20/04/2023
ARRÊT N°273/2023
N° RG 21/04900 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OQNQ
AM/CD
Décision déférée du 12 Novembre 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse
( 21/00673)
M. SAINATI
[P] [L]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT ONGE
Syndic. de copro. [Adresse 5]
RÉOUVERTURE DES DÉBATS
LE 5 JUIN 2023 à 9h00
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [P] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-david BASCUGNANA de la SCP GARY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE
SAINTONGE Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Société AUDITIA GESTION, SA dont le siège social est [Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANT FORCÉ
Syndic. de copro. [Adresse 5]
Représentée par son syndic en exercice société MB IMMO (LAFORET IMMOBILIER)
Assignée en intervention forcée le 2 mars 2023 à personne morale
SISE [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS
M. [P] [L] est usufruitier de huit garages au sein de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2], dont la nue-propriété appartient à ses trois enfants.
La S.A.S Auditia Gestion, syndic de copropriété, a fait délivrer le 11 août 2020 à M. [L] un commandement de payer la somme de 4.870,33 euros au titre des charges de copropriété, suivi le 16 octobre 2020 d'une mise en demeure de régler la somme de 4.676,37 euros, en vain.
PROCÉDURE
Par acte en date du 6 avril 2021, le syndic des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par le syndic SA Auditia Gestion a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile, sa condamnation au paiement de la somme de 4780,65 euros à titre de provision au titre des charges de copropriété dues au 21 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2021, le juge a :
- condamné M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme provisionnelle de 5 061,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01/07/2021 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 22/10/2020 sur la somme de 4 676,37 euros, outre 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes,
- condamné M. [P] [L] aux dépens.
Par déclaration en date du 13 décembre 2021, M. [L] a interjeté appel de la décision, sollicitant sa réformation en toutes ses dispositions.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [L], dans ses dernières écritures en date du 12 août 2022, demande à la cour, au visa des articles 10-1, 14-1, 15 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 834 du code de procédure civile, de :
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme provisionnelle de 5 061,61 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021, majorée des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4 676,37 €, outre 700 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- Juger que les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] se heurtent à des contestations sérieuses,
En conséquence,
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Il expose que les appels de charges sont devenus fantaisistes et non conformes aux dispositions de la loi de 1965, au règlement de copropriété et aux résolutions votées par l'assemblée générale depuis que la société Auditia est devenue le syndic de la copropriété, et qu'ils le sont restés malgré ses courriers de 2016 et 2019 : le syndic lui a envoyé des mises en demeure au lieu de lui répondre.
M. [L] soutient en substance que, n'étant propriétaire que de garages, ne peut être réclamée que sa quote part dans les charges générales à l'exclusion de toutes sommes au titre des charges communes afférentes aux bâtiments A, B, C et des charges d'eaux
Il entend soulever une contestation sérieuse tenant au non-respect du règlement de copropriété qui distingue, conformément aux dispositions légales d'ordre public, les charges générales, communes à tous les copropriétaires et réparties au prorata de leurs millièmes de parties communes, et les charges spéciales et charges communes à certains copropriétaires.
Et au rang des charges dites générales, ne figurent pas :
- les charges d'eau froide,
- les charges de nettoyage des communs,
- les charges de maintenance et ramonage,
- et les charges de désinfection des vides ordures.
Or, le syndic de copropriété lui a répercuté ces charges alors qu'il n'en est pas redevable.
De même, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi de 1965, seuls les honoraires de prise d'hypothèque et les honoraires d'huissier peuvent lui être imputés à M. [L].
Et ne peuvent être mis à sa charge les frais de contentieux pour charges impayées réclamées à ses enfants en leur qualité de nu-propriétaires, d'autant qu'ils sont injustifiés : le syndic devait, en l'absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, répartir les charges selon les articles 605 et 606 du code civil, entre dépenses d'entretien et grosses réparations.
M. [L] conteste en outre le montant des appels de charges : ils sont réalisés sur la base d'un budget prévisionnel et ne donnent lieu à aucune régularisation au moment de l'adoption du budget définitif, et ils sont donc erronés.
Or, l'approbation des comptes par l'assemblée générale n'empêche pas un copropriétaire d'opposer au syndicat d'éventuelles erreurs dans la tenue de son compte individuel, sur le fondement de l'article 45-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Il ne reste devoir aucune somme au syndicat des copropriétaires, son compte est au contraire créditeur et les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont injustifiées en leur montant.
Par acte du 2 mars 2023, M. [L] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires représentée par le nouveau syndic, la société MB Immo, en intervention forcée devant la cour.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], désormais représenté par le syndic société MB Immo (Laforet Immobilier),dans ses dernières écritures en date du 10 mars 2023, demande à la cour au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile, de :
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [P] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de provisionnelle de 5.061,61 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021 inclus, majorées des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4.676,37 €, outre 700 € sur le fondement de l'article 700 Code de Procédure Civile,
- Déclarer que cette condamnation est payable en deniers ou quittances,
- Débouter M. [P] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner M. [P] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de ses frais de défense en appel,
- Condamner M. [P] [L] aux entiers dépens de l'instance.
