11/01/2023
ARRÊT N°27
N° RG 17/06095 - N° Portalis DBVI-V-B7B-MAQD
VS AC
Décision déférée du 07 Novembre 2017 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 17/02533
Madame GAUMET
[W] [Z] VEUVE [A]
C/
[H] [K]
[E] [G] épouse [K]
[M] [A]
[O] [A]
[P] [B] VEUVE [A]
Confirmation
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU ONZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [W] [Z], veuve [A], décédée
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [M] [A] venant aux droits de Madame [W] [Z], décédée
Représenté par Me Karen FAVAREL, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [O] [A] venant aux droits de Madame [W] [Z], décédée
Représenté par Me Karen FAVAREL, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [P] [B] venant aux droits de Madame [W] [Z], décédée
Représenté par Me Karen FAVAREL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [H] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [E] [G] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et de P.BALISTA, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
V. SALMERON, présidente
P. BALISTA, conseiller
I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre
*****
Exposé des faits et procédure :
[H] [K] et [E] [G] sont locataires d'un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 5], à usage de débit de tabac, pour avoir acquis le fonds de commerce le 27 mars 1997 et avoir été acceptés par les propriétaires de l'immeuble, [D] [A] et son épouse [W] [Z].
Les époux [A] avaient pour fils [N] [A], dont un enfant est issu d'une première union, et deux enfants, [M] et [O], sont issus d'une seconde union avec [P] [B]. [N] [A] est décédé en 2012.
Le bail a été renouvelé par plusieurs avenants, en dernier lieu par acte sous seing privé du 4 novembre 2011 à effet du 1er avril 2008 jusqu'au 31 mars 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 6.444 €.
Par courrier recommandé du 7 octobre 2016, les locataires ont sollicité le renouvellement du bail moyennant le paiement d'un loyer résultant de l'application de l'ICC.
Par courrier recommandé du 2 novembre 2016 et par exploit d'huissier du 23 novembre 2016, la bailleresse a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail, sollicitant que le loyer annuel soit porté à la somme de 12.160€ hors taxes et hors charges.
En l'absence d'accord entre les parties, [W] [Z] a notifié son mémoire préalable le 29 avril 2017.
Par exploit d'huissier du 16 juin 2017, [W] [Z] a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins qu'il fixe le montant du loyer annuel renouvelé à la somme de 12.160€ hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2017, condamne les défendeurs au paiement des intérêts sur les loyers arriérés et ordonne le réajustement du dépôt de garantie en proportion de l'augmentation du montant du loyer.
Par jugement du 7 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse a :
constaté que le bail unissant les parties avait une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2017
débouté [W] [Z] de l'ensemble de ses demandes
condamné [W] [Z] aux dépens de l'instance
débouté [W] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile (cpc).
Par déclaration en date du 21 décembre 2017, [W] [Z] a relevé appel du jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes.
Par requête en date du 6 septembre 2018, l'appelante a saisi le conseiller de la mise en état aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire, motivée par le rejet de ses prétentions par le premier juge qui serait fondé sur le caractère non contradictoire de l'estimation qu'elle avait faite réaliser par un technicien, Madame [F].
Par ordonnance du 28 février 2019, la cour d'appel de Toulouse a :
ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture en date du 11 février 2019 ;
ordonné une expertise et désigné pour y procéder Madame [C] [I] ou à défaut Madame [J] [R] avec pour mission de :
visiter et décrire les locaux litigieux, situés [Adresse 3], à Toulouse, décrire leur état général d'entretien et dire à quel usage ils sont utilisés,
prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de toute personne ayant une connaissance personnelle d'éléments du litige qu'il estimera nécessaire d'entendre pour l'accomplissement de sa mission;
pondérer les surfaces données à bail et s'expliquer sur les méthodes retenues
donner tous éléments utiles permettant au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er avril 2017, en se référant aux critères de l'article L145-33 du code de commerce
recueillir tous éléments sur une modification des facteurs locaux de commercialité et en indiquer toutes incidences sur la commercialité des locaux concernés
informer les parties de l'état de ses investigations et s'expliquer techniquement sur leurs dires et observations à l'occasion d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou par le dépôt d'un pré-rapport avant clôture définitive des opérations d'expertise ;
donner tous éléments utiles à la solution du litige ;
dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l'expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d'expertise
dit que l'expert procédera à ses opérations en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs avocats avisés
dit que l'expert ne pourra étendre ses investigations à des points extérieurs à sa mission qu'en cas d'accord express des parties ou après décision d'extension de sa mission par le juge;
dit que l'expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien qualifié dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d'expertise;
dit qu'il devra déposer au greffe de cette cour un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de quatre mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation demandée au juge par l'expert et adressera copie complète à chacune des parties (y compris la demande de fixation de rémunération), conformément à l'article 173 du code de procédure civile
dit que [W] [Z] versera par chèque libellé au régisseur d'avances de la cour d'appel de Toulouse une consignation de 1.800 € à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 23 avril 2019, qui sera adressée avec les références du dossier (numéro de RG 17-6095) au greffe de la cour d'appel,
rappelé qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités de l'article 271 du code de procédure civile ;
désigné le magistrat chargé de la mise en état de la 2ème chambre pour suivre les opérations d'expertise;
renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état du 10 octobre 2019;
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;
réservé les dépens.
Par courrier du 31 août 2020, l'avocat de [W] [Z] a indiqué que cette dernière était décédée.
Par ordonnance du 24 septembre 2020, le conseiller de la mise en état a :
constaté l'interruption de l'instance,
imparti aux parties un délai expirant le 11 février 2021 pour effectuer les diligences nécessaires en vue de la reprise de l'instance et dit qu'à défaut de l'accomplissement de celles-ci dans ce délai, la radiation de l'appel serait prononcée
dit que l'affaire serait à nouveau examinée à l'audience de mise en état du 11 février 2021
réservé les dépens.
