07/06/2023
ARRÊT N°367/2023
N° RG 21/05085 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ORBU
EV/MB
Décision déférée du 26 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 1120000312)
Annie CHAUSSADE
[D] [P]
C/
[Y] [Z] veuve [P]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [D] [P]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
Madame [Y] [Z] veuve [P]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représentée par Me Céline DURAND-LEVAVASSEUR, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E.VET, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte du 5 juin 2020, Mme [Y] [Z] épouse [P] a donné à bail à son fils, M. [D] [P] un bien situé [Adresse 10] à [Localité 11].
Par jugement du 17 janvier 2018, M. [P] a été condamné à payer à Mme [P] 3000 € au titre des loyers impayés outre 769,19 € de factures d'eau et 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 5 août 2020, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte du 30 novembre 2020, Mme [P] a fait assigner M. [P] devant le tribunal de proximité de Muret afin que soit prononcée la résiliation du bail et l'expulsion du locataire et d'obtenir sa condamnation à lui verser 1226,27€ au titre des loyers impayés, une indemnité d'occupation et 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 26 novembre 2021, le tribunal de proximité de Muret a :
' constaté la résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 5 juin 2020,
' condamné M. [P] à payer à Mme [P] 1226,27 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
' condamné M. [P] à payer à Mme [P] une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail le 6 octobre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion, indemnité d'un montant égal à celui du loyer principal et des charges,
' dit qu'à défaut pour M. [P] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,
' condamné M. [P] à payer à Mme [P] 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' débouté les parties de leurs autres demandes,
' rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
' condamné M. [P] aux dépens.
Par déclaration du 24 décembre 2021, M. [P] a formé appel de la décision en ce qu'elle a : « condamné M. [P] [D] à payer à Mme [Y] [Z] veuve [P], la somme de 1.226,27 € au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamné M. [P] [D] à payer à Mme [Y] [Z] veuve [P], une indemnité d'occupation mensuelle qui s'est substituée au loyer, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, indemnité d'un montant égal au montant du loyer principal et des charges, - dit qu'à défaut pour M. [P] [D] d'avoir libéré les lieux situés sis [Adresse 10] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est, - condamné M. [P] [D] à payer à Mme [Y] [Z] veuve [P], la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - débouté M. [D] [P] de ses autres demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [D] [P] aux entiers dépens de l'instance.».
Pas arrêt avant-dire-droit du 7 décembre 2022, la présente cour a ordonné une médiation.
Les parties en ont accepté le principe.
Le 29 mars 2023, le médiateur a informé la cour d'un constat d'échec.
Par dernières conclusions du 29 septembre 2022, M. [D] [P] demande à la cour de :
' réformer le jugement dont appel et statuant a nouveau :
A titre principal
' ordonner la compensationjudiciaire entre le reliquat de loyer impayé par M.[P] et les factures dues par Mme [P],
' dire n'y avoir lieu a application de la clause résolutoire;
' débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes;
A titre subsidiaire:
' suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyé des délais à M.[P] pour s'acquitter de la somme réclamée;
' débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes;
En tout état de cause:
' condamner Mme [Y] [P] à régler à M. [D] [P] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
' condamner Mme [Y] [P] aux entiers dépens, en ceux compris de la premiere instance.
Par dernières conclusions du 29 septembre 2022, Mme [P] demande à la cour de :
' confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2021 par le Tribunal de Proximité de Muret en ce qu'il a :
o constaté la résiliation du contrat de bail,
o condamné M. [D] [P] à payer à Mme [Y] [P] la somme de 1 226,27 € € au titre des loyers impayés avec intéréts au taux légal a compter de l'assignation,
o condamné M. [D] [P] à payer à Mme [Y] [P] une indemnité d'occupation mensuelle qui s'est substituée au loyer, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'a libération effective des lieux
matérialisée par remise des clés ou procés-verbal d'expulsion, indemnité d'un montant égal au montant du loyer principal et des charges,
o dit qu'à défaut pour M. [D] [P] d'avoir liberé les lieux sis [Adresse 10] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, si besoin est,
o condamné M. [D] [P] a payer a Mme [Y] [P] la somme de 500 € sur le fondement de Particle 700 du Code de Procédure Civile,
o condamné M. [D] [P] aux entiers dépens de l'instance.
