07/02/2023
ARRÊT N°70
N° RG 19/02387 - N° Portalis DBVI-V-B7D-M7RI
AC CD PB
Décision déférée du 04 Avril 2019 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 16/01347
Madame [L] [I] et Madame [B]
SAS BJ INVEST
C/
SA BNP PARIBAS
SAS [T] FONCIERE D'INVESTISSEMENT)
Infirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
SAS BJ INVEST agissant poursuites par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Claudia MASSA de la SCP AVENS, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
SA BNP PARIBAS prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Nicolas BAUCH-LABESSE de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON AZEROUAL & BAUCH-LABESSE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
SAS [T] FONCIERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS
Représentée par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller chargé du rapport et V. SALMERON,Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
P. DELMOTTE, conseiller
Greffier, lors des débats : C. OULIE
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, président, et par A. CAVAN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 février 2014, la Sas Fonciere Investissement, dénommée Sas [T] Fonciere depuis une décision d'assemblée générale des associés du 10 avril 2014, a consenti un bail commercial à la Sas Bj Invest prenant effet au 1er avril 2014 portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux au sein de l'immeuble [Adresse 6] (31) désignés comme suit :
-5 lots numérotés 4.1 à 4.5 d'une surface totale de 1.729,48m2, y compris quote-part de parties communes, composant l'ensemble du 4ème étage de l'immeuble,
-un local d'archive d'environ 50 m2 à réaliser au 3ème sous-sol,
-6 emplacements de stationnements extérieurs numérotés de 1 à 6,
-9 emplacements de stationnement intérieurs numérotés 3-53 à 3-61.
Le loyer annuel initial a été fixé à 230.832,40 € hors taxe et hors charge payable trimestriellement, outre indexation.
En raison des travaux d'aménagement du preneur, la Sas [T] Fonciere a consenti une franchise de 12 mois de loyers répartis sur les trois premières années du bail, à savoir 6 mois sur la première, 3 mois sur la seconde et 3 mois sur le troisième, ainsi qu'une minoration du loyer pour les 4 premières années.
Par acte sous seing privé du 5 mars 2014, la Sa Bnp Paribas a émis une garantie de paiement à première demande au profit de la Sas Fonciere Investissement, en application de l'article 9.4 du bail, pour un montant maximum de 57708,10 €.
Lors de la conclusion du bail, la gestion locative des lieux loués était assurée par la société Bnp Paribas Real Estate Proporty Management (Bnpp Repm).
La Sas Bj Invest a emménagé dans les locaux le 25 avril 2014.
Par courriel du 21 juillet 2014 et courrier du 28 juillet 2014, la Sas Bj Invest a demandé à la société Bnpp Repm le remboursement de la somme de 1857,60€ correspondant à un devis établi par la société Verdone, pour la mise en service du système de climatisation des locaux.
Par courrier du 7 août 2014, la société gestionnaire lui a répondu qu'elle refusait de prendre en charge ces frais incombant selon elle au locataire.
Par courrier du 12 septembre 2014, la Sas Bj Invest a réitéré sa volonté d'obtenir le remboursement des frais de mise en service de la climatisation, et réclamé une indemnisation entre 7000 et 9000 € HT selon un devis établi en remplacement des portes palières du 4ème étage selon elle non conformes aux normes en vigueur de sécurité contre le vol de locaux à usage de bureaux ainsi qu'un ajustement du loyer et des charges en mentionnant avoir fait mesurer la superficie des locaux par un géomètre expert, Monsieur [J] [X], laquelle serait inférieure de 58m2 à celle mentionnée dans le contrat de bail.
Dans sa réponse du 23 septembre 2014, la société Bnpp Repm a sollicité auprès de la Sas Bj Invest le paiement des arriérés locatifs à hauteur 54519,54 € aux motifs que :
-l'intervention de la société Verdone quant à la mise en service de la climatisation résultait de l'aménagement et du cloisonnement des locaux que la société Bj Invest avait effectués, la société Axima ayant vérifié le fonctionnement de la climatisation lors de son entrée dans les lieux,
-les portes palières étaient en adéquation avec les normes et réglementations en vigueur,
-le calcul de la superficie des locaux qu'elle avait effectué ne prenait pas en considération la quote-part des parties communes affectées aux locaux.
