21/06/2023
ARRÊT N° 405/2023
N° RG : N° RG 22/03324 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O7X5
JONCTION AVEC RG 22/03325
OS/IA
Décision déférée du 11 Août 2022 - Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT GAUDENS (22/02)
C.LOUISON
S.C.E.A. DE BORDENEUVE
[C] [K]
C/
[C] [K]
S.C.E.A. DE BORDENEUVE
[H] [F] divorcée [V]
JONCTION ET
INFIRMATION
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT DANS LE DOSSIER RG 22/03324
Monsieur [C] [K]
[Adresse 2]
[Localité 19]
comparant en personne, assisté de Me Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE
APPELANTE DANS LE DOSSIER RG 22/03325
S.C.E.A. DE BORDENEUVE
[Adresse 28]
[Localité 18]
représentée par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS
INTIMÉS DANS LE DOSSIER RG 22/03324
S.C.E.A. DE BORDENEUVE
[Adresse 28]
[Localité 18]
représentée par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS
Madame [H] [F] divorcée [V]
[Adresse 24]
[Localité 30]
représentée par Me Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS DANS LE DOSSIER RG 22/03325
Monsieur [C] [K]
[Adresse 2]
[Localité 19]
comparant en personne, assisté de Me Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [H] [F] divorcée [V]
[Adresse 24]
[Localité 30]
représentée par Me Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 945.1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, devant Mme O. STIENNE, chargé d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.
Exposé du litige
Deux contrats de baux à ferme ont été conclus comme suit :
* l'un le 1er mars 1983 entre d'une part M. [C] [K], Mme [K] [L] née [G] respectivement nu-propriétaire et usufruitière et d'autre part Mme [H] [V] à compter du 1 er janvier 1983, pour une durée de neufs années consécutives, portant sur une propriété sise à [Localité 26] d'une superficie approximative de 12 ha.
*l'autre conclu le 12 mars 1983 entre d'une part M. [C] [K] et Mme Veuve [K] [P], respectivement nu-propriétaire et usufruitière et d'autre part Mme [H] [V] pour une durée de neuf années consécutives, portant sur une propriété sise à [Localité 26], d'une superficie approximative de 18ha 80 ca.
Mme [H] [V] née [H] [F] et M. [M] [V] son époux, se sont séparés en 1992 et leur divorce prononcé le 21 décembre 1993.
M. [M] [V] a poursuivi l'exploitation et a mis à disposition les terres louées à la société civile d'exploitation agricole de Bordeneuve, créée le 29 mai 1998 par lui-même et son frère [E] [V], ce dernier en étant le gérant.
M. [M] [V] est décédé le 5 janvier 2013.
Suivant courriers des 11 mars 2019 et 7 juillet 2019, M. [C] [K] en son nom et celui de Mme [K] [P] a mis en demeure la SCEA de Bordeneuve de remplir ses obligations d'entretien.
Mme Veuve [P] [K] est décédée en mars 2020.
M. [C] [K], par commandements de payer des 14 mai et 19 Août 2021, a mis en demeure la SCEA de Bordeneuve de payer la somme totale de
4 937,41 € au titre des fermages des parcelles sises sur la commune d' [Localité 26] mais également sur la commune de [Localité 29] de l'année 2020, les charges d'eau pour cette année 2020, les arriérés d'impôts et taxes outre les coûts des actes.
*
Par requête du 25 janvier 2022, M. [C] [K] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Gaudens d'une demande visant à prononcer la résiliation des baux conclus en 1983, le cas échéant la nullité de la cession du bail consentie à Mme [V] au profit de la SCEA de Bordeneuve ;
il sollicitait le paiment de diverses sommes à leur encontre ainsi que leur expulsion.
Selon procès verbal du 10 mars 2022 la non conciliation des parties a été constatée.
Par décision réputée contradictoire du 11 Août 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Gaudens a :
*prononcé la résiliation des baux ruraux en date du 1er mars 1983 conclus entre M. [C] [K] et Mme [H] [V], mis à disposition de la SCEA De Bordeneuve portant sur les parcelles suivantes :
-commune de [Localité 26] : section ZI [Cadastre 4], section ZI [Cadastre 3], section ZI [Cadastre 16]
-commune de [Localité 29] : section D[Cadastre 21], section D[Cadastre 20], section D [Cadastre 8], section D [Cadastre 9], section D [Cadastre 10], section D [Cadastre 11], section C [Cadastre 13], section C[Cadastre 17], section C[Cadastre 14], section C [Cadastre 1], section C [Cadastre 7], section C [Cadastre 22], section C [Cadastre 15].
