02/02/2023
ARRÊT N°98/2023
N° RG 22/00773 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OUIP
CBB/MB
Décision déférée du 28 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (21/02960)
Pablo RIEU
[G] [J]
C/
[M] [V]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [G] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Virginie CHIOROZAS, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.004283 du 07/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉ
Monsieur [M] [V]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
E.VET, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS
[M] [V] a donné à bail à [G] [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat du 9 avril 2020, pour un loyer mensuel de 615 € et 50 € de provision sur charges.
Un commandement de payer les loyers lui a été signifié en date du 24 février 2021 pour un montant de 1483,10 €.
PROCEDURE
Par acte en date du 7 septembre 2021, M. [V] a fait assigner Mme [J] devant la juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 7, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-6 et 1344-1 du code civil, 808 et 849 du code de procédure civile, le constat de la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion des lieux et celle de tous occupants de son chef, sa condamnation à verser la somme de 2 332,98 € à titre de provision correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupations échus au 1er juillet 2021 et à verser une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui fixé par le bail jusqu'à son départ effectif des lieux.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 28 janvier 2022, le juge a':
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 avril 2020 entre [M] [V] et [G] [J] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 25 avril 2021 ;
- ordonné en conséquence à [G] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour [G] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [M] [V] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- condamné [G] [J] à verser à [M] [V] à titre provisionnel la somme de 2794.67€ (décompte arrêté au 1er octobre 2021, incluant les indemnités d'occupation et une dernière facture de loyer d'octobre 2021) ;
- condamné [G] [J] à payer à [M] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 avril 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit en l'espèce 665€,
- condamné [G] [J] à verser à [M] [V] une somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné [G] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 22 février 2022, Mme [J] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués, à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Mme [J], dans ses dernières écritures en date du 7 avril 2022, demande à la cour au visa de l'article 1343-5 du code civil, de':
- réformer dans toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé du 28 janvier 2022 rendue par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse ;
en conséquence :
- dire et juger que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 5.388,03 € arrêté au 5 mars 2022 ;
- accorder à Mme [J] un échelonnement judiciaire en 12 mensualités de 500 € mensuels, la dernière soldant l'intégralité de la dette, en sus du loyer courant ;
- dire et juger que pendant le temps du moratoire judiciaire accordé, la clause résolutoire contenue dans le bail locatif sera suspendue ;
- débouter Monsieur [J] (sic) de sa demande de condamnation à la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
- laisser à chaque partie la charge de ses dépens.
Elle reconnaît l'arriéré locatif du montant de 5.388,03 € arrêté au 21 mars 2022'; elle subit une perte financière depuis sa démission dès lors qu'elle n'a plus d'activité professionnelle'; elle a dû se rendre précipitamment en Centrafrique au décès de son père'; elle est mère célibataire d'un enfant de huit ans, le père de l'enfant s'engage à régler l'arriéré locatif'; elle perçoit l'allocation chômage et une aide de la CAF de 381 €'; elle est en capacité de régler sa dette en 12 mensualités de 500 € en sus du loyer courant.
La question du dégât des eaux est hors débat mais, elle signale qu'étant éloignée de France elle n'a pas pu régler cette affaire ce qui ne peut être considéré comme une négligence de sa part.
M. [V], dans ses dernières écritures en date du 30 mars 2022, demande à la cour de':
- débouter Mme [G] [J] de ses entières demandes en cause d'appel,
- confirmer la décision rendue par l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire en date du 28/01/2022,
y ajoutant,
- condamner Mme [G] [J] à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [G] [J] aux entiers dépens de l'instance.
Il fait valoir l'augmentation importante de la dette de loyer depuis juillet 2021 à mars 2022'; il a dû recourir à la Justice et à un huissier pour pouvoir traiter un dégât des eaux apparus dans l'appartement loué en l'absence de la locataire et en raison de son silence à la suite de ses demandes.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2022.
MOTIVATION
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.
En l'espèce, le bail du 9 avril 2020 comprend une clause résolutoire en son article VIII conforme à l'article 24 sus-visé.
M. [V] a fait délivrer le 24 février 2021 à Mme [J] un commandement de payer la somme principale de'1362,39€ en principal.
La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.
A défaut pour Mme [J] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 24 avril 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.
En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.
En cet état, Mme [J] est occupant sans droit des locaux appartenant à M. [V] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.
Ainsi, les dispositions de l'ordonnance, qui ont relevé que Mme [J] n'avait pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois de sa délivrance, constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 25 avril 2021, prononcé l'expulsion du preneur, fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle à un chiffre égal au montant des loyers et charges, doivent être confirmées.
Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.
Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
En l'espèce, Mme [J] ne conteste pas devoir la somme de 5388,03€ arrêtée au 21 mars 2022 alors que l'arriéré avait été fixé à 2794,67€ par le premier juge ce qui démontre qu'en moins d'un an, la dette a doublé. Par ailleurs, elle indique avoir démissionné en mars 2022 de l'emploi qu'elle occupait en CDI sans en donner d'explication à la cour, ce qui démontre qu'elle est à l'origine de ses difficultés financières, d'autant qu'elle se dit sans emploi depuis sans pour autant justifier d'obstacles à sa réinsertion. Elle fait seulement état de l'attestation de son compagnon qui s'engage à «'se porter caution solidaire pour toutes les sommes qui sont dues au titre de la dette locative'» sans pour cela viser le montant de la dette échue.
Dès lors, considérant que Mme [J] est en sa qualité de locataire seule débitrice du loyer et des charges, que le montant du loyer s'élève à 616,23€ outre 50€ de charges, qu'elle ne justifie d'autres ressources que l'allocation logement d'un montant de 381€, qu'elle a un enfant à charge, il apparaît qu'elle se trouve dans l'incapacité de faire face au loyer et charge en plus d'une mensualité devant couvrir l'arriéré dans le délai qu'elle propose de 12 mois.
Dans ces conditions la décision sera confirmée et la demande accessoire de suspension de la clause résolutoire rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour
- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de statuant en matière de référé en date du 28 janvier 2022 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- Déboute Mme [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [J] à verser à M. [V] la somme de 1000€.
- Condamne Mme [J] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