Le 9 février 2021, [O] [A], [M] [A] et [P] [B] ont notifié des conclusions d'intervention volontaire.
L'expert a déposé son rapport le 18 mai 2021.
La clôture est intervenue le 8 août 2022.
Prétentions et moyens des parties :
Vu les conclusions notifiées le 4 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [O] [A], [M] [A] et [P] [B] veuve [A] demandant, au visa des articles 370, 373, 374, 554, et 910 du code de procédure civile, L145-33 et L145-34 du code de commerce, et 724 et 1231-6 du code civil, de :
accueillir [O] [A], [M] [A] et [P] [B] veuve [A] en leur intervention volontaire et la déclarer recevable,
au fond :
infirmer le jugement rendu le 7 novembre 2017 par le juge des loyers commerciaux en toutes ses dispositions
statuant à nouveau, fixer le montant du loyer à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 8.850 € € outre les charges prévues au bail, renouvelé aux clauses et conditions du précédent bail, à compter du 1er avril 2017
condamner [H] et [E] [K] au paiement de ce loyer à compter du 1er avril 2017
les condamner au paiement de la somme de 12.030 € au titre de l'arriéré de loyers,
les condamner encore au paiement des intérêts sur l'arriéré de loyers, et ce à compter du 1er avril 2017,
ordonner le réajustement du dépôt de garantie en proportion de l'augmentation du loyer
condamner solidairement [H] et [E] [K] au paiement d'une somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 6 octobre 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de [H] [K] et [E] [G] demandant, au visa des articles L145-33 du code de commerce et 564 du code de procédure civile, de :
confirmer le jugement du 7 novembre 2017
en conséquence, débouter les consorts [A] de l'intégralité de leurs demandes
y ajoutant, condamner les consorts [A] à régler à [H] et [E] [K] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Motifs de la décision :
L'expertise judiciaire ordonnée par la magistrat chargé de la mise en état visait à vérifier l'existence de modification notable des facteurs locaux de commercialité à la date du bail renouvelé, soit au 1er avril 2017, pour fixer le montant du loyer renouvelé.
Le dernier contrat de bail remonte au 1er avril 2008 jusqu'au 31 mars 2017.
Ce n'est donc pas un contrat de bail commercial qui relève d'un déplafonnement du loyer de plein droit en application de l'article L145-34 du code de commerce par une durée du bail excédant 12 années par l'effet d'une tacite prolongation. Pour obtenir un loyer déplafonné, pour un contrat d'une durée supérieure à 9 années au jour du renouvellement, il faut que les critères de l'article L145-33 1° à 4° du code de commerce soient remplis.
Dans son rapport [C] [I] conclut son expertise en précisant que les caractéristiques du local n'ont pas été modifiées, que la surface des locaux pondérée est estimée à 35,40m2, que la destination du bail n'a pas évolué comme étant celle d'un bureau de tabac , presse, loto, que les obligations respectives des parties n'ont pas été modifiées et qu'aucun changement notable des facteurs locaux de commercialité n'ont eu d'incidence sur les locaux commerciaux expertisés soit 250 euros/ m2 / an HTHC.
Les bailleurs demandent le déplafonnement uniquement pour aligner le loyer sur les prix usuellement pratiqués dans le secteur géographique et sur ce type d'activité en se fondant sur l'article L145-33 5° du code de commerce qui précise que la valeur du loyer renouvelé est déterminée en fonction «des prix couramment pratiqués dans le voisinage » .
Ils ne contestent pas le calcul de la surface pondérée des locaux retenus par l'expert judiciaire et sollicitent de fixer le loyer conformément à l'estimation de l'expert judiciaire soit 8.850 euros /an HT HC.
Les preneurs s'opposent au déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas été notablement modifiés en se fondant sur l'alinéa 1 de l'article L145-34 du code de commerce et s'opposent à la valeur locative fixée à partir du seul critère des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ils insistent sur le fait que les éléments de comparaison ne portent pas sur les débits de tabac, presse, loto mais aussi sur le départ du quartier de grandes enseignes commerciales comme Habitat ou le Crédit agricole ou encore sur la disparition du marché [Localité 4].
Ils sollicitent la confirmation du jugement.
L'article L145-33 du code de commerce indique que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord entre les parties cette valeur est déterminée selon 5 critères, parmi lesquels figure en dernier celui retenu par l'expert judiciaire « les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».
Toutefois, l'article L145-34 précise le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si la durée n'est pas supérieure à neuf ans, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce.
L'exception ne porte donc pas sur l'article L145-33 5° du code de commerce.
Dès lors que les bailleurs n'établissent pas l'évolution des facteurs locaux de commercialité ni les modifications des autres éléments prévus du1° au 4° de l'article L145-33 du code de commerce et qu'en outre, le rapport d'expertise judiciaire ne l'établit pas davantage, le montant du loyer du bail renouvelé ne peut répondre aux règles du déplafonnement.
Le seul critère des « prix couramment pratiqués dans le voisinage » ne permet pas de déplafonner le loyer d'un bail renouvelé pour une durée qui n'est pas supérieure à 9 ans à la date du renouvellement.
Il convient de confirmer le jugement et de débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes.
Il convient de condamner les consorts [A], qui succombent, aux dépens d'appel et en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
En revanche, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
-reçoit [O], [M] et [P] [A], ci-après les consorts [A], en leur intervention volontaire, venant aux droits de [W] [Z] décédée.
-confirme le jugement
-condamne les consorts [A] aux dépens d'appel
La présidente, Le greffier,
.