*dit que faute pour Mme [H] [V] ou tout occupant de son chef, notamment de la SCEA de Bordeneuve, de libérer volontairement les lieux dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'emploi de la force publique,
*condamné solidairement Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
-une indemnité d'occupation de 3 254,78 € par an à compter du 12 mai 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux,
-au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021, la somme de 6 474,47 € outre intérêts légaux à compter de la signification de la décision,
*condamné in solidum Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
- la somme de 32400 € à titre de dommages et intérêts,
-une somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en compris le coût des procès verbaux de procès verbaux des constats d'huissier du 3 Août 2020 et 30 mars 2021,
*condamné in solidum Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer des 14 mai et 19 Août 2021
*rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Pour rejeter la demande de nullité de la mise à disposition des baux à la SCEA de Bordeneuve, le tribunal a considéré que M. [K] ne pouvait soutenir qu'il n' était pas informé de cette mise à disposition et qu'il ne l'avait pas acceptée. Il a rejeté la demande de résiliation pour défaut de paiement de fermage, aucune mise en demeure n'ayant été adressée à Mme [H] [V] demeurée preneur des baux. Mais il a prononcé la résiliation du bail pour défaut d'entretien.
*
Par déclaration reçue le 8 septembre 2022 (RG 22/03324), M. [C] [K] a formé appel de la décision en ce qu'elle a :
- prononcé la résiliation des baux ruraux en date du 1er mars 1983 conclus entre M. [C] [K] et Mme [H] [V] portant sur les parcelles suivantes :
*commune de Eaoux : ZI N°[Cadastre 4],[Cadastre 3],[Cadastre 16]
*commune de [Localité 29]:
DN [Cadastre 21],[Cadastre 20],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 13],[Cadastre 17],[Cadastre 14],[Cadastre 1],[Cadastre 7],[Cadastre 22],[Cadastre 15]
-rejeté la demande en nullité de la cession du bail consenti à Mme [V] au profit de la SCEA de Bordeneuve
-rejeté la demande de condamnation solidaire de Mme [V] et la SCEA de Bordeneuve à régler la part d'impôts et taxes leur incombant ainsi que leur consommation d'eau.
*
Par déclaration d'appel reçue le 12 septembre 2022 (RG 22/03325), la SCEA de Bordeneuve a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :
*prononcé la résiliation des baux ruraux en date du 1er mars 1983 conclus entre M. [C] [K] et Mme [H] [V], mis à disposition de la SCEA De Bordeneuve portant sur les parcelles suivantes :
-commune de [Localité 26] : section ZI [Cadastre 4], section ZI [Cadastre 3], section ZI [Cadastre 16]
-commune de [Localité 29] : section D[Cadastre 21], section D[Cadastre 20], section D [Cadastre 8], section D [Cadastre 9], section D [Cadastre 10], section D [Cadastre 11], section C [Cadastre 13], section C[Cadastre 17], section C[Cadastre 14], section C [Cadastre 1], section C [Cadastre 7], section C [Cadastre 22], section C [Cadastre 15],
*dit que faute pour Mme [H] [V] ou tout occupant de son chef, notamment la SCEA de Bordeneuve, de libérer volontairement les lieux dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'emploi de la force publique,
*condamné solidairement Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
-une indemnité d'occupation de 3 254,78 € par an à compter du 12 mai 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux,
-au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021, la somme de 6 474,47 € outre intérêts légaux à compter de la signification de la décision,
*condamné in solidum Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
- la somme de 32 400 € à titre de dommages et intérêts,
-une somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en compris le coût des procès verbaux de procès verbaux des constats d'huissier du 3 Août 2020 et 30 mars 2021,
*condamné in solidum Mme [H] [V] et la SCEA de Bordeneuve aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer des 14 mai et 19 Août 2021
*rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Lors de l'audience devant la cour d'appel :
M. [K] a poursuivi oralement par l'intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions en date du 5 décembre 2022 (RG 22/3324 et RG 22/3325) au terme desquelles il demande, au visa des articles L 411-37, 411-35 et L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, à la cour de :
* ordonner la jonction des dossiers inscrits sous les RG 22/3324 et 22/3325
* réformer le jugement en ce qu'il a :
-rejeté la demande en nullité de la cession du bail consenti à Mme [V] au profit de la SCEA de Bordeneuve
- prononcé la résiliation des baux ruraux en date du 1er mars 1983 conclus entre M. [C] [K] et Mme [H] [V] portant sur les parcelles suivantes :
*Commune de [Localité 26] : ZI N°[Cadastre 4],[Cadastre 3],[Cadastre 16]
*commune de [Localité 29]:
DN [Cadastre 21],[Cadastre 20],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 13],[Cadastre 17],[Cadastre 14],[Cadastre 1],[Cadastre 7],[Cadastre 22],[Cadastre 15]
-rejeté la demande de condamnation solidaire de Mme [V] et la SCEA de Bordeneuve à régler la part d'impôts et taxes leur incombant ainsi que leur consommation d'eau
Et statuant à nouveau :
*constater la cession illicite des baux consentis à Mme [H] [V] au profit de la SCEA de Bordeneuve
*en conséquence prononcer la nullité de la cession et la résiliation des baux
*subsidiairement, constater le défaut d'entretien des parcelles et prononcer la résiliation des deux baux du 1er mars 1983 portant sur les parcelles :
-d'une part :Commune de [Localité 26] : ZI N°[Cadastre 4],[Cadastre 3],[Cadastre 16], [Localité 29] : section C N° [Cadastre 5],[Cadastre 6]
-d'autre part :[Localité 29], section C N° [Cadastre 1],[Cadastre 7],[Cadastre 17], [Cadastre 23], [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11] OK, [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14],[Cadastre 15] section D n°[Cadastre 20],[Cadastre 21]
En tout état de cause :
*condamner solidairement Mme [V] et la SCEA de Bordeneuve à régler la somme de 1 856,90 € au titre de la part des impôts et taxes incombant au preneur
* les condamner aux dépens y compris au coût des deux commandements de payer ainis qu'à la somme de 3 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
* Confirmer pour le surplus.
