type chrysotile dans la toiture et le plafond de la cuisine.
La société J3m a mandaté pour sa part le cabinet Ab Diag qui a visité les locaux le 19 juin 2019 et a rendu un rapport le 31 juillet 2019 confirmant la présence d'amiante mais uniquement de catégorie B, soit sans risques immédiats ni nécessité d'enlèvement.
Une expertise complémentaire avec mesures d'empoussièrement en fibre d'amiante a été à nouveau confiée au cabinet Ab Diag avec analyse par le laboratoire Sgs France Division Ehs qui a conclu à un ensemble de résultats conforme aux valeurs limites.
Le preneur s'est fait par ailleurs communiquer la copie de l'acte authentique d'achat de l'immeuble par la société J3m et a constaté que la présence d'amiante y était soulignée.
Par ordonnance du 25 novembre 2019, le preneur a obtenu l'autorisation de citer son bailleur à jour fixe devant le tribunal judiciaire d'Albi.
Par acte d'huissier en date du 4 décembre 2019, la société Le Petit Coin d'Asie et sa gérante, Madame [G] [L], ont fait citer à jour fixe la Sci J3m, Madame [T] [W] [N] et Monsieur [S] [P] afin de solliciter notamment la résiliation du bail et l'indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement du 31 août 2020, le tribunal judiciaire d'Albi a retenu l'existence d'un dol de la part du bailleur, et, après avoir mis hors de cause Madame [T] [W] [O] épouse [N] et Monsieur [S] [P], a :
- dit que le contrat de bail signé entre les parties le 12 avril 2019 est entaché de dol.
- prononcé la nullité du contrat de bail commercial souscrit entre la Sci J3M et la Sarl Petit Coin d'Asie en date du 12 avril 2019 pour le local sis [Adresse 10],
- ordonné la restitution du local loué dans les huit jours du remboursement des loyers et du dépôt de garantie,
- condamné la Sci J3m à rembourser à la Sarl Petit Coin d'Asie les sommes suivantes :
- 750 euros au titre du dépôt de garantie
- 2250 euros ht au titre des loyers de mai, juin et juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- déclaré acquises à la Sarl Petit Coin d'Asie les sommes consignées en compte Carpa au titre des loyers postérieurs et suspend le paiement de tous loyers.
- condamné la Sci J3m à payer à la Sarl Petit Coin d'Asie à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :
- 20614 euros ht correspondant au coût des travaux de second 'uvre, fourniture et-main d''uvre,
- 1100 euros représentant les frais de constitution et dépôt du dossier [Localité 8] auprès de la Mairie de [Localité 11].
- 4587,34 euros ht d'achat de denrées alimentaires périssables et emballages.
- 431,90 euros ht de frais d'installation de l'alarme et d'abonnement.
- 190,82 euros ht d'abonnement téléphonique
- 391,95 euros ht d'abonnement et consommation électrique.
- 94 euros ht de location du Tpe
- 1254 euros au titre de la cotisation Aviva d'assurance multirisque Pro
- 959 euros ht représentant les frais d'impression des dépliants publicitaires et cartes de correspondances
- 450 euros ht pour la décoration de la devanture.
- 675,99 euros ht représentant les honoraires payés au cabinet comptable.
- 850 euros ht d'honoraires pour l'étude et la négociation du bail.
- débouté les parties de toutes plus amples demandes.
- condamné la Sci J3M à payer à la Sarl Le Petit Coin d'Asie et à Madame [G] [X] épouse [L] une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la Sarl Le Petit Coin d'Asie et à Madame [G] [X] épouse [L] à payer à Madame [Z] [O] épouse [N] et Monsieur [S] [P] une somme de 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné la Sci J3M aux entiers dépens.
- prononcé l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 2 octobre 2020, la Sci J3m, Madame [Z] [O] et Monsieur [S] [P] ont relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :
- dit que le contrat de bail signé entre les parties le 12 avril 2019 est entaché de dol,
- prononcé la nullité du contrat de bail commercial souscrit entre la Sci J3m et la Sarl Petit Coin d'Asie en date du 12 avril 2019 pour le local sis [Adresse 10],
- ordonné la restitution du local loué dans les 8 jours du remboursement des loyers et du dépôt de garantie.
- condamné la Sci J3m à rembourser à la Sarl Petit Coin d'Asie les sommes suivantes :
- 750 euros au titre du dépôt de garantie
- 2250 euros ht au titre des loyers de mai, juin et juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- déclaré acquises à la Sarl Petit Coin d'Asie les sommes consignées en compte Carpa au titre des loyers postérieurs et suspend le paiement de tous loyers.
- condamné la Sci J3m à payer à la Sarl Petit Coin d'Asie à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :
- 20614 euros ht correspondant au coût des travaux de second 'uvre, fourniture et-main d''uvre,
- 1100 euros représentant les frais de constitution et dépôt du dossier [Localité 8] auprès de la Mairie de [Localité 11].
- 4587,34 euros ht d'achat de denrées alimentaires périssables et emballages.
- 431,90 euros ht de frais d'installation de l'alarme et d'abonnement.
- 190,82 euros ht d'abonnement téléphonique
- 391,95 euros ht d'abonnement et consommation électrique.
- 94 euros ht de location du Tpe
- 1254 euros au titre de la cotisation Aviva d'assurance multirisque Pro
- 959 euros ht représentant les frais d'impression des dépliants publicitaires et cartes de correspondances
- 450 euros ht pour la décoration de la devanture.
- 675,99 euros ht représentant les honoraires payés au cabinet comptable.
- 850 euros ht d'honoraires pour l'étude et la négociation du bail.
