15/02/2023
ARRÊT N°128/2023
N° RG 21/04054 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OMS7
CBB/CD
Décision déférée du 24 Août 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 21/00708)
Mme [J]
[E] [F]
C/
[C] [T], [H] [J]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [E] [F] INC
[Adresse 3]
APT 29
[Localité 2]
Représentée par Me Sophia BELKACEM-GONZALEZ DE CANALES, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.023896 du 22/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
Madame [C] [T], [H] [J] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS
Suivant acte sous seing privé du 18 décembre 2016, Mme [G] [J] a donné à bail à Mme [E] [F] Inc un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 555 euros et 45 euros de provision pour charges.
Un commandement de payer la somme de 1812,32 euros visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 27 novembre 2020.
PROCEDURE
Par acte en date du 11 février 2021, Mme [J] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse Mme [F] Inc pour obtenir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 2092.88€ avec intérêts de retard à compter de la décision à intervenir, outre le paiement des échéances postérieures s'il y a lieu, et sa condamnation à payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au double du montant du loyer et des charges.
Par ordonnance contradictoire en date du 24 août 2021, le juge a :
- constaté la résiliation du bail à compter du 27 janvier 2021,
- condamné Mme [E] [F] à payer à Mme [G] [J] la somme de 2654€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 31 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- à compter du 27 janvier 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges,l'indemnité d'occupation versée à Mme [G] [J] par Mme [E] [F] jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
- ordonné l'expulsion de Mme [E] [F] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situé [Adresse 3], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- condamné Mme [E] [F] à payer à Mme [G] [J] la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [E] [F] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
- rejeté les demandes amples ou contraires,
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration en date du 27 septembre 2021, Mme [F] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués à l'exception des dispositions suivantes :
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires.
Par acte en date du 2 novembre 2021, Mme [J] a assigné en référé devant le Premier président de la cour d'appel Mme [F] pour obtenir sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile le prononcé de la radiation du rôle de l'affaire inscrite sous le numéro RG 21-4054.
Par ordonnance en date du 12 janvier 2022, le Premier président a :
- ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé rendue le 24 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,
- débouté Mme [G] [J] épouse [N] de sa demande de radiation,
- condamné Mme [G] [J] épouse [N] aux dépens de la présente instance,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Mme [P], dans ses dernières écritures en date du 10 juin 2022, demande à la cour au visa des articles 1217, 1240, 1353, 1719, 1720 du code civil, L131-1 et suivants, L. 412-3 et L.412-6 du code des procédures civiles d 'exécution, L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, les articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de loi de 1991, de :
- prononcer l'annulation et la réformation totale de l'ordonnance de référé rendue le 24 août 2021 par le juge du contentieux et de la protection de Toulouse,
en conséquence, faire droit aux demandes et :
- ordonner à Mme [J] de justifier de toutes les charges qu'elle sollicite en paiement et qu'elle explique les raisons de l'augmentation de charges locatives,
- constater la bonne foi de Mme [F] Inc,
En tout état de cause, compte tenu des éléments nouveaux qui sont apparus après la rédaction de ses premières écritures d'appelante, Mme [U], sollicitera de la cour à titre reconventionnel de :
- constater l'effacement de la dette de Mme [F] Inc dans l'attente de la mise en place d'un plan de surendettement,
- condamner Mme [J] à verser à Mme [P] la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 1217 du code civil pour manquement à son obligation contractuelle d'offrir un logement décent à son locataire,
- condamner Mme [J] à verser à Mme [P] la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner Mme [J] à verser à Mme [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et qu'elle soit condamnée aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- Mme [J] a brutalement refusé d'encaisser les loyers en espèces contrairement à la pratique antérieure, créant ainsi artificiellement une dette de loyer et charges,
- elle s'oppose à la demande au titre des charges en l'absence de tout justifcatif malgré ses demandes,
- le 20 janvier 2021 elle a obtenu de la CAF un constat d'indécence le 27 septembre 2021 notifié à Mme [J] le 3 octobre 2021 (infestation de cafards, et désordres constructifs), et l'allocation logement a donc été suspendue (498€) jusqu'à l'issue des réparations; les conditions insalubres de vie justifient l'allocation de dommages et intérêts,
- elle a déposé un dossier de surendettement le 20 octobre 2021 qui a été déclaré recevable le 28 octobre 2021,
- elle a retrouvé un logement et remis les clés le 2 mai 2022,