Il précise que, lors de l'assemblée générale du 29 août 2022, le mandat de syndic a été confié à la société MB Immo (enseigne Laforet Blagnac), assignée en intervention forcée dans le cadre de la présence procédure.
L'intimé expose que, depuis qu'il est devenu simple usufruitier des garages depuis sa donation de la nue-propriété à ses enfants en 2016, M. [L], qui n'a jamais contesté les décisions prises en assemblée générale, n'a procédé à aucun règlement au titre des charges de copropriété, alors que ses locataires jouissent des services et avantages offerts par le syndicat.
Le Syndicat soutient que les provisions ont été appelées et les charges ont été régularisées conformément au règlement de copropriété : M. [L] ne prend pas en compte les régularisations de charges et les avoirs sur charges dont il a bénéficié et qu'il n'a jamais contestés.
Ainsi, si des appels provisionnels ont porté sur l'eau, la maintenance et ramonage, et la désinfection des vides ordures, in fine, rien n'a été facturé à M. [L] au titre de ces postes, après régularisation des charges sur la base des dépenses réelles.
Et les charges de copropriété relatives au nettoyage, qui sont en majeure partie des charges spéciales, bâtiment par bâtiment, relèvent pour une partie résiduelle (" - les frais d'entretien des voies cours et jardins - Et d'une manière générale, tous frais d'entretien et réparation aux choses communes générales") des charges communes générales imputables à l'ensemble de la copropriété lorsqu'elles bénéficient à toute la copropriété.
Enfin, M. [L] se fonde sur des montants de budgets provisionnels erronés car ne prenant en compte que les millièmes généraux, et, contrairement à ce qu'il prétend, les dépenses réelles sont supérieures aux budgets annuels.
Le syndicat des copropriétaires ajoute que M. [L] a fait en 2016 des paiements ne distinguant pas les trois lots de compte de copropriétaires créés pour ses enfants et donataires, ce qui ne permet pas de les affecter à un lot, et qu'il ne respecte pas le règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage de ses garages.
Il se dit bien fondé à poursuivre la condamnation de M. [L] au règlement à titre provisionnel de 5061,61 euros dus au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2021 inclus et souligne qu'à la date du 2 mars 2022, il reste redevable de la somme de 4.773,05 euros.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023.
Par conclusions déposées le 17 mars 2023, M. [L] ajoute à ses précédentes demandes celle de voir révoquer l'ordonnance de clôture : il communique l'appel de charges du 9 janvier 2023 pour le premier trimestre 2023 et ajoute trois paragraphes à ses arguments.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'ordonnance de clôture
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'espèce, M. [L] pointe que le Syndicat des Copropriétaires a conclu et communiqué de nouvelles pièces le vendredi 10 mars 2023, ce qui ne lui a pas permis de répondre utilement avant la clôture de l'instruction de l'affaire prononcée le 13 mars suivant : il conclut, non pas à l'irrecevabilité de ces conclusions et pièces tardives, mais à la révocation de l'ordonnance de clôture compte tenu de l'atteinte au principe du contradictoire.
De fait, la notification à la veille du week end à 18h03 à la fois de conclusions modifiées quant à l'identité du nouveau syndic et de nouvelles pièces dont le nouveau contrat de syndic et un tableau récapitulatif de la répartition des charges dues par M. [L] susceptible de mettre en application une méthode de calcul nouvelle de celle-ci constitue une cause grave révélée après l'ordonnance de clôture, privant le conseil de l'appelant de la possibilité d'étudier ces éléments, de communiquer avec son client et de préparer la réponse qu'ils pouvaient appeler, en violation du principe du contradictoire.
Il s'ensuit que l'ordonnance de clôture doit être révoquée, de sorte que les écritures et pièces notifiées le 17 mars 2023 par M. [L] sont recevables.
Partant, en application de l'article 16 du code de procédure civile, les débats doivent être rouverts à l'audience du 5 juin 2023 à 9h00 pour permettre au Syndicat des Copropriétaires de répondre aux dernières conclusions de l'appelant avant le 30 mai 2023.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 13 mars 2023,
Ordonne la réouverture des débats à l'audience de plaidoirie du 5 juin 2023 à 9h00,
Ordonne la clôture de l'instruction de l'affaire à la date du 30 mai 2023,
Dit en conséquence que l'intimé pourra déposer avant le 22 mai 2023 des conclusions en réponse aux écritures et pièces notifiées par l'appelant le 17 mars 2023,
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