La Sas Bj Invest a procédé au règlement de cette somme.
Par courrier du 16 décembre 2015, la société de gestion Bnpp Repm a demandé à la Sas Bj Invest d'être attentive à des comportements suspects et de bien prendre soin de fermer les divers accès.
Le 16 décembre 2015, la Sas Bj Invest a également sollicité les services de la société Epin Sécurité Privée pour la période du 16 décembre 2015 au 4 janvier 2016 de 20h à 8h pour un montant de 4.959,02 € HT et du 1 janvier 2016 au 3 janvier 2016 pour un montant de 901,19 € HT.
Le 17 décembre 2015, la Sas Bj Invest a déposé une plainte contre X en exposant avoir constaté le 15 décembre 2015 que le système de sécurité de la porte palière blindée avait été démonté afin de permettre l'ouverture de la porte depuis l'extérieur sans déclencher le système d'alarme. A compter du 16 décembre 2015, la société Bj Invest a également sollicité les services d'une société de gardiennage.
A compter du 1er janvier 2016, la gestion de l'immeuble '[Adresse 6]' a été confiée à la société Sefal Property en remplacement de la société Bnpp Repm.
Par un courrier du 28 janvier 2016, la Sas Bj Invest a écrit au nouveau gestionnaire pour solliciter le remboursement des frais de gardiennage engagés à compter du 15 décembre 2015 pour assurer la sécurité des bureaux, pour un montant de 5477,10 €.
Par un courrier du 12 février 2016, la société Sefal Property a indiqué à la Sas Bj Invest avoir sollicité une société de gardiennage pour qu'un agent assure la sécurité du site pour les nuits et week'ends suivants consécutivement à son information d'une tentative d'intrusion mais a refusé de donner droit au remboursement des frais demandés au motif que ce gardiennage concernait les parties privatives.
A compter du 2ème trimestre 2016, la Sas Bj Invest s'est abstenue de régler les loyers et charges à son bailleur, la Sas [T] Fonciere, puis par courrier recommandé du 22 novembre 2016, a donné congé pour l'échéance triennale du 31 mars 2017.
Par un courrier recommandé du 30 novembre 2016, la Sas [T] Fonciere s'est opposée au congé de la Sas Bj Invest qu'elle considérait comme nul faute de respecter le délai de préavis de 6 mois.
Par acte du 27 avril 2017, la Sas Bj Invest a fait sommation à la Sas [T] Fonciere d'assister à un état des lieux de sortie prévu le 9 mai 2017.
Par acte d'huissier du 5 mai 2017, la Sas [T] Fonciere lui a rappelé que le congé délivré était nul et que le bail se poursuivait.
La Sas Bj Invest a quitté les locaux en conservant les clés et en maintenant un système de surveillance tout en s'abstenant de payer les loyers et charges à la Sas [T] Fonciere.
La société Sefal Property, en sa qualité de gestionnaire de l'immeuble, a donc actionné la garantie à première demande émise par la Sa Bnp Paribas. La Sas Bj Invest s'est opposée à ce paiement en prétendant que cette garantie devait être qualifiée de caution.
Par acte d'huissier du 14 mars 2016, la Sas Bj Invest a fait assigner la Sas Fonciere Investissement devant le tribunal de grande instance de Toulouse en résiliation à ses torts exclusifs du bail commercial au 31 mars 2016 et en indemnisation de ses préjudices à hauteur de 22631,39 €.
Par acte d'huissier du 26 octobre 2016, la Sas Bj Invest a fait assigner la Sa Bnp Paribas en intervention forcée aux fins de voir qualifier de caution l'acte de garantie du 5 mars 2014.
Par ordonnances du 24 novembre 2016 et du 7 septembre 2017, le juge de la mise en état a joint les deux instances et rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Sa Bnp Paribas.