M. [K] fait valoir essentiellement que :
-il ignorait, avant la procédure devant la cour, tant le divorce des époux [M] [V] et Mme [F], que le décès de l'ex époux ; la convocation adressée par le tribunal à Mme [H] [V] à l'adresse mentionnée dans le bail qui est celle de la famille [V] a bien été réceptionnée,
-il n'a pas été informé en sa qualité de nu-propriétaire de la mise à disposition du bail à la SCEA De Bordeneuve ; toutefois les terres étaient exploitées par cette société et les loyers réglés par elle ; il a pensé que Mme [V] avait mis à disposition les terres à la SCEA à laquelle elle participait,
-en 1993, au moment de la cession des baux qui serait intervenue entre Mme [F] et son époux, aucune justification de l'accord des usufruitières en leur qualité de bailleresses n'est produit ; à cette date, M. [K] était seulement nu-propriétaire ; si l'accord du bailleur à la cession peut être tacite, il doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque ; l'absence de protestation et la perception des fermages réglés par le cessionnaire ne suffisent pas à établir ce consentement,
-Mme [F] et la SCEA de Bordeneuve ne justifient pas avoir informé les bailleresses du divorce des époux [V] et du départ de Mme [F]
-la cession des baux par Mme [F] divorcée [V] au profit de M. [M] [V] a été faite à l'insu des bailleresses et donc en violation des dispositions d'ordre public du statut du fermage,
-la cession à la SCEA de Bordeneuve des baux au décès de M.[M] [V] le 5 janvier 2013 est illégale, en application des articles L 411-34 du code rural ; en aucun cas le bail peut être transmis à la société dont le preneur défunt était associé (à supposer que les baux aient été régulièrement cédés à M. [V]),
-les bailleresses n'ont jamais consenti tacitement à cette cession ; elles n'ont jamais été informées par la SCEA du décès de M. [M] [V] ; M. [K] ne l'a appris que devant la cour ; seules les cessions au profit du conjoint, partenaire d'un PACS ou descendant du preneur sont autorisées en vertu de l'article L 411-35 du code rural
-aucune relation contractuelle directe n'a pu naître entre M. [K] et la SCEA de Bordeneuve,
-la nullité de la cession des baux au profit de la SCEA de Bordeneuve sera prononcée ainsi que la résiliation des baux,
- à titre subsidiaire, la résiliation sera prononcée pour défaut d'exploitation ; les parcelles sont en état de friche depuis la saison 2020 ; les manquements du preneur s'apprécient au jour de la demande en justice, les travaux de nettoyage à quelques jours de l'audience sont inopérants,
-chacun des baux étant indivisibles, la résiliation des baux doit être totale et comprendre les parcelles Communes de [Localité 29] non mentionnées par erreur dans le bail consenti par Mme [P] [K] mais figurant bien dans la convention de mise à disposition annexée au statut de la SCEA et étant déclarées à la MSA.
*
La SCEA de Bordeneuve a poursuivi oralement par l'intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions (RG 22 /3325 et RG 22 /3324 ) en date du 12 janvier 2023 sollicitant la jonction des deux affaires, aux termes desquelles elle demande à la cour de :
-réformer la décision en ce qu'elle a :
*prononcé la résiliation des baux ruraux en date du 1er mars 1983
* ordonné la libération par la SCEA de Bordeneuve des terres litigieuses pour défaut d'entretien des terres
*condamné la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
-une indemnité d'occupation de 3 254,78 € par an à compter du 12 mai 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux,
-au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021, la somme de 6 474,47 € outre intérêts légaux à compter de la signification du jugement,
- la somme de 32 400 € à titre de dommages et intérêts,
- au paiment des dépens outre une somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que la SCEA de Bordeneuve est titulaire d'un bail rural sur les parcelles litigieuses
-débouter M. [K] de ses prétentions d'appelant
-le condamner aux entiers dépens et à lui verser une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-le condamner aux entiers dépens.