' débouter M. [D] [P] de l'ensemble de ses demandes,
' débouter M. [D] [P] de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire,
' débouter M. [D] [P] de sa demande subsidiaire de délais de paiement,
' faire droit à l'appel incident de Mme [Y] [P],
' condamner M. [D] [P] sous astreinte de 50 € par jour de retard à
enlever la palissade édifée sur le terrain à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
' condamner M. [D] [P] régler à Mme [Y] [P] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
' condamner M. [D] [P] aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction est intervenue le 3 octobre 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS :
Le bien donné en location appartient à un ensemble immobilier sur lequel vivent chacune des deux parties, qui a fait l'objet, le 8 juin 2006, d'un acte de donation-partage aux termes duquel Mme [Y] [Z] épouse [P] a donné à son fils M. [D] [P] :
' la pleine propriété des parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 5],[Cadastre 7] et [Cadastre 8],
' la nue-propriété des parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 1] (correspondant au bien donné en location et objet du litige),[Cadastre 2],[Cadastre 4],[Cadastre 6] et [Cadastre 9],
' le quart en nue-propriété du chemin cadastré section G n° [Cadastre 3].
Plus précisément, sur l'ensemble immobilier, se trouvent trois habitations :
' une maison occupée par Mme [P] dont M. [P] est nu-propriétaire et Mme [P] usufruitière,
' une maison occupée par M. [P] dont il est nu-propriétaire et qui lui a été donnée à bail par Mme [P], usufruitière, selon acte du 1er janvier 2005,
' une maison dont M. [P] a la pleine propriété et qu'il donne en location.
Sur la demande en résiliation du bail :
M. [P] fait valoir que lors de la signature du bail, il a été convenu que tous les frais engagés pour l'ensemble immobilier sur lequel vivent les parties feraient l'objet d'une répartition annuelle et que la part due par Mme [P] serait déduite des loyers qu'il lui verse.
Il explique que le compteur d'eau est commun et à son nom depuis 2017, qu'il règle les factures qui lui sont adressées et en déduit une partie de son loyer à hauteur de deux tiers pour lui et un tiers pour la bailleresse. De plus, il explique prendre en charge les travaux d'entretien de la propriété qu'il refacture à Mme [P] sous forme de déduction de son propre loyer.
Mme [P] oppose que son fils n'a pas procédé au règlement des loyers de janvier à mars 2020 et payé partiellement ceux d'avril et juin 2020 entraînant la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2020. Elle rappelle qu'un précédent conflit les a opposés en 2017 dans des conditions similaires.
Elle fait valoir que le contrat de bail ne porte aucune mention relative à la répartition des frais d'entretien et des factures d'eau et qu'il n'a donc jamais été convenu que le montant du loyer se compenserait avec des sommes dues au titre des dépenses d'entretien ou de consommation d'eau dont elle peut être débitrice, ce poste de charges ayant toujours entraîné des difficultés entre les parties. Elle conteste la répartition de la facture d'eau à hauteur d'un tiers pour chacune des trois maisons alors que contrairement à son fils et au locataire de ce dernier, elle vit seule. Elle relève que la question des réparations de conduites d'eau a été tranchée par le tribunal d'instance le 12 janvier 2018 et s'oppose à la suspension de la clause résolutoire, au regard du comportement violent de M. [P] à son égard.
La cour constate que le litige opposant les parties a donné lieu à une précédente décision définitive du 12 janvier 2018 et que déjà, à cette date, les parties étaient opposées quant à l'imputation de la facture d'eau sans qu'en quatre ans, la pose de compteurs individuels ou de défalqueurs semble avoir été envisagée par elles, alors qu'elle mettrait aisément fin au litige qui les oppose sur ce point.
M. [P] ne conteste pas ne pas avoir réglé les sommes réclamées par le commandement de payer du 5 août 2020 pour un total de 1226,27 € en principal.
Il sollicite que soit déduite de cette somme la part qu'il considère revenir à la bailleresse au titre des factures d'eau soit 585,27 € pour l'année 2019 ainsi qu'une réparation de canalisations pour un montant de 636 €.
Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En application de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
L'article 1348 du même code indique que la compensation peut être prononcée en justice même si l'une des obligations, quoique certaine n'est pas encore liquide et exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors effet à la date de la décision.
En l'espèce, Mme [P] a assigné son locataire pour non-respect de son obligation de paiement de loyers et des charges.
Il est constant qu'un compteur d'eau unique dessert les maisons occupées par Mme [P], M. [P] et les locataires de ce dernier. Ce compteur se trouve selon M. [P] « sur sa propriété », il convient d'en déduire qu'il est situé sur l'immeuble dont il est nu-propriétaire et qu'il en a donc la responsabilité.