Par acte d'huissier du 13 décembre 2016, la Sas [T] Fonciere a fait assigner la Sa Bnp Paribas en référé devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de la voir condamnée au paiement à titre provisionnel de 57708,10 € en exécution de la garantie mentionnée au bail.
Par un arrêt du 8 mars 2018 la cour d'appel de Bordeaux a confirmé une ordonnance du tribunal de commerce de Bordeaux du 14 février 2017 qu'avait exécutée la Sa Bnp Paribas, a retenu la qualification de garantie autonome et condamné la Sa Bnp Paribas à verser la somme de 57708,10 € à la société gestionnaire Sefal.
Par jugement du 4 avril 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a:
-débouté la Sas Bj Invest de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la Sas [T] Fonciere;
-débouté la Sas Bj Invest de l'ensemble de ses demandes en remboursement de frais ;
-débouté la Sas Bj Invest de sa demande de remboursement de loyers trop-perçus ;
-condamné la Sas Bj Invest à payer à la Sas [T] Fonciere la somme de 913703,76 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018;
-débouté la Sas [T] Fonciere de sa demande de remise d'une nouvelle garantie à première demande;
-débouté la Sas Bj Invest de sa demande de requalification de la garantie en contrat de cautionnement ;
-dit que l'exécution de cette garantie est pleinement opposable à la Sas Bj Invest ;
-condamné la Sas Bj Invest aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Xavier Ribaute ;
-condamné la Sas Bj Invest à payer à la Sas Bj Invest et à la Sa Bnp Paribas chacune la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 22 mai 2019, la Sas Bj Invest a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions, à l'exclusion de celles concernant la garantie autonome.
Par acte du 27 septembre 2019, la Sas Bj Invest a fait délivrer un congé pour le 31 mars 2020 en précisant que celui-ci ne valait pas acquiescement au jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 4 avril 2019 et ne remettait nullement en question le bien-fondé du congé précédemment délivré.
Par arrêt du 26 mai 2021, la cour d'appel de Toulouse a:
-constaté que la demande de la société [T] Fonciere tendant à l'obtention d'une nouvelle garantie à première demande est devenue sans objet, suite à l'expiration du bail au 31 mars 2020, et que la cour n'est pas saisie d'un appel des chefs de jugement ayant débouté la Sas Bj Invest de sa demande de requalification de la garantie en contrat de cautionnement et de l'inopposabilité du paiement de cette garantie effectué par la banque,
-confirmé pour le surplus la décision entreprise en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qui concerne le montant des sommes restant dues à la société [T] Fonciere au titre des loyers et charges, les dépens et la somme allouée à la société [T] Fonciere au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-y ajoutant, a déclaré recevable la demande de la Sas Bj Invest tendant à la reconnaissance de la demande de résiliation judiciaire du bail comme valant congé, mais au fond, l'en a déboutée,
-avant dire droit sur la créance de la société [T] Fonciere au titre des loyers et charges pour la période avril 2016/mars 2020, enjoint:
*à la société [T] Fonciere, de produire un décompte détaillé, individualisant pour chaque échéance le montant des loyers, des charges et de la taxe foncière, et explicitant, au vu du relevé des charges courantes récupérables correspondant, le mode de calcul des charges réclamées,
*à la société [T] Fonciere, de produire un décompte des frais prélevés et sommes versées émanant de l'étude d'huissier qu'elle a mandatée pour procéder au recouvrement des condamnations prononcées en première instance,
*à la Sas Bj Invest, de justifier du versement de la somme de 927036,08€,
-réservé les dépens et les demandes formulées au titre des frais irrépétibles par la société [T] Fonciere et la Sas Bj Invest,
-dit n'y avoir lieu de rajouter à la somme allouée par les premiers juges à la Bnp Paribas au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 14 octobre 2021.
