20/04/2023
ARRÊT N° 278/2023
N° RG 22/02195 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2TD
AM/IA
Décision déférée du 13 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00054)
S.MOREL
[J] [W] [V] [U]
C/
[N] [B]
[R] [I] épouse [B]
CONFIRMATION
PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [J] [W] [V] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Monsieur [N] [B]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [R] [I] épouse [B]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 22 février 2021, M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] ont donné à bail à M. [J] [V] [U] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 794 euros.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 1586 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 13 octobre 2021, en vain.
Par acte du 29 décembre 2021, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [V] [U] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins principalement de :
- constatation de la résiliation du bail,
- expulsion des occupants,
- paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 13 mai 2022, le juge a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 13 décembre 2021,
- condamné à titre provisionnel, M. [J] [V] [U] à payer à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] la somme de 5255,59 € représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 4 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- à compter du 13 décembre 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] par M. [J] [V] [U] et l'y condamne jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de M. [J] [V] [U] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 2], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné M. [J] [V] [U] à payer à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [J] [V] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration en date du 10 juin 2022, M. [V] [U] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception du rejet des demandes plus amples ou contraires et de l'exécution provisoire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [V] [U], dans ses dernières écritures en date du 10 mars 2023, demande à la cour au visa de l'article 1343-5 du code civil, 24-V et VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et 700 du code de procédure civile, de':
- réformer l'ordonnance de référé du 13 mai 2022 en ce qu'elle a :
. constaté la résiliation du bail à compter du 13 décembre 2021,
. condamné à titre provisionnel M. [J] [V] [U] à payer à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] la somme de 5255,59 € représentant des loyers et indemnités d'occupation au 4 mars 2022 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
. fixé à compter du 13 décembre 2021 au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation versée à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] par M. [J] [V] [U] l'y condamne jusqu'au départ des lieux des occupants sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur le cas échéant,
. ordonné l'expulsion de M. [J] [V] [U] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] et ce au besoin avec l'assistance de la force publique passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412- 1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
. dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants code des procédures civiles d'exécution des articles L 451-1 et R 451-1 au cas d'abandon des lieux,
. condamné M. [J] [V] [U] à payer à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné M. [J] [V] [U] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.
Statuant à nouveau,
- accorder rétroactivement à Monsieur [J] [V] [U] des délais de paiement de 36 mois à compter du 13 décembre 2021, soit l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pendant le cours du délai ainsi accordé, cette clause étant réputée ne pas avoir joué si les modalités d'apurement ainsi fixées sont intégralement respectées,
- constater le respect des délais de paiement ainsi accordés et l'apurement de la dette par M. [V],
- constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,
- débouter pour le surplus des demandes,
- débouter M. [B] et Mme [I] épouse [B] de toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens,
M. [V] [U] fait état de difficultés tant professionnelles que familiales, à l'origine des impayés locatifs.
Il signale plusieurs versements non comptabilisés et s'étonne de la variation du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2021.
Il sollicite des délais de paiement.
Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 13 mars 2023, Mme et M. [B] prient la cour de :
- confirmer en intégralité l'ordonnance de référé prononcée le 13 mai 2022 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,
- réactualiser le montant de la dette provisionnelle de M. [V] [U] à la somme de 5.914,70 euros,
- débouter M. [V] [U] de sa demande de délais de paiement,
- à titre subsidiaire, fixer les délais de paiement accordés à M. [V] [U] à une durée de 6 mois maximum,
- en tout état de cause, condamner M. [V] [U] à verser aux époux [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme et M. [B] font observer que les paiements allégués sont intervenus pour la plupart après l'assignation et l'audience et ne pouvaient donc être pris en compte et admettent une erreur concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, corrigée à l'avantage de M. [V] [U].
Ils indiquent que les quelques versements effectués n'ont apuré ni la dette ni les indemnités d'occupation, de sorte que 5014,70 sont dus au 2 août 2022 et que la décision doit être confirmée et réactualisée.
