20/04/2023
ARRÊT N° 275/2023
N° RG 22/02152 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2ON
AM/CD
Décision déférée du 28 Avril 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 21/03612)
Mme MOREL
[M] [R]
C/
S.A. ALTEAL
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [M] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.009382 du 30/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
S.A. ALTEAL
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé du 27 mars 2009, la SA Colomiers Habitat devenue la SA Altéal a donné à bail à Mme [H] [C] épouse [R] et M. [M] [R] un logement situé [Adresse 3] (devenu [Adresse 4]) [Localité 1], moyennant un loyer initial de 432,32 euros pour le logement, le jardin et le garage.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 2 220,96 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 17 juin 2020 à M. [R] qui occupe seul les lieux, en vain.
Par acte du 3 novembre 2021, dénoncé le même jour par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA Altéal a fait assigner M. [M] [R] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir principalement :
- la constatation de la résiliation du bail,
- l'expulsion des occupants ,
- le paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers arrêté et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 28 avril 2022, le juge a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 23 août 2020,
- condamné M. [M] [R] à payer à la SA Alteal la somme de
4 812,89€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 28 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- à compter du 23 août 2020, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA Alteal par M. [M] [R] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de M. [M] [R] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situé [Adresse 4] à [Localité 1], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné M. [M] [R] à payer à la SA Alteal la somme de 150€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [M] [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration en date du 8 juin 2022, M. [R] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [R], dans ses dernières écritures en date du 29 août 2022, demande à la cour, vu la décision de rétablissement personnel prononcée par la commission de surendettement de la Haute-Garonne et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de':
- réformer l'ordonnance de référé rendu le 28 avril 2022 par le juge du contentieux de la protection de Toulouse dans l'intégralité de ses dispositions.
Statuant à nouveau,
- retenir l'effacement de la dette dont fait état Alteal à l'encontre de M. [R],
- fixer la somme due par M. [R] au 18 juillet 2022 à 770,07 €,
- valider l'accord des parties sur le principe de l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire pour se libérer de sa dette,
- rejeter la demande du bailleur sur le quantum des délais au bénéfice du locataire pour se libérer de sa dette sur 10 mois,
- accorder à M. [R] les plus larges délais de paiement sur 36 mois pour se libérer de toute dette fixée par la Cour au bénéfice de la SA Alteal,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sur le temps des délais de paiement accordés par la Cour dans la décision à intervenir,
- débouter le bailleur de toutes demandes contraires,
Subsidiairement, pour l'hypothèse où des loyers resteraient dus malgré la mesure de rétablissement personnel dont a bénéficié le concluant,
- accorder à M. [R] des délais de paiement qui ne saurait être inférieurs à 24 mois pour se libérer de toute dette fixée par la Cour au bénéfice de la SA Alteal,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sur le temps des délais de paiement accordés par la cour dans la décision à intervenir,
- débouter le bailleur de toutes demandes contraires.
M. [R] fait valoir en substance que la dette locative, non contestée, a fait l'objet d'un effacement : la commission de surendettement de la Banque de France a ordonné le rétablissement personnel de sa situation suivant décision du 12 janvier 2022, et le bailleur ne pouvait donc pas maintenir sa demande de condamnation au paiement de 4 812,89 euros à l'audience du 1er mars 2022.
Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais et la suspension de la clause résolutoire : il est intérimaire et un accident de la circulation l'a empêché de reprendre ses missions régulières.
Suivant dernières conclusions du 6 mars 2023 portant appel incident, la SA Altéal prie la cour de :
- confirmer la décision rendue en ce qu'elle a :
. constaté la résiliation du bail à compter du 23 août 2020,
. fixé au montant du loyer et de la provision pour charges l'indemnité d'occupation,
. ordonné l'expulsion de M. [R] et celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique,
. condamné M. [R] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
- condamner M. [R] au paiement de la somme provisionnelle de
3 570, 62 euros au titre des loyers et charges échues au 03.03.2023,
- le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner au paiement des dépens de première instance et d'appel.
La SA Altéal expose que le 15 mars 2022, en application de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne portée à sa connaissance, elle a crédité le compte de M. [R] de la somme de
4 551,26 euros.