Par conclusions notifiées le 19 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la société Bj Invest a demandé à la cour au visa des articles 1719, 1720, 1725 et 1184 ancien du code civil, de :
-in limine litis de sursoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation,
-subsidiairement, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en ce qu'il a débouté la concluante de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la Sas [T] Foncière, débouté la Sas Bj Invest de l'ensemble de ses demandes de remboursement de frais, débouté la Sas Bj Invest de sa demande de remboursement de loyers trop-perçus, condamné la Sas Bj Invest à payer à la Sas [T] Foncière la somme de 913703,76 € ttc au titre des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2018, condamné la Sas Bj Invest aux dépens d'instance,
-prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial contracté le 24/02/2014, à compter de l'introduction de l'instance, aux torts exclusifs d'[T], soit le 14 mars 2016,
-condamner [T] à payer à la société Bj Invest les sommes suivantes:
*1857,60 € ttc en remboursement de frais engagés pour mise en route du système de climatisation,
*6362,98 € ttc et 8663,71 € ttc en remboursement des frais engagés pour la mise en place de blocs blindage 1 et 2 vantaux,
*5477,10 € en remboursement de frais engagés pour la mise en place de gardiennage pour la période du 16/12/2015 au 31/12/2015,
*56514,89 € en remboursement de frais engagés pour la mise en place de gardiennage pour la période de février à juin 2016,
-condamner Sas [T] Foncière à rembourser à la Sas Bj Invest la somme de 1908592 € HT au titre des loyers trop-perçus au regard de la surface réellement donnée à bail pour la période du 1er avril 2014 au 31 mars 2016,
-condamner la Sas [T] Foncière à rembourser l'intégralité des sommes perçues au titre des loyers à compter du 31 mars 2016 ainsi que l'ensemble des frais supportés du fait des saisies attribution soit la somme de 1045635,60 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019, date des saisies injustifiées,
-débouter la Sas [T] Foncière de l'ensemble de ses demandes,
-très subsidiairement, dire que la demande tendant à dire que l'acte introductif d'instance vaut à tout le moins congé pour la fin de la première échéance triennale au 31 mars 2017, est recevable,
-dire que l'acte introductif d'instance vaut à tout le moins congé pour la fin de la première échéance triennale au 31 mars 2017,
-en conséquence, condamner la Sas [T] Foncière à rembourser à la société Bj Invest les loyers et charges afférents aux loyers postérieurs au 1er avril 2017 ainsi que l'ensemble des frais supportés du fait des saisies attribution soit la somme de 731506,82 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2019, date des saisies injustifiées,
-en tout état de cause, déclarer irrecevable la demande de la société [T] Foncière de paiement des loyers au-delà du 31 décembre 2018,
-en conséquence, condamner [T] [C] à payer à Bj Invest la somme de 255 876,89 € correspondant au trop versé de loyers et charges au titre de la période courant d'avril 2016 au 31 décembre 2018,
-à titre infiniment subsidiaire, fixer les loyers et charges dus jusqu'au 31 mars 2020 à la somme de 201368,94 €,
-en tout état de cause, débouter Bnp Paribas de l'ensemble de ses demandes,
-débouter [T] [C] de l'ensemble de ses demandes,
-condamner la société [T] Foncière à payer à la société Bj Invest la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Moretto, Arcanthe.
Par conclusions notifiées le 15 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la société [T] Fonciere a demandé à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1725, 1134 et 114 du code civil, de :
-révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 22 août 2022, afin de respecter le principe du contradictoire et les droits de la défense,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Bj Invest de l'intégralité de ses demandes, fin et conclusions, et l'a condamnée au paiement des loyers et charges dus, outre l'article 700 et les dépens,
-dire et juger que la société [T] Foncière n'a pas manqué à son obligation de délivrance,
-dire et juger que la société [T] Foncière assure à la société Bj Invest une jouissance paisible des locaux,
-dire et juger que la société [T] Foncière n'a commis aucune faute à l'égard de la société Bj Invest,
-rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail,
-débouter la société Bj Invest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-rejeter les nouvelles prétentions de la société Bj Invest comme étant irrecevables,
-condamner la société Bj Invest à payer à la société [T] Foncière la somme de 497500,65 € ttc au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 mars 2020,
-déclarer irrecevable la demande de la société Bj Invest tendant à faire reconnaître que l'acte introductif d'instance vaudrait congé pour l'échéance du 31 mars 2017,
-rejeter la demande de la société Bj Invest tendant à faire reconnaître que l'acte introductif d'instance vaudrait congé pour l'échéance du 31 mars 2017, une telle demande n'ayant jamais été formulée de manière expresse et non équivoque,
-à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considèrerait que l'acte introductif d'instance vaut congé pour l'échéance du 31 mars 2017 et que ce congé est valable,
-condamner la société Bj Invest à payer à la société [T] Foncière la somme de 106768,80 € en application de la clause d'indemnité prévue au bail,
-en tout état de cause, condamner la société Bj Invest à payer à la société [T] Foncière la somme de 8000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner la société Bj Invest aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Xavier Ribaute.