- condamné la Sci J3m à payer à la Sarl Le Petit Coin d'Asie et à Madame [G] [X] épouse [L] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc,
- condamné la Sci J3m aux entiers dépens,
- prononcé l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 25 mai 2021 le tribunal judiciaire d'Albi a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'encontre de la Sci J3m et a désigné Maître Céline Bru, membre de la Scp Vitani [R], en qualité de mandataire judiciaire.
La Sarl Petit Coin d'Asie et Madame [L] ont déclaré leurs créances à la procédure collective, et ont fait délivrer assignation aux fins d'intervention forcée au mandataire par acte du 17 janvier 2022.
Par ordonnance du 14 mars 2022, le juge commissaire, a constaté l'existence de la présente procédure et a décidé qu'il appartenait à la Cour de fixer les créances de la société Petit Coin d'Asie et de Madame [L] à la procédure de sauvegarde.
Le 7 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, puis a désigné Madame [M] [B] en qualité de médiateur par ordonnance du 8 mars 2021 ; à défaut d'accord il a été mis fin à sa mission par ordonnance du 6 janvier 2022.
Suivant procès-verbal d'huissier du 8 juin 2022, la société Petit Coin d'Asie a fait constater que la serrure du local loué avait été changée et que des travaux étaient en cours.
La clôture de la procédure est intervenue le 13 mars 2023 ; l'affaire initialement fixée au 11 avril 2023, a été refixée à l'audience du 23 avril 2024.
Prétentions et moyens
Dans leurs conclusions au fond devant la Cour d'appel de Toulouse notifiées le 14 avril 2022, la Sci J3m et de Maître Céline Bru membre de la Scp Vitani [R] ont demandé la réformation partielle du jugement du 31 août 2020, et ont sollicité à titre principal la résiliation judiciaire du bail commercial du 12 avril 2019 en raison de la mésentente entre les parties.
Dans leurs conclusions d'intimées au fond notifiées le 12 juillet 2022, la Sarl Petit Coin d'Asie et de Madame [G] [X] épouse [L] sollicitaient la confirmation du jugement rendu le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire d'Albi en ce qu'il avait retenu le dol et admis une partie de ses demandes, et la réformation des chefs de jugement ayant rejeté l'autre partie de leurs demandes indemnitaires.
A titre subsidiaire, elles fondaient leurs demandes sur la résiliation du bail pour manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.
Les parties ont finalement signé un protocole d'accord à une date qui n'est pas communiquée à la Cour ; il a été signifié par RPVA le 19 avril 2024.
Par des conclusions signifiées par RPVA le 19 avril 2024, la Sci J3m, Maître Céline Bru membre de la Scp Vitani [R] prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, Madame [Z] [O] épouse [N], et Monsieur [S] [P] demandent à la Cour, aux visas des articles 2044 et suivants du code civil, et L622-24 du code de commerce, de :
- homologuer l'accord régularisé entre les parties ;
- fixer la créance de la société Petit Coin d'Asie et de Madame [G] [L] à la procédure de sauvegarde de la SCI J3M à la somme de 44 160 € à titre chirographaire dont il sera procédé au règlement du solde, conformément à l'accord des parties, avec une répartition s'établissant comme suit :
- Société Petit Coin d'Asie : 38 184,42 €
- Madame [G] [L] : 5 975,58 €
- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
- dire et juger enfin que chacune des parties supportera la charge de ses frais et dépens.
Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 19 avril 2024, la Sarl Petit Coin d'Asie et de Madame [G] [X] épouse [L] formulent des demandes exactement similaires.
MOTIFS
Sur le protocole d'accord
Il ressort des dispositions de l'article 127 du code de procédure civile que les parties peuvent se concilier tout au long de l'instance ; l'article 2044 du code civil définit la transaction comme le contrat par lequel les parties terminent une contestation née.
Ce contrat doit être écrit, et ne doit pas faire naître de déséquilibre entre les parties, qui doivent fournir des concessions réciproques.
L'homologation d'un accord transactionnel a pour effet de lui conférer force exécutoire.
En l'espèce, les parties produisent un protocole d'accord non daté, signé par la Sci J3m, Maître [K] [R], Madame [Z] [N], Monsieur [S] [P], la Sarl Petit Coin d'Asie et Madame [G] [L], soit par l'ensemble des parties.
Ce protocole a été déposé au greffe par RPVA le 19 avril 2024.
Ce protocole comporte des concessions réciproques, constate la conciliation des parties, et ne comporte aucune règle contraire à l'ordre public.
Il convient dès lors de constater que ce protocole signé par les parties vaut transaction, au sens de l'article 2044 du code civil, et de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties signifié le 19 avril 2024.
La Cour constate que les parties n'ont pas sollicité l'application d'une clause de confidentialité spécifique.
Sur les dépens
En l'état de l'accord des parties et de leur demande commune en ce sens, chacun conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Homologue l'accord non daté, signifié le 19 avril 2024, régularisé entre la Sci J3m, Maître [K] [R], Madame [Z] [O] épouse [N], Monsieur [S] [P], la Sarl Petit Coin d'Asie et Madame [G] [U] épouse [L] et lui donne force exécutoire ;
Fixe la créance de la Sarl Petit Coin d'Asie et de Madame [G] [U] épouse [L] à la procédure de sauvegarde de la Sci J3m à la somme de 44 160 € à titre chirographaire dont il sera procédé au règlement du solde, conformément à l'accord des parties, avec une répartition s'établissant comme suit :
- Société Petit Coin d'Asie : 38 184,42 €
- Madame [G] [L] : 5 975,58 €
Constate l'extinction de l'instance, accessoirement à l'action, par l'effet de la transaction ;
Dit la cour dessaisie du présent dossier ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens d'appel ;
Le Greffier La Présidente
.