Sur les délais de paiement, ils relèvent que M. [V] déclare des revenus confortables : la demande de délais de paiement sera rejetée, subsidiairement limitée à 6 mois.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement
L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou de versement du dépôt de garantie prévu au contrat.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
Les bailleurs ont fait délivrer au locataire le 13 octobre 2021 un commandement de payer la somme de1586 euros, visant la clause résolutoire. Compte tenu de 15 euros de frais bancaires ou postaux, c'est la somme de 1571 euros qui était due au titre des loyers.
Cette dette n'est pas plus contestée que l'absence de règlement suffisant au cours des deux mois qui ont suivi le commandement, puisque le locataire a effectué un seul versement de 500 euros, correspondant au virement ordonné par lui le 11 octobre 2021 et effectué le 22 novembre suivant.
Dès lors, il apparaît que les causes légitimes du commandement n'ont pas été apurées dans les délais impartis et la décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions de son acquisition étaient réunies, sauf à préciser que c'est à la date du 14 décembre 2021.
Toutefois, M. [V] [U], non comparant en première instance, formule désormais une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".
En l'espèce, le décompte locatif édité le 4 mars 2022 figurant au dossier des bailleurs faisait apparaître un solde débiteur de 5380,80 euros à cette date.
Cependant, au-delà de l'erreur d'écriture concernant le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due, rectifiée le jour même, et à la baisse, M. [V] [U] établit qu'il a procédé à divers règlements : ainsi, en sus du virement de 500 euros en novembre 2021, dûment inscrit à son compte locatif comme il a été vu plus haut, il justifie de différents versements effectués d'avril 2022 à février 2023, dont il résulte qu'au 28 février 2023, son compte locatif était légèrement créditeur.
L'avis d'échéance adressé pour le mois de mars 2023 confirme cet état de fait, de même que le locataire démontre le paiement le 6 mars 2023 d'une somme légèrement supérieure à l'indemnité d'occupation réclamée pour ce mois.
Il apparaît donc que M. [V] [U] a effectivement été en mesure de s'acquitter de sa dette locative en sus des loyers et indemnités d'occupation courants.
Il convient dès lors de lui accorder rétroactivement un délai de paiement d'un an pour solder les impayés dus à la date du 4 mars 2022, suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la dette a été réglée dans le délai consenti et respecté, et de dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, de sorte qu'il n'y a plus lieu à expulsion et à indemnité d'occupation.
La décision déférée sera complétée en ce sens.
Sur les sommes dues
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite.
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort de l'avis d'échéance édité le 28 février 2023 à hauteur de 806,16 euros au titre du mois de mars et du justificatif d'un virement de 807 euros le 6 mars suivant versés aux débats par M. [V] [U] qu'à ce jour, il n'est débiteur d'aucune somme envers M. et Mme [B] sur le fondement du contrat de bail les liant.
Dès lors, la demande de provision pour impayés locatifs ne peut prospérer et la décision déférée doit être infirmée sur ce point.
Sur les frais et dépens
M. [V] [U] qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux entiers dépens, la décision déférée étant au surplus confirmée en ce qui concerne l'indemnité mise à sa charge au titre des frais irrépétibles de M. et Mme [B] en première instance.
L'équité n'impose pas impérativement d'allouer aux intimés une indemnité supplémentaire en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à l'expiration, sauf à préciser que c'est à la date du 14 décembre 2021, et condamné M. [J] [V] [U] à payer à M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer,
Y ajoutant,
Autorise M. [J] [V] [U] à s'acquitter du paiement de sa dette locative dans le délai d'un an à compter du 4 mars 2022 avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,
Vu le respect des délais de paiement ainsi consentis et l'apurement de la dette à la date du 28 février 2023,
Dit en conséquence que la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition ont été constatées à la date du 14 décembre 2021 est réputée n'avoir jamais joué,
Infirme la décision déférée pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir plus lieu à référé sur les demandes d'expulsion et de provisions au titre des impayés locatifs et de l'indemnité d'occupation formulées par M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B],
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [N] [B] et Mme [R] [I] épouse [B] de leur demande,
Condamne M. [J] [V] [U] aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