Elle fait valoir essentiellement que :
-les terres litigieuses ont été exploitées par M. [M] [V], agriculteur, époux à l'époque de Mme [F] ; ces baux du 12 mars 1983 ont été renouvelés une première fois au mois de mars 1992 en application de l'article L 411-46 du code rural et cédés alors à M. [M] [V] en application de l'article L 411-35 du même code.
-le 29 mai 1998 a été constituée une SCEA entre [M] [V] et son frère [E] ; à partir de cette date, c'est la SCEA qui a exploité et réglé le fermage à M. [K] et même postérieurement au décès de M. [M] [V] survenu le 5 janvier 2013
-M. [M] [V] a mis les baux à disposition de la SCEA à sa création en 1998 avec l'accord des bailleurs en application des dispositions de l'article L 411-37 du code rural
-M. [K] ne peut valablement solliciter, en cause d'appel, au visa de l'article L 411-35 du code rural la nullité de cession des baux de Mme [R] (sic ) à la SCEA ; les baux ont été renouvelés quatre fois par l'effet de l'article L 411-46 du code rural ; les baux renouvelés constituent un nouveau bail
-il s'évince des statuts de la SCEA que les héritiers de M.[M] [V] n'ont pas pris la qualité d'associés
-M. [K] démontre lui-même sa parfaite connaissance de cette situation alors qu'il a, à plusieurs reprises déclaré que la SCEA était son preneur et qu'il n'a demandé qu'à cette société la remise en état des parcelles
-s'agissant du défaut d'entretien de certaines parcelles litigieuses, les travaux ont été effectués avant l'instance judiciaire ; les parcelles sont régulièrement entretenues comme le démontre le procès verbal de constat dressé le 6 septembre 2022,
-quant aux parcelles situées commune de [Localité 29], elles ne font pas partie des deux baux litigieux qui ne visent que les parcelles situées à [Localité 26] ; même s'il s'agit d'un bail verbal, il n'est pas contesté que ces parcelles sont aussi louées par la SCEA ; le jugement sera réformé en ce qu'il a prononcé la résiliation des deux baux en litige
-les terres sont uniquement destinées au pacage bovin et la bonne exploitation du bien loué n'est pas compromise,
-elle a régularisé le paiement des fermages, et le jugement sera également infirmé de ce chef de condamnation à hauteur de 6 474,47 €
-quant aux accessoires (taxe foncière), les pièces versées au débat ne permettent pas d'identifier les parcelles concernées ; au surplus les créances antérieures au 25 janvier 2017 sont prescrites.
*
Mme [H] [F] a poursuivi oralement par l'intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions (RG 22/3324 et RG 22/3325) en date du 21 novembre 2022 sollicitant la jonction des deux affaires, et, au visa des articles 367,550 et 548 du code de procédure civile, des articles L 411-35, L411-37 du code rural et les articles 1216-1 et 1240 du code civile, demandant à la cour de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions
-rejeter les demandes de M. [K] tant sur la cession des baux et leur résiliation que sur le prétendu défaut d'entretien et les conséquences pécuniaires à l'encontre de Mme [F]
-subsidiairement, si Mme [F] était redevable d'une quelconque somme :
-condamner la SCEA de Bordeneuve à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge à quelque titre que ce soit
En tout état de cause :
-condamner M. [C] [K] au paiement de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner M. [C] [K] au paiement des entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir essentiellement que :
-elle n'a pu se défendre en première instance n'ayant pas été régulièrement convoquée par le tribunal ; elle ne réside plus à [Localité 18] depuis le 27 mai 1992 ; son divorce avec [M] [V] a été prononcé par jugement du 21 décembre 1993
-elle n'a pas reçu notification du jugement dont appel,
-les baux qui semblent avoir été conclus le 1er mars 1983 avec effet au 1er janvier 1983 ne donnent aucune indication particulière sur l'identification des parcelles louées,
-ils ont connu plusieurs renouvellements ; elle ne s'explique pas dans quelles conditions elle aurait signé ces baux et n'a jamais exploité les parcelles ; Mme [F] n'a jamais été associée de la SCEA ; elle était séparée de son mari depuis six ans et divorcée depuis cinq ans lorsque la société a été fondée en 1998 entre M. [M] [V] et son frère [E] ; seul ce dernier gère la société depuis le décès de [M] le 5 janvier 2013 ; il est constant que depuis le décès de M. [M] [V], Mme [F], directement ou indirectement, n'a strictement aucun lien avec la SCEA de Bordeneuve, ni d'ailleurs avec M. [E] [V]
-les baux ont nécessairement été cédés par Mme [F] à son époux avec l'accord des bailleurs depuis au moins 30 ans ; ils ont été renouvelés quatre fois depuis 1983 en vertu des dispositions de l'article L 411-46 du code rural (1992,2001,2010 et 2019) étant rappelé que la SCEA n'a été créée qu'en 1998 ; les baux ruraux renouvelés constituent un nouveau bail
-tous les actes produits par M.[K] témoignent d'une acceptation par tous les bailleurs pendant plus de trente ans du changement de preneur par cession de bail ; M. [M] [V] a résidé au domicile de ses parents durant toute sa vie de couple avec Mme [F] ; a famille [K] accepte depuis 30 ans le règlement des fermages par la famille [V] puis par la SCEA de Bordeneuve
-nul ne sait depuis quand M. [K] est propriétaire exclusif des parcelles mais il est manifeste qu'il a reconnu avoir consenti un bail rural direct avec la SCEA de Bordeneuve,
-les trois procès verbaux de constats d'huissier dressés à sa demande mentionnent tous que les parcelles de terre ont toutes été louées à la SCEA de Bordeneuve,
- il a fait signifier deux mises en demeure de payer les fermages à la SCEA de Bordeneuve uniquement et n'a fait dénoncer le constat d'huissier du 3 Août 2020 qu'à cette dernière ; les deux commandements du 14 mai 2021 et du 19 Août 2021 sont délivrés à la SCEA de Bordeneuve aux droits de Mme [H] [V],
-en tout état de cause, elle devra être relevée et garantie par la SCEA de Bordeneuve de toutes condamnations.