Par conclusions notifiées le 20 novembre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la Bnp Paribas a demandé à la cour de :
-considérant que la société Bj Invest n'a pas interjeté appel des chefs de jugement concernant Bnp Paribas à savoir, le débouté de la Sas Bj Invest de sa demande de requalification de la garantie en contrat de cautionnement et l'inopposabilité du paiement de cette garantie effectué par la banque ;
-considérant que c'est à bon droit que la société Bj Invest, condamnée au principal en première instance, a été condamnée à payer à Bnp Paribas une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dire et juger que la cour n'est pas saisie des chefs de jugement ayant débouté la Sas Bj Invest de sa demande de requalification de la garantie en contrat de cautionnement, dit que l'exécution de cette garantie est pleinement opposable à la Sas Bj Invest ;
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Bj Invest à payer à Bnp Paribas une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-débouter la société Bj Invest de son appel à l'égard de Bnp Paribas,
-y ajoutant, condamner la Sas Bj Invest à régler à Bnp Paribas la somme de 1000 € au titre de l'article 700 et à supporter les dépens.
La clôture de la procédure est intervenue à l'audience du 20 septembre 2022, après rabat d'une ordonnance de clôture précédente.
MOTIFS DE LA DECISION
A la suite de l'arrêt du 26 mai 2021, il ne reste à statuer que sur certaines demandes qui seront examinées successivement.
Sur le sursis à statuer
La société Bj Invest justifie d'un pourvoi effectué contre l'arrêt rendu le 26 mai 2021.
Elle n'établit pas en revanche la nécessité de surseoir à statuer dès lors que cet arrêt bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit, aux frais et risques du créancier en cas de cassation.
La demande de sursis à statuer, qui n'est au surplus pas explicitée, sera écartée.
Sur la recevabilité de la demande en paiement formée par la Sas [T] Foncière au titre de l'arriéré locatif postérieur au 31 décembre 2018
L'appelante fait valoir que dès lors que la société intimée n'a pas sollicité l'infirmation du jugement sur le montant de la condamnation, la demande d'actualisation de la créance n'est pas recevable.
La société intimée ne pouvait demander l'infirmation d'un jugement qui ne statuait que sur les loyers et charges exigibles au 31 décembre 2018 au motif de loyers et charges postérieurs.
Au visa de l'article 566 du Code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Constitue un complément à la demande initiale l'actualisation de charges et même la demande en fixation d'une indemnité d'occupation.
Dès lors, l'actualisation des loyers et charges dus depuis le jugement ne constitue pas une demande nouvelle et la demande formée à ce titre est recevable.
Sur la contestation des charges et le montant des sommes dues par le preneur
A titre liminaire, la société intimée fait valoir que la contestation des charges par l'appelante n'est pas recevable au visa de l'article 910-4 du Code de procédure civile qui impose aux parties de présenter dès leurs premières conclusions l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
Les premières conclusions d'appel de la société Bj Invest du 22 août 2019 sollicitaient l'infirmation du jugement la condamnant à payer les loyers et charges demandés par le bailleur ainsi que le remboursement des loyers et charges perçus.
Elle concluait en conséquence au rejet de l'ensemble des demandes formées à ce titre, la contestation des charges, motif pris d'une absence de justificatifs, n'étant qu'un moyen au soutien de la demande de rejet.