L'effacement de la dette étant postérieur à l'audience de première instance, le juge n'a pu que constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Subsidiairement, la bailleresse fait observer que l'homologation du rétablissement personnel laissait subsister une dette de 261,63 euros.
Et elle n'accepte plus les délais de paiement sur 10 mois avec suspension de la clause résolutoire, qu'elle proposait initialement et que le locataire indique ne pas être en mesure de respecter : M. [R] n'a fait aucun versement au titre de la dette et a cessé de régler ses loyers courants après le 7 septembre 2022, de sorte que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3 570,62 euros au 3 mars 2023, et à l'évidence, bénéficiaire d'un plan de rétablissement personnel, il ne pourra apurer sa situation.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la clause résolutoire
L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 18 août 2020 (et non le 23 comme indiqué à tort par le premier juge) faute pour le locataire d'avoir apuré les causes du commandement de payer délivré le 17 juin 2020 dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et conformément à la clause résolutoire contractuelle, de sorte que la décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, sauf à préciser que c'est à la date du 18 août 2020 et non du 23, ordonné l'expulsion du locataire à défaut de départ volontaire et fixé une indemnité d'occupation.
M. [R] formule cependant une demande de suspension de ses effets et de délais de paiement, faisant valoir qu'un accident de la circulation l'a empêché de travailler régulièrement. La société Altéal s'y oppose devant l'absence de paiement depuis septembre 2022 et l'augmentation de la dette.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".
En l'espèce, il ressort du décompte locatif édité le 2 mars 2023 figurant au dossier de la bailleresse et de la décision déférée que depuis juin 2021, le locataire ne parvient qu'à faire des versements irréguliers et incomplets, représentant à peine le tiers des loyers courants. Et ces impayés, tant anciens qu'actuels, sont indépendants des cinq semaines d'arrêt de travail subies en février et mars 2022 qu'ils ont précédées puis suivies.
Au demeurant, il résulte de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entrée en vigueur le 12 janvier 2022 qu'avant même ces problèmes de santé, la situation de M. [R] avait déjà été considérée comme irrémédiablement compromise par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne De fait, il avait perçu un peu plus de 1000 euros par mois en moyenne en 2021, composés de salaires et de pension d'invalidité, alors que le loyer s'élevait à 509,85 euros par mois, et s'il ne renseigne pas la juridiction sur l'évolution de sa situation professionnelle en 2022, le métier physique exercé, son âge et désormais la perception d'une AAH partielle de 335,67 euros ne permettent pas d'envisager une rémunération professionnelle significativement augmentée et suffisante pour faire face au remboursement d'une dette locative déjà élevée en sus des charges courantes.
Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités par l'appelant ne peuvent lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef.
Sur les sommes dues
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que la S.A Altéal a consenti le bail à M. [R] et le relevé du compte locataire daté du 2 mars 2023 fait apparaître une dette locative d'un montant de 3570,62 euros quittancement de février 2023 inclus, compte tenu de l'effacement d'une partie des impayés à hauteur de 4 551,26 euros le 15 mars 2022 en application de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire notifiée par la commission de surendettement des particuliers suivant courrier du 21 février 2022 avec effet au 12 janvier 2022.
Le bailleur a, en application de cette décision, défalqué du décompte des sommes dues, l'entière dette locative existant à la date de la décision, soit les 4 551,26 euros dus en janvier 2022.
Dès lors, M. [R] doit payer à la S.A Altéal une provision de 3 570,62 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus du 1er février 2022 au 2 mars 2023, échéance de février incluse. La décision déférée sera donc infirmée pour ce qui est du montant de la provision allouée.
Sur les frais et dépens
M. [R] qui succombe sera condamné aux dépens.
L'équité commande d'allouer à la SA Altéal la somme supplémentaire de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [M] [R] à payer à la SA Alteal la somme de 4 812,89 euros représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 28 février 2022,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [M] [R] à payer à la SA Alteal la somme de
3 570,62 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 2 mars 2023, échéance de février incluse,
Confirme la décision entreprise sur le surplus des dispositions soumises à la cour sauf à préciser que la résiliation du bail est intervenue à la date du 18 août 2020,
Y ajoutant,
Déboute M. [M] [R] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,
Condamne M. [M] [R] à payer à la SA Alteal la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [M] [R] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