*
Sur l'audience et sur interrogation de la cour, M. [C] [K] et la SCEA de Bordeneuve sont d'accord sur le fait que les parcelles objet du litige sont bien celles visées dans le dispositif des dernières conclusions du 5 décembre 2022 de M. [K] c'est à dire celles sur la commune d' [Localité 26] et de [Localité 29].
Mme [F] s'en est remise sur ce point.
MOTIFS DE LA DECISION :
Au vu de l'accord de toutes les parties, du lien existant entre les deux instances, la jonction des deux affaires est prononcée, celles -ci étant désormais appelées sous le seul numéro RG 22/03324.
Sur la résiliation des baux
* Au titre de la cession des baux
En vertu des dispositions de l'article L 411-31 -II du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :
-toute contravention aux disposition de l'article L 411-35
-toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L 411-38
-toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.
Deux baux à ferme en litige ont été conclus comme suit au terme des écrits produits au débat (difficilement lisibles) :
* l'un conclu le 1er mars 1983 entre M. [C] [K], nu-propriétaire, Mme Veuve [K] [P] usufruitière et Mme [H] [V] à compter du 1 er janvier 1983, pour une durée de neuf années consécutives, portant sur une propriété sise à [Localité 26] d'une superficie approximative de 12 ha.
*l'autre conclu le 12 mars 1983 entre M. [C] [K] nu-propriétaire, Mme [K] [L] née [G], usufruitière et Mme [H] [V] pour une durée de neuf années consécutives, portant sur une propriété sis à [Localité 26], d'une superficie approximative de 18ha 80 ca.
M. [K], au vu des informations données par les autres parties devant la cour, sollicite la résiliation des baux invoquant la nullité de la cession du bail par Mme [H] [V] née [F] au profit de son conjoint sur le fondement de l'article L 411-35 du code rural.
Cette demande est recevable, M. [K] ayant formé devant le premier juge une demande de résiliation également fondée sur la nullité ou cession illicite du bail par Mme [V] à la SCEA de Bordeneuve.
Les baux conclus en 1983 ont été renouvelés tacitement une première fois en janvier et mars 1992.
En vertu des dispositions de l'article L 411-35 du code rural, toute cession du bail est interdite, sauf si la cession est consentie au profit du conjoint, avec l'agrément du bailleur.
L'agrément du bailleur peut être tacite, à condition d'établir une manifestation claire et non équivoque de cet agrément tacite (quittances délivrées au cessionnaire) ; le seul silence gardé est insuffisant.
Il est constant que Mme [H] [F] et son époux M. [M] [V] se sont séparés en 1992 (l'ordonnance de non conciliation est intervenue le 27 mai 1992 ) et leur divorce prononcé le 21 décembre 1993.
Les baux ont été renouvelés depuis, avec l'accord tacite des bailleresses usufruitières , Mme [K] [P] et Mme [K] [L] née [G] au vu des paiements acceptés durant de nombreuses années, paiement qui n'émanaient pas de Mme [F], fait non contesté. La cession du bail par Mme [F] à M. [M] [V] ne doit donc pas être considérée comme illicite en vertu des dispositions de l'article L 411-35.
Toute demande de condamnation envers Mme [H] [F] devra en conséquence être rejetée et la décision entreprise infirmée en ce sens.
Il est tout aussi constant que M. [M] [V] a poursuivi l'exploitation et a mis à disposition les terres louées à la société civile d'exploitation agricole de Bordeneuve crée le 29 mai 1998 dont le gérant est M. [E] [V], son frère.