Aucune violation de l'article 910-4 du code précité n'est donc démontrée.
De surcroît, les dernières conclusions de la société appelante ne font que répondre à l'arrêt rendu le 26 mai 2021 aux termes de laquelle la cour a estimé ne pas pouvoir liquider la créance.
Aucune irrecevabilité ne peut en conséquence être accueillie de ce chef.
La Sas [T] Foncière sollicite, dans ses dernières conclusions, la condamnation de la Sas Bj Invest à payer la somme de 497500,65 € au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 mars 2020, date retenue par la cour dans son arrêt du 26 mai 2021 pour l'expiration du bail liant les parties, suite au congé délivré par la Sas Bj Invest le 27 septembre 2019.
L'arrêt du 26 mai 2021 a, avant qu'il soit statué sur le montant des sommes exigibles du preneur, enjoint à la Sas [T] Foncière de produire un décompte de la créance détaillant les loyers, les charges, la taxe foncière et les éléments de calcul des charges réclamées ainsi qu'un décompte de l'huissier ayant procédé aux saisies.
Il a également enjoint à la Sas Bj Invest de justifier des versements allégués à hauteur de 927036,08 €, montant dont il n'était pas justifié au regard des sommes versées au créancier dans le cadre des saisies attributions pratiquées par la Sas [T] Foncière.
Le décompte produit par la Sas [T] Foncière (pièce n°33) mentionne une créance de 500768,85 € pour la période courant jusqu'à mars 2020 inclus, la bailleresse indiquant dans ses conclusions que la somme exigible est tantôt de 500768,85 €, tantôt de 497500,65 € (page 34 des conclusions de la Sas [T] Foncière).
Ce décompte retrace depuis décembre 2015, date à laquelle il n'existait aucun impayé, les versements du locataire, les appels trimestriels de loyers, de charges, de taxe foncière, ainsi que les régularisations de charges et taxe foncière mentionnées sous forme d'avoir au crédit du preneur.
La bailleresse fait valoir qu'elle n'a perçu de l'huissier en charge du recouvrement que la somme de 911146,42 €, le surplus constituant des frais d'huissier à la charge du débiteur.
Concernant les frais d'huissier, la bailleresse produit (pièce n°37-6) comme il lui était demandé, un décompte de l'huissier ayant procédé au recouvrement, la Scp Bache, Descazaux-Dufrène, daté du 29 août 2019.
Ce décompte portant apurement des comptes entre l'huissier et la bailleresse fait apparaître que la société [T] Foncière a perçu de l'huissier une somme de 911146,62 €.
Toutefois l'huissier a prélevé sur les sommes perçues du débiteur, ainsi qu'il ressort du décompte, avant versement du reliquat de 911146,62 € au bailleur, la somme de 10248,02 € au titre des frais à la charge du créancier en vertu de l'article A 444-32 du Code de commerce, ainsi que la somme de 6999,75 € au titre des frais à la charge du débiteur, qui comprennent les frais de saisie conservatoire et des différentes voies d'exécution pratiquées suite au jugement de première instance.
Concernant les frais à la charge du créancier, ils ne sont pas à la charge du preneur, sauf décision contraire non rapportée en l'espèce, en sorte que la somme de 10248,02 € prélevée au titre de ces frais sur les versements du preneur doit être ajoutée aux sommes versées par l'huissier au bailleur et vient en diminution du principal de la créance.
De même, les frais afférents aux voies d'exécution sont compris dans les dépens de sorte que la somme de 6999,75 € prélevée par l'huissier à ce titre vient également en diminution du principal de la créance.
Il convient donc de déduire de la somme de 500768,85 €, solde mentionné en principal dans le décompte de créance, la somme de 17247,77 €.
Contrairement à ce que soutient le preneur en page 15 de ses conclusions, le décompte de l'huissier prend en compte, dans le calcul des sommes dues, la saisie conservatoire pratiquée par la bailleresse pour une somme de 24385,71 €.
Il n'y a donc pas lieu à déduction de ce chef.