- toutefois, elle demande à la cour de vérifier les éléments de la dette réclamée,
- et elle est dans l'incapacité aujourd'hui de justifier des espèces remises à sa baileresse pour les avoir remises au premier juge,
Mme [G] [J], épouse [N], dans ses dernières écritures en date du 16 décembre 2022, demande à la cour au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, de :
A titre principal,
- juger irrecevables les demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel par Mme [F], à savoir :
* sa demande visant à ordonner à Mme [J] de justifier de toutes les charges qu'elle sollicite en paiement et qu'elle explique les raisons de l'augmentation de charges locatives ;
* sa demande de constat de l'effacement de la dette de Mme [F] dans l'attente de la mise en place d'un plan de surendettement ;
* sa demande de condamnation de Mme [J] d'avoir à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1217 du Code civil pour manquement à son obligation contractuelle d'offrir un logement décent à son locataire ;
* sa demande de condamnation de Mme [J] d'avoir à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1240 du Code civil en réparation de son préjudice moral;
* sa demande de condamnation de Mme [J] d'avoir à verser à Mme [F] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil en ainsi qu'aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- débouter Mme [F] de sa demande visant à ordonner de justifier de toutes les charges qu'elle sollicite en paiement et qu'elle explique les raisons de l'augmentation de charges locatives ;
- débouter Mme [F] de sa demande de constat de l'effacement de la dette de Madame [F] dans l'attente de la mise en place d'un plan de surendettement ;
- débouter Mme [F] de sa demande de condamnation de Mme [J] d'avoir à verser à Madame [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1217 du Code civil pour manquement à son obligation contractuelle d'offrir un logement décent à son locataire ;
- débouter Mme [F] de sa demande de condamnation de Mme [J] d'avoir à verser à Mme [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1240 du Code civil en réparation de son préjudice moral ;
En tout état de cause,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 24 août 2021 rendue par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse ;
- constater la mauvaise foi de Mme [F] ;
- débouter Mme [F] de sa demande de réformation de l'ordonnance de référé du 24 août 2021 ;
Y ajoutant
- condamner Mme [F] au paiement de la somme de 6.832,80 € correspondant au montant de l'indemnité d'occupation due à Mme [J] au 1er mai 2022, date à laquelle Mme [F] de l'appartement sis au [Adresse 3] ;
- condamner Mme [E] [F] à payer à Mme [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 CPC ;
- condamner Mme [E] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Malet conformément à l'article 699 CPC.
Elle soutient que:
- Mme [P] a en effet quitté le logement depuis le 2 mai 2022,
- en cause d'appel elle formule des demandes nouvelles relatives à la production de pièces justificatives de charges, l'effacement de la dette vu la saisine de la commission de surendettement, des demandes de dommages intérêt pour préjudice de jouissance et pour préjudice moral ; ces demandes nouvelles sont donc irrecevables;
- l'état du logement est dû aux conditions d'occupation qui ont été dénoncées par le syndic de copropriété par courrier du 11 octobre 2017,
- le montant des sommes dues s'élève à 10 137.41€ frais de procédure compris arrêté au 1er mai 2022.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2023.
MOTIVATION
Sur les demandes nouvelles
En vertu de l'article 564 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de demandes nouvelles si ce n'est pour faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de la survenance ou la révélation d'un fait. Et selon les articles 565 et 566 ne sont pas nouvelles les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, ou qui en sont l'accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire.
En l'espèce, il est constant que Mme [P] a quitté les lieux depuis le 2 mai 2022.
Aux termes de ses conclusions, elle sollicite d'une part, la justification de la créance de charges dont elle sollicite en même temps l'effacement et des dommages et intérêts pour trouble de la jouissance et préjudice moral.
La demande de vérification des sommes réclamées au titre des charges locatives ne peut être considérée comme nouvelle puisque la créance réclamée au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire et la demande en paiement du solde locatif suivant le dernier arrêté de compte, comprend des sommes au titre des provisions sur charges locatives.
En revanche, les demandes de dommages et intérêts sont doublement irrecevables en ce que d'une part, elles sont en effet nouvelles en cause d'appel dès lors qu'elles sont étrangères aux demandes formées devant le premier juge sans qu'il puisse être fait application des articles 565 et 566 et en ce que, d'autre part, il ne s'agit pas de demandes provisionnelles ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.
Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 18 décembre 2016 comprend une clause résolutoire en son article 8 conforme à l'article 24 sus-visé.
Mme [J] a fait délivrer le 27 novembre 2020 à Mme [F] Inc un commandement de payer la somme principale de 1812,32 au titre d'un rappel de charges 2018 et 2019 (457,85€ et 411,44€) et au titre de la part de loyer et provision sur charges impayés (34,28€) de janvier à novembre 2020.