Il ressort des statuts publiés le 24 Août 1998 que cette société a été créée à parts égales par M. [E] [V], agriculteur et M. [M] [V], agriculteur. Ces statuts mentionnent que ce dernier est divorcé non remarié de Mme [H] [F] par jugement du 21 décembre 1993.
Les statuts prévoient que les associés mettent à disposition de la SCEA les terres et bâtiments, installations et éventuels droits qui y sont attachés, avec cette précision que l'associé preneur reste seul titulaire des baux. Il ne s'agit donc pas d'une mise à disposition des baux.
Une mise à disposition des biens loués à une société n'entraîne pas changement du preneur, celui-ci restant titulaire du bail.Le bailleur conserve ses droits et bénéficie d'une extension de garantie car la société reste tenue indéfiniement et solidairement avec le preneur (L 411-37 ).
Il n'est pas contesté que les fermages ont été payés par la SCEA de Bordeneuve depuis sa création. Les baux ont été renouvelés en 2001 et 2010, avec l'accord tacite des usufruitières bailleresses étant précisé que la sanction du défaut éventuel d' information de cette mise à disposition, n'est sanctionnable qu'après envoi d'une mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mise en demeure non produite.
Cette mise à disposition des terres louées par M. [M] [V] à la SCEA doit être considérée comme régulière en vertu des dispositions de l'article L 411-37.
M. [M] [V] est décédé le 5 janvier 2013.
Le décès du preneur ne met pas fin au bail.
Sa dévolution est organisée par l'article L 411-34 du code rural, dans un cadre familial pour préserver l'exploitation.
Il est observé qu'en l'absence de personne réunissant les conditions énoncées par ce texte dans sa version applicable au litige, le bailleur, comme ses ayants droit peuvent demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du décès de leur auteur (et non de la connaissance de celui-ci), ce qui n'a pas été réalisé en l'espèce.
Il convient d'observer que M. [C] [K], au nom également de sa mère Mme [P] [K] (usufruitière et bailleresse ) a adressé deux mises en demeure les 11 mars 2019 et le 7 juillet 2019 à la seule SCEA de Bordeneuve, représentée par M. [E] [V], aux fins de remise en état et entretien des terres louées en fermage.
M. [K] a informé le 2 juin 2020 la SCEA de Bordeneuve en la personne de M. [E] [V] du décès de sa mère survenu le 5 mars 2020, lui précisant que les paiements devaient dorénavant lui être adressés. Aucune des parties ne conteste la qualité à agir de M. [K] devenu propriétaire de l'intégralité des parcelles objet du litige.
Une mise en demeure et des commandements ont été délivrés les 14 mai 2021 et le 19 Août 2021 toujours à la seule SCEA de Bordeneuve. Ces commandements de payer étaient délivrés en vertu des baux à ferme du 1er mai 1983, en lui rappelant qu'elle est bénéficiaire de ces deux baux et que des fermages, charges et taxes demeurent impayées, avec rappel des dispositions sur les motifs de résiliation et qu'il entendait expressément s'en prévaloir pour demander la résiliation du bail.
Il convient, au vu de ces éléments, de considérer comme établi l'accord du bailleur pour reconnaître à la SCEA de Bordeneuve la qualité de preneur au titre de ces deux baux.
Dès lors, les demandes de M. [C] [K] en résiliation de baux pour cession illicite seront rejetées.
*Au titre du défaut d'entretien des parcelles
En vertu des dispositions de l'article L 411-31 -II du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail en raison d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Le bailleur a la charge de la preuve des faits constitutifs du motif de résiliation qui sont appréciés au jour de la demande en justice.
Vu les dispositions de l'article L 411-27 du code rural renvoyant aux dispositions de l'article 1766 du code civil.
En application de l'article 1766 du code civil, le preneur est tenu d'entretenir et de cultiver le fonds loué raisonnablement comme le ferait un propriétaire soucieux de son bien.
En vertu des dispositions des articles 1719 et 1720 al 2 du code civil, pendant la durée du bail, le bailleur a l'obligation générale d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
L'article L.415-4 du code rural et de la pêche maritime dispose que seule les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.
M. [C] [K] a adressé deux mises en demeure les 11 mars 2019 et le 7 juillet 2019 à la SCEA de Bordeneuve, représentée par M. [E] [V], aux fins de remise en état et entretien des terres louées en fermage tout en lui rappelant ses engagements pris en ce sens à plusieurs reprises (fin du printemps 2018, été, automne).
Les parties s'accordent sur le fait que la SCEA de Bordeneuve exerce sur les parcelles louées une activité d'élevage de bovins.