S'agissant des charges, le bail stipulait en son article 9-3 que «la répartition des charges définies au présent article se fera au prorata de l'occupation des locaux chaque année calendaire et soit de la surface louée, soit des tantièmes de copropriété».
Y était ajouté : «si le preneur occupe partie d'un lot de copropriété, la quote-part des charges afférentes aux locaux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises».
Les primes d'assurance étaient également, aux termes de l'article 10-3 des conditions générales du bail, exigibles au prorata de la surface occupée, de même que les honoraires de gestion, comme l'indique elle même la bailleresse dans ses conclusions (p.30 et 31 de ses dernières conclusions).
De même, le paiement de la taxe foncière était proratisé au regard de la surface louée, comme établi par les tableaux produits par la bailleresse.
Le preneur conteste la répartition des charges, faute pour la bailleresse de justifier des tantièmes occupés (p.23 de ses dernières conclusions).
La bailleresse fait en réponse valoir qu'étant propriétaire de l'immeuble en entier, il n'existe pas de copropriété et que la superficie du bâtiment, qui sert de fondement à la répartition des charges, est rappelée dans les différentes pièces produites.
Dès lors que la répartition des charges est contestée, il appartient à la bailleresse de justifier de cette répartition.
En l'espèce, la bailleresse ne produit pas le titre de propriété du bien, et ne justifie pas, de manière générale, de pièces probantes sur la superficie totale de l'immeuble entier, contrairement à ce qu'elle indique, étant seulement justifié de la superficie du bien loué, soit 1729,48 m2.
Elle ne justifie de même pas être propriétaire du bien dans son intégralité.
Aucune des nouvelles pièces produites suite à l'arrêt du 26 mai 2021, à savoir les tableaux de budgets établis par le gestionnaire de l'immeuble, les provisions appelées, les relevés de dépenses effectuées, les relevés individuels adressés au preneur, ne détermine la superficie totale du bien.
Dès lors, la société intimée échoue à démontrer la quote part à la charge de l'appelante.
Le décompte de créance produit (pièce n°33) établit que, balance faite des provisions appelées et des régularisations effectuées, la somme sollicitée, soit 500768,85 €, comprend la somme de 119072,47 € ht soit 142886,96 € ttc au titre des diverses charges, honoraires, primes d'assurance et taxes dont la quote part n'est pas déterminée.
Cette somme sera en conséquence déduite de la créance en principal qui s'établit comme suit, échéance de mars 2020 incluse :
-solde exigée
500768,85 €
à déduire :
-frais d'huissier à la charge du créancier
10248,02 €
-frais d'huissier à la charge du débiteur inclus dans les dépens
6999,75 €
-charges, honoraires, taxe et primes dont la répartition n'est pas justifiée 142886,96 €
Solde en principal de la créance 340634,12 €
La société appelante ne justifie pour le surplus pas d'un paiement libératoire, n'ayant produit que le justificatif des saisies pratiquées, pris en compte dans le décompte de la société intimée.
Sur les autres demandes
L'équité ne commande pas application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Partie partiellement perdante en appel, la Sas Bj Invest supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 4 avril 2019 en ce qu'il a condamné la Sas Bj Invest à payer à la Sas [T] Foncière la somme de 913703,76 € ttc au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018.
Statuant de ce seul chef et y ajoutant,
Déboute la Sas Bj Invest de sa demande de sursis à statuer.
Déclare recevable la demande en paiement formée par la Sas [T] Foncière au titre de l'arriéré locatif postérieur au 31 décembre 2018.
Déboute la Sas [T] Foncière de sa demande d'irrecevabilité sur le fondement de l'article 910-4 du Code de procédure civile et déclare recevable la contestation des charges par l'appelante.
Condamne la Sas Bj Invest à payer à la Sas [T] Foncière la somme de 340634,12 € au titre de l'arriéré locatif échu au 31 mars 2020.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
Dit que les dépens de première instance et d'appel à la charge de la Sas Bj Invest incluent les frais afférents aux voies d'exécution pratiquées (6999,75 €).
Condamne la Sas Bj Invest aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Xavier Ribaute.
Le greffier La présidente
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