La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail'; Mme [P] ne justifie pas avoir régularisé la situation dans les 2 mois du commandement de payer. Elle soutient d'une part, que les justificatifs ont été produits devant le premier juge et qu'elle ne les détient plus aujourd'hui alors qu'il lui suffisait d'en réclamer la restitution à la juridiction au besoin par son avocat. Elle soutient d'autre part, qu'il n'est pas justifié du montant des charges réclamées. Or même délivré pour un montant erroné le commandement demeure valide à due concurrence des sommes réellement dues, en l'espèce, le montant des loyers de janvier à novembre 2020. De sorte que le bail est résilié de plein droit, la sanction étant alors automatique.
Elle oppose l'indécence du logement mais n'en conclut pas à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, cette argumentation n'étant développée que pour étayer ses demandes de dommages et intérêts jugées irrecevables comme nouvelles en cause d'appel.
La décision qui a fixé la date de résiliation du bail au 27 janvier 2021 sera donc confirmée, de même que la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de cette date.
Sur la demande en paiement
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le premier juge a condamné Mme [E] [F] à payer à Mme [G] [J] la somme de 2654€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 31 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Mais, par décision du 28 octobre 2021, la commission de surendettement a prononcé l'effacement de cette dette de 2654€. De sorte que la décision de condamnation au paiement de cette somme doit être infirmée au regard de cet élément nouveau intervenu en cause d'appel.
Et, Mme [P] s'oppose à la demande en paiement réclamée reconventionnellement par Mme [J] à hauteur de 6.832,80 € correspondant au montant de l'indemnité d'occupation du 1er juin 2021 au 1er mai 2022, date à laquelle Mme [F] a quitté l'appartement sis au [Adresse 3].
Suivant courrier du 17 juin 2021 destiné à l'Union locale de [Localité 2] et au secrétariat de la CCAPEX, produit contradictoirement au débat, Mme [J] a justifié du décompte de sa créance de 2018 au 30 juin 2021. Mais, ce décompte fait seulement le départ entre le loyer et les provisions sur charges'; il ne constitue donc pas le justificatif annuel des charges réclamées à la locataire. D'autant qu'il ne tient pas compte de l'effacement de la dette par la commission.
Il apparaît donc qu'il n'est pas produit au débat les justificatifs des charges depuis l'origine de sorte que la créance d'indemnité d'occupation n'apparaissant certaine qu'à hauteur de 5004€ (550€ X 10 mois ' 496€ règlement CAF), la provision sera allouée à hauteur de ce montant non sérieusement contestable. Mme [P] oppose la décision de la commission de surendettement du 28 octobre 2021 qui indiquait qu'elle ne pouvait faire aucun règlement jusqu'à la décision définitive, mais le délai de recours est largement dépassé et il lui était clairement imposé de poursuivre le paiement du loyer courant.
Mme [P] sollicite la production des justificatifs de charges locatives pour s'opposer à la demande en paiement de Mme [J]. Mais, dès lors que la dette de loyer et charges est effacée à hauteur de 2654€ jusqu'au 1er juin 2021 et que la créance n'est admise par la cour à compter de cette date jusqu'au 1er mai 2022 date de départ des lieux, qu'à hauteur du montant de l'indemnité d'occupation hors charges locatives, la demande de production des justificatifs de charges n'apparaît plus utile à la solution du litige en application de l'article 145 ni justifiée par l'urgence de l'article 834 ni justifiée au regard de la contestation sérieuse au sens de l'article 835 al 2 dès lors que la condamnation au paiement a été expurgée des charges. Et Mme [P] ne sollicite pas l'allocation de délais de grâce.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Déclare irrecevables les demandes nouvelles de Mme [P] en dommages et intérêts fondées sur les articles 1217 et 1240 du code civil.
- Déclare recevable la demande visant à «'ordonner à Mme [J] de justifier de toutes les charges qu'elle sollicite en paiement et qu'elle explique les raisons de l'augmentation de charges locatives'».
- Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 24 août 2021 sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] à payer à Mme [J] la somme de 2654€ au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mais 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Statuant à nouveau
- Condamne Mme [P] à payer à Mme [J] la somme de 5004€ au titre de l'indemnité d'occupation du 1er juin 2021 au 1er mai 2022.
- Déboute Mme [P] de sa demande visant à ordonner à Mme [J] de justifier de toutes les charges qu'elle sollicite en paiement et qu'elle explique les raisons de l'augmentation de charges locatives.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [P] à verser à Mme [J] la somme de 800€.
- Condamne Mme [P] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I.ANGER C. BENEIX-BACHER