M. [C] [K] a fait dresser un premier constat d'huissier le 3 Août 2020 révélant l'absence d'entretien des parcelles situées Commune de [Localité 26], Lieudit [Localité 27], section ZI N°[Cadastre 4] et ZI n°[Cadastre 3] ainsi que celle située au Lieu dit [Localité 25] ZI n°[Cadastre 16], les photos corroborant les remarques de l'huissier (photos n°1 à 8, 11,12, 13, 14,15 et 16), les dites parcelles étant en friche, avec des arbustes ou/et arbres poussant au centre des parcelles (notamment sur la parcelle ZI n°[Cadastre 16]).
Il en est de même des parcelles sises Commune de [Localité 29], notamment des parcelles section D N°[Cadastre 21] (photos 19, 20, 21,22 et 23) D [Cadastre 20] (photos 24 et 27) D N° [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10] et [Cadastre 11] (photos 28, 29, 30,31 et 33), l'huissier mentionnant notamment l'existence de ronciers, d'herbe non fauchée, de présence d'arbustes.
Les mêmes constats d'abondon, d'absence d'entretien, avec photos à l'appui, sont relevés pour les parcelles sises sur cette commune Section C N° [Cadastre 13],N°[Cadastre 17], N° [Cadastre 14], N° [Cadastre 1] et [Cadastre 7].
M. [C] [K] a fait dresser un nouveau constat le 30 mars 2021 révélant l'absence d'entretien des parcelles cadastrées Commune de [Localité 29], avec photos et description à l'appui (ronces, broussailles, développement arbustif très important) et ce même si la parcelle section D N° [Cadastre 20] a été nettoyée.
Si un commencement d'entretien partiel a pu être noté avec l'existence de certaines bottes de foin sur les parcelles cadastrées commune d'[Localité 26], l'huissier a cependant encore relevé un défaut d'entretien notamment pour celle cadastrée section ZI n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 16] où de nombreux massifs de grande hauteur apparaissent en plusieurs endroits et envahissent l'espace Sud de la parcelle.
Ce défaut d'entretien compromet indiscutablement la bonne exploitation du fonds au vu de l'état d'abandon d'une grande partie des parcelles.
La SCEA de Bordeneuve conteste ce grief en versant au débat un procès verbal de constat du 6 septembre 2022, l'huissier déclarant avoir constaté que les parcelles sises sur la commune de [Localité 26] lieudit [Localité 27] section ZI N°[Cadastre 4], ZI n°[Cadastre 3] et lieudit [Localité 25] section ZI N°[Cadastre 16] ont été fauchées, broyées et qu'il n'y avait aucun roncier.
Outre le fait que ce constat ne vise qu'une minorité de parcelles, il convient en tout état de cause de souligner que les motifs de résiliation sont appréciés lors de l'introduction de l'instance diligentée le 26 janvier 2022. En outre, M. [K] a fait constater par huissier le 11 mai 2022 la persistance du manque d'entretien des parcelles sur la Commune d'[Localité 26] et sur la commune de [Localité 29], excepté quelques nettoyages tout à fait partiels.
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de résiliation des baux sollicitée par M. [C] [K] pour défaut d'entretien compromettant la bonne exploitation du fonds.
La résiliation des baux doit viser la totalité des parcelles louées à la SCEA de Bordeneuve, telles que mentionnées par M. [K] dans le dispositif de ses conclusions du 5 décembre 2022, le preneur ayant admis sur l'audience qu'elles faisaient bien l'objet des baux conclus et la décision infirmée en ce sens.
Le tribunal a, à bon droit, condamné la SCEA de Bordeneuve à libérer volontairement les lieux dans le délai de deux mois à compter de la notification de sa décision, et dit qu' à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l'emploi de la force publique.
Il en est de même pour la condamnation de la SCEA de Bordeneuve à payer à M. [C] [K] une indemnité d'occupation d'un montant de 3 254,78 € par an à compter du 12 mai 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux, aucune condamnation ne devant être prononcée à l'égard de Mme [H] [F].
Sur les demandes en paiement
*Au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021
S'agissant du paiement de la somme de 6 474,47 € sollicitée au titre des fermages, la SCEA De Bordeneuve produit copie d'un chèque en date du 2 novembre 2022 de ce montant émis par elle à l'ordre de M. [C] [K]. La SCEA De Bordeneuve déclare que ce chèque n'a pas été encaissé.
M. [C] [K] ne formule aucune observation en réponse sollicitant la confirmation de la décision entreprise de ce chef.
Il appartient cependant au débiteur de rapporter la preuve de l'exécution de son obligation qui ne peut être établie au vu de la seule copie d'un chèque produit au débat.
La SCEA de Bordeneuve doit être condamnée à payer la somme de 6 474,47 € avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement au titre des fermages échus impayés des années 2020 et 2021.
La décision est confirmée en ce sens, aucune condamnation ne devant être prononcée à l'égard de Mme [H] [F].