Cependant, il appartient à la bailleresse de déterminer le montant des charges pouvant être imputées à son locataire alors que par ailleurs, le bail est silencieux à ce titre. Seules les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 sont donc applicables.
Or, le locataire garde à sa charge la totalité de la consommation d'eau et la répartition à hauteur d'un tiers pour chacune des maisons ne peut être appliquée, seule la consommation réelle d'eau pouvant être mise à la charge du locataire et il appartient à la bailleresse d'en justifier. Or, en l'espèce, elle ne démontre pas avoir tenté d'installer cet équipement et s'être éventuellement opposée au refus de M. [P].
Il doit en conséquence être fait droit à la demande de compensation de ce dernier à hauteur de 585,27 €.
M. [P] réclame la compensation de ses loyers avec une somme de 636€ correspondant à la reprise d'une canalisation, il ne produit aucune pièce confirmant sa créance, étant rappelé que l'on ne peut s'établir de preuve à soi-même et qu'il ne produit qu'une facture qu'il s'est établie à lui-même sans même justifier de l'achat de matériel, le listing qu'il produit étant insuffisant à établir sa créance.
En conséquence, M. [P] doit être déclaré redevable au titre du commandement de payer à hauteur de 641 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2020, par infirmation du jugement déféré.
Cependant, il résulte de l'historique du compte que la totalité des sommes réclamées par la bailleresse n'a pas été réglée par le locataire dans le délai légal de deux mois et c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail.
Enfin, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire au regard de la mauvaise foi du locataire qui sollicite l'indemnisation au titre de travaux dont il ne justifie pas le coût et des relations déplorables entre les parties qui ont entraîné des plaintes réciproques, Mme [P] évoquant un litige ancien de 10 ans, ce qui n'est pas contesté. Alors que d'ailleurs par jugement définitif du 12 janvier 2018, le locataire a été condamné à payer à la bailleresse 3300 € au titre de loyers impayés et que la bailleresse, née en 1935, produit un certificat médical établi par un psychiatre le 13 septembre 2022 évoquant « sa vulnérabilité mentale demeure, de même que ses causes de préoccupations à caractère familial. Sa souffrance est perceptible lors des consultations. Elle mentionne depuis quelques mois des périodes d'épuisement qu'elle rattache aux années de conflit et à la permanence de la mésentente avec son fils. ». M.[P] produit de son côté des plaintes déposées par lui-même et son épouse le 24 mai 2022 à l'encontre de la bailleresse pour des faits d'insultes, dégradations et harcèlements. Au regard de cette situation, alors que les parties sont voisines, l'expulsion du locataire sera ordonnée par confirmation du jugement déféré.
Sur la séparation de propriété :
M. [P] explique avoir installé sur sa propriété un brise-vue en remplacement d'une clôture électrique et affirme que cet aménagement n'emporte aucune restriction du droit de passage de cette dernière.
Mme [P] conteste la possibilité pour M. [P] d'édifier une palissade puisque le contrat de location ne porte que sur la maison et non sur le terrain, qu'il n'avait donc aucune légitimité à démonter la clôture électrique pour édifier une nouvelle clôture avec des pics et des pieds en béton quelques mètres plus loin s'octroyant une partie de son jardin.
Il est constant que M. [P] est locataire de la seule maison mais nu-propriétaire du terrain l'entourant. De plus, si Mme [P] affirme que la clôture avec piquets bétonnés installée par son fils empiète sur son jardin, cette affirmation n'est pas démontrée, le procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 qui ne fait pas référence à des bornes délimitant les parcelles et le locataire reconnaissant seulement l'installation de brise-vues sur l'emplacement dont il a la pleine propriété, destinés à se protéger des intrusions des animaux de sa mère.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de Mme [P] à ce titre.
Sur les demandes annexes :
L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.
Enfin, M. [P] gardera la charge des dépens de première instance, par confirmation du jugement déféré et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine:
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [D] [P] à verser la somme de 1226,27 € en principal et 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [Y] [Z] épouse [P],
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Ordonne la compensation judiciaire entre le reliquat de loyers impayés et la somme de 585,27 € au titre de la facture d'eau 2019,
Condamne M. [D] [P] à verser à Mme [Y] [Z] épouse [P] 641 € outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2020,
Rejette la demande de retrait de la palissade sous astreinte,
Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [D] [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 5 août 2020.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER E. VET