*Au titre de la part des impôts et taxes incombant au preneur
M. [C] [K] sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement de la part des impôts et taxes incombant au preneur et sollicite à ce titre la somme de 1856,90 € en vertu des dispositions de l'article L 415-al 3 du code rural sans développer davantage de moyens ni expliciter ses calculs dans ses conclusions.
La SCEA de Bordeneuve sollicite la confirmation de la décision ayant rejeté ce chef de demande et ce d'autant plus que la demande est prescrite pour les créances antérieures au 25 janvier 2017.
Il sera observé que M. [K] a reconnu par courrier simple du 2 juin 2020 adressé à la SCEA de Bordeneuve qu'aucune somme n'avait été facturée au titre des diverses taxes et frais dûs depuis le début du bail ; sa première demande en justice a été formée par l'introduction de l'instance du 25 janvier 2022.
Par ailleurs et en tout état de cause, les pièces produites au débat ne permettent pas de vérifier le bien fondé des calculs de répartition des taxes opérés par le bailleur dans son décompte en l'absence de précision suffisante sur les parcelles visées.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté ce chef de demande.
*Au titre de dommages et intérêts
La SCEA de Bordeneuve sollicite l'infirmation de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à verser à M. [C] [K] une somme de 32 400 € à titre de dommages et intérêts pour les frais de remise en état au vu d'un seul devis visant des parcelles tant sur la commune d'[Localité 26] que celle de [Localité 29].
M. [C] [K] sollicite la confirmation de cette décision sans motiver davantage sa demande.
Il verse au débat un devis en date du 19 octobre 2021 émanant d'une société Prunning à [Localité 30] d'un montant de 32 400 € TTC pour des travaux de Broyage Forestier sur les Communes [Localité 26] et [Localité 29], en mentionnant les parcelles concernées.
Il convient d'observer que des travaux d'entretien ont été réalisés en cours d'instance sur les parcelles sises à [Localité 26] par la SCEA de Bordeneuve (constat du 6 septembre 2022), certes tardivement, mais postérieurement à l'établissement du devis versé au débat par M. [K].
Eu égard au défaut d'entretien des parcelles restant à réaliser et à la nature des travaux à effectuer, il convient de ramener la demande de M. [C] [K] à la somme de 9 000 € TTC.
Sur les autres dispositions
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SCEA de Bordeneuve à payer à M. [C] [K] la somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, il sera alloué au bailleur la somme de 1800 € pour les frais irrépétibles en appel, aucune condamnation ne devant être mise cependant à la charge de Mme [F].
La décision sera également confirmée s'agissant des dépens de première instance mis à la charge de la SCEA de Bordeneuve, les dépens d'appel devant également lui incomber.
Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] [F] ses frais irrépétibles pour assurer sa défense en cause d'appel.
Ce chef de demande sera rejeté.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 22/03324 et 22/03325, désormais appelées sous le seul numéro RG 22/03324.
Infirme le jugement entrepris hormis en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de M. [C] [K] au titre de la part des impôts et taxes du preneur.
Statuant à nouveau,
Déboute M. [C] [K] de ses demandes en nullité de cession.
Déboute M. [C] [K] de ses demandes formées à l'encontre de Mme [H] [F].
Prononce la résiliation des deux baux conclus initialement les 1er et 12 mars 1983, actuellement en cours entre M.[C] [K] et la SCEA De Bordeneuve, portant sur les parcelles :
-d'une part :Commune de [Localité 26] : ZI N°[Cadastre 4],[Cadastre 3],[Cadastre 16], [Localité 29] : section C N° [Cadastre 5],[Cadastre 6]
-d'autre part : [Localité 29], section C N° [Cadastre 1],[Cadastre 7],[Cadastre 17], [Cadastre 23], [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11] OK, [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14],[Cadastre 15] section D n°[Cadastre 20],[Cadastre 21].
Dit que faute pour la SCEA de Bordeneuve ou tout occupant de son chef de libérer volontairement les lieux dans le délai de deux mois à compter de la notification du jugement entrepris, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l'emploi de la force publique,
Condamne la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
-une indemnité d'occupation de 3 254,78 € par an à compter du 12 mai 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux,
-au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021, la somme de 6 474,47 € au titre des fermages impayés des années 2020 et 2021 outre intérêts légaux à compter de la signification du jugement entrepris,
-Condamne la SCEA de Bordeneuve à verser à M. [C] [K] :
- la somme de 9 000 € à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, en ce compris le coût des procès verbaux des constats d'huissier du 3 Août 2020 et 30 mars 2021,
Condamne la SCEA de Bordeneuve aux dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer des 14 mai et 19 Août 2021,
Y ajoutant,
Condamne la SCEA de Bordeneuve à payer à M. [C] [K] une somme de 1800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Déboute Mme [H] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCEA De Bordeneuve aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M.BUTEL C. BENEIX-BACHER